Решение по делу № 2-10/2025 от 10.07.2025 | Пролетарский районный суд г. Твери (Тверская область)

дело №2-10/2025

УИД 69RS0039-01-2023-001781-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2025 года город Тверь

Пролетарский районный суд г.Твери в составе председательствующего судьи Буйдиновой Е.Е.,

при секретаре Новиковой Ю.И.,

с участием истца ФИО1 и представителей истца ФИО1- ФИО2 и ФИО3, представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» ФИО4, представителя ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» ФИО5, третьего лица ФИО6,

рассмотрев в помещении Пролетарского районного суда города Твери в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал», Управлению Росреестра по Тверской области, Администрации города Твери, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», АО «Тверьгорэлектро», Департаменту дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери, ООО «РСК-Недвижимость», ФИО12, ФИО13, Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Государственному бюджетному учреждению «Областной социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних (г.Тверь)», ФИО14, ФИО15 о восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке; признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельные участки; признании незаконными действий Управления Росреестра по Тверской области по постановке на кадастровый учет земельных участков, образовавшихся при разделе спорного земельного участка; понуждении к демонтажу ограждений парковочных мест; признании недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о разделе исходного земельного участка, договора купли-продажи и договора мены; установлении судебной неустойки,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 с учетом уточнения исковых требований просят суд (т.76 л.д.1-18):

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4 в координатах, существующих на момент раздела участка;

- признать право общей долевой собственности всех собственников помещений в МКД по ул. Макарова, д. 4, корп. 1 и корп. 2 г. Твери на единый земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:4;

- признать отсутствующими права на земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:40, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42, образованные из земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4, а в случае восстановления в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4 также на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:4;

- признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области по постановке на кадастровый учет земельных участков 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:40, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42, образованных в результате раздела земельного участка 69:40:0300235:4, обязав исключить из реестров ГКН и ЕГРН сведения об указанных земельных участках;

- обязать ООО ПСФ «Квартал» демонтировать в течении 3-х рабочих дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу железные ограждения парковочных мест с земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:42, а в случае исключения из ЕГРН сведений о нем и восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4, то с земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4, по адресу: <...>, а именно - демонтировать железные ограждения в количестве 56 штук (750/910 мм), а также 5 парковочных столбиков с тросами, расположение которых приведено в схеме, приложенной к заключению кадастрового инженера ФИО16;

- установить судебную неустойку за неисполнение настоящего решения суда в части демонтажа железных ограждений парковочных мест с земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:42, а в случае исключения из ЕГРН сведений о нем и восстановлении в ЕГРН сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4, с земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4 в размере 30000 руб. (по пять тысяч рублей в пользу каждого из истцов) за каждый день неисполнения решения суда, начиная с 4-го дня с момента вступления решения суда в законную силу и до фактического исполнения судебного акта;

- признать недействительной (ничтожной) сделкой соглашение о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4 от 17.08.2011 г., заключенное между ФИО15 и ФИО17, договор купли-продажи от 15.09.2011 г., заключенный между ФИО15, ФИО17 (продавцы) и ООО ПСФ «Квартал» (покупатель), в соответствии с которым последнее приобретает право собственности на участок с № 69:40:0300235:42 (регистрация в Управлении Росреестра от 29.09.2011) и договор мены от 24.07.2014 г., заключенный между ФИО15, ФИО17.

В обоснование требований указывают, что истцами в 16-ти этажных домах в <...> и корп. 2 были приобретены квартиры, истцы являются собственниками квартир в многоквартирных домах по ул.Макарова, д. 4, корп.1 и корп.2, расположенных напротив друг друга. Застройщиком домов по ул.Макарова, д. 4, корп.1 и корп.2 являлось ООО ПСФ «Квартал». Указанная организация при продаже квартир позиционировала данные дома (корпус 1 и корпус 2) как единый жилой комплекс, объединенный общей территорией. На протяжении многих лет истцы беспрепятственно пользовались дорогой, расположенной между корпусами ЖК Макар - между ул.Макарова, д.4, корп.2 и ул.Макарова, д.4, корп.1 и парковочными местами, расположенными вдоль данных домов, в том числе непосредственно напротив подъездов МКД, полагая, что указанная инфраструктура входит в ЖК Макар. О том, что дорога между корпусами является местом общего пользования и общим имуществом ЖК Макар, следует и из генерального плана, размещенного на официальном сайте застройщика. Генеральный план, размещенный на сайте застройщика, не содержит информации о том, что дорога между корпусами, включая места для парковки автомобилей, является частной собственностью застройщика, и впоследствии доступ к ней может быть ограничен. С 2011 года ООО «ПСФ «Квартал» осуществляло заключение договоров долевого участия. Построены 1-5 очереди строительства. 1-й очереди строительства присвоен почтовый адрес: <...> очереди строительства присвоен почтовый адрес: <...>. При заключении договоров долевого участия участники долевого строительства полагали, что в общую долевую собственность будет передан земельный участок, предназначенный проектом для размещения жилого комплекса Макар и соответствующий ст.36 ЖК РФ. Впоследствии было выявлено, что после получения заключения государственной экспертизы ООО «ПСФ «Квартал» произвел раздел земельного участка 69:40:0300235:4 на земельные участки: 69:40:0100235:39, площадью 7 520 кв.м.; 69:40:0100235:40, площадью 226 кв.м.; 69:40:0100235:41, площадью 991 кв.м.; 69:40:0100235:42, площадью 2 444 кв.м. В дальнейшем ООО «ПСФ «Квартал» изменил разрешенное использование земельного участка 69:40:0300235:42, площадью 2 444 кв.м. на хранение автотранспорта, разместил на нем платную автостоянку и возвел ограждающие конструкции в апреле-мае 2023 года. Жителям домов объявили, что парковка на спорном земельном участке, в том числе напротив подъезда д.4, корп.2 по ул.Макарова и подъезда 2 д.4, корп.1 по ул.Макарова будет платной в размере 3500 рублей в месяц. Как стало известно истцам из кадастровой выписки, собственником указанного спорного участка дороги между корпусами является застройщик ООО ПСФ «Квартал», который в нарушении прав собственников жилых помещений в многоквартирном доме после окончания строительства не передал дорогу в общую собственность жителей домов, а оставил ее себе, чтобы незаконно извлекать прибыль. При этом, представители управляющей компании, обслуживающей дом по ул.Макарова, д. 4, корп.1 - ООО «Управляющая Компания «Тверская коммуна» на собрании собственников МКД поясняли, что за очистку спорного земельного участка платили жители МКД по ул. Макарова, д.4, корп.1, в то время как застройщик, позиционирующий себя собственником спорного земельного участка, никаких расходов по его содержанию не нёс. Каких-либо оснований полагать, что основной связующий участок между домами с кадастровым номером 69:40:0100235:42, являющийся единственным подъездным путем к подъезду одноподъездного д.4, корп.2 и подъезду №2 д.4, корп.1 по ул.Макарова и аккумулировавший в себе около половины всех парковочных мест для указанных МКД и элементы благоустройства, а также земельный участок 69:40:0100235:40, на котором также расположены парковочные места и мусорные контейнеры, не перейдут в общедолевую собственность жителей указанных МКД и не войдут в состав ЖК Макар у истцов и иных жителей дома не имелось.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представители ФИО2 и ФИО3 исковые требования поддержали по доводам, изложенным в их письменной позиции (т.76 л.д.1-18). Просили исковые требования удовлетворить в полном объеме, указывая, что проектной документацией первого этапа строительства раздел земельного участка не предусматривался, разрешение для первого этапа строительства выдавалось на земельном участке, площадью 11180,6 кв.м. ООО ПСФ «Квартал» застройка земельного участка иной площади не разрешалась, соответственно у собственников квартир в МКД с первого этапа строительства возникло право общей долевой собственности на указанный участок. Проектной документацией каждого из последующих этапов строительства раздел проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» не разрабатывался, а был использован тот же, что и в проектной документации первого этапа строительства, с теми же технико-экономическими показателями земельного участка, площадью 1,1 га. Действия по разделу земельного участка в части, на которой находятся объекты благоустройства МКД, и включенные в проект строительства проезд и автостоянка для транспорта жильцов дома, нарушают права собственников помещений многоквартирных домов. Полагали, что срок исковой давности по всем требованиям ими не нарушен.

Представители ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» ФИО4, ФИО5 в судебном заседании исковые требования истцов не признали в полном объеме, просили в удовлетворении исковых требований отказать, указав, что с проведенной по делу экспертизой они не согласны ввиду незаконности представленного заключения экспертов, поскольку судебными экспертами использовались расчеты по данным, которые на дату принятия положительного заключения госэкспертизы не существовали, применение в расчетной части заключения экспертов нормативов градостроительного проектирования, предусмотренных постановлением №283-па является необоснованным, поскольку они стали применяться на территории г.Твери после принятия решения Тверской городской думы от 19.04.2017 №101 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования г.Твери», в связи с чем ответы экспертов на первый и второй вопросы сделаны с нарушением действующего законодательства и являются не достоверными. Также в ходе судебных заседаний и в представленной письменной позиции указывали на то, что изначально собственниками земельного участка с кадастровым №69:40:0300235:4 являлись два физических лица: ФИО17 и ФИО15 (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности). По договору от 18.12.2010 земельный участок, площадью 11186,6 кв.м., был передан собственниками ФИО17 и ФИО15 в аренду ООО ПСФ «Квартал». Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:0004 (распоряжение администрации г.Твери №295 от 06.05.2008) были нанесены красные линии застройки многоквартирных домов (раздел 3 ГПЗУ). В связи с этим был разработан генплан участка с элементами благоустройства, согласованный с администрацией г.Твери 17.09.2008 и земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:0004 был разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 1 участок 69:40:0300235:42, площадью 2444 кв.м.; 2 участок 69:40:0300235:41, площадью 991 кв.м.; 3 участок 69:40:0300235:39, площадью 7520 кв.м.; 4 участок 69:40:0300235:40, площадью 226 кв.м., - для размещения трансформаторной подстанции. После постановки на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:0004 перестал существовать. Земельный участок с кадастровым №69:40:0300235:4 никогда не предоставлялся ООО «ПСФ «Квартал» для строительства МКД. Наличие договора аренды от 18 декабря 2010 года не свидетельствует о том, что арендатору предоставлено право на застройку данного земельного участка. Документом, свидетельствующим о том, что застройщик имеет право осуществлять строительство, является разрешение на строительство, выдаваемое уполномоченным органом власти и управления.

Также указали, что ООО «ПСФ «Квартал» были представлены разрешения на строительство корпусов 1 и 2 дома № 4 по ул. Макарова в городе Твери. Как видно из данных разрешений, строительство МКД на земельном участке с кадастровым № 69:40:0300235:4 не предусматривалось. Данный факт является существенным для разрешения настоящего спора. ООО «ПСФ «Квартал» не являлось участником раздела данного земельного участка, а, следовательно, не может быть надлежащим ответчиком по требованию о признании ничтожным раздела земельного участка. Поскольку разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4 не выдавалось, то ссылка истцов на судебную практику изложенную в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 13 июня 2023 года № 78-КГ23-10-КЗ является неуместной. Считают, что вывод истцов о ничтожности сделки по разделу земельного участка с кадастровым № 69:40:0300235:4 в контексте ст.168 ГК РФ является незаконным. 15 сентября 2011 года между ФИО17 и ФИО15 (продавцы) и ООО «ПСФ «Квартал» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровым №69:40:0300235:41, площадью 991 кв.м. и с кадастровым № 69:40:0300235:42, площадью 2444 кв.м. 24 июля 2014 года между теми же лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № 69:40:0300235:39, площадью 7520 кв.м. После приобретения права собственности на данные земельные участки, ООО «ПСФ «Квартал» обратилось в администрацию города Твери с заявлениями о выдаче разрешений на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 69:40:0300235:39 и 69:40:0300235:41.

