Дело № 2 - 1712/2022 УИД: 50RS0006-01-2022-002013-57
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 ноября 2022 года г. Долгопрудный
Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Разиной И.С.,
при секретаре Жарких А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г.о Долгопрудный о признании права собственности на объект капитального строительства, в реконструированном виде,
УСТАНОВИЛ
ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации г.о. Долгопрудного в котором просит признать за ним право собственности на нежилое здание (баня), с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде имеющее общую площадь 188,1 кв.м.
В обоснование заявленных требований, истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание - баня, располагающееся на земельном участке, находящемся в его арендном пользовании. За счет собственных средств он произвел реконструкцию данного объекта, легализовать которую во внесудебном порядке он не имеет возможности. Истец считает, что произведенной реконструкцией не нарушается чьих-либо прав и законных интересов, а также не создается угроз жизни и здоровью иных лиц.
Истец надлежащим образом, извещённый о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, его представитель, действующий на основании доверенности (т.1 л.д. 12-14), в суд явился, исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивает.
Представитель ответчика, действующая на основании доверенности (т.2 л.д.92) в суд явилась, против удовлетворения иска возражала, в связи с тем, что истец не предпринимал меры направленные на легализацию принадлежащего ему объекта в реконструированном виде, а также в связи с тем, что проведенной судебной строительной экспертизой было выявлено допущение в спорном объекте противопожарных норм и правил, которые могут повлечь угрозу жизни и здоровью граждан.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истцу, на основании договора купли-продажи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности <адрес> от 23.12.2014 № 41-н, на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - нежилое здание (баня), общей полезной площадью 77,0 кв.м., с кадастровым номером 50:42:0000000:20133, расположенное по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 30-37), который расположен на сформированном земельном участке общей площадью 1538 кв.м., с видом разрешенного использования: «бытовое обслуживание», по адресу: <адрес> <адрес>, сведения о котором, включая сведения о месторасположении его границ, внесены в ЕГРН, с присвоением участку кадастрового номера 50:42:0030206:160 (т.1 л.д. 27-29).
Указанный земельный участок находится в арендном пользовании истца на основании договора аренды земельного участка № 19/19 от 29.05.2019, заключенного на срок 25 лет (л.д. 38-46), условиями п. 4.3.2. которого, предоставляется право арендатору возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения и сооружения в соответствии с целью его разрешенного использования с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных норм и правил.
В 2021 году истцом без предварительного получения необходимого разрешения, была произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого здания, путем возведения второго (мансардного) этажа, в результате чего параметры данного объекта по его этажности были изменены, а площадь объекта увеличилась с 77,0 кв.м. до 188,1 кв.м., что было отражено в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 55-65).
Факт проведения работ по реконструкции истцом принадлежащего ему объекта капитального строительства, без предварительного получения необходимого разрешения, представитель истца не оспаривал, однако он пояснил суду, что истец осуществлял действия на легализацию реконструированной постройки во внесудебном порядке.
По обращению истца, специализированной организацией был разработан проект реконструкции нежилого здания (т.1 л.д.101-187), из компетентных органов истцом был получен градостроительный план земельного участка (т.1 л.д. 69-100).
Все указанные документы были предоставлены истцом в Администрацию г.о. Долгопрудного, с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта (л.д. 66), которая данное заявление получила (т.1 л.д.67), однако в сроки, установленные законом разрешение на реконструкцию объекта, либо отказ в выдаче разрешения на реконструкцию объекта не представила, в связи с чем истец вынужден был обратиться с данным иском в суд.
Доказательств обратного, суду представлено не было.
Таким образом, судом установлено, что до обращения с иском в суд, истцом предпринимались меры по легализации реконструированного им объекта для чего он обращался с целью подготовки необходимой технической документации в специализированную проектную организацию, а также с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления, что представителем ответчика не оспаривалось и не опровергнуто.
В связи с тем, что для разрешения поставленных в иске вопросов требуются специальные познания в области строительства, по ходатайству представителя истца по делу был назначена судебно – строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ИСКОН-ЭКСПЕРТИЗА».
Из заключения, представленного экспертом (т. 2, л.д.3-89) следует, что рассматриваемое здание с кадастровым номером 50:42:0000000:20133 соответствует строительно-техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью.
Земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040206:160 с расположенным в его границах зданием с кадастровым номером 50:42:0000000:20133 соответствует Правилам землепользования и застройки.
Нежилое здание в реконструированном виде по адресу: <адрес>, соответствует проекту по реконструкции, строительно-техническим, санитарным и противопожарным нормам и правилам в части противопожарных расстояний.
Рассматриваемое нежилое здание не соответствует противопожарным нормам и правилам, что несет угрозу жизни и здоровью граждан, которые являются устранимыми, для чего требуется выполнить мероприятия по оборудованию здания автоматическими установками сигнализации, разместить пожарные извещатели, информационные таблички и знаки пожарной безопасности, первичные средства пожаротушения.
Нежилое здание с кадастровым номером 50:42:0000000:20133, находящееся в собственности ФИО2 полностью располагается в границах земельного участка с К№, находящегося в аренде у ФИО2
Судебным экспертом было установлено, что описание помещений в спорном нежилом объекте, содержащееся в техническом паспорте ГУП МО «МОБТИ», частично не соответствует фактическим площадям данных помещений, выявленных экспертом в ходе натурного обследования, в связи с чем, суд полагает необходимым взять за основу при дальнейшем описании помещений спорного здания, исходить из площадей помещений, установленных судебным экспертом.
Суд, не имея оснований сомневаться в квалификации и объективности судебного эксперта, который в своем заключении дал ответы на все поставленные перед ним вопросы, соглашается с выводами, сделанными им в заключении. Судебный эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Каких – либо доказательств, опровергающих, либо ставящих под сомнение выводы судебных экспертов, сторонами, участвующими в деле, суду не представлено. Заявлений о проведении по данному делу дополнительно, либо повторной экспертизы, суду также не представлено.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как следует из п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор судебной практики от 19.03.2014), сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.
Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.
При ответе на поставленные судом вопросы, судебный эксперт указал, что рассматриваемое нежилое здание имеет нарушение противопожарных норм и правил, которые в то же время, являются устранимыми.
В Обзоре судебной практики, по делам, связанным с самовольным строительством от 19.03.2014, Президиум Верховного Суда Российской Федерации указал, что одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
В ходе рассмотрения дела, судом было установлено, что допущенные истцом при реконструкции объекта капитального строительства нарушения противопожарных норм и правил, являются устранимыми, способами, не требующими значительных затрат.
С учетом указанного, принимая во внимание, что нарушения, допущенные истцом, которые являются устранимыми и не влекущими за собой существенных затрат, не отвечают критериям существенности в связи с чем данные нарушения не могут быть препятствием в легализации произведенной истцом реконструкции принадлежащего ему объекта капитального строительства.
В силу установленных судом обстоятельств, следует, что единственным квалифицирующим признаком, позволяющим отнести реконструированное строение к самовольным постройкам, является отсутствие разрешения, выданного органом местного самоуправления, к получению которого, как было установлено судом, истец, предпринимал меры.
Таким образом, судом установлено, что при реконструкции принадлежащего истцу объекта капитального строительства, не были допущены существенные и неустранимые нарушения, затрагивающие права и имущественные интересы иных лиц, а также создающие угрозу жизни и безопасности данных лиц, в связи с чем, при указанных обстоятельств суд полагает заявленные истцом требования подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к Администрации г.о Долгопрудный о признании права собственности на объект капитального строительства, в реконструированном виде, удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание (баня), с кадастровым номером 50:42:0000000:20133, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде имеющее общую площадь 187,7 кв.м. и состоящее из следующих помещений: в лит. А – гардероб 3 (площадь 5,2 кв.м.), коридор 4 (площадь 3,2 кв.м.), основное помещение 5 (площадь 17,2 кв.м.), основное помещение 6 (площадь 25,1 кв.м.), сауна 7 (площадь 6,8 кв.м.), топочная 8 (площадь 12,1 кв.м.), туалет 9 (площадь 1,6 кв.м.); в лит. А1 – тамбур 1 (площадь 3,6 кв.м.), основное помещение 2 (площадь 6,2 кв.м.); в лит. А2 – основное помещение 10 (площадь 8,2 кв.м.), основное помещение 11 (площадь 4,9 кв.м.); в лит. А3 – холл 12 (площадь 13,8 кв.м.), туалет 13 (площадь 1,4 кв.м.), основное помещение 14 (площадь 28,0 кв.м.), сауна 15 (площадь 4,5 кв.м.), санузел 16 (площадь 3,7 кв.м.), кабинет 17 (площадь 19,4 кв.м.), кабинет 18 (площадь 13,2 кв.м.), санузел 19 (площадь 3,9 кв.м.), коридор 20 (площадь 5,7 кв.м.)
Обязать ФИО2 в течении одного месяца с даты вступления в силу решения по данному делу, выполнить следующие работы: по оборудованию здания автоматическими установками сигнализации, разместить пожарные извещатели, информационные таблички и знаки пожарной безопасности, первичные средства пожаротушения.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Долгопрудненский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 23 ноября 2022 года
Судья И.С. Разина