РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2024-001025-86

3 февраля 2025 года Производство № 3а-170/2025

Мотивированный текст решения составлен 17 февраля 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Скрябиной Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЕКБстрой-Урал» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация городского округа Верхотурский,

при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «СК ЕКБстрой-Урал» – ФИО1,

УСТАНОВИЛ :

по условиям договора аренды земельного участка от 5 сентября 2022 года № 42, заключенного по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Администрацией городского округа Верхотурский (далее – администрация) как арендодателем и ООО «СК ЕКБстрой-Урал» (далее также – общество) как арендатором, последнему в аренду на срок по 4 июля 2027 года предоставлены для туристического обслуживания земельные участки, имеющие кадастровые номера ...11, ...13 (далее также – земельные участки, участок № 11 и участок № 13 соответственно) (листы 13-16 материалов дела).

В целях определения цены выкупа арендуемых земельных участков общество направило обращение о предоставлении названных объектов недвижимости в собственность, на которое администрация в письме от 19 июля 2024 года № 4822 (далее – письмо № 4822) сообщила, что цена выкупа участка № 11 составит 9991825, 47 руб., а цена выкупа участка № 13 – 15442182, 73 руб. (лист 17 материалов дела) При этом администрация ссылалась на пункт 2 Порядка определения цены выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности Свердловской области, и земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 26 августа 2015 года № 759-ПП.

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области (далее – приказ № 5500). Текст приказа № 5500 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 22 ноября 2022 года.

Среди прочих приказом № 5500 утверждены и результаты определения кадастровой стоимости арендуемых обществом земельных участков: для участка № 11 – 9991825, 47 руб., для участка № 13 – 15442182, 73 руб. Данные величины кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 31 декабря 2022 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2023 года (листы 18, 23 материалов дела).

Таким образом, выкупная цена земельных участков, сообщенная обществу администрацией в письме № 4822, равна кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной приказом № 5500.

На основании договора, заключенного обществом и ООО «ОФК», оценщиком Ч.Д.А. был подготовлен отчет от 20 декабря 2024 года № 623 об определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной: для участка № 11 – 7838 000 руб., для участка № 13 – 10289000 руб. (листы 28-85 материалов дела).

Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 5500 кадастровую стоимость земельных участков и установить ее равной рыночной стоимости названных объектов недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на намерение выкупить арендуемые земельные участки в собственность по цене, соответствующей их рыночной стоимости (листы 6-9 материалов дела).

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

После принятия административного иска общества к производству администрация представила в суд письменный отзыв, в котором во исполнение судебного запроса, изложенного в определении от 10 января 2025 года, сообщила, что в период 2022-2024 годов действовал подпункт «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629, допускавший продажу без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, собственность на который не разграничена, предназначенных для отдыха (рекреации) и предоставленных в аренду, тогда как в 2025 году названная норма прекратила свое действие и продажа указанных земельных участков без проведения торгов невозможна. Кроме того, администрация обратила внимание на то, что снижение оспариваемой кадастровой стоимости приведет к снижению поступлений в местный бюджет доходов от продажи имущества либо арендной платы.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение административных ответчиков и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим (листы 1-4, 86-97 материалов дела), в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельных участков в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирована положениями статьи 39.11 ЗК РФ, согласно пункту 12 которой начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановления № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Утвержденная приказом № 5500 кадастровая стоимость земельных участков была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной приказом № 5500, признано судом доказанным, поскольку общество является арендатором земельных участков и выразило свою заинтересованность в их выкупе, тогда как выкупная цена названных объектов недвижимости зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельных участков.

При этом то обстоятельство, что в настоящее время прекратил свое действие подпункт «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 года № 629, допускавший в 2022-2024 годах продажу без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, собственность на который не разграничена, предназначенных для отдыха (рекреации) и предоставленных в аренду, не признано судом влияющим на переоценку вывода о заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, поскольку с учетом положений пункта 12 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена аукциона по продаже земельных участков, находящихся в публичной собственности, также может быть определена равной кадастровой стоимости названных объектов, притом что оспариваемые в данном деле результаты государственной кадастровой оценки были утверждены менее трех лет назад (то есть в пределах установленного рассматриваемой нормой пятилетнего периода).