Так, согласно проектной документации и документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на строительство:

- на участке с кадастровым №69:40:0300235:39 построен многоквартирный жилой комплекс по адресу: <...> (2-й этап строительства) со своей инженерной инфраструктурой, в которой предусмотрены детские площадки, парковочные места возле дома, а также пристроенный трехэтажный паркинг. После завершения строительства данный участок перешел в долевую собственность собственникам помещений в МКД;

- на участке с кадастровым №69:40:0300235:41 построен многоквартирный жилой комплекс по адресу: <...> (1-й этап строительства) со своей инженерной инфраструктурой, в которой предусмотрены парковочные места возле дома. После завершения строительства данный участок перешел в долевую собственность собственникам помещений в МКД.

Таким образом, спорный земельный участок с кадастровым № 69:40:0300235:42, общей площадью 2444 кв.м., не предполагался для строительства названных МКД, никаким образом не может относиться к территории, предназначенной для эксплуатации и обслуживания МКД по ул. Макарова, д. 4, корпус 1 и корпус 2, и тем более не может быть передан в общую долевую собственность собственникам помещения в данных МКД.

Также указали, что строительство данного жилого комплекса осуществлялось на основании договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), заключаемых с участниками долевого строительства. В каждом таком ДДУ в пункте 1.2 предусмотрено, что строительство осуществляется на земельном участке (в данном случае на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:39 и 69:40:0300235:41), и что застройщик исполнил предусмотренные законодательством обязанности по отводу земельного участка под строительство, получению разрешения на строительство, подготовке проектной документации. Участники долевого строительства, заключая ДДУ, достоверно знали о характеристиках земельного участка на котором будет осуществляться строительство MКД. У истцов отсутствуют права на спорный земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:42, так как данный земельный участок под строительство и размещение многоквартирного жилого комплекса по адресу: <...> и корпус 2 не формировался. Просили применить срок исковой давности к требованиям истцов в части восстановления в ЕГРН сведений о первоначальном земельном участке, признании права общей долевой собственности всех собственников помещений, признании отсутствующими права на вновь образованные земельные участки и признании незаконными действий Управления Росреестра по Тверской области. В деле имеется письменная позиция ответчика (т.2 л.д.32-33, 89-91, т.16 л.д.64-68), а также возражения, рецензия на заключение судебных экспертов по произведенной по делу экспертизе.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании требования истцов поддержала в полном объеме, просила исковые требования истцов удовлетворить, указывая на то, что для жильцов домов на ул.Макарова, д.4, корп.1 и корп.2 беспрепятственный подъезд к домам прегражден путем установки ограждений парковочных мест.

Ответчик АО «Тверьгорэлектро» в судебное заседание своего представителя не направил, будучи извещенным заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела, в суд представил письменные пояснения (т.75 л.д.121-123), указывая на то, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:42, представляющий по факту улицу (проход), по итогам застройки и межевания должен быть передан в земли общего пользования.

Ответчик Управление Росреестра по Тверской области в судебное заседание своего представителя не направил, будучи извещенным заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела. Ранее в суд были направлены письменные возражения (т.16 л.д.136-138) в которых просили суд отказать в удовлетворении требований истцов к Управлению Росреестра по Тверской области.

Ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в судебное заседание своего представителя не направил, будучи извещенным заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела. Ранее в суд были направлены письменные возражения (т.16 л.д.172-173) в которых просили суд отказать в удовлетворении требований истцов к Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области.

Ответчики Администрация города Твери, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», Департамент дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери, ООО «РСК-Недвижимость», Государственное бюджетное учреждение «Областной социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних (г.Тверь)» в судебное заседание своих представителей не направили, будучи извещенными заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Ответчики ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 в судебное заседание не явились, будучи извещенным заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела. Ранее в судебном заседании ответчики ФИО12 и ФИО18 поясняли, что отношения к дому №4 на ул.Макарова в г.Твери не имеют, просили рассматривать дело без их участия.

Третьи лица ООО «Управляющая Компания «Тверская коммуна», ООО УК «Ясень» в судебное заседание своего представителя не направили, будучи извещенными заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Также для участия в деле судом в качестве третьих лиц привлечены собственники всех помещений многоквартирных домов по ул.Макарова, д.4, корп.1 и корп.2 в г.Твери, которые, будучи извещенными заблаговременно о дате, времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали. Ранее от третьих лиц были направлены в адрес суда письменные отзывы, в которых они просили удовлетворить требования истцов в полном объеме, считая требования истцов обоснованными, возражали против демонтажа шлагбаума (т.16 л.д.60-63, 165-171,176-201).

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу, что исковые требования истцов подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод. В силу части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено положение о судебной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены способы защиты гражданских прав, а также содержится указание на возможность применения иных способов, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что обратиться с иском о признания права общей собственности на имущество в многоквартирном доме может субъект, чье право нарушено, а именно собственник жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

На основании статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату выдачи разрешения на строительство 1 очереди) (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004) образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент раздела земельного участка) не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее Вводный закон) - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалам дела, земельный участок (кадастровый номер 69:40:03:00:235:0004), площадью 11180,6 кв.м., расположенный по адресу: <...>, принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО17 (умер 24.10.2017, о чем 26.10.2017 составлена запись акта о смерти №5159) (т.40 л.д.201) и ответчику ФИО15 по 1/2 доли каждому, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.05.2007 (т.15 л.д.43).

18.12.2010 между ФИО17, ФИО15 и ООО ПСФ «Квартал» был заключен договор аренды земельного участка, площадью 11180,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Тверь, ул.Макарова, д.4, кадастровый номер 69:40:03:00:235:0004 (т.15 л.д.48).

ГУ «Госэкспертиза Тверской области» приказом №124-э от 06.09.2010 было утверждено положительное заключение государственной экспертизы №69-1-4-0124-10 (т.3 л.д.63-70).

Согласно под.2 п.3.2.2 «Схема планировочной организации земельного участка» вышеуказанного заключения государственной экспертизы №69-1-4-0124-10 (т.3 л.д. 64) площадка для строительства жилого комплекса «Макар» расположена на улице Макарова в г.Твери, на территории бывшей базы. На отведенной территории, площадью 1,1 га. запроектировано: 16-ти этажный дом со встроенными нежилыми помещениями (1-й этап строительства); 16-ти этажный дом со встроенными нежилыми помещениями и паркингом (2-я и 3-я очереди строительства): - паркинг с площадками отдыха на крыше (5-я очередь строительства), торгово-офисная часть (4-я очередь строительства); комплексная двухтрансформаторная подстанция наружной установки; площадка для сбора мусора; площадка для отходов; площадка детская; стоянка для автомобилей; на территории участка предусмотрены подъезды шириной 6 м. и 3,5 м. со стороны ул.Макарова.

27.10.2010 ООО ПСФ «Квартал» было получено разрешение, выданное инспекцией архстройконтроля департамента архитектуры и строительства Администрации г.Твери, на строительство объекта капитального строительства – жилого комплекса «Макар» (1-й этап строительства 16-ти этажного дома со встроенными нежилыми помещениями), расположенного по адресу: <...> (т.15 л.д.52), в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом со встроенными нежилыми помещениями введены в эксплуатацию (т.15 л.д.68).

ГАУ «Госэкспертиза Тверской области» приказом №1-э от 09.01.2014 было утверждено положительное заключение государственной экспертизы №69-1-2-0001-14 (т.40 л.д.148-192).

Согласно под.2 п.3.1.2 «Схема планировочной организации земельного участка» вышеуказанного заключения государственной экспертизы №69-1-2-0001-14 (т.40 л.д.155) площадка для строительства жилого комплекса «Макар» расположена на улице Макарова в г.Твери, на территории бывшей базы. На отведенной территории, площадью 1,1 га. запроектировано: 16-ти этажный дом со встроенными нежилыми помещениями и паркингом (2-й этап строительства); паркинг с площадками отдыха на крыше (2-й этап строительства); торгово-офисная часть (2-й этап строительства); площадка для сбора мусора; площадка для отходов; площадка детская; стоянка для автомобилей; на территории участка предусмотрены подъезды шириной 6 м. и 3,5 м. со стороны ул.Макарова.

07.02.2014 ООО ПСФ «Квартал» было получено разрешение, выданное инспекцией архстройконтроля департамента архитектуры и строительства Администрации г.Твери, на строительство объекта капитального строительства – жилого комплекса «Макар» (2-й этап строительства 16-ти этажного дома со встроенными нежилыми помещениями), расположенного по адресу: <...> (т.15 л.д.81-84), в соответствии с разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом и нежилые помещения введены в эксплуатацию (т.15 л.д.86-89, 93-96, 97-100, 101-112).

17.08.2011 ФИО17 и ФИО15 после того, как было выдано положительное заключение государственной экспертизы от 06.09.2010, заключили соглашение о разделе земельного участка, общей площадью 11180,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 69:40:03:00:235:0004, разделив данный участок на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 69:40:0300235:39 (общей площадью 7520 кв.м.), 69:40:0300235:40 (общей площадью 226 кв.м.), 69:40:0300235:41 (общей площадью 991 кв.м.), 69:40:0300235:42 (общей площадью 2444 кв.м.), прекратив право долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:40:03:00:235:0004, выделив в равнодолевую собственность сторон по 1/2 доле каждому на земельные участки с кадастровыми номерами: 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:40, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42, расположенные по адресу: <...> (т.18 л.д. 12-13).

24.07.2014 по договору мены, заключенному между ФИО15 и ФИО17, стороны произвели обмен принадлежащих им на праве равнодолевой собственности земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300235:39 (общей площадью 7520 кв.м.) и 69:40:0300235:40 (общей площадью 226 кв.м.), определив за ФИО15 1/2 долю от 1/2 доли земельного участка 69:40:0300235:40 (общей площадью 226 кв.м.), а за ФИО17 3/100 от 1/2 доли земельного участка 69:40:0300235:39 (общей площадью 7520 кв.м.) (т.18 л.д.2-4).

Ответчик ООО ПСФ «Квартал» на основании договора купли-продажи от15.09.2011, заключенного с ФИО15 и ФИО17, являлся собственником земельного участка общей площадью 991 кв. м., с кадастровым номером 69:40:0300235:41, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования для строительства и размещения жилого комплекса, на котором в настоящее время размещен жилой дом – корп.2, д.4 по ул.Макарова в г.Твери, а также по настоящее время является собственником земельного участка общей площадью 2444 кв. м., с кадастровым номером 69:40:0300235:42, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования на момент договора-продажи – «для строительства и размещения жилого комплекса» (т.15 л.д.56-58, т.1 л.д.87-91).

Ответчик ООО ПСФ «Квартал» на основании договора купли-продажи от24.07.2014, заключенного с ФИО15 и ФИО17, являлся собственником земельного участка общей площадью 7520 кв. м., с кадастровым номером 69:40:0300235:39, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешенного использования «для строительства и размещения жилого комплекса», на котором в настоящее время размещен жилой дом – корп.1, д.4 по ул.Макарова в г.Твери (т.15 л.д.72-74).

В период строительства жилого дома, на основании договоров участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома обществом осуществлялась реализация квартир в жилых домах по адресу:<...> и корп.2.

Указанные жилые дома построены ООО ПСФ «Квартал» за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов в соответствии с правилами Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Сведения о том, что застройщик построил данный жилой дом с использованием собственных средств, в материалах дела отсутствуют.

Также судом установлено и следует из материалов дела, что истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 07.10.2013.

Истцу ФИО7 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 23.12.2019.

Истцу ФИО8 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 12.10.2018.

Истцу ФИО9 на праве общей долевой собственности (5/6 в общей долевой собственности) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 07.10.2013.

Истцу ФИО10 на праве общей долевой собственности (18/20 в совместной собственности с ФИО19) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 13.09.2023.

Истцу ФИО11 на праве долевой собственности (1/2 доля в общей долевой собственности) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 22.10.2020.

Соответственно, истцы ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 как собственники жилых помещений в многоквартирном доме имеют право на обращение с иском по настоящему делу, с учетом также того, что в соответствии со ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, и не отрицалось стороной ответчика ООО ПСФ «Квартал», на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:42 ООО ПСФ «Квартал» были установлены железные ограждения парковочных мест.

Согласно заключению кадастрового инженера Эксперт от 22.02.2024 (т.16 л.д.140-152), по результатам произведенных геодезических измерений шлагбаумов и железных ограждений парковочных мест, расположенных между многоквартирными домами по адресу: <...> и корп.2, и дальнейшего сопоставления результатов измерений со сведениями ЕГРН, установлено, что все железные ограждения парковочных мест и шлагбаум расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:42.

Таким образом, в ходе судебного заседания установлено, что ответчиком ФИО15 и умершим ФИО17 был разделен земельный участок с кадастровым номером 69:40:03:00:235:0004, на котором должно было осуществляться строительство многоквартирных домов, с последующей продажей ими земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42 ООО ПСФ «Квартал», а земельный участок 69:40:0300235:40 остался во владении ответчика ФИО15 с учетом приобретенной в собственность 1/2 доли земельного участка 69:40:0300235:40, общей площадью 226 кв.м. по договору мены от 24.07.2014 (т.18 л.д.2-4). При этом на данных частях земельных участков (69:40:0300235:42 и 69:40:0300235:40) должны были располагаться объекты благоустройства многоквартирного дома, включая автостоянку для транспорта жильцов дома, которая также была включена в проект строительства. Кроме того, все железные ограждения парковочных мест расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:42.

В целях правильного разрешения спора по ходатайству стороны истцов по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

Согласно предоставленному в материалы дела заключению судебной экспертизы экспертами были сделаны следующие выводы:

- минимально допустимая площадь земельного участка под нужды здания с кадастровым номером: 69:40:0300235:257 по адресу: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:41 составляет 2838,55 кв.м. (см. приложения №1 и №2), минимально допустимая площадь земельного участка под нужды здания с кадастровыми номерами: 69:40:0300235:1156, 69:40:0300235:1350, 69:40:0300235:788 по адресу: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:39, составляет 10238,25 кв.м. (см. приложения №3 и №4);

- использование (размещение) многоквартирными домами смежных земельных участков, в том числе, участков с кадастровыми номерами 69:40:0300235:42 и 69:40:0300235:40, расположенных по адресу: <...> необходимо, при этом присоединение указанных ЗУ к одному из земельных участков 69:40:0300235:39 или 69:40:0300235:41 взаимоисключает выполнение требований по минимально допустимой площади земельного участка любого из них. Учитывая, что образование участка площадью 1,3 га невозможно путем сложения ЗУ с кадастровыми номерами 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:40, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42, то эксперт считает разумным считать необходимой площадь исходного земельного участка 69:40:0300235:4, общей площадью 1,1 га, в рамках которого разработан проект (в т.ч. Раздел «Схема планировочной организации земельного участка», Шифр 18-08-ГП, ООО «Коммунпроект», г.Нальчик 2009г., ГИП ФИО20);

- по результатам анализа предоставленных материалов дела, в соответствии с содержащимися в них сведениями единого государственного реестра недвижимости (выписка ЕГРН № КУВИ-001/2024-43805072 от 12.02.2024 года), отражены границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4, расположенного по адресу: <...>, существовавшего до раздела, площадью 11 180,6 кв.м. (приложение № 5, приложение № 6).

Как следует из заключения экспертов №25-0227, сформированный земельный участок под многоквартирным домом по адресу: корп.2, д.4 по ул.Макарова в г.Твери, общей площадью 991 кв. м., с кадастровым номером 69:40:0300235:41, не может обеспечить необходимый для нужд собственников минимально возможный размер площади (2838,55 кв.м.). Сформированный земельный участок под многоквартирным домом по адресу: корп.1, д.4 по ул.Макарова в г.Твери, общей площадью 7520 кв. м., с кадастровым номером 69:40:0300235:39, не может обеспечить необходимый для нужд собственников минимально возможный размер площади (10238,25 кв.м.).

Таким образом, имеющихся фактически выделенных для указанных корпусов многоквартирных домов площадей земельных участков явно не достаточно для надлежащей эксплуатации соответствующих многоквартирных домов. Данные обстоятельства препятствуют доступу к многоквартирным домам автомобилей специализированных служб (полиции, скорой медицинской помощи, пожарной службы), маломобильных граждан (инвалидов), пожилых людей, беременных женщин и малолетних детей, в связи с чем нарушаются требования ФЗ от 21.11.2011 N 323-ФЗ "Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации", ФЗ от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", положения Конституции РФ, что противоречит основам правопорядка и нравственности.

Оценивая заключение судебной экспертизы с учетом выраженной позиции стороны ответчика о грубых нарушениях при производстве экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям гражданского процессуального законодательства, выполнено экспертами, назначенными судом, квалификация которых сомнений у суда не вызывает. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обосновано, не имеет противоречий, его выводы представляются ясными и понятными, оснований не доверять заключению экспертов не имеется. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности. Вопреки доводам стороны ответчика о нарушении экспертами норм действующего законодательства при производстве экспертизы, экспертиза проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, эксперты на стр.26 экспертного заключения (т.74 л.д.189) указали, что образование земельных участков 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:40, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42 согласно выписке ЕГРН, зарегистрировано 24.08.2011. На момент их выделения следовало руководствоваться региональными нормативами в редакции Постановления администрации Тверской области от 14 июня 2011 года N283-па «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Тверской области» (далее Постановление правительства №283-па), при этом рассматриваемые требования постановления аналогичным тем же, что указаны в Постановлении правительства Тверской области от 18 ноября 2019 года N455-пп «О региональных нормативах градостроительного проектирования Тверской области» (далее Постановление правительства №455-пп), а именно пункт 97 Постановления правительства №455-пп соответствует п.2.1.7 Постановления правительства №283-па; п.44 Постановления правительства №455-пп соответствует п.2.5.216 Постановления правительства №283-па; п.43 Постановления правительства №455-пп устанавливает норматив ниже установленного п.3.5.195 Постановления правительства №283-па; п.102 Постановления правительства №455-пп соответствует п.2.2.28 Постановления правительства №283-па; п.106 Постановления правительства №455-пп соответствует п.2.2.32 Постановления правительства №283-па, которые в данном случае не были соблюдены.

Таким образом, из результатов проведенной по делу судебной экспертизы следует, что в результате действий ответчика ФИО15 и умершего ФИО17 по разделу земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4, надлежащее использование многоквартирных домов ЖК «Макар» в соответствии с требованиями градостроительного законодательства на вновь образованных земельных участках невозможно, ввиду того, что размер участков под спорными многоквартирными домами с кадастровыми номерами 69:40:0300235:41 и 69:40:0300235:39 значительно ниже минимальных нормативов, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов, включая размещение открытой парковки, объектов озеленения и благоустройства.

При этом на застройщике, которому выдавались положительные заключения государственной экспертизы на 1-й, 2-й этапы строительства и разрешительная документация на строительство домов в ЖК «Макар» на площади земельного участка в 1,1 га, лежала обязанность как по передаче гражданам в собственность построенных помещений в многоквартирном доме, так и передаче в общую долевую собственность всех собственников помещений многоквартирных домов земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что фактически действия ответчика ФИО15 и умершего ФИО17 по разделу земельного участка с кадастровым номером 69:40:03:00:235:0004, на котором должно было осуществляться строительство многоквартирных домов, на несколько земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:40, принадлежащий ответчику ФИО15, и земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:42, проданный ООО ПСФ «Квартал», нарушали права собственников помещений многоквартирных домов по адресу:<...> и корп.2, поскольку собственники – ФИО15, ФИО17 не вправе были распоряжаться землей, необходимой в соответствии со схемой планировочной организации для эксплуатации многоквартирных домов.

Доводы представителей ответчиков ООО ПСФ «Квартал» о том, что при заключении договоров с участниками долевого строительства в договорах прописывался именно земельный участок с учетом произведенного раздела исходного земельного участка, поэтому права истцов не были нарушены, суд не принимает во внимание, поскольку приведенными нормами законодательства не допускается ущемление прав собственников на обеспечение нужд многоквартирных домов.

Учитывая изложенное, тот факт, что действия ответчика ФИО15 и умершего ФИО17 по разделу земельного участка с кадастровым номером 69:40:03:00:235:0004 (он же 69:40:0300235:4), фактически нарушили права сособственников МКД корпус 1 и корпус 2 по ул.Макарова, д.4 в г.Твери, то постановка на кадастровый учет земельных участков 69:40:0300235:39 (площадью 7520 кв.м.), 69:40:0300235:40 (площадью 226 кв.м.), 69:40:0300235:41 (площадью 991 кв.м.,), 69:40:0300235:42 (площадью 2444 кв.м.), образованных в результате раздела земельного участка 69:40:03:00:235:0004 (он же 69:40:0300235:4), является незаконной.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцами срока исковой давности отклоняются судом, на основании следующего.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 57 постановления Пленума N 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРН. При этом сама по себе запись в ЕГРН о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом было установлено, что истцы заявили требования как о признании недействительными сделок, так и требования о признании зарегистрированного права отсутствующим и приведении земельного участка в первоначальное состояние, признав право общей долевой собственности всех собственников МКД на спорный земельный участок.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Между тем, заявленные истцами требования об оспаривании сделок и зарегистрированного права, признании права общей долевой собственности всех собственников МКД на земельный участок, о приведении общего имущества (земельного участка) в первоначальное состояние носят негаторный характер, в связи с чем исковая давность на требования истцов не распространяется.

Разрешая требования истцов о признании недействительным соглашения о разделе земельного участка с кадастровым номером 69:40:03:00:235:0004 (он же 69:40:0300235:4), заключенного17.08.2011между ФИО15 и ФИО17, применении последствий недействительности данной сделки, суд приходит к следующему.

В силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) (в редакции на момент раздела земельного участка) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст.169 ГК РФ (в редакции на момент раздела земельного участка) сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ (в редакции на момент раздела земельного участка) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п.2 ст.166 ГК РФ (в редакции на момент раздела земельного участка) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Учитывая изложенное, а также то, что надлежащая эксплуатация многоквартирных домов ЖК «Макар» в соответствии с требованиями градостроительного законодательства на вновь образованных земельных участках представляется невозможной ввиду того, что размер участков под спорными многоквартирными домами с кадастровыми номерами 69:40:0300235:41 и 69:40:0300235:39, значительно ниже минимальных нормативов, необходимых для содержания, эксплуатации и обслуживания многоквартирных домов, включая размещение открытой парковки, объектов озеленения и благоустройства, при этом в границах участка, принадлежащего ответчикуООО ПСФ «Квартал»с кадастровым номером 69:40:0300235:42, и в границах участка, принадлежащего ответчикуФИО15 с кадастровым номером 69:40:0300235:40, находятся земли, на которых осуществлялось строительство спорных многоквартирных домов корп.1 и корп.2 по ул.Макарова, д.4, раздел земельного участка 69:40:03:00:235:0004 (он же 69:40:0300235:4) проведен без учета существа законодательного регулирования, закрепленного в статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающая охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирных домов. Таким образом, соглашение от 17.08.2011 о разделе земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004) является ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем запись в ЕГРН об указанных земельных участках подлежит исключению.

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст.11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, основы правопорядка, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным соглашения от 17.08.2011, заключенного между ФИО15 и ФИО17, а также признания недействительными последующих сделок - договора купли-продажи земельных участков от 15.09.2011, заключенного между ФИО15, ФИО17 и ООО ПСФ «Квартал», и договора мены от 24.07.2014, заключенного между ФИО15 и ФИО17

Разрешая требования истцов о признании права общей долевой собственности собственников помещений на земельный участок, суд учитывает доводы стороны истца, а также заключение экспертов №25-0227, которым определены координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для обслуживания нужд спорных МКД, и полагает необходимым восстановить границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004), необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов по адресу:<...> и корпус 2 в координатах, существовавших на момент раздела участка в следующих координатах поворотных точек:

№

п/п

Имя

точки

X, м

Y, м

№

п/п

Имя

точки

X, м

Y, м

69:40:0300235:4

290 223,09

2 274 912,78

290 160,32

2 274 888,27

290 217,85

2 274 912,49

290 163,42

2 274 874,42

290 208,55

2 274 921,80

290 142,29

2 274 869,74

290 204,52

2 274 925,85

290 138,31

2 274 870,12

290 188,22

2 274 942,17

290 139,74

2 274 844,16

290 162,48

2 274 959,38

290 137,24

2 274 844,17

290 154,72

2 274 964,57

290 138,09

2 274 819,77

290 153,06

2 274 965,68

290 261,17

2 274 831,93

290 156,33

2 274 954,76

290 260,74

2 274 876,84

290 159,54

2 274 944,24

290 254,43

2 274 876,57

290 159,21

2 274 939,64

290 254,18

2 274 884,48

290 160,25

2 274 930,64

290 260,69

2 274 885,04

290 159,66

2 274 913,92

290 259,92

2 274 908,04

290 159,23

2 274 893,14

290 223,09

2 274 912,78

290 160,32

2 274 888,27

В связи с этим суд считает необходимым признать отсутствующим право Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:42, право ФИО15 на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:40, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:39, право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:41, и признать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004), за собственниками помещений многоквартирных жилых домов по адресу: <...> и корпус 2.

Поскольку суд восстановил границы земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004), необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирных жилых домов по адресу:<...> и корпус 2 в координатах, существовавших на момент раздела участка, в удовлетворении требований истцов о признании отсутствующим права на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:4 необходимо отказать.

При этом суд приходит к выводу об отсутствии вины ответчика Управления Росреестра по Тверской области в постановке на учет земельных участков, образованных из земельного участка 69:40:0300235:4, поскольку на момент постановки вновь образованных участков на учет многоквартирные дома не были зарегистрированы и введены в эксплуатацию, в связи с чем суд отказывает истцам в удовлетворении их требования о признании незаконными действий Управления Федерльной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка №69:40:0300235:4.

Поскольку суд признал соглашение о разделе земельного участка, договор купли-продажи земельных участков и договор мены недействительными, признав право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004), за собственниками помещений многоквартирных жилых домов по адресу: <...> и корпус 2, суд приходит к выводу о правомерности заявленных стороной истца требований в части демонтажа ограждений парковочных мест, установленных ООО ПСФ «Квартал» на земельном участке 69:40:0300235:4. На ответчика ООО ПСФ «Квартал» должна быть возложена обязанность демонтировать ограждения парковочных мест за счет собственных средств.

Учитывая незначительный объем действий, необходимых для демонтажа ограждений парковочных мест, с учетом пояснений как стороны истца, так и ответчика, суд считает целесообразным установить ответчику ООО ПСФ «Квартал» срок для исполнения решения суда в этой части- 14 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу. Установление более короткого срока (в течение 3-х рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу) является не разумным и достаточным для исполнения настоящего решения.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика судебной неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно п.1 ст.308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Как указано в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" пункт 1 статьи 308.3, статья 396 ГК РФ устанавливают, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ) (п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Неустойка как мера гражданско-правовой ответственности должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств носит компенсационный характер по отношению к возможным убыткам кредитора, направленный на восстановление нарушенных прав, а также выполняет стимулирующую функцию. Побуждая должника к скорейшему исполнению обязательств.

