Дело № 2-799/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июля 2025 года г. Владикавказ

Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе: председательствующего судьи Аликова В.Р.,

при секретаре судебного заседания Гариевой М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кайшаури ФИО8 к ФИО2 ФИО9 и Администрации местного самоуправления г. Владикавказ о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и признании права собственности на нежилое здание,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2 и Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (далее - АМС г. Владикавказ), с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, который обосновала следующим образом.

ФИО1 на праве собственности с <данные изъяты> г. принадлежит земельный участок (кадастровый номер: <данные изъяты>) площадью 12 092 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады; размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающих газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), расположенный по адресу: РСО-Алания, <...> земельный участок 4В, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты> г. Впоследствии на земельном участке (кадастровый номер: <данные изъяты>) ФИО1 в календарный период с <данные изъяты> годы был возведен объект капитального строительства в виде одноэтажного нежилого здания: Литер «Е» (склад) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м. При этом возведенный на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты> объект капитального строительства соответствует строительным нормам и правилам (СНиП), а также иным специальным нормам и правилам, а также не нарушает чьих-либо прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В силу ст. ст. 8, 12, 130, 131, 218, 222, 219 ГК РФ, п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право собственности на новые вещи, изготовленные или созданные лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, которые относятся к объектам недвижимого имущества, обладающих признаками самовольных построек (ст. 222 ГК РФ), в отсутствии необходимых разрешительных документов может быть признано за данным лицом и впоследствии зарегистрировано в установленном законом порядке на основании судебного решения. Кроме того, в соответствии с взаимосвязанными положениями п.п. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 42 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Поэтому из системного толкования выше приведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на строительство на земельном участке, находящимся в его собственности, может быть признано судом за данным лицом при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в частности, когда строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (в силу п. 3 и п. 3.2 ст. 222 ГК РФ). При этом одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение или создание на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке. Земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> (площадью 12 092 кв.м.) по адресу: <данные изъяты>, земельный участок 4В находится во владении ФИО1 на законном основании на праве собственности. Поэтому в настоящее время ФИО1 является законным владельцем указанного земельного участка на основании имеющихся правоустанавливающих документов. В силу изложенного наличие у ФИО1 права собственности в отношении данного земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> предполагает возможность реализации ею своего права в отношении указанного земельного участка, а также всех прав, производных от данного права, в том числе, на признание права собственности в отношении объектов самовольного строительства, возведенных на этом земельном участке. При этом возведенный ФИО1 спорный объект недвижимости соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП), а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. При таких обстоятельствах само по себе отсутствие необходимых предусмотренных законом разрешительных документов в отношении самовольного строения в силу закона (ст. 222 ГК РФ) не препятствует легализации объекта самовольного строительства, а также не препятствует признанию за лицом, осуществившим данное строительство, права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости при соблюдении условий, предусмотренных п. 3 и п. 3.2 ст. 222 ГК РФ. Однако ФИО1 в настоящее время лишена возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, а именно: объект капитального строительства в виде одноэтажного нежилого здания: Литер «Е» (склад) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты>, земельный участок 4В, являющегося самовольной постройкой. Кроме того, ФИО1 предпринимались надлежащие меры к легализации возведенного объекта, в частности, к получению разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного объекта, путем подачи в уполномоченный орган (АМС г.Владикавказа РСО-Алания) соответствующего заявления. Более того, признание за ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц. Вместе с тем, <данные изъяты> г. между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), расположенного по адресу: РСО-Алания, <...> земельный участок 4В. Однако указанный договор аренды земельного участка от <данные изъяты> г. в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям: 1) ФИО2 не было исполнено обязательство по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> г., заключенному между ФИО1 и ФИО2, по выплате в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 300 000 рублей в виде арендной платы по договору аренды земельного участка; 2) договор аренды от <данные изъяты> г. был заключен без учета объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер: <данные изъяты>) на момент заключения данного договора аренды от <данные изъяты> г. Таким образом, в целях возможности реализации права на признание права собственности ФИО1 в отношении объекта капитального строительства в виде одноэтажного нежилого здания: Литер «Е» (склад) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>), следует признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 10.04.2024 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>.

На основании изложенного ФИО1, ссылаясь на положения ст. ст. 8, 12, 130, 131, 218, 222, 219 ГК РФ, ст. ст. 40 и 42 ЗК РФ п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», просила суд:

1) признать недействительным (ничтожным) договор аренды от <данные изъяты> г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>) площадью 12 092 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады; размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающих газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), расположенного по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты>

2) признать за ФИО1 право собственности в отношении объекта капитального строительства в виде одноэтажного нежилого здания: Литер «Е» (склад) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>).

Истец ФИО1, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, о причинах своей неявки в суд не сообщила, а также не представила в суд сведения и доказательства об уважительных причинах своей неявки.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности от <данные изъяты> г., исковые требования ФИО1 к ФИО2 и АМС г. Владикавказ поддержал в полном объеме и просил удовлетворить их по доводам и основаниям, изложенным в самом исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика АМС г. Владикавказ - ФИО4, действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности от <данные изъяты>, исковые требования ФИО1 к АМС г. Владикавказ не признал и просил оставить их без удовлетворения ввиду необоснованности, в связи с тем, что у ФИО1 отсутствуют необходимые и предусмотренные действующим законодательством разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты>, земельный участок 4В (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>), при этом указанный объект был построен без предварительного получения соответствующего разрешения на строительство до начала осуществления строительных работ (как это предусмотрено статьей 51 ГрК РФ), в связи с чем является самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Ответчик ФИО2, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах своей неявки в суд не сообщил, а также не представил в суд сведения и доказательства об уважительных причинах своей неявки, при этом <данные изъяты> г. в суд поступило заявление ФИО2, согласно которому ФИО2 просил рассмотреть данное гражданское дело без его личного участия, с указанием на то, что он подтверждает полностью все обстоятельства, приведенные ФИО1 в иске, относительно предъявленного к нему (ФИО2) искового требования, а также в соответствии со ст. ст. 39 и 173 ГПК РФ признает в полном объеме предъявленные к нему (ФИО2) исковые требования ФИО1

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, о причинах неявки своего представителя в суд не сообщило.

В силу ст. ст. 48, 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело с участием представителя истца ФИО1 и представителя ответчика АМС г. Владикавказ, в отсутствие истца ФИО1 и ответчика ФИО2, а также в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 и АМС г. Владикавказ подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ФИО1 на праве собственности с <данные изъяты> г. принадлежит земельный участок (кадастровый номер: <данные изъяты>), расположенный по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты> г.

Согласно выписке из ЕГРН от <данные изъяты> г.: земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> имеет следующие основные характеристики: площадь 12 092 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: склады; размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающих газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов); адрес: РСО-Алания, г. <данные изъяты> (право собственности ФИО1 зарегистрировано: <данные изъяты> г.).

Впоследствии ФИО1 на земельном участке (кадастровый номер: <данные изъяты>) по адресу: РСО-Алания, <данные изъяты> в календарный период с <данные изъяты> годы был построен следующий объект недвижимости: нежилое здание (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., являющийся объектом завершенного строительства, что подтверждается техническим паспортом от 27.01.2025 г., изготовленным ГАУ «Бюро технический инвентаризации» РСО-Алания, согласно содержанию которого ФИО1 на возведение Литер «Е» разрешение не предъявлено.

При этом <данные изъяты> г. ФИО1 обратилась в АМС г. Владикавказ с заявлением (входящий № <данные изъяты>), в соответствии с которым просила предоставить разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении объекта капитального строительства в виде одноэтажного нежилого здания: Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>), однако в материалы гражданского дела не было представлено сведений о результатах рассмотрения АМС г. Владикавказ указанного заявления.

Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, по состоянию на момент вынесения судебного решения застройщиком ФИО1 в установленном законом порядке в АМС г. Владикавказ не было получено соответствующих разрешения на строительство (перед началом строительства) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (после окончания строительства) в отношении нежилого здания (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>), поэтому констатируется, что указанное заявление ФИО1 в АМС г. Владикавказ от <данные изъяты> г. (входящий № <данные изъяты>) было оставлено без положительного разрешения, в связи с чем указанный объект недвижимости является самовольной постройкой, следовательно, данные правоотношения регулируются статьей 222 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иные объекты недвижимого имущества, возведенные или созданные на земельном участке.

При этом статья 222 ГК РФ закрепляет признаки самовольной постройки, то есть постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и определяет последствия такой постройки.

По смыслу п. 1 ст. 222 ГК РФ здание, сооружение или другое строение признаются самовольными постройками, если они возведены или созданы: 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; 2) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 3) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений; 4) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в том случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При этом для признания постройки самовольной необходимо установление хотя бы одного из перечисленных признаков такой постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, согласно п. 3.2 ст. 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с ГК РФ.

