дело N 2-2933/2022
56RS0027-01-2022-003430-72
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Оренбург 25 ноября 2022 года
Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Студенова С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КАСКАДОЙЛ" к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, о признании договора купли-продажи недействительной сделкой,
установил:
ООО "КАСКАДОЙЛ" обратилось в суд с иском к ФИО1, громовому А.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
Требования мотивированы тем, что 20 августа 2019 года между сторонами заключен договор купли-продажи принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка площадью 14 910 кв. м по адресу: <адрес> по цене 50 000 000 руб. Недвижимое имущество было передано ответчику, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи.
С целью не допустить возврата имущества истцу и обращения взыскания на земельный участок, ответчик произвел отчуждение спорного участка громовому А.А. на основании договора купли-продажи от 10 сентября 2021 года. Общество полагает, что действия ответчика являются злоупотреблением правом, а сделка – ничтожной, направленной на уменьшение имущества должника.
Уточнив исковые требования, ООО "КАСКАДОЙЛ" просило суд:
расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 20 августа 2019 года, заключенный между ООО "КАСКАДОЙЛ" и ФИО1;
прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с погашением записи о государственной регистрации права собственности, восстановить право собственности ООО "КАСКАДОЙЛ" на земельный участок;
признать договор купли-продажи от 10 сентября 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным;
вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности на земельный участок за ООО "КАСКАДОЙЛ".
Представитель ООО "КАСКАДОЙЛ", ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили, об уважительности причине неявки не сообщили, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
ФИО1, ФИО2 представили в суд письменное заявления, в которых признали исковые требования, указав, что последствия признания иска, предусмотренные статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, им разъяснены и понятны.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
При рассмотрении дела установлено, что ООО "КАСКАДОЙЛ" (ранее ООО "Альянс") на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 14 910 кв. м с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
20 августа 2019 года между ООО "Альянс" как продавцом и ФИО1 как покупателем был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.
По условиям договора купли-продажи стоимость объекта недвижимости составляет 50 00 000 руб.
Расчет между сторонами производится полностью в день подписания настоящего договора за счет собственных средств покупателя.
Переход права собственности на недвижимость на земельный участок к ФИО1 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27 августа 2019 года.
В связи с неисполнением ФИО1 обязательства по оплате приобретенного имущества ООО "КАСКАДОЙЛ" предъявило ответчику претензию о выплате денежных средств в счет оплаты недвижимого имущества.
Указанная претензия оставлена ФИО1 без удовлетворения.
В ходе судебного разбирательства установлено, что в настоящее время титульным собственником спорного земельного участка является ФИО2 на основании договора купли-продажи от 10 сентября 2021 года, заключенного с ФИО1
По условиям договора купли-продажи от 10 сентября 2021 года ФИО1 произвела отчуждение земельного участка ФИО2 по цене 1 000 000 руб.
Стороны договора установили, что расчет будет произведен полностью в день подписания договора (пункт 4).
Переход права собственности на недвижимость к громовому А.А. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 17 сентября 2021 года.
Оценив фактическую основу иска, суд установил, что имущественные требования ООО "КАСКАДОЙЛ" обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства, основанного на договоре купли-продажи от 20 августа 2019 года.
Ссылаясь на то, что задолженность ФИО1 по оплате земельного участка составляет 50 00 000 руб., общество просило расторгнуть договор купли-продажи.
Ссылаясь на недействительность договора купли-продажи от 10 сентября 2021 года, общество указывает, что целью заключения оспариваемого договора являлось не создание соответствующих правовых последствий, а укрытие имущества от обращения взыскания, что следует расценивать как злоупотребление правом со стороны ответчиков и нарушением прав истца, который в настоящее время лишен возможности получить удовлетворение своих требований за счет имущества должника в установленном законом порядке или его возврата.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если законом или договором не предусмотрено иное.
Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.
В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) указано, что неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.
Согласно пункту 2 и 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством и в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
По смыслу указанным правовых норм и разъяснений по их применению, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 мая 2018 года N 4-КГ18-27).
Сторонами при заключении договора купли-продажи от 20 августа 2019 года согласованы все существенные условия договора, в том числе цена недвижимого имущества 50 000 000 руб.
Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за земельный участок 50 000 000 руб.
В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В части 2 статьи 408 названного кодекса предусмотрено, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Принимая во внимание, что передача денежных средств является стадией сделки, то при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки и последствиях ее нарушения.
Поскольку обязательство, в данном случае сделка по отчуждению недвижимости, устанавливается в письменной форме, то и его исполнение должно быть оформлено письменно.
Проанализировав представленные исковой стороной доказательства, суд установил, что обязанность ФИО1 по оплате земельного участка не исполнена.
В подтверждение исполнения финансовой обязанности по оплате переданного имущества ответчик соответствующих доказательств не представил.
При изложенных обстоятельствах суд признает материальную обязанность ФИО1 по заявленному истцом предмету и основанию иска установленной и надлежаще не исполненной.
При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, неоплата покупателем всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи.
Поскольку доказательств надлежащего исполнения финансовой обязанности по договору ответчиком представлено не было, суд признает права общества как кредитора по денежному обязательству нарушенными и подлежащими защите.
Оценивая договор купли-продажи от 10 сентября 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, суд исходит из следующего.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьей 10 и пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд учитывает, что обязанность по оплате долга по договору купли-продажи у ФИО1 возникла в августе 2019 году, однако каких-либо мер по ее погашению ответчик не предпринимал, что стало причиной обращения истца в суд за защитой своих гражданских прав с целью возврата спорного земельного участка.
ФИО1, зная о необходимости оплаты земельного участка, совершала действия, направленные на отчуждение объекта недвижимости, что привело к невозможности удовлетворения требований кредитора из стоимости указанного имущества или его возврата.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что земельный участок был отчужден ФИО1 по цене в 50 раз меньше, чем ее задолженность по договору.
При этом ранее представитель ФИО2 пояснил, что последний не произвел оплату за земельный участок.
Сама по себе государственная регистрация перехода права собственности на отчужденное имущество, при установленной судом цели заключенных договоров - избежать имущественной ответственности, не исключает ее квалификацию в качестве недействительной.
Учитывая данные обстоятельства, а также принимая во внимание тот факт, что на момент заключения спорных договоров имелись неисполненные обязательства, отчуждение недвижимого имущества было явно произведено с намерением вынести его из состава имущества, на которое может быть обращено взыскание.
При таких данных спорная сделка совершена с нарушением требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что влечет ее недействительность.
В этой связи суд удовлетворяет исковые требования о расторжении договора купли-продажи от и возврате переданного покупателю имущества.
Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи регистрации о праве собственности ФИО2, ФИО1 и восстановления записи регистрации права собственности ООО "Каскадойл" на земельный участок.
В силу положений частей 1 и 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
В соответствии со статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается ответчиком. В случае, если отказ от иска, признание иска или мировое соглашение сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания (часть 1).При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (часть 3).
Как усматривается из материалов дела, ФИО2, ФИО1 заявленные исковые требования признали в полном объеме, что подтверждается их письменными заявлениями, приобщенными к материалам дела.
Последствия признания исковых требований, предусмотренные статьей 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации им были разъяснены и понятны, о чем имеется соответствующая запись в заявлении.
Поскольку признание иска является правом ответчика, а из материалов дела следует, что данным правом ФИО2, ФИО1 воспользовался добровольно, последствия признания иска им разъяснены и понятны, оно не противоречит закону, не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд принимает данное признание иска ответчиками.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью "КАСКАДОЙЛ" к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, о признании договора купли-продажи недействительной сделкой - удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи от 20 августа 2019 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 14910 кв. м по адресу: <адрес>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "КАСКАДОЙЛ" и ФИО1.
Признать недействительным договор купли-продажи от 10 сентября 2021 года земельного участка с кадастровым номером № площадью 14910 кв. м по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Возвратить в собственность общества с ограниченной ответственностью "КАСКАДОЙЛ" земельный участок с кадастровым номером № площадью 14910 кв. м по адресу: <адрес>
Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2, ФИО1 и для государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "КАСКАДОЙЛ" на земельный участок с кадастровым номером № площадью 14910 кв. м по адресу: <адрес>
Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 2 декабря 2022 года.
Председательствующий (подпись) С.В. Студенов