Дело №

УИД61RS0003-01-2024-008360-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 октября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,

при секретаре судебного заседания Минасян Д.А.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО48

представителя ответчика ФИО5 ФИО47

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО49 к ТСН (ТСЖ) «Малюгиной 220», третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, Правительство Ростовской области, Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, о признании реконструкции МКД незаконной и возложении обязанности привести в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 (далее также истец) обратился в суд с иском к ТСН (ТСЖ) «Малюгиной 220» (далее также ответчик) о признании реконструкции МКД незаконной и возложении обязанности привести в первоначальное состояние, указав, что является собственником <адрес>, расположенной в многоквартирном жилом доме (далее также МКД) по адресу: <адрес>.

Вышеуказанный МКД введен в эксплуатацию 30.03.2022. Согласно проектной документации подвала, расположенного в МКД, левая фасадная стена въезда (от левой несущей колонны) в подвал шире правой фасадной стены (от правой несущей колонны). Визуальным осмотром установлено, что въезд в подвал МКД не только расширен за счет демонтажа левой фасадной части стены, но и увеличена высота въезда в подвал за счет демонтажа верхней части фасадной стены МКД.

По мнению истца, в данном случае была произведена реконструкция въезда в подвал МКД.

Истец обратился с заявлением о получении информации относительно разрешительных документов на произведение реконструкции, однако из ответа Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону следует, что за получением разрешения на строительство (реконструкцию) никто не обращался и разрешений не выдавалось.

Таким образом, ввиду данной реконструкции проезда в подвал МКД, произведенной без соответствующего разрешения, уменьшился размер общего имущества собственников МКД.

Каких-либо решений собственниками МКД об уменьшении размера общего имущества не принималось, в том числе, и истец согласие на это не давал.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, просит суд, признать произведенную реконструкцию МКД незаконной, выразившуюся в демонтаже части левой фасадной стены въезда, верхней части фасадной стены въезда в подвал МКД, и демонтаже ограждения в виде вертикальной части ограждающего железобетонного монолитного пандуса для маломобильных групп населения, ведущего к входной металлической двери от проезжей части въезда, повлекшее уменьшение общего имущества ФИО6 ФИО50. в МКД, возложить на ответчика обязанность за счет собственных средств привести МКД в первоначальное состояние, путем восстановления левой части фасадной стены, верхней части фасадной стены въезда в подвал МКД, и выполнения работ по устройству железобетонного монолитного пандуса для маломобильных групп населения шириной не менее 0,9м – 1,0м, имеющего ограждение и площадки верхнего и нижнего частей с размерами не менее 1,5м х 1,5м, в соответствии с технической (проектной) документацией МКД.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования иска с учетом его уточнения, поддержал и просил удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, требования иска не признала и просила в его удовлетворении отказать.

Третьи лица, Управление Росреестра по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, уполномоченных представителей в судебное заседание не направили, представителем Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области предоставлен письменный отзыв на исковое заявление.

Протокольным определением суда от 10.10.2025 Правительство Ростовской области исключено из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса, в порядке ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также ГПК РФ).

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, дав оценку доводам сторон и представленным доказательствам, приходит к следующим выводам.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО4 является собственником жилого помещения – <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.№

Вышеуказанный МКД находится в управлении ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220», в том числе, которое несет ответственность за состояние общего имущества, предоставления коммунальных услуг, исходя из степени благоустройства многоквартирного жилого дома, является владельцем специального счета капитального ремонта.

Истец обратился с настоящим иском, в обоснование которого указал, что в многоквартирном доме по адресу: <адрес> имеется помещение с кадастровым номером <данные изъяты> «Подвал №» общей площадью № кв.м, которое является подземной парковкой.

В 2024 году им установлено, что габаритные размеры въезда в подземную паковку не соответствуют проектным характеристикам, демонтирована часть стены, расширен выезд в подземный паркинг, вследствие чего Истцом усматривается реконструкция многоквартирного жилого дома, без получения разрешительной документации в административном порядке, а также без соответствующего решения собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, оформленного соответствующим протоколом общего собрания собственников, произведенная ответчиком.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение с кадастровым номером № и пояснений ответчика, нежилое помещение №, расположенное в «Подвале №» площадью № кв.м является подземной парковкой, находящейся в общей долевой собственности граждан.