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «ОФК» Ч.Д.А., являющимся на дату подготовки отчета членом ассоциации саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент», имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 8 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке арендуемых обществом земельных участков сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых оценщиком получена необходимая и достаточная информация, ставить под сомнение достоверность которой оснований не имеется. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер выкупной стоимости земельных участков, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельных участков, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

Между тем, по результатам рассмотрения административного дела суд также пришел к выводу о необоснованном предъявлении обществом административных исковых требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка к ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки», которое не утверждало пересмотренную настоящим решением кадастровую стоимость, тогда как в силу части 4 статьи 38 КАС РФ и правовой позиции, изложенной в абзаце первом пункта 7 Постановления № 28, административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (в данном случае Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области), и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Управление Росреестра по Свердловской области).

В связи с этим административный иск общества признан подлежащим частичному удовлетворению ввиду необходимости отказа в удовлетворении той части изложенных в нем требований, которые предъявлены к ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельных участков, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами дела подтверждается несение обществом судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 30000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежное поручение от 24 декабря 2024 года № 1775; лист 12 материалов дела).

Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, суд пришел к следующим выводам.

Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.

Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В связи с этим отсутствуют основания для признания Управления Росреестра по Свердловской области (далее – управление) тем административным ответчиком, на которого по данному делу могли быть отнесены судебные расходы, поскольку оспоренная обществом кадастровая стоимость земельных участков утверждалась исключительно приказом Министерства по управлению государственным имуществом по Свердловской области (далее – министерство), тогда как управление не способствовало увеличению понесенных обществом судебных расходов. При этом, как уже было указано при разрешении административного спора по существу, ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки», также имевшее процессуальный статус административного соответчика по данному делу, является ненадлежащим административным ответчиком, тогда как обусловленный этим выводом отказ в удовлетворении соответствующей части административных исковых требований влечет отсутствие оснований для отнесения на указанное учреждение судебных расходов.

Следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

В рассматриваемом случае кратности превышения пересмотренной судом по данному административному делу кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью установлено не было.

Так, соотношение установленных данным решением новых величин кадастровой стоимости земельных участков, соответствующих их рыночной стоимости, и оспоренной обществом при обращении в суд кадастровой стоимости, утвержденной министерством, составило для участка № 11 21, 56 процента, а для участка № 13 – 33, 37 процента.

Следовательно, оспоренная обществом кадастровая стоимость менее чем в два раза (менее чем на 50 %) превышала установленную судом по итогам рассмотрения данного дела рыночную стоимость земельных участков.

Приняв во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что обстоятельства рассмотренного административного спора свидетельствуют о том, что пересмотр оспоренной кадастровой стоимости в данном случае подлежит признанию реализацией административным истцом своего права на приведение названной стоимости в соответствие с рыночной стоимостью арендуемых обществом объектов недвижимости, однако не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов общества при определении по итогам государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельных участков.

Отсутствие существенности (кратности) превышения оспоренной обществом кадастровой стоимости над установленной по итогам рассмотрения дела рыночной стоимостью земельных участков обусловило вывод суда о необходимости отнесения судебных расходов по данному делу, в частности, подтвержденных на данной стадии расходов по уплате государственной пошлины, на административного истца.

При этом оснований для отступления от общего правила распределения судебных расходов по данной категории административных дел судом установлено не было, в том числе с учетом того, что административный истец является коммерческой организацией.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЕКБстрой-Урал» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков равной их рыночной стоимости, составляющей:

для земельного участка, имеющего кадастровый номер ...11 – 7838000 руб.,

для земельного участка, имеющего кадастровый номер ...13 – 10289000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 27 декабря 2024 года.

В удовлетворении административных исковых требований к государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» отказать.

Судебные расходы по делу отнести на административного истца общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания ЕКБстрой-Урал».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков