Дело №2-3221/2022
УИД: 61RS0009-01-2022-003736-80
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2022 года
Азовский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Яковлевой В.В.,
при секретаре Чекалиной Т.П.,
с участием представителя истца – ФИО1
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности на земельный участок и жилой дом, взыскании штрафа, пени, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности на земельный участок и жилой дом, взыскании штрафа, пени, судебных расходов.
В обосновании исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 700 кв.м, и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 219,2 кв.м., расположенные по адресу: Россия, <адрес>.
Согласно п. 4 договора стороны оценили недвижимость в размере 10 325 000 руб. и она определена из следующего: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> стоимостью 2 325 000 руб. и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты> стоимостью 8 000 000 руб.
Продавец выполнил все обязательств, предусмотренные условиями договора.
Покупатель должен был производить расчет ежемесячно, согласно графика в заранее определенных и указанных в графике суммах - 15 числа каждого месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.5 договора оплата цены недвижимости должна была производиться на расчетный /банковский/ счет по указанным в договоре реквизитам Продавца ФИО2 в АО «Альфа-Банк» <адрес>.
Покупатель исполнял условия договора в течение первых 4 месяцев, перечисляя на расчетный /банковский /счет, указанный в п.5 договора по 25 000 рублей. Всего на счет Продавца поступило 100 000 рублей.
Между тем, условия договора ответчиком не исполняются с ДД.ММ.ГГГГ.
Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №.
В настоящее время титульным собственником указанного недвижимого имущества является ответчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Пунктом 5 Договора, при задержке платежа на срок более 3-х дней, начиная с 4 дня, предусмотрена уплата пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства. Кроме того, за каждое нарушение порядка оплата платежа предусмотрен штраф в размере 5 000 рублей за каждое нарушение.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по штрафам и пени составляет 631 723,60 руб. Ответчик произвел оплату по Договору в размере 100 000 руб. Цена иска составляет: 631 723,60 руб. - 100 000 руб. = 531 723,60 руб.
На основании изложенного истец просила суд:
- Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 на Земельный участок кадастровый номер <данные изъяты> площадью 700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу Россия. <адрес>. и жилой дом кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 219,2 кв.м., этажность 2. расположенный по адресу Россия, <адрес>.
- Прекратить право собственности ФИО3 на Земельный участок кадастровый номер <данные изъяты> площадью 700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу Россия, <адрес>. и Жилой дом кадастровый номер <данные изъяты> общей площадью 219,2 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу Россия. <адрес>.
- Восстановить право собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: <адрес>. на Земельный участок кадастровый номер <данные изъяты> площадью 700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу Россия. <адрес>. и жилой дом кадастровый номер № <данные изъяты> общей площадью 219,2 кв.м., этажность 2. расположенный по адресу Россия, <адрес>.
- Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 531 723,60 руб. штрафов и пени за просрочку исполнения обязательств, а также госпошлину в размере 60000 руб., почтовые расходы в размере 301 руб.
Истец в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени судебного заседания.
Представитель истца, действующая на основании доверенности ФИО1 в судебное заседание явилась, поддержала заявленные исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного заседания. В суд от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, кроме того ответчик указал, что исковые требования признает в полном объеме.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся сторон.
Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 700 кв.м, и жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 219,2 кв.м., расположенных по адресу: Россия, <адрес>.
Согласно п. 4 договора стороны оценили недвижимость в размере 10 325 000 руб. и она определена из следующего: земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> стоимостью 2 325 000 руб. и жилого дома кадастровым номером <данные изъяты> стоимостью 8 000 000 руб.
Договором купли-продажи предусмотрен порядок оплаты: покупатель должен был производить расчет ежемесячно, согласно графика в заранее определенных и указанных в графике суммах - 15 числа каждого месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок и жилой дом жилой дом осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.
В исковом заявлении ФИО2 указала, что ответчиком обязательства по указанному договору не исполняются с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила по почте, а также по электронной почте в адрес ФИО3 претензию о расторжении указанного выше договора купли-продажи, возврате переданного ответчику имущества в связи с неоплатой денежных средств.