Истец собственником подземной парковки не является, однако, является собственником жилого помещения и, соответственно, общего имущества многоквартирного жилого дома, которое, как указано в иске, было самовольно реконструировано ответчиком без получения согласия истца, чем и нарушены его права и законные интересы.

Как следует из пояснений ответчика, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> являлся проблемным объектом, поскольку первоначальный застройщик ООО «Строитель-1» признан банкротом, за дольщиками признавали право на 611/380000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 83% готовности с кадастровым номером № общей площадью 26088,5 кв.м, по адресу: <адрес> для собственников парковок и 47/10000 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 83% готовности с кадастровым номером № общей площадью 26088,5 кв.м, по адресу: <адрес> для жилых и офисных помещений.

Поскольку иного способа признать право собственности на объекты недвижимости, за исключением судебного, дольщики были лишены, состоявшиеся решения Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону, которыми признавались права отдельных дольщиков на объекты недвижимости, при этом достройку дома осуществляло ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220», взносы на достройку жилой части, офисной части, парковки, были различными и вносились согласно протоколов ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220».

ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220» никогда реконструкцию въезда не производило, поскольку автопарковка является частной собственностью и собственных средств, за счет которых истец требует произвести работы по приведению въезда автопарковки в первоначальное состояние, не имеет, так как является некоммерческой организацией основанной на членстве и осуществляющей деятельность за счет взносов собственников помещений.

Определением Кировского районного суда г.Ростова-на-Дону от 26.03.2025 по ходатайству стороны истца назначена строительно-техническая экспертиза в целях определения того, вида строительно-технических работ в отношении проема гаражных ворот автомобильного въезда в подвал МКД, расположенного по адресу: <адрес>, соответствие этих работ требованиям действующих норм и правил, и технической документации, проектной документации на МКД.

Проведение данной экспертизы поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом (ч.1).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2).

Согласно ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из ч.2 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

В силу ч.2 ст.40 данного Кодекса, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано в п.14 ст.1 ГрК РФ как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Так, ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п.1 ст.246 ГК РФ установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ).

Согласно ч.6 ст.15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

В п.2 1 «Определение состава общего имущества» Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, определено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм права чердаки, крыши, несущие стены и иные ограждающие конструкции (включая фундаменты, плиты перекрытий) входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Порядок переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме определен гл.4 ЖК РФ.

В соответствии со ст.25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В ч.1 ст.26 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Порядок подачи заявления, перечень прилагаемых к нему документов, сроки рассмотрения заявления и уведомления заявителя о принятом решении, а также основания в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме установлены в ст.ст.26, 27 ЖК РФ.

В силу ч.2 ст.26 ЖК РФ для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр представляет в том числе:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме,

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме.

Судом установлено, что решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.03.2024, вступившим в законную силу, по делу № ФИО10 выделено машино-место №, и прекращено право общей долевой собственности 193/12289 доли в праве общей собственности на подземную автостоянку (нежилое помещение №) общей площадью 1228,9 кв.м в многоквартирном доме по <адрес> (т.3 л.д.<данные изъяты>

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 02.07.2025 по делу №, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ФИО11 и ФИО12 о признании права собственности на машино-место № по 1/2 доли за каждым, путем определения границ машино-места из 611/380000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 83% готовности с кадастровым номером № общей площадью № кв.м, по адресу: <адрес>, с прекращением права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 83% готовности с кадастровым номером № общей площадью № кв.м, по адресу: <адрес> (т.2 л.д.225-239).

К участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО13 и ФИО14, которые также являются собственниками 611/380000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 83% готовности с кадастровым номером 61:44:0040302:630 общей площадью 26088,5 кв.м, по адресу: <адрес>, фактически являющихся машино-местами, которые до настоящего времени право собственности на машино-места не признали.

Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 20.05.2025 по делу № удовлетворены исковые требования ФИО15, ФИО16, ФИО43, ФИО36, ФИО39, ФИО17, ФИО18, ФИО40 к ФИО19, ФИО41, ФИО20, ФИО21, ФИО32, ФИО35, ФИО22, ФИО23, ФИО44, ФИО24, ФИО34, ФИО38, ФИО37, ФИО25, ФИО33, ФИО26, ФИО3, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО42 об определении и выделе машино-мест, оформленных как 193/12289 доли нежилого помещения с кадастровым номером №, подвал № общей площадью № кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> путем определения границ, отдельным собственникам по фактически сложившемуся порядку пользования (т.3 л.д.19-46).

Указанное решение суда в законную силу не вступило, поскольку обжалуется истцом по настоящему иску в апелляционном порядке.

Таким образом, в хозяйственный оборот помещения многоквартирного дома, как жилые, так и нежилые, вводились в судебном порядке, о чем истцу было известно.

Более того, истцу доподлинно известно о том, что по данным ЕГРН, при вынесении оспариваемого им решения от 20.05.2025 по делу №, нежилое помещение с КН № площадью 1228,9 кв.м находилось в общей долевой собственности следующих лиц: ФИО31 с долей в праве 193/12289, ФИО32 с долей в праве 193/12289 и 193/12289, ФИО18 с долей в праве 193/12289, ФИО33 с долей вправе 193/12289, ФИО19 с долей в праве 193/12289, ФИО24 с долей в праве 193/12289, ФИО27 с долей в праве 190/12289 и 3/12289, ФИО26 с долей в праве 1737/122890 и 193/122890, ФИО34 с долей в праве 193/12289, ФИО35 с долей в праве 193/12289, ФИО36 с долей в праве 193/12289, ФИО37 с долей в праве 193/12289, ФИО20 с долей в праве 193/12289, ФИО23 с долей в праве 193/12289, ФИО28 с долей в праве 193/12289, ФИО38 с долей в праве 193/12289 и 193/24578, ФИО39 с долей в праве 193/12289, ФИО40 с долей в праве 193/12289, ФИО15 с долей в праве 193/12289, ФИО41 с долей в праве 193/12289, ФИО42 с долей в праве 193/12289, ФИО21 с долей в праве 193/12289, ФИО43 с долей в праве 193/12289, ФИО44 с долей в праве 193/12289, ФИО17 с долей в праве 193/12289, ФИО30 с долей в праве 193/12289, ФИО25 с долей в праве 193/12289, ФИО16 с долей в праве 193/12289, ФИО2 с долей в праве 193/12289, ФИО3 с долей в праве 193/12289, ФИО29 с долей в праве 193/12289 и 193/12289.

Доли в праве собственности на нежилое помещение с КН № площадью №9 кв.м остальных сособственников были не зарегистрированы, а в производстве Кировского районного суда находилось гражданское дело № о признании права на машино-место № в подвале МКД <адрес> за ФИО11 и ФИО12, так как не признано право собственников на отдельные машино-места, а именно:№8, №16 и №18.

До настоящего времени сохраняется зарегистрированное право на объект незавершенного строительства объект незавершенного строительства 83% готовности с кадастровым номером № общей площадью №.м, по <адрес>, то есть, субъектный состав собственников помещений МКД до конца не сформирован.

При рассмотрении гражданского дела № Кировским районным судом г.Ростова-на-Дону истребована информация, в том числе о лицах, которые до настоящего момента не признали за собой право собственности на машино-место №8 и на машино-место №18.

Таким образом, увеличение общей площади помещений, принадлежащих отдельным собственникам подземной автостоянки, за счет присоединения общего имущества многоквартирного, не произошло.

Как следует из выводов судебной строительно-технической экспертизы (т.2 л.д№) экспертами в ходе проведения визуального обследования (осмотра объекта экспертизы) дефектов конструкций спорного зданий не обнаружено.

