Дело № 3а-261/2025

36OS0000-01-2025-000162-46

Строка № 3.123

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

1 сентября 2025 года город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Селищевой А.А.,

при секретаре судебного заседания Стороженко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЕ МОНЛИД» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

административный истец общество с ограниченной ответственностью «ЛЕ МОНЛИД» (далее - ООО «ЛЕ МОНЛИД») обратился в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением к вышеуказанным административным ответчикам об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства гипермаркета стройматериалов, для размещения автостоянок, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 68 096 000 руб., указав, что указанный земельный участок принадлежит ему на праве собственности.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере 83 652 060 руб.

Согласно отчету об оценке № 2578-1 от 01.04.2025, составленному по заданию административного истца оценщиком ООО «Перспектива» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составила 68 096 000 руб.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, превышающем рыночную стоимость данного объекта недвижимости, нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку от кадастровой стоимости зависит размер уплачиваемого им земельного налога. Учитывая изложенное, административный истец ООО «ЛЕ МОНЛИД» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 68 096 000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ЛЕ МОНЛИД» по доверенности ФИО1, участвующий в судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи, поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении.

Представители административных ответчиков МИЗО Воронежской области, Управления Росреестра по Воронежской области и заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области, ГБУ ВО «ЦГКО ВО» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и своевременно, в связи с чем, в силу части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца ООО «ЛЕ МОНЛИД» по доверенности ФИО1, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «Огосударственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ).

Частью 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов административного дела, административный истец ООО «ЛЕ МОНЛИД» с 09.11.2016 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства гипермаркета стройматериалов, для размещения автостоянок (т. 1 л.д. 21-31).

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка используется, в том числе для расчета размера земельного налога, суд усматривает наличие у административного истца ООО «ЛЕ МОНЛИД» заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности как юридического лица, уплачивающего налоговые платежи.

Согласно выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.03.2025, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 и составляет 83652060 руб. (т. 1 л.д.19).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Воронежской области».

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 2 приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», изданного в соответствии со статьей 5 Закона о государственной кадастровой оценке, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Результаты расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с Указаниями, не подлежат корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом недвижимости (в том числе связанных с налоговыми обязательствами продавца, возникающими (либо которые могут возникнуть) в связи с владением, пользованием и распоряжением таким объектом).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания приведенного выше закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Следовательно, по своей сути определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, и на достоверность его кадастровой стоимости не влияет.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28).

С учетом положений статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость рассматриваемого земельного участка, административный истец в обоснование своих требований представил суду отчет об оценке № 2578-1 от 01.04.2025, выполненный оценщиком ООО «Перспектива» ФИО3, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 68096000 руб. (т. 1 л.д. 154-185).

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки определением суда была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России.

Согласно заключению эксперта № 2274/6-4-25 от 04.06.2025, в отчете об оценке № 2578-1 от 01.04.2025, представленного административным истцом допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе пункта 8 ФСО VI, подпункта 12 пункта 7, пункта 11 и пункта 22 ФСО № 7, а также Федерального закона 135-ФЗ.

Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 83182 000 руб. (т. 1 л.д. 194-214).

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, изготовленного ООО «Перспектива», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом, суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед им вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Представитель административного истца ООО «ЛЕ МОНЛИД» по доверенности ФИО1 с заключением эксперта № 2274/6-4-25 от 04.06.2025 не согласился, представил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой просил поручить другому эксперту ФБУ«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации или эксперту иного экспертного учреждения, а также об исключении из числа доказательств по административному делу заключения эксперта № 2274/6-4-25 от 04.06.2025 ввиду его недопустимости.

Возражая относительно выводов судебных экспертов представитель административного истца указал, что экспертиза выполнена комиссией экспертов – ФИО2 и ФИО4, однако, сведений о назначении комиссионной экспертизы материалы административного дела не содержат. В связи с этим эксперты превысили полномочия, нарушили требование части 1 статьи 80 КАС РФ, статьи 5 Закона № 73-ФЗ (принцип законности). При ответе на первый вопрос экспертами неверно истолкованы положения федеральных стандартов оценки, нарушены требования законодательства в сфере экспертной и оценочной деятельности. Эксперты игнорируют существующие сегменты рынка недвижимости и вводят в заключение свои надуманные, методически необоснованные сегменты (ИЖС, коммерческое, индустриальное назначение). Делая вывод о нахождении объектов-аналогов и объекта оценки в разных надуманных сегментах рынка недвижимости и о нарушении оценщиком пункта 11 ФСО № 7, подпункта 12 пункта 7 ФСО VI, эксперт толкует их произвольно: согласно пункту 11 ФСО № 7, подпункту 12 пункта 7 ФСО VI оценщик обязан только определить сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, и провести анализ предложений в этом сегменте. Ни перечня сегментов рынка недвижимости, ни порядок их выделения пункт 11 ФСО № 7, подпункт 12 пункта 7 ФСО VI не устанавливают. Поскольку перечень сегментов недвижимости предусмотрен иными нормативными актами в сфере оценки недвижимости, само по себе определение оценщиком сегмента рынка недвижимости, к которому относятся объект оценки и объекты-аналоги, из числа существующих, не является нарушением пункта 11 ФСО № 7, подпункта 12 пункта 7 ФСО VI. Далее, ссылаясь на отсутствие подтверждения объявлений скриншотами как на нарушение оценщиком пункта 8 ФСО VI, эксперт расширительно толкует данный пункт, приписывая отсутствующее содержание и значение. Про скриншоты объявлений в данном пункте ФСО VI ничего не сказано, отсутствие скриншотов объявлений не является нарушением пункта 8 ФСО VI.

Таким образом, выводы о нарушении оценщиком пункта 11 ФСО № 7, подпункта 12 пункта 7, пункта 8 ФСО VI необоснованны, являются только логическим следствием произвольного толкования норм федеральных стандартов оценки без достоверной фактологической основы. Поэтому указание на действия оценщика по анализу рынка как на нарушение, влияющее на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, не соответствует принципам объективности и достоверности (статья 8 Закона № 73-Ф3). Использование «Справочника оценщика» за 2020 год не является нарушением, влияющим на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Вывод эксперта об обратном противоречит исследованию эксперта при ответе на второй вопрос. Экспертом неверно истолкованы пункт 11 ФСО № 7, подпункт 12 пункта 7, пункт 8 ФСО VI, нарушены требования статьи 8 Закона № 73-Ф3 об объективности и всесторонности исследования. Выводы о допущении оценщиком нарушений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки не обоснованы, не соответствуют нормативным документам, вводят лиц, участвующих в административном деле, в заблуждение относительно юридически значимых фактов (статья 11 Закона № 135-Ф3). Это свидетельствует о недопустимости заключения в рассматриваемой части (статья 61 КАС РФ). Эксперт, определяя рыночную стоимость объекта оценки, вышел за рамки поставленных вопросов, допустил нарушение законодательства в сфере экспертной и оценочной деятельности. Эксперт не приводит анализ рынка недвижимости, к которому относится объект экспертизы, ссылаясь на учебно-методическое пособие. Не проведение осмотра является нарушением пункта 5 ФСО № 7, статьи 8 Закона №73-ФЗ и свидетельствует о недопустимости заключения (статья 61 КАС РФ). Экспертом использован только сравнительный подход. Затратный подход со ссылкой на Методические рекомендации № 568-р исключен из числа использованных при производстве экспертизы. Необоснованный отказ от затратного подхода и метода выделения в рамках сравнительного подхода, предусмотренных Методическими рекомендациями, непосредственно влияют на достоверность выводов о рыночной стоимости объекта оценки. Подбор аналогов свидетельствует о нарушении экспертом подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, а в совокупности с неверными корректировками напрямую влияет на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, делая его недостоверным. При определении стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022 «Справочник оценщика недвижимости 2022» применяться не мог по причине недостоверности применительно к дате оценки содержащейся в нем информации. Экспертом нарушен пункт 5 ФСО III. Нарушение федеральных стандартов оценки, как в совокупности, так и по отдельности повлекло недостоверность выводов о рыночной цене объекта оценки. Они вводят в заблуждение лиц, участвующих в деле, относительно рыночной стоимости объекта оценки (нарушение статьи 11 Закона № 135-ФЗ) (т. 2 л.д. 38-43).В подтверждение своих доводов административным истцом представлено заключение специалиста (рецензия) № 21-УРЦЭ-25 на заключение экспертов ФБУ ВРЦСЭ Минюста России (л.д. 24-33 т.2).

В ответ на указанные возражения административного истца экспертами ФИО2 и ФИО4 представлены письменные пояснения, в которых даны пояснения по всем замечаниям, отмеченным административным истцом. В письменных пояснениях к заключению № 2274/6-4-25 от 04.06.2025 эксперты отметили, что провели полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявили предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применили все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.

Эксперты указали, что комиссионный характер экспертизы был определен директором учреждения, который в соответствии с нормативно-правовыми документами наделен обязанностью определять экспертов, которые будут проводить экспертизу и поручать им производство экспертизы, что отражено в норме закона статьи 16 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности».

Выполненная экспертиза не противоречит нормативно-правовым актам, регламентирующим судебную экспертизу в государственных судебно-экспертных учреждениях, а утверждение представителя по данному факту является необоснованным. Оценщик в отчете на оценку не определяет кадастровую стоимость, а определяет рыночную стоимость земельного участка, а, следовательно, должен (оценщик) проводить оценку в точном соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. В представленном на исследование отчете об оценке оценщик использует «Справочник оценщика», 2020 (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород, 2020 г.), следовательно, и необходимо следовать тем указаниям при определении сегмента рынка и поправочных коэффициентов, которая указана непосредственно в используемом справочнике. Ввиду того, что представленные ссылки в отчете об оценке указаны на сайт, доступ к которому происходит на платной основе и не находится в открытом доступе, экспертами сделано данное замечание. Кроме того, указанный справочник не отражает рыночные тенденции, возникшие после 2020 года, на дату оценки - 01.01.2022 необходимо использовать более актуальные справочники и данные. Для расчета оценщик принимает объект-аналог № 2, имеющий вид разрешенного использования «производственная деятельность», относящийся, согласно «Справочника оценщика» к сегменту рынка - земельные участки под индустриальную застройку. Земельные участки имеют закрепленный вид разрешенного использования, определяющий какую деятельность на них можно осуществлять, и использование аналога с видом разрешенного использования «производственная деятельность» требует применения корректировки на разрешенное использование. Корректировка на разрешенный вид использования имеется во многих справочных источниках, например: Справочник оценщика под редакцией ФИО5, СтатРиелт, АрхивОценщика и пр. Отсутствие данной корректировки оказало влияние на стоимость. При производстве экспертизы экспертом самостоятельно исследуется рынок земельных участков на дату определения рыночной стоимости, исследуются все предложения, которые выставлены на продажу на исследуемый период (источники указаны в используемой литературе и по тексту заключения эксперта). В заключении эксперта в соответствии с утвержденными методическими рекомендациями приводятся данные только по предложениям к продаже объектов, которые признаны аналогами для объекта исследования при анализе рынка недвижимости в сегменте объекта исследования. Информация по предложениям к продаже объектов, несопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом исследования, в заключении эксперта не приводится, так как является излишней и в существующих методических рекомендация отсутствует обязанность предоставлять всю имеющуюся информацию по всей выборке объектов, которую использовал эксперт для подбора объектов-аналогов. В связи с достаточностью, предоставленной в материалах административного дела информации, касающейся предмета исследования, а также учитывая необходимость определения рыночной стоимости объекта на ретроспективную дату, экспертный осмотр объекта не проводился. Все характеристики земельного участка, необходимые для определения стоимости, указаны в определении суда о назначении экспертизы и в имеющихся в материалах дела справках и документах, касающихся исследуемого земельного участка. Эксперт на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта исследования. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. В каждом конкретном случае метод расчета определяется экспертом самостоятельно, учитывая все указанные факторы, экспертом определение рыночной стоимости земельного участка было проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Экспертом при расчете рыночной стоимости объекта исследования применена корректировка на фактор масштаба, корректировка на площадь, посчитанная с применение коэффициента торможения. Таким образом, применение в качестве аналогов земельных участков с различной площадью с последующим внесением корректировки на фактор масштаба не противоречит методологии определения рыночной стоимости, учитывая, что во всех справочниках по корректировкам данная корректировка присутствует.

Также эксперты указали, что в тексте заключения экспертами допущена техническая опечатка - использован неверный скриншот из Сборника Корректировок, однако, данное обстоятельство не повлияло на стоимость, так как значение коэффициента торможения в верном скриншоте не изменилось и составило -0,12.

