Дело №2-86/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Карачаевск 27 января 2026 года

Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующего, судьи Катчиевой В.К., при секретаре судебного заседания Лайпановой З.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных отношений администрации Карачаевского городского округа, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР, администрации Карачаевского городского округа и Управлению экономического развития, закупок и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с исковым заявлением к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных отношений администрации Карачаевского городского округа, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР, администрации Карачаевского городского округа и Управлению экономического развития, закупок и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание (магазин), общей площадью 154,8 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенное на земельном участке, площадью 100 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), с видом разрешенного использования – магазины, по адресу: (адрес обезличен).

В обоснование исковых требований указано, что (дата обезличена) истец приобрел у ФИО4 объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 59,9 кв.м., с общим процентом готовности 18%, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен). Также (дата обезличена) подписан договор уступки прав и обязанностей по договору аренды на указанный земельный участок с видом разрешенного использования – магазин, на основании которого право аренды зарегистрировано за истцом. Предыдущим собственником ФИО4 строительство объекта незавершенного строительство было начато на основании надлежащей проектной документации. Указанный объект истцом был достроен в (дата обезличена) году без получения разрешительной документации. При этом площадь застройки составляет 154,8 кв.м. Однако право собственности на данное здание зарегистрировать не представляется возможным, в связи с тем, что истцом разрешение на строительство и реконструкцию не получалось. Строительство выполнено с соблюдением строительных и градостроительных норм. Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При обращении в администрацию Карачаевского городского округа истцу было отказано в получении разрешения на строительство и акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию в связи с чем он обратился в суд.

Истец в судебное заседание не явился, направила ответ на возражения, в котором исковые требование полностью поддержал, изложив доводы, аналогично доводам искового заявления, просил удовлетворить иск полностью. Пояснив, что обязательное условие ст.222 ГК РФ о соответствии постройки установленным требованиям соблюдено.

Ответчик Управление экономического развития, закупок и земельных отношений администрации КГО направил отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в исковых требованиях в полном объеме и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя. В отзыве и дополнениях к нему в обоснование отказа в удовлетворении иска указано, что строительство возведено без получения разрешительных документов; возведено с существенным нарушением градостроительных норм и правил, а именно, возведено 3 этажа (2 этажа и цокольный) при допустимых 2; истец не принял мер для легализации объекта, а именно, не обжаловал отказ мастерства в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию; площадь застройки составляет 75,9 % при нормативе 40%; отступы от границ составляет от 0 до 1,9 м при нормативе 3-5 м. Отметил, что выводы о безопасности объекта не отменяют правовые последствия существенных нарушений.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежаще извещенных участников разбирательства.

Изучив доводы истца, исследовав и оценив в совокупности материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст.263 ГК РФ, ст.ст.40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков вправе возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, помещений.

Однако строительство объектов недвижимости может производиться только по специальному разрешению, порядок выдачи которого определен в ст.51 ГрК РФ.

В силу ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сохранение самовольной постройки невозможно, в случае, если она нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Такая угроза должна быть реальной, а не абстрактной, то есть основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и фактических обстоятельствах расположения строений в их взаимосвязи.

Из разъяснений, изложенных в п.43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст.10 ГК РФ).

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную п.3 ст.222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (абзац 2 п.44 постановления (номер обезличен) Пленума Верховного Суда РФ от (дата обезличена) (номер обезличен)).

В соответствии со сложившейся судебной практикой ст.222 ГК РФ направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию ч.3 ст.17 и ч.3 ст.55 Конституции РФ (определения Конституционного Суда РФ от (дата обезличена) (номер обезличен)-О, от (дата обезличена) (номер обезличен)-О, от (дата обезличена) (номер обезличен)-О, от (дата обезличена) (номер обезличен)-О и др.).

В соответствии с п.20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Исходя из разъяснений, изложенных в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата обезличена) (номер обезличен) в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В силу ст.51 ГрК РФ, ст.3 Федерального закона от (дата обезличена) №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Особенности осуществления государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости предусмотрены ст.40 Федеральный закон от (дата обезличена) №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу требований ч.1 и ч.10 указанной нормы для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: представление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, на основании заключенного с ФИО4 договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от (дата обезличена) истцу перешли все права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: (адрес обезличен) в полном объеме, то есть на условиях, оговоренных в договоре аренды земельного участка от (дата обезличена) (номер обезличен).

В соответствии с дополнительным соглашением от (дата обезличена) к договору аренды земельного участка от (дата обезличена) (номер обезличен) срок аренды участка установлен до (дата обезличена).

В силу п.1 ст.615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании договора купли-продажи от (дата обезличена), заключенного с ФИО4 истец приобрел в собственность объект незавершенного строительства, общей площадью 59,9 кв.м., с общим процентом готовности – 18%, кадастровый (номер обезличен), расположенный на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен)

Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО5 строительство здания с кадастровым номером 09:10:0010101:2453 завершено, площадь объекта составляет 154,8 кв.м., количество этажей 3, в том числе подземный 1.