Проведенные работы на прочность несущих конструкций здания в целом не влияют. Увеличение общей площади помещения подземной парковки, принадлежащих на праве общей долевой собственности отдельным гражданам, в том числе собственникам машино-мест, оформившим свое право, за счет присоединения общего имущества многоквартирного дома не произошло.

В соответствии с ч.ч.1-3 ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, в соответствии со ст. 86 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что предоставленное экспертом экспертное заключение, полученное с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность экспертов за результаты исследования, вызвали у суда доверие. Оценивая экспертное заключение ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, суд не усмотрел в нем недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования в связи с чем, суд считает необходимым использовать результаты судебной экспертизы в выводах решения.

С учетом этого, суд принимает экспертизу, проведенную ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ, в порядке ст.67 ГПК РФ, в качестве средства обоснования выводов суда.

Доводы стороны истца о том, что площадь общего имущества изменилась за счет изменения объема общедомового имущества не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела и опровергаются представленными в материалы дела заключением экспертов.

Более того, имеющиеся несоответствия требованиям действующих норм и правил произведенной реконструкции проема гаражных ворот автомобильного въезда, является несущественным, так как дефектов конструкций здания не обнаружено, прочность несущих конструкций здания не нарушена, данное нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, учитывая изложенное, принимая во внимание заключение судебной экспертизы ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России), суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о незаконной перепланировке, реконструкции и присоединении общедомового имущества и, следовательно, нарушении прав истца.

Сторонами по делу не оспаривалось, что многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в 2012 году, достраивался ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220», произведенные изменения проектной документации не всегда учитывались, поскольку до настоящего времени имеются записи о праве на доли в недостроенном объекте, основных характеристик не менял, применительно к возникшему спору, право собственности истца возникло уже после произведенных действий по достройке многоквартирного дома, в связи с чем, истцу было понятно, какой именно объект недвижимого имущества он приобретает, в том числе в части общего имущества.

Стоит также отметить вопрос субъектного состава и предъявления иска к надлежащему лицу, поскольку помещение подземной парковки изначально имело самостоятельное назначение и проведение спорных работ по реконструкции объекта недвижимого имущества могло производиться непосредственно правообладателями такового.

Закрепленные в ст.35 и ст.40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 №101-О, от 24.03.2015 №658-О, от 27.09.2016 №1748-О, от 28.03.2017 №609-О и др.).

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» по общему правилу наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность. В частности, нарушение при возведении объекта нормативно установленных предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п.39 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), строительных норм и правил, повлиявшее или способное повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре (ст.12 ГК РФ).

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судом приняты во внимание положения ст.10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст.3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст.1 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст.56 ГПК РФ, ст.65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст.10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п.3 ст.157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п.5 ст.166 ГК РФ).

Учитывая тот факт, что истец знал о состоявшихся судебных актах, оспаривал их, поведения истца добросовестным признать нельзя.

Кроме того, истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не доказано существенное нарушение его прав произведенной реконструкцией проема гаражных ворот автомобильного въезда в подвал МКД.

Так, истцом заявлено требование об устранении нарушения его прав путем обязания ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220» за счет собственных средств привести многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> первоначальное состояние, путем восстановления левой части фасадной стены, верхней части фасадной стены въезда в подвал многоквартирного дома и выполнения работ по устройству железобетонного монолитного пандуса для маломобильных групп населения шириной не менее 0,9м - 1,0м, имеющего ограждение и площадки его верхнего и нижнего частей с размерами не менее 1,5м х 1,5м в соответствии с технической (проектной) документацией указанного многоквартирного дома.

В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

При этом, избранный способ защиты нарушенного права и законных интересов должен отвечать принципам правовой соразмерности, то есть должен быть основан на соблюдении баланса интересов и прав спорящих сторон.

При разрешении споров об устранении нарушений прав собственников, необходимо учитывать, что поименованная собственником угроза должна быть реальной, то есть основанной не только на нарушениях при строительстве каких-либо норм и правил, но и на фактических обстоятельствах расположения спорного строения и въезда в гараж в их взаимосвязи.

Согласно п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.39 ЖК РФ).

Из положений ст.135 ЖК РФ следует, что товарищество собственников жилья - это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества.

В обязанности товарищества собственников жилья входит, в том числе, обеспечение выполнения требований ЖК РФ, положений других федеральных законов и иных нормативных правовых актов; осуществление управления многоквартирным домом в порядке, установленном ЖК РФ; обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию общего имущества в многоквартирном доме; принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому (ст.138 ЖК РФ).

В силу положений п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления МКД и иные обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.

При управлении МКД товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, или в случаях, предусмотренных ст.157.2 ЖК РФ, за обеспечение готовности инженерных систем (ч.2.2 ст.161 ЖК РФ).

Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика обращено внимание на то, что у ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220» отсутствую какие-либо договоры, акты, протоколы, иные документальные подтверждения того, что указанная истцом реконструкция выполнена именно ответчиком, поскольку въезд в парковку является частной собственностью отдельных лиц – собственников вышеуказанной парковки.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Вместе с тем, ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220» представлен в материалы дела протокол №25/1 от 24.05.2025 очередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, проведенного в форме очно-заочного голосования, пунктом 3 повестки которого была согласована реконструкция западной части фасада цокольного этажа МКД <адрес> в части изменения габаритов въезда в помещение подземного паркинга (расширение въезда с 3м до 3,95м без изменения габаритных размеров высоты въезда согласно проекта реконструкции), с целью обеспечения проезда специализированной техники для устранения последствий аварийных ситуаций в системе канализации парковки.

Также следует отметить, что ТСН (ТСЖ) «Малюгиной, 220» собственных средств, за счет которых истец требует произвести работы, не имеет, поскольку является некоммерческой организацией, основанной на членстве, и ведет свою деятельность за счет взносов собственников помещений в МКД, установленных на основании решения соответствующего собрания.

Одно из требований в ГПК РФ при обращении в суд – необходимость указать в исковом заявлении, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав истца (п.4 ч.2 ст.131 ГПК РФ).

В противном случае, отсутствует цель и смысл обращения истца в суд, а удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению прав и законных интересов истца.

Истец еще до обращения суд должен определить, есть ли нарушение его прав и законных интересов или угроза их нарушения, и в чем это выражается, то есть какова суть этих нарушений.

От этого зависит не только судьба спора, но и выбор способа защиты.

Нарушение права связано с негативными последствиями, например, убытками.

Однако между нарушением права и этими последствиями должна быть причинно-следственная связь, а именно, были ли негативные последствия от нарушения права, или есть ли угроза таких последствий, и в чем это выражается (например, убытки, невозможность достроить объект, лишение права собственности и т. п.), есть ли причинно-следственная связь между этими последствиями и нарушением права, вина ответчика, вызвано ли это его действиями, не способствовал ли истец ухудшению ситуации своими действиями либо бездействием, не пытается ли Истец своими исковыми требованиями достичь иных целей, отличных от добросовестности, разумности.

С учетом изложенного, безусловное нарушение прав истца доказанным считать нельзя.

Кроме того, в обоснование требований иска сторона истца сослалась на то, что истец имеет проблемы со здоровьем, в связи с чем ему необходим пандус для маломобильных категорий населения для доступа в подземную парковку, между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец относится к маломобильным группам населения, имеет проблемы со здоровьем, не позволяющие осуществлять доступ в парковку, более того, истцу неоднократно разъяснялись положения процессуального закона, в том числе о том, что совершение либо несовершенные процессуальных действий и негативные последствия от таких действий либо бездействия, лежит на истце.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что произведенная реконструкция привела к существенному нарушению прав истца, не имеется, с учетом этого требования ФИО4 удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО6 ФИО46 ТСН (ТСЖ) «Малюгиной 220», третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону, администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, Правительство Ростовской области, Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, о признании реконструкции МКД незаконной и возложении обязанности привести в первоначальное состояние – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 24.10.2025