Использованный экспертами «Справочник оценка недвижимости 2022» составлен по результатам анализа информации за 2021 год, разрешение об использовании данного справочника на даты с 01.01.2022 прямо указано в тексте справочника. Закон об оценке не регулирует вопросы составления экспертного заключения в рамках судопроизводства и не устанавливает требования к судебным экспертам. Производство судебной экспертизы в рамках судопроизводства осуществляется с учетом положений процессуального законодательства Российской Федерации. Деятельность судебного эксперта регламентируется исключительно законодательством о судебной экспертизе. Данное законодательство не имеет расширительного толкования, которое включало бы в себя требование иных законов и подзаконных актов. Расчет стоимости исследуемого объекта проводился в соответствии с Методическими рекомендациями (издание второе, переработанное и дополненное) «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков», под общей редакцией доктора юридических наук, профессора ФИО6, ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, 2024г., в которых в частности указано, что процедура определения стоимости конкретного объекта: «зависит от таких факторов, как вид определяемой стоимости, характер прав на строительный объект и земельный участок, тип и состав объекта, дата определения стоимости и др. Указанные факторы оказывают влияние на последовательность действий эксперта при определении рыночной стоимости строительного объекта и/или земельного участка, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией определения рыночной стоимости».

По мнению суда, экспертом даны исчерпывающие разъяснения по всем замечаниям, высказанным административным истцом. Указанные пояснения экспертов являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности корректировок, подбора объектов-аналогов, выбранных подходов и методов к определению стоимости объекта оценки, применения специальной литературы (справочников) у суда не имеется.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью (статья 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете. Экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7, «Оценка недвижимости (ФСО № 7»), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО № 7).

Экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода при расчете стоимости объекта оценки, отказ от затратного и доходного подходов мотивированно обоснован (т. 1 л.д. 205 оборот-206).

Поиск информации производился в сети Интернет на сайтах объявлений, скриншоты которых отражены в заключении, что свидетельствует о возможности проверки данных сведений (т. 1 л.д. 210 оборот-212).

В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение, сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Судом не могут быть приняты доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной экспертизы. Так, все выводы судебных экспертов были сделаны в рамках их профессиональных знаний, экспертиза назначалась непосредственно судом, экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности, при этом, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Кроме того, в данном случае судебная экспертиза проведена экспертами государственной судебно-экспертной организации, что соответствует требованиям распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями».

Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; экспертами приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающих характер, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Имеющаяся техническая опечатка в заключении экспертов не повлияла на определяемую величину рыночной стоимости объекта исследования.

В связи с изложенным, проанализировав доводы административного истца, пояснения экспертов, суд не находит оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством по делу. Оснований к назначению по делу повторной экспертизы по ходатайству представителя административного истца суд не усматривает, поскольку противоречия в выводах эксперта и отсутствие обоснованности выводов в ходе судебного разбирательства по настоящему делу не установлены, а стороной административного истца, заявившего ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, вопреки положениям статьи 62 КАС РФ, не представлено допустимых и убедительных доказательств, обосновывающих недостоверность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Таким образом, доводы административного истца о допущенных экспертами нарушениях при производстве экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения действительно имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Приведенные представителем административного истца доводы относительно правильности выводов о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которую определил оценщик ООО «Перспектива» в отчете об оценке рыночной стоимости от 01.04.2025 № 2578-1 судом не принимаются, поскольку приведенные в данном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы.

В целом доводы представителя административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, носят формальный характер, который не влечен недействительность выводов эксперта.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной экспертизы подтвержден размер его рыночной стоимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 (на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость), в размере 83182000 руб.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 25 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления является дата обращения в Комиссию, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление, подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью, направлено в суд 09.04.2025 (т. 1 л.д. 7), то датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 09.04.2025.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, решение суда, вступившее в законную силу, будет являться основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Воронежской области от 22.10.2020 № 996 «О внесении изменений в отдельные постановления правительства Воронежской области» в положение о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденное постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области», внесены изменения, согласно которым (в действующей в настоящее время редакции) МИЗО Воронежской области является исполнительным органом Воронежской области в сфере имущественных и земельных отношений, уполномоченным осуществлять государственное управление в области приватизации, управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами на территории Воронежской области в пределах своей компетенции и проведения государственной кадастровой оценки.

Кроме того, на МИЗО Воронежской области возложена функция по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и утверждению результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ (пункт 3.1.34 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении рассматриваемого земельного участка с кадастровым номером № утверждены приказом ДИЗО Воронежской области от 18.10.2022 № 2631, то МИЗО Воронежской области по делу является надлежащим ответчиком, в связи с чем, исковые требования административного истца к Управлению Росреестра по Воронежской области удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 245, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЛЕ МОНЛИД» к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства гипермаркета стройматериалов, для размещения автостоянок, по состоянию на 01.01.2022 в размере 83182000 (восемьдесят три миллиона сто восемьдесят две тысячи) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 09.04.2025.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья А.А. Селищева

Мотивированное решение суда составлено 15.09.2025.