Кроме того, правоотношения по условиям и порядку признания права собственности на самовольную постройку урегулированы также следующими нормами материального права.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в связи с чем, гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, при этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом в силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права, в том числе, права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, право собственности на новые вещи, изготовленные или созданные лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, которые относятся к объектам недвижимого имущества, обладающих признаками самовольных построек (ст. 222 ГК РФ), в отсутствии необходимых разрешительных документов может быть признано за данным лицом и впоследствии зарегистрировано в установленном законом порядке на основании судебного решения.

Вместе с тем, в силу п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, с учетом изложенного в соответствии с взаимосвязанными положениями п.п. 2 п. 1 ст. 40 и ст. 42 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (п. 2 ст. 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Между тем, согласно п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44: в силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки; вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков; в связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ); при этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44: признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда; в связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Согласно п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44: с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

В соответствии с п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44: ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4-6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44: признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения; если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры; при установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Поэтому из системного толкования ранее приведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на строительство на земельном участке, находящимся в его собственности, может быть признано судом за данным лицом при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в частности, когда строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (в силу п. 3 и п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

При этом согласно выводам акта экспертного исследования от <данные изъяты> (составленного старшим государственным судебным экспертом ФГБУ «Владикавказская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5): <данные изъяты> в г. Владикавказе РСО-Алания, объемно-планировочное, конструктивное решение, строительные материалы, которые использовались при возведении нежилой постройки Литер «Е», состоящей из одного помещения склада № 1 (площадью 4977,2 кв.м.), а также при возведении монолитной железобетонной площадки для выгрузки и разгрузки (площадью 817,1 кв.м.), оборудованной навесом литер «Ж», соответствуют действующим строительным нормам и правилам, и, следовательно, позволяют сделать вывод о том, что указанные объекты не влекут угрозу обрушения, следовательно, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, связанную с угрозой обрушения.

При этом допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта старший государственный судебный эксперт ФГБУ «Владикавказская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5, которому были разъяснены в суде права и обязанности эксперта (ст. 85 ГПК РФ), и который был предупрежден как эксперт об уголовной ответственности (ст. 307 УК РФ - «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод»), подтвердил правильность и обоснованность выводов, изложенных в акте экспертного исследования от <данные изъяты>.

Вместе с тем, у суда отсутствуют основания не доверять выводам акта экспертного исследования от <данные изъяты>, при этом стороны не выразили сомнений в его правильности и обоснованности, а сделанные в упомянутом акте выводы не опровергаются доказательствами по настоящему гражданскому делу.

Таким образом, возведенный ФИО1 объект недвижимости, являющийся предметом судебного спора, соответствуют действующим строительным нормам и правилам (СНиП), а также другим специальным нормам и правилам, не влечет угрозу обрушения, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение или создание на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Вместе с тем, в настоящее время ФИО1 является законным владельцем земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>) на основании имеющихся правоустанавливающих документов, поэтому указанный земельный участок, на котором был построен спорный объект недвижимости, находится в собственности ФИО1 на законных основаниях.

Кроме того, согласно содержанию технического паспорта от <данные изъяты> г. возведенный ФИО1 объект недвижимости имеет целевое назначение - склад, что соответствует установленным видам разрешенного использования указанного земельного участка, к числу которых, в частности, отнесены: склады; размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, в связи с чем упомянутый земельный участок был использован ФИО1 по его прямому целевому назначению.

Следовательно, наличие у ФИО1 права собственности в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>) предполагает возможность реализации ею своего права собственности в отношении указанного земельного участка, а также всех прав, производных от данного права, в том числе, на признание права собственности в отношении объекта самовольного строительства, возведенного на этом земельном участке.

В силу изложенного право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, которая относится к объектам недвижимого имущества, в отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, может быть признано и зарегистрировано лишь на основании решения суда, и только в том случае, если возведенное строение соответствует действующим строительным и иным нормам и правилам, и при этом не нарушаются права и законные интересы других лиц.

Согласно материалам гражданского дела в настоящее время земельный участок (кадастровый номер: <данные изъяты>), принадлежащий на праве собственности ФИО1, не передавался во владение или пользование другим лицам, а также в отношении данного земельного участка отсутствуют другие правообладатели.

При этом согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), принадлежащего на праве собственности ФИО1 отсутствуют какие-либо ограничения прав и обременения, зарегистрированные в установленном законом порядке, которые бы препятствовали признанию права собственности ФИО1 на объект недвижимости, возведенный на указанном земельном участке.

Вместе с тем, ответчиком АМС г. Владикавказ в нарушение ст. 56 ГПК РФ не было представлено в суд допустимых, достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о нарушении ФИО1 при строительстве спорного объекта недвижимости строительных норм и правил (СНиП), либо других специальных норм и правил, а также о том, что строительство данного объекта недвижимости нарушило чьи-либо права или создало угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, ответчиком АМС г. Владикавказ не было представлено каких-либо доказательств того, что ФИО1 при возведении спорного объекта недвижимости были нарушены так называемые «красные линии», предусмотренные п. 10 ст. 1 ГрК РФ, а также нарушен архитектурный облик города, либо тот факт, что возведенный объекта недвижимости был построен за границами земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>).

Более того, АМС г. Владикавказ не был предъявлен самостоятельный либо встречный иск к ФИО1 о сносе спорного объекта недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ.

При этом как установлено судом, соответствующие разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного объекта недвижимости ФИО1 получены не были, однако анализ представленных в суд доказательств, в том числе, технического паспорта ГАУ «Бюро технический инвентаризации» РСО-Алания от <данные изъяты> г. и акта экспертного исследования от <данные изъяты> позволяет сделать вывод о том, что указанный объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам (СНиП), а также другим специальным нормам и правилам, а также не нарушает чьих-либо прав и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом доказательств обратного в суд представлено не было, в связи с чем, имеется возможность сохранения данного объекта недвижимости в существующем виде.

Однако в настоящее время без получения соответствующих разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного объекта недвижимости ФИО1 лишена возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой (в силу ст. 222 ГК РФ), в связи с чем у ФИО1 отсутствует возможность государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости.

Вместе с тем, само по себе отсутствие необходимых предусмотренных законом разрешительных документов в отношении самовольного строения в силу закона (ст. 222 ГК РФ) не препятствует легализации объекта самовольного строительства, а также не препятствует признанию за лицом, осуществившим данное строительство, права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости при соблюдении условий, предусмотренных п. 3 и п. 3.2 ст. 222 ГК РФ.

При этом ФИО1 предпринимались надлежащие меры к легализации возведенного объекта недвижимости, в частности, к получению разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении спорного объекта недвижимости, путем подачи в уполномоченный орган (АМС г. Владикавказ) соответствующего заявления от <данные изъяты> г. (входящий № <данные изъяты>), в удовлетворении которого было отказано.

Кроме того, признание за ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц, при этом сведений и доказательств обратного в суд не представлено.

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости); после вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте; при этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется; вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Таким образом, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>).

Согласно ст. 204 ГПК РФ в случае, если суд устанавливает определенные порядок и срок исполнения решения суда, обращает решение суда к немедленному исполнению или принимает меры по обеспечению его исполнения, на это указывается в резолютивной части решения суда.

В соответствии со ст. 204 ГПК РФ в целях обеспечения правильного и своевременного исполнения судебного решения в силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» суд считает возможным определить порядок исполнения настоящего судебного решения путем указания в его резолютивной части на то, что решение суда является основанием: для государственного кадастрового учета в отношении нежилого здания (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты>, земельный участок 4В (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>); для государственной регистрации права собственности ФИО1 в отношении нежилого здания (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>).

Вместе с тем, <данные изъяты> г. между ФИО1 (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), расположенного по адресу: РСО-Алания, г. <данные изъяты>, при этом согласно п. 6.2. договора данный договор был заключен на следующий срок: с <данные изъяты> г., вместе с тем, данный договор не прошел государственную регистрацию.

Как следует из содержания иска указанный договор аренды земельного участка от <данные изъяты> г. в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям: 1) ФИО2 не было исполнено обязательство по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> г., заключенному между ФИО1 и ФИО2, по выплате в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 300 000 рублей в виде арендной платы по договору аренды земельного участка; 2) договор аренды земельного участка от <данные изъяты> г. был заключен без учета объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер: <данные изъяты>) на момент заключения данного договора аренды от <данные изъяты> г.

Приведенные в иске ФИО1 основания недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от <данные изъяты> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), а также наличие фактических обстоятельств, приведенных в обоснование указанного искового требования, в суде ответчиком ФИО2 не оспаривались.

Более того, ответчик ФИО2 в соответствии со ст. ст. 39, 173 ГПК РФ признал в суде исковые требования ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от <данные изъяты> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Как следует из содержания выписки из ЕГРН от <данные изъяты> г. в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), в настоящее время отсутствуют какие-либо ограничения прав или обременения, зарегистрированные в установленном законом порядке.

Таким образом, признание ответчиком ФИО2 искового требования ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от <данные изъяты> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В силу ч. 1 ст. 173 ГПК РФ: Заявление истца об отказе от иска, признание иска ответчиком и условия мирового соглашения сторон заносятся в протокол судебного заседания и подписываются истцом, ответчиком или обеими сторонами. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания.

Согласно ч. 2 ст. 173 ГПК РФ суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон.

Вместе с тем, ответчику ФИО2 были разъяснены и понятны правовые последствия признания иска, предусмотренные ст. ст. 39, 173, 198 ГПК РФ.

Согласно ч. 4.1 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

При этом согласно п. 2.1. договора аренды земельного участка от 10.04.2024 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, размер арендной платы составляет: 300 000 рублей, которые выплачиваются (передаются) ФИО2 (арендатором) в пользу ФИО1 (арендодателя) в срок: не позднее: 31.12.2024 г.

Однако в материалы гражданского дела не было представлено каких-либо доказательств исполнения ФИО2 своего обязательства по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> г. (между ФИО1 и ФИО2) по выплате в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 300 000 рублей в виде арендной платы по договору аренды земельного участка (в срок: не позднее: <данные изъяты> г.).

Кроме того, договор аренды земельного участка от <данные изъяты> г. (между ФИО1 и ФИО2) был заключен без учета объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер: <данные изъяты>) на момент заключения данного договора аренды от <данные изъяты> г., что также не оспаривалось и признавалось ответчиком ФИО2

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ: требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом признания ответчиком ФИО2 искового требования ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от <данные изъяты> г., заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), указанный договор от <данные изъяты> г. является недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом договор аренды земельного участка от <данные изъяты> г. является недействительной (ничтожной) сделкой по следующим основаниям: 1) ФИО2 не было исполнено обязательство по договору аренды земельного участка от <данные изъяты> г., заключенному между ФИО1 и ФИО2, по выплате в пользу ФИО1 денежной суммы в размере 300 000 рублей в виде арендной платы по договору аренды земельного участка (в срок: не позднее: <данные изъяты> г.); 2) договор аренды земельного участка от <данные изъяты> г. был заключен без учета объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке (кадастровый номер: <данные изъяты>) на момент заключения данного договора аренды от <данные изъяты> г. (в силу ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ).

Таким образом, в целях реализации права собственности ФИО1 на нежилое здание (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>), следует признать недействительным (ничтожным) договор аренды от <данные изъяты> г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>), расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, -

решил:

Исковые требования Кайшаури ФИО10 (дата рождения: ФИО11 г.; место рождения: г. Орджоникидзе СОАССР; паспорт: серия <данные изъяты> выдан МВД по РСО-Алания <данные изъяты> г. (код подразделения: <данные изъяты>)) к ФИО2 ФИО12 (дата рождения: <данные изъяты> г.; место рождения: с. <данные изъяты> выдан Отделом внутренних дел Дигорского района РСО-Алания <данные изъяты> г. (код подразделения: <данные изъяты>)) и Администрации местного самоуправления г. Владикавказ (ОГРН: <***>; дата присвоения ОГРН: 31.10.2002 г.; ИНН: <***>; КПП: 151501001; адрес юридического лица: 362040, РСО-Алания, <...> зд. 2) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка и признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от <данные изъяты> г., заключенный между Кайшаури ФИО13 и ФИО2 ФИО14 в отношении земельного участка (кадастровый номер: <данные изъяты>) площадью 12 092 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады; размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающих газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов), расположенного по адресу: РСО-<данные изъяты>

Признать за Кайшаури ФИО15 право собственности на нежилое здание (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>).

Решение Промышленного районного суда г. Владикавказа РСО-Алания является основанием:

1) для государственного кадастрового учета в отношении нежилого здания (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: <данные изъяты>);

2) для государственной регистрации права собственности Кайшаури ФИО16 в отношении нежилого здания (1 этаж): Литер «Е» (нежилое) общей площадью 4977,2 кв.м. и литер «Ж» (навес) площадью 817,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> (на земельном участке с кадастровым номером: ФИО17).

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания, через Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья ФИО18

подпись

ФИО19

ФИО19

ФИО19