Письмом от (дата обезличена) (номер обезличен) Министерство строительства и ЖКХ КЧР отказало в выдаче истцу разрешения на ввод в эксплуатацию существующего магазина с указанием на отсутствие необходимых документов, указанных в ч.3 ст.55 ГрК РФ, в том числе: действующего разрешения на строительство, акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией); схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; технического плана объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от (дата обезличена) №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно сведениям, представленным по запросу суда, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о правах на самовольное строение с заявленными параметрами отсутствует.

Для установления фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, судом по ходатайству стороны истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта от (дата обезличена) (номер обезличен), выполненному Пятигорским филиалом ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России, спорное нежилое помещение является завершенным строительством (100% готовность) объектом капитального строения; расположено в границах земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен); соответствует требованиям градостроительных, строительных (с учетом сейсмических норм), санитарных и противопожарных норм; не оказывает влияние на условия эксплуатации строений и сооружений, расположенных на соседних земельных участках; техническое состояние объекта характеризуется как «исправное состояние»; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся в данном здании и на соседних земельных участках.

Заключение эксперта Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского РЦСЭ Минюста России принимается судом в качестве допустимого и достоверного доказательства, поскольку заключение составлено экспертом, обладающим необходимыми специальными знаниями в порученной им области исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, содержит подробное описание проведенных исследований и обоснование сделанных экспертом выводов, изложенные в заключении выводы последовательны, логичны, не противоречат материалам дела и сторонами фактически не оспариваются.

Таким образом, доказательств что объект недвижимости, на который истец просит признать право собственности, не соответствует функциональному назначению постройки, целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, что имеется угроза жизни и здоровью граждан, а также, что самовольно возведенный объект не соответствует специальным нормам и правилам по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору суду не представлено.

Каких-либо правопритязаний или иных претензий от государственных, муниципальных органов, либо иных лиц не поступало, а также не выносилось никаких предписаний относительно нарушений требования СНиПов, санитарных, противопожарных и иных норм.

Отклоняя доводы ответчика о существенном характере нарушений в строительстве спорного объекта ввиду превышения допустимого количества этажей, площади застройки и отступов от границ земельного участка, суд принимает во внимание вышеприведенную правовую позицию Пленума Верховного Суда РФ, изложенную в п.26 постановления от (дата обезличена) (номер обезличен), а также разъяснения, изложенные в п.29 указанного постановления, согласно которым с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Кроме того, согласно разрешению на строительство от (дата обезличена) (номер обезличен) администрацией КГО было разрешено ФИО4 строительство на земельном участке с кадастровым номером (номер обезличен) магазина, общей площадью 114,6 кв.м., площадью застройки 60 кв.м., строительным объемом 420 куб.м., этажностью 3, в том числе подземных 1.

В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, указывающих на отсутствие оснований для сноса здания магазина, отказ в признании права собственности на него создаст дисбаланс между публичным и частным интересом, приведет к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и впоследствии может создать угрозу жизни и здоровью для граждан, являющихся потребителями услуг торговли, суд считает, что имеются все основания сохранения самовольной постройки и признания на нее права собственности, то есть исковые требования подлежат удовлетворению.

По правилам ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны, все понесенные по делу судебные расходы. За исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 указанного Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

По смыслу закона, государственная пошлина присуждается истцу с ответчика лишь вследствие его виновных действий, которые повлекли рассмотрение спора в суде.

Однако, доказательств виновных действий ответчика, истцом не представлено, равно как не установлено таких фактов и при рассмотрении спора судом.

При таких обстоятельствах, государственная пошлина подлежит уплате истцом и возмещению ему за счет ответчиков не подлежит.

Как указывалось выше, по делу была назначена судебная экспертиза, оплата которой возложена на истца.

Судебная экспертиза по делу проведена, заключение эксперта от (дата обезличена) (номер обезличен) представлено суду. Стоимость судебной экспертизы согласно калькуляции составила 147 472 руб.

Доказательств оплаты стоимости данной судебной экспертизы истец не представил.

Поскольку доказательств виновных действий ответчиков, в данном случае, истцом не представлено, равно как не установлено таких фактов и при рассмотрении спора судом, расходы на проведение экспертизы также следует возложить на истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных отношений администрации Карачаевского городского округа, Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства КЧР, администрации Карачаевского городского округа и Управлению экономического развития, закупок и земельных отношений администрации Карачаевского городского о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить полностью.

Признать за ФИО2 право собственности на нежилое здание – магазин, общей площадью 154,8 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный на земельном участке, площадью 100 кв.м., с кадастровым номером (номер обезличен), по адресу: (адрес обезличен).

Взыскать с ФИО2 в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы 147 472 (сто сорок семь тысяч четыреста семьдесят два) руб. в счет оплаты стоимости судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено (дата обезличена).

Судья В.К. Катчиева