Размер судебной неустойки определяется судом на основании принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Исходя из изложенного, а также принципа разумности, справедливости и соразмерности требований, недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, суд полагает возможным удовлетворить требования истцов о взыскании с ответчика судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта, установив ее в размере по 500 рублей в день в пользу каждого истца за каждый день неисполнения судебного акта до дня фактического исполнения настоящего решения суда в указанной части.

Таким образом, на основании вышеизложенного, в удовлетворении остальной части исковых требований истцов к ответчикам ФИО15 и ООО ПСФ «Квартал» суд полагает необходимым отказать.

Суд полагает необходимым отказать истцам в удовлетворении исковых требований к ответчикам Администрации города Твери, Управлению Росреестра по Тверской области, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», АО «Тверьгорэлектро», Департаменту дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери, ООО «РСК-Недвижимость», ФИО12, ФИО13, Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Государственному бюджетному учреждению «Областной социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних (г.Тверь)», ФИО14 поскольку указанными ответчиками права истцов не были нарушены.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что всеми истцами понесены расходы по оплате государственной пошлина по 600 рублей с каждого, истцом ФИО10 также понесены расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 100000 руб.

Поскольку судом удовлетворены требования истцов частично, а именно в части шести требований неимущественного характера (которая подлежит оплате за каждое требование в размере 300 руб. в силу. пп.3 п.1 ст.333.19 НК РФ в ред. на момент подачи уточненных исковых требований в июне 2024 года) в пользу каждого из истцов следует взыскать 300 руб. как с ответчика ООО ПСФ «Квартал», так и с ответчика ФИО15 в равных долях. Расходы по оплате экспертизы в пользу истца ФИО10 в размере 100000 руб. следует взыскать как с ответчика ООО ПСФ «Квартал», так и с ответчика ФИО15 в равных долях.

Руководствуясь статьями 196-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования истцов ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 ФИО11 к ФИО15, Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение от 17.08.2011 о разделе земельного участка, заключенное между ФИО15 и ФИО17.

Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков от 15.09.2011, заключенный между ФИО15, ФИО17 и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал», признать недействительным договор мены от 24.07.2014, заключенный между ФИО15 и ФИО17.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4 (ранее присвоенный государственный учетный номер 69:40:03:00:235:0004) в координатах, существующих на момент раздела участка:

№

п/п

Имя

точки

X, м

Y, м

№

п/п

Имя

точки

X, м

Y, м

69:40:0300235:4

290 223,09

2 274 912,78

290 160,32

2 274 888,27

290 217,85

2 274 912,49

290 163,42

2 274 874,42

290 208,55

2 274 921,80

290 142,29

2 274 869,74

290 204,52

2 274 925,85

290 138,31

2 274 870,12

290 188,22

2 274 942,17

290 139,74

2 274 844,16

290 162,48

2 274 959,38

290 137,24

2 274 844,17

290 154,72

2 274 964,57

290 138,09

2 274 819,77

290 153,06

2 274 965,68

290 261,17

2 274 831,93

290 156,33

2 274 954,76

290 260,74

2 274 876,84

290 159,54

2 274 944,24

290 254,43

2 274 876,57

290 159,21

2 274 939,64

290 254,18

2 274 884,48

290 160,25

2 274 930,64

290 260,69

2 274 885,04

290 159,66

2 274 913,92

290 259,92

2 274 908,04

290 159,23

2 274 893,14

290 223,09

2 274 912,78

290 160,32

2 274 888,27

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:42.

Признать отсутствующим право собственности ФИО15 на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:40.

Признать отсутствующим право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:39.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: <...> и <...> на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300235:4.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в течение 14 рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу за счет собственных средств демонтировать ограждения парковочных мест, установленные на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300235:4.

В случае неисполнения настоящего решения в части демонтажа ограждений парковочных мест в установленный срок взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу каждого из истцов ФИО1, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 судебную неустойку в размере по 500 (пятьсот) рублей в день за каждый день неисполнения судебного акта до дня фактического исполнения настоящего решения в указанной части.

Настоящее решение для органа регистрации прав является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300235:39, 69:40:0300235:40, 69:40:0300235:41, 69:40:0300235:42, для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300235:4, общей площадью 11180,6 кв.м. с координатами, установленными настоящим решением.

В удовлетворении остальной части исковых требований к ФИО15, Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал», а также в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Тверской области, Администрации города Твери, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами», АО «Тверьгорэлектро», Департаменту дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери, ООО «РСК-Недвижимость», ФИО12, ФИО13, Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области, Государственному бюджетному учреждению «Областной социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних (г.Тверь)», ФИО14 - отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО7 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО7 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО8 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО8 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО9 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО9 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО10 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО10 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО11 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО11 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 150 (сто пятьдесят) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма «Квартал» в пользу ФИО10 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО15 в пользу ФИО10 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Идентификаторы сторон: ФИО1 №, ФИО7 №, ФИО8 №, ФИО9 №, ФИО10 №, ФИО11 №, ФИО15 №, ООО «Производственно-строительная фирма «Квартал» ОГРН <***>, Управление Росреестра по Тверской области ОГРН <***>, Администрации города Твери ОГРН <***>, Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ОГРН <***>, ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» ОГРН <***>, АО «Тверьгорэлектро» ОГРН <***>, Департамент дорожного хозяйства, благоустройства и транспорта администрации города Твери ОГРН <***>, ООО «РСК-Недвижимость» ОГРН <***>, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ОГРН <***>, Государственное бюджетное учреждение «Областной социально-реабилитационный центр для несовершеннолетних (г.Тверь)» ОГРН <***>, ФИО12 ИНН №, ФИО13 ИНН №, ФИО14 ИНН №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 10 июля 2025 года.

Судья Е.Е. Буйдинова