Дело № 2-2131/2023
Решение
Именем Российской Федерации
16 августа 2023 года г. Гатчина
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе
председательствующего судьи Шумейко Н.В.,
при секретаре Волкове И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области о государственной регистрации права собственности,
установил:
истец обратилась в суд с исковым заявлением к З.Э.М., Управлению Росреестра по Ленинградской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование иска указано, что по данному договору З.Э.М. продала ей указанный земельный участок, договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом Гатчинской государственной нотариальной конторы Ленинградской области М.С.В. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора, однако регистрация перехода права своевременно не была произведена. Поскольку у истца отсутствуют сведения о местонахождении ответчика, регистрация права собственности возможна только в судебном порядке.
В ходе производства по делу установлено, что ответчик З.Э.М. скончалась ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, производство по делу по требованиям, предъявленным к данному ответчику, определением суда прекращено, также была произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области на надлежащего – администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представители ответчика и третьих лиц ППК «Роскадастр», администрации Новосветского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, позиции по делу не выразили.
Выслушав объяснения представителя истца, показания свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).
Пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовал на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции закона на дату заключения договора), сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В пункте 61 того же постановления указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 вышеназванного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Судом установлено, что З.Э.М.. на основании постановления главы администрации Пригородной волости от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 600 кв.м из земель населенного пункта, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, право собственности не было зарегистрировано (№).
ДД.ММ.ГГГГ З.Э.М. выдала М.М.В. доверенность на продажу указанного земельного участка, и ДД.ММ.ГГГГ между М.М.В., действующей по указанной доверенности от имени собственника З.Э.М., и ФИО1 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 4000 руб., обязательство покупателя по оплате цены договора и обязательство продавца по передаче имущества исполнены до подписания договора, договор одновременно является актом приема-передачи имущества. Договор удостоверен нотариусом Гатчинской нотариальной конторы М.С.В. ДД.ММ.ГГГГ (№).
ДД.ММ.ГГГГ З.Э.М. умерла, наследственного дела после ее смерти не открывалось (№).
По сведениям ЕГРН, земельный участок учтен под кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: <адрес>, учтенные строения на участке отсутствуют, права не зарегистрированы (№).
В соответствии со статьей 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность муниципального района либо городского округа переходит выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории, в том числе, земельные участки.
Учитывая, что наследники у З.Э.М. отсутствуют, принадлежавший ей земельный участок является выморочным, право на распоряжение им возникает у Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
Сомнений в подлинности представленного истцом договора купли-продажи представителем ответчика не высказано, факт заключения договора, передачи денежных средств истцом продавцу, а также факт передачи покупателем земельного участка и использования его истцом подтверждается показаниями свидетелей Ю.В.А. и М.М.В. – доверенного лица З.М.В.
Кроме того, в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
При таких обстоятельствах, суд полагает возможным вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,
решил:
произвести государственную регистрацию перехода права собственности от З.Э.М., умершей ДД.ММ.ГГГГ, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> <данные изъяты>, паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения № зарегистрированной по адресу: <адрес>, возникшего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Решение в окончательной форме
принято ДД.ММ.ГГГГ