Между тем в добровольном порядке соглашение о расторжении договора между сторонами достигнуто не было.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Так ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств как наличия у ответчика объективных препятствий по оплате денежной суммы предусмотренной договором купли-продажи в срок, так и доказательств, при должной заинтересованности в надлежащем исполнении обязанности по оплате спорного договора купли-продажи в полном объеме, совершения ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ до даты обращения истца в суд с настоящим иском реальных действий по передаче (перечислению) истцу денежных средств.
Кроме того материалы дела не содержат достоверных доказательств свидетельствующих об уклонении истца от своевременного получения от ответчика денежных средств по заключенному между сторонами договору.
В силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права, учитывая, что факт неоплаты ответчиком истцу по договору купли-продажи стоимости спорного земельного участка и жилого дома составляет 99%, а также уклонения ответчика на протяжении более года оплаты очередного платежа (с ДД.ММ.ГГГГ), суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи.
Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Таким образом, требования истца о прекращении права собственности ФИО3 на спорный земельный участок и жилой дом, а также требование о восстановлении права собственности ФИО2 на спорный земельный участок и жилой дом подлежат удовлетворению.
Как следует из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 7 (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 394 ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором могут быть предусмотрены случаи, когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка), или когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка), или когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка) (п. 60).
По общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Например, отказ продавца от договора купли-продажи транспортного средства, проданного в рассрочку, прекращает обязательство покупателя по оплате товара и, соответственно, освобождает его от дальнейшего начисления неустойки за просрочку оплаты товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ).
Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ) (п. 66).
Если договором установлена неустойка за неисполнение обязанностей, связанных с последствиями прекращения основного обязательства, то условие о неустойке сохраняет силу и после прекращения основного обязательства, возникшего на основании этого договора (пункт 3 статьи 329 ГК РФ) (п. 67).
Таким образом, сам по себе факт расторжения договора не освобождает должника от исполнения обязанности по уплате неустойки за его неисполнение до момента расторжения договора, при этом заключенные сторонами договоры не предусматривают освобождение покупателя от оплаты неустойки при расторжении договоров.
Пунктом 5 договора купли-продажи предусмотрено, что при нарушении покупателем срока оплаты платежей по договору на срок 3 и более дней продавец вправе, начиная с 4 рабочего дня просрочки внесения платежей потребовать от покупателя уплаты пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки исполнения обязательства. Кроме того, договором предусмотрено, что в случае оплаты покупателем с нарушением порядка, установленного настоящим договором, продавец вправе потребовать от покупателя уплаты штрафа в размере 5000 руб. за каждое нарушение.
Из расчета представленного истцом следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по штрафам и пени составляет 631 723,60 руб. При этом истец указывает, что ответчик произвел оплату по договору в размере 100 000 руб., в связи с чем просит взыскать пени и штраф в размере 531 723,60 руб.
Так как ответчиком доказательства уплаты неустойки и штрафа не представлены, расчет истца не оспорен, он соответствует условиям договора и является арифметически верным, при этом истцом неустойка рассчитана за период с момента наступления обязанности покупателя по оплате цены договора и до момента его расторжения, требование истца о взыскании пени и штрафа является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поскольку исковые требования были удовлетворены, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца, почтовые расходы в размере 301 руб., государственную пошлину в размере 60 000 руб.
Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, восстановлении права собственности на земельный участок и жилой дом, взыскании штрафа, пени, судебных расходов – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО2 и ФИО3.
Прекратить право собственности ФИО3 на Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу Россия, <адрес>. и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 219,2 кв.м., этажность 2, расположенный по адресу Россия. <адрес>.
Восстановить право собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированной по адресу: <адрес>. на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 700 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу Россия. <адрес>. и жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 219,2 кв.м., этажность 2. расположенный по адресу Россия, <адрес>.
Взыскать с ФИО3 (ИНН <***>) в пользу ФИО2 задолженность по пени и штрафам в размере 531 723 рубля 60 копеек, государственную пошлину в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 301 рубль.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.