Дело № 2-1957/2025
УИД 23RS0003-01-2025-002239-67
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 декабря 2025 года город – курорт Анапа
Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Грошковой В.В.,
при секретаре Гуськовой С.Н.,
с участием представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании и определении порядка пользования объектом недвижимости,
установил :
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 об устранении препятствий в пользовании и определении порядка пользования объектом недвижимости.
В обоснование заявленных требований указал, что истцу принадлежит на праве общей долевой собственности 5/6 долей в праве собственности на малую гостиницу литер А, под А общей площадью 2693,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Ответчику принадлежит 1/6 доля в праве общей долевой собственности на указанную гостиницу.
Кроме того на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды истцу на праве аренды принадлежит 5/6 долей, а ответчику 1/6 доля в праве аренды земельного участка площадью 820 кв.м. с кадастровым номером №, на котором расположена вышеуказанная гостиница.
Ответчик с момента возникновения у него права собственности на 1/6 долю гостиницы осуществляет препятствия в эксплуатации гостиницы истцу, в том числе в содержании изаключении договоров с энергоснабжающими организациями на подключение строения к централизованному газоснабжению и электрификации, кроме того ответчик не дает своего согласия на перезаключение договора водоснабжения и водоотведения с ПО «Анапа Водоканал».
ДД.ММ.ГГГГ истец направляла ответчику уведомление, в котором просила дать согласие на оформление договоров энергоснабжения в отношении гостиницы либо предложит свой способ заключения указанных договоров. Также ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась к ответчику с просьбой определения порядка пользования гостиницей. Однако ответчик проигнорировалданные письма, кроме того он обратился в ПАО ТНС «Энерго Кубань» с заявлением о расторжении договора энергоснабжения спорного объекта недвижимости, в свою очередь ПАО «ТНС Энерго Кубань» без уведомления истца расторгло такой договор.
В связи с тем, что строение гостиницы до настоящего времени не подключено к центральному газоснабжению, в данном случае исключается возможность его отопления, что влечет за собой возникновение сырости в помещениях, приводит в негодность внутреннюю отделку стен и мебели.
Заключением досудебной экспертизы, выполненной ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО» от ДД.ММ.ГГГГ № выявлен ряд дефектов, влияющих на эксплуатацию здания и его техническое состояние, также указано, что безаварийная эксплуатация здания без проведения в нем капитального ремонта невозможна.
Ответчик не только в нарушение ст. 249 ГК РФ не несет расходов по содержанию спорного здания, которое по его вине приходит внегодность, но и препятствует истцу в доступе специалистов, в том числе в целях проведения срочного ремонта здания.
В связи с чем, ссылаясь на ст.ст. 246, 247, 249 ГК РФ, истец просит суд обязать ответчика не препятствовать истцу в доступе и эксплуатации земельного участка площадью 820 кв.м. с кадастровым номером № и малой гостиницы площадью 2693,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>; обязать ответчика не препятствовать истцу в осуществлении капитально ремонта недостатков малой гостиницы с привлечением соответствующих специалистов; обязать ответчика не препятствовать истцу в заключении договора водоснабжения и водоотведения в отношении малой гостиницы; указать, что решение суда является основанием для АО «Анапа Водоканал» заключения с истцом договора водоснабжения и водоотведения в отсутствие согласия ответчика; определить порядок пользования ответчиком и истцом земельным участком площадью 820 кв.м. с кадастровым номером № и малой гостиницей площадью 2693,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенными по адресу: <адрес>, в соответствии с долями в праве собственности.
В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования по изложенным в иске основаниям, просил их удовлетворить. При определении порядка пользованияпросил определить порядок с учетом заключения проведенной по делу судебной экспертизы.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против заявленных истцом требований, просил в иске отказать, при этом не согласился с заключением судебной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом в пользование истца предоставлены все места общего пользования и коммуникации, в результате чего ответчик лишен возможности эксплуатации принадлежащего ему имущества без доступа к инженерным сетям и коммуникациям, расположенным в строении. Также указал, что спорное строение является гостиницей, однако ему предоставлен пользование второй этаж, где расположены только спальные номера, без мест общего пользования, также его гости (отдыхающие) должны будут попадать в свои номера не через общий вход и лестницу, а по пожарной лестнице, чем нарушаются права и законные интересы его как собственника.
Третье лицо администрация МО Город-курорт Анапа, надлежащим образом извещенное о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилось, отпредставителя ФИО4, действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третьи лица Управление Росреестра по <адрес> и ФБУ ФКП Росреестра, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, что не препятствует суду рассмотреть дело в отсутствие последних.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела истцу ФИО3 принадлежит на праве общей долевой собственности 5/6 долей в праве левой собственности на здание с кадастровым номером № общей площадью 2693,8 кв.м. (по сведениям ЕГРН), назначение – нежилое, наименование – гостиница, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Дата регистрации права собственности истца - ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчику ФИО2 также принадлежит на праве общей долевой собственности вышеуказанное нежилое здание (гостиница), размер доли – 1/6 доля в праве собственности, дата регистрации права по сведениям ЕГРН – ДД.ММ.ГГГГ.
Указанное здание гостиницы располагается на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа, принадлежащем на праве аренды ФИО3 и ФИО2 на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕРН от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что между истцом и ответчиком соглашение о порядке пользования зданием гостиницы и земельным участком под ним не достигнуто, по данному поводу имеются разногласия и споры.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункта 7 части 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных, в том числе, пунктом 4 статьи 252 названного Кодекса.
В п. 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что здание с кадастровым номером № площадью 2693,8 кв.м., расположенное по <адрес>, является нежилым, наименование – гостиница, фактически используется в качестве гостиницы, имеет 7 этажей, в том числе 1 подземный (подвал).
Право собственности на данное здание в ЕГРН регистрировалось без предоставления документа о вводе его в эксплуатацию как гостиницы.
Из представленного в материалы дела технического паспорта на спорное здание гостиницы, составленного органом БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что данное здание (строение) подвергалось переоборудованию (иному изменению) в части подвалаи этажей с 3 по 6-й этаж. По данным технического паспорта БТИ общая площадь здания гостиницы составляет 2524,5 кв.м. При этом по сведениям ЕГРН общая площадь здания составляет 2693,8 кв.м., что на 169,3 кв.м. больше, чем по данным технического паспорта. Вместе с тем ввиду регистрации права собственности истца и ответчика на спорное здание гостиницы в ЕГРН с увеличенной площадью судом оценка правомерности увеличения площади здания при рассмотрении настоящего спора не дается.
Согласно технического паспорта, представленного в материалы дела (изготовлен по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) в подвальном этаже спорной гостиницы располагаются вспомогательные помещения (инженерные коммуникации), на первом этаже здания располагаются также помещения общего пользования (парная, котельная, мясо-рыбный цех, овощной цех, горячий цех, холодный цех, кафе, лифт, парная, терраса и т.п.), которые предназначены для обслуживания гостиницы и расположенных в ней номеров. На 2-6 этажах располагаются спальные номера для отдыхающих.
Правительством РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено Положение о классификации средств размещения, согласно п. 4 которого гостиницы относятся к средствам размещения, подлежащим классификации.
Согласно п. 5 Положения в гостиницах предоставляются услуги средств размещения, они используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения.
Кроме того к гостиницам применяются Санитарно-эпидемиологические требования, которые установлены разд. VII СП ДД.ММ.ГГГГ-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44, разд. 7 СП 257.1325800.2020 "Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования", утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N 922/пр.
Согласно общим санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к гостиницам, гостиницыдолжны иметь прилегающую территорию, оