УИД 28OS0000-01-2022-000084-44

Дело №3а-119/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

9 декабря 2022 года г. Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Костыревой Е.Л.,

при секретаре Варанкиной А.В.,

с участием представителя административного истца ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» - ФИО1, представителей административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО2, ФИО3, представителя правительства Амурской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» к правительству Амурской области, управлению Росреестра по Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о признании незаконным решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» обратилось в Амурский областной суд с настоящим административным исковым заявлением, указав, что ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» на праве аренды принадлежит объект недвижимости: земельный участок, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 98 994 кв.м., с кадастровым <номер>, расположенный по <адрес> Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 января 2022 года кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года объекта недвижимости с кадастровым <номер> составляет <данные изъяты>. 31 марта 2022 года административный истец обратился в ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Решением ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» от 28 апреля 2022 года №ОРС-28/2022/000002 в удовлетворении заявления отказано.

С результатом определения кадастровой стоимости административный истец не согласен, так как его действительная рыночная стоимость составляет 224 716 рублей, что подтверждается отчетом №17/1-22 от 11 февраля 2022 года, выполненным Ф.И.О.1. В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» считает возможным пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым <номер> расположенным по <адрес> Административный истец, будучи плательщиком арендной платы, которая формируется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, согласился с выводами специалиста-оценщика в отчете №17/1-22, считает их объективными и достоверными. В соответствии с положениями статей 82 и 84 КАС РФ считает, что отчет №17/1-22 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки, а также критериям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Вопреки доводам ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» оценщиком использовался Справочник оценщика недвижимости «Земельные участки сельскохозяйственного назначения». ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» указал, что в расчетах оценщик искажает требования федеральных стандартов. В пункте 13 ФСО №3 указано, что в случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). На региональных рынках рыночной информации, достаточной для расчета корректировок, недостаточно, поэтому используются рыночные соотношения Справочника оценщика недвижимости, что не противоречит используемым данным и широко применяется в оценочной практике. В ходе выполнения отчета об оценке №17/1-22 оценщиком был проанализирован отчет №02/2020/ЗСХН об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области, выполненных ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», где при определении стоимости специалисты учреждения неоднократно используют данный справочник, а также иные справочники, которые имеют экспертное мнение, без проведения соответствующего анализа влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков на дату оценки в месте оценки, что свидетельствует о необоснованном отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости решением №ОРС-28/2022/000002 от 28 апреля 2022 года со стороны ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» и применении двойных стандартов к специалистам. При расчетах сравнительным подходом была использована имеющаяся на региональном рынке информация, которая могла быть использована для определения стоимости, приведена в разделе 5 Отчета: анализ рынка недвижимости, с указанием минимальных, максимальных, средних значений. В разделе 7, 8 Отчета обоснован выбор используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки. При этом нарушений положений ФСО не выявлено. Оценщик самостоятельно определяет объем исследований, необходимый для достоверного определения стоимости. Осмотр земельного участка не производился по причине отсутствия информативности его проведения и времени года проведения оценки. Допущенные опечатки, технические ошибки в отчете не влияют на результаты определения стоимости.

На основании изложенного просит признать незаконным решение ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» №ОРС-28/2022/000002 от 28 апреля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей на дату 11 февраля 2022 года.

Определением Амурского областного суда от 7 июня 2022 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области.

Определением Амурского областного суда от 27 июня 2022 года произведена замена заинтересованного лица - администрации Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области правопреемником администрацией Ивановского муниципального округа Амурской области.

Определением Амурского областного суда от 27 июня 2022 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области».

В судебном заседании представитель административного истца ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» ФИО1 поддержал требования, изложенные в административном исковом заявлении, настаивал на признании незаконным решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» №ОРС-28/2022/000002 от 28 апреля 2022 года и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в соответствии с представленным Отчетом.

В судебном заседании представители административного ответчика ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» ФИО2, ФИО3 возражали против удовлетворения требований административного искового заявления, поддержали доводы, изложенные в письменных возражениях, согласно которым с 1 января 2022 года оспаривание результатов кадастровой стоимости, определенной Учреждением, возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, которой предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а именно заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости должно быть подано в учреждение, а вынесенное учреждением решение может быть оспорено в порядке административного судопроизводства. Требования административного истца являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости послужило нарушение оценщиком требований Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». Считает доводы административного истца основанными на недопустимых доказательствах. Установленные учреждением нарушения, допущенные при составлении отчета, нашли свое подтверждение.

В судебном заседании представитель правительства Амурской области ФИО4 возражала против удовлетворения требований административного искового заявления, поддержала позицию, изложенную в возражениях на административное исковое заявление, согласно которым к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона №237-ФЗ, а не положения Федерального закона №135-ФЗ, на которых основывает свои административные исковые требования заявитель. Административный истец обратился в ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. К заявлению приложен отчет №17/1-22 от 11 февраля 2022 года, составленный Ф.И.О.2, который не соответствует требованиям действующего законодательства регулирующего оценочную деятельность на основании следующего. На стр.5, 7 отчета оценщик указывает, что осмотр объекта оценки не проводился, однако в нарушение требований п.5 ФСО №7 оценщиком не указаны причины не проведения осмотра. Как указано в пп.«а» п.23 ФСО №7 при применении доходного подхода оценщик учитывает, что доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Объект оценки является предметом договора аренды, данное обстоятельство позволяет с достоверностью считать, что данный объект генерирует стабильные потоки дохода. В этой связи неиспользование доходного подхода существенным образом повлияло на итоговую рыночную стоимость объектов в сторону ее уменьшения, при этом обоснованного отказа оценщика от использования доходного подхода отчет не содержит. На стр.41-42 отчета оценщик приводит информацию о продаже земель сельскохозяйственного назначения в Ивановском районе и ближайших к нему районах Амурской области, часть объектов, приведенных в таблице, была использована оценщиком в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, а именно объекты под номерами 1, 3, 6. Между тем, в нарушение требований пп.«в» п.22 ФСО №7 оценщиком не указаны причины отказа от использования в сравнительном подходе иных объектов, приведенных на стр.41-42 отчета, в том числе тех, которые расположены в одном районе с объектом оценки, а именно объекты под номерами 4, 7. Оценщиком необоснованно применена корректировка на местоположение на основании Сборника корректировок на земельные участки, составленного ГБУ АО «Центр ГКО Амурской области», поскольку данные показатели установлены для земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для промышленной застройки, в то время как объект оценки и объекты-аналоги являются земельными участками, предназначенными для сельскохозяйственного производства. В сравнительном подходе оценщик использует корректировку на агроклиматический потенциал и указывает, что «согласно статистическим данным район расположения оцениваемого объекта и район расположения аналогов №1-3 схожи по агроклиматическому потенциалу, корректировка не вводится». Вместе с тем в отчете отсутствует информация, подтверждающая указанный факт. Корректировки на расположение относительно пунктов приема, хранения, переработки с/х продукции, на наличие хороших подъездных путей, на рельеф оценщиком не подтверждены, информация, содержащаяся в объявлениях, таких данных не содержит. Таким образом изложенная в отчете информация вводит в заблуждение заинтересованных лиц и допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что противоречит требованиям п.5 ФСО №3. При указанных обстоятельствах рыночная стоимость объекта, содержащаяся в представленном отчете, не может быть признана достоверной и, как следствие, ее размер не может быть установлен в качестве кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В письменном отзыве на административное исковое заявление административный ответчик Управление Росреестра по Амурской области считает доводы административного искового заявления необоснованными, а также полагает, что Управление не является надлежащим административным ответчиком, поэтому в удовлетворении требований необходимо отказать.

В письменных возражениях на административное исковое заявление заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указало, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> установлена в размере <данные изъяты> и внесена в Единый государственный реестр недвижимости на основании постановления правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года №796 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области».

В письменных возражениях на административное исковое заявление заинтересованное лицо администрация Ивановского муниципального округа Амурской области считает требования административного искового заявления несостоятельными и не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание не явились представители Управления Росреестра по Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», министерства имущественных отношений Амурской области, администрации Ивановского муниципального округа Амурской области, явка которых в силу закона не является обязательной и не признана таковой судом, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Поступили ходатайства о рассмотрении административного дела без участия представителей администрации Ивановского муниципального округа Амурской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», иные лица о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы настоящего административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательный акты Российской Федерации» в Федеральный закон от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с даты, указанной в решении о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в случае отсутствия решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН; не применяются положения статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установленных в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» не осуществляется.

Постановлением правительства Амурской области от 30 декабря 2021 года №1112 установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2022 года.

1 января 2018 года распоряжением правительства Амурской области от 26 июля 2017 года №88-р создано государственное бюджетное учреждение Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области», которое наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области, предусмотренными Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; основной целью деятельности Учреждения является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Амурской области.

Таким образом государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Амурской области осуществляется ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки».

В соответствии с постановлением правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года №797 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> составляет 239 565 рублей 48 копеек.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в собственности Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области, №21/2018 от 21 декабря 2018 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес> общей площадью 98 994 кв.м., разрешенное использование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

31 марта 2022 года в ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» поступило заявление ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, к которому был приложен отчет №17/1-22 от 11 февраля 2022 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым <номер> по состоянию на 11 февраля 2022 года в размере <данные изъяты> рублей (т.1 л.д.11).

28 апреля 2022 года ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» принято решение №ОРС-28/2022/000002 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (т.1 л.д.18-27).

31 мая 2022 года с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» обратилось в Амурский областной суд с настоящим административным иском.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

В соответствии с пунктом 12 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым <номер>, находящегося в собственности Березовского сельсовета Ивановского района Амурской области, на основании договора аренды №21/2018 от 21 декабря 2018 года, из которого следует, что договор заключен на основании статей 19, 25, 26, пункта 6 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ; размер годовой арендной платы составляет <данные изъяты> рублей (за 4 земельных участка).

При этом в договоре аренды не указан порядок и основания определения размера годовой арендной платы за земельные участки, отсутствует расчет арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования Березовского сельсовета, утвержденный решением сельского Совета народных депутатов от 27 февраля 2019 года №278, принят после заключения договора аренды №21/2018 от 21 декабря 2018 года, доказательств применения Порядка к договору аренды не представлено.

27 июля 2022 года вх.№5838 административный истец обратился в Березовский сельсовет Ивановского района Амурской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым <номер> (т.2 л.д.149).

5 августа 2022 года исх.№04/3328 администрацией Ивановского муниципального округа отказано в предоставлении в собственность данного земельного участка.

Как следует из ответа (на запрос суда) администрации Ивановского муниципального округа Амурской области от 28 июля 2022 года №07/3207 администрацией Березовского сельсовета 17 ноября 2021 года по акту приема-передачи договоров земельных участков, был передан оригинал договора аренды №21/2018 от 21 декабря 2018 года; документов, подтверждающих основание заключения договора аренды №21/2018 от 21 декабря 2018 года, администрации передано не было (т.2 л.д.145).

Согласно ответу (на запрос суда) администрации Ивановского муниципального округа Амурской области от 8 декабря 2022 года №1686 договор аренды актуален, не расторгнут, задолженности по арендной плате нет. В предоставлении в собственность земельного участка отказано, так как договор аренды №21/2018 от 21 декабря 2018 года заключен администрацией Березовского сельсовета с нарушением процедуры предоставления земельных участков на торгах в соответствии с нормами земельного законодательства РФ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что административным истцом не представлено доказательств того, что подлежащая уплате им, как арендатором земельного участка, арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, что по мнению административного истца затрагивает его права и обязанности.

Вместе с тем, административными ответчиками не представлено доказательств того, что на момент обращения ОАО «Райсельхозхимия» с иском и рассмотрения дела в суде договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

В связи с чем доводы административных ответчиков в судебном заседании об отсутствии у административного истца оснований для обращения в суд за защитой своих прав признаны необоснованными.

При этом суд учитывает, что административный истец ОАО «Райсельхозхимия» имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, административный истец обладает правом обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка, поскольку затрагиваются его права и обязанности.

Предметом требований административного истца является признание незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым <номер> в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 11 февраля 2022 года.

Обращаясь в суд с соответствующими требованиями, административный истец основывал их на отчете №17/1-22 от 11 февраля 2022 года Ф.И.О.3 (оценщик ФИО5), согласно которому по состоянию на 11 февраля 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым <номер> составляет 224 716 рублей.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании административные ответчики правительство Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» указали на не соответствие требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к принятым объектам аналогов, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым <номер>.

Для проверки доводов административных ответчиков о несоответствии отчета №17/1-22 от 11 февраля 2022 года оценщика Ф.И.О.4 Ф.И.О.5 требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Ф.И.О.7 Ф.И.О.6

Согласно заключению эксперта Ф.И.О.8 Ф.И.О.9 от 24 октября 2022 года отчет №17/1-22 от 11 февраля 2022 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный оценщиком Ф.И.О.10 Ф.И.О.11, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В частности, эксперт указывает, что отчет №17/1-22 от 11 февраля 2022 года оценщика Ф.И.О.12 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Информация, использованная оценщиком, является частично недостоверной и непроверяемой, недостаточной. Выявлены нарушения при определении и в дальнейшем, при проведении расчетов, учитывании оценщиком факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. При выполнении математических действий ошибки не допускались. Выявлены замечания по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам, влекущие необоснованность итогового результата оценки. Выявленные недостатки отчета оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11 февраля 2022 года №17/1-22, выполненного оценщиком Ф.И.О.13 в отношении объекта оценки земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 98 994 кв.м., расположенного по <адрес> указывают на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки; рыночная стоимость объекта недвижимости составляет <данные изъяты> рублей по состоянию на дату 11 февраля 2022 года.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта по форме и содержанию соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ.

Выводы и расчеты эксперта являются мотивированными, подробными, обоснованными, исследования проведены всесторонне и в полном объеме. В заключении эксперта приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, существенно влияющих на стоимость объектов, произведен подробный анализ рынка для подбора объектов-аналогов в сегменте, а также подробный анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, содержатся пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость изложенных в заключении выводов и результатов. Исследовательская часть заключения эксперта логична, последовательна и мотивирована. При определении итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применены сравнительный и доходный подходы, мотивирован отказ от применения затратного подхода.

В заключении эксперта имеются ссылки на источники информации, содержатся копии соответствующих материалов, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Заключение эксперта подготовлено оценщиком ООО «Центр учета и оценки» ФИО6, которая является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», гражданская ответственность оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством (страховой полис Страхового акционерного общества «ВСК» №2200SB40R7614, срок действия с 23 сентября 2022 года по 22 сентября 2023 года), что подтверждает соответствие оценщика требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьями4, 15, ст.15.1, 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем дал подписку.

Доводы административного истца о несогласии с судебной экспертизой и отсутствии в отчете нарушений требований федеральных стандартов оценки, влекущих необоснованность итогового результата оценки, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

На возражения административного истца на проведенную экспертизу экспертом Ф.И.О.14 даны уточнения к заключению эксперта, а также письменные пояснения, из которых следует:

деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом №135-ФЗ и Федеральными стандартами оценки, а судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством РФ, федеральным законом №73-ФЗ, ведомственными инструкциями и приказами Минюста России;

при проведении анализа общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе эксперт использовал сведения, относящиеся к периодам, предшествующим дате определения рыночной стоимости, в связи с чем замечание об использовании неактуальной информации необоснованно;

в разделе 6.9.4 Обзор рынка объекта экспертизы на стр.52-53 заключение эксперта содержит сведения о бонитентности почвы в Ивановском районе – показатель качества почв, их продуктивности и добротности;

при проведении подбора объектов-аналогов эксперт использовал объявления, опубликованные в период с 2021 по 2022 год (до даты оценки) с учетом срока экспозиции, который согласно данным, опубликованным на сайте Статриэлт, составляет 13 месяцев. Отбор аналогов произведен по ценообразующим факторам;

указанная на стр.48 заключения эксперта описка в дате опубликования объявления и опечатки не влияют на итоговую стоимость объекта оценки и не могут вводить в заблуждение заказчика оценки и заинтересованных лиц;

представитель административного истца ошибочно уравнял статус судебного эксперта и оценщика и рассматривал заключение эксперта как Отчет об оценке, что является существенным заблуждением представителя ОАО Ивановская «Райсельхозхимия». Требования ФСО №3, на которые ссылается представитель, не могут быть предъявлены к эксперту, назначенному в рамках судебной оценочной экспертизы. В данном случае положения федеральных стандартов оценки используются как вспомогательный методический материал, как и указано на странице 11 заключения;

доводы о том, что Амурская область «входит в регионы, находящиеся в зоне рискованного земледелия», ничем не подтверждены;

приведена средняя урожайность сои ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» в размере 8,025 ц/га, однако не приложены подтверждающие документы об объективности данной величины, при этом заявленная урожайность значительно уступает величине урожайности сои в 2019-2021 гг. в Ивановском районе Амурской области, которая по сведениям официального сайта Амурстата составляет в среднем 15,97 ц/га;

экспертом на стр.47-50 изложены основания отказа от использования в расчетах сведений об объектах, не использованных в качестве объектов-аналогов;

экспертом для проведения расчета сравнительным подходом были подобраны объекты, соответствующие понятию «объект-оценки», указанному в Федеральных стандартах оценки. Все подобранные объекты относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка – земли сельскохозяйственного назначения Амурской области, все объекты сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам; объекты-аналоги сходны объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

доводы о том, что не приведен источник расчетов корректировки на площадь опровергается сведениями, содержащимися в заключении эксперта на стр.47-50, 77;

весовые коэффициенты указаны в таблице 18 на стр.79-80 заключения эксперта, приведена методика расчета; математические ошибки отсутствуют, все расчеты произведены правильно;

на стр.80-81 заключения эксперта проведена проверка в отношении того, удовлетворяют ли критериям статистической значимости результата итоговые скорректированные значения единиц сравнения по ценам объектов-аналогов.

Судом приняты приведенные уточнения к заключению эксперта и письменные пояснения, поскольку они мотивированы, логичны и опровергают возражения административного истца.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, в связи с чем признается судом надлежащим доказательством, подтверждающим несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности представленного административным истцом в обоснование заявленных требований отчета №17/1-22 от 11 февраля 2022 года, выполненного Ф.И.О.15, а также опровергает доводы административного истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью.

При таких обстоятельствах оснований для назначения по настоящему делу повторной или дополнительной экспертизы суд не усматривает.

В связи с изложенным суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» у ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость находящегося в аренде у административного истца объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» соответствует требованиям закона, прав и законных интересов ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ АО «Центр государственной кадастровой оценки» №ОРС-28/2022/000002 от 28 апреля 2022 года удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, принимая во внимание, что доводы административного истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключени, а также о нарушении установлением оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца, как арендатора земельного участка, своего подтверждения не нашли, оснований для удовлетворения административных исковых требований судом не усматривается.

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 27 ноября 2020 года №797 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, на территории Амурской области» по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <номер> составляет <данные изъяты>.

Рыночная стоимость, установленная заключением судебной экспертизы, – <данные изъяты>, то есть выше кадастровой стоимости объекта оценки.

Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендных платежей, рыночная стоимость земельного участка не может быть установлена судом выше его кадастровой стоимости, так как это приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ОАО Ивановская «Райсельхозхимия» к правительству Амурской области, управлению Росреестра по Амурской области, ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» о признании незаконным решения ГБУ Амурской области «Центр государственной кадастровой оценки Амурской области» №ОРС-28/2022/000002 от 28 апреля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по <адрес> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> на дату 11 февраля 2022 года - отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, <...>) через суд первой инстанции, то есть через Амурский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.Л. Костырева

Решение в окончательной форме принято 29 декабря 2022 года.

Председательствующий судья Е.Л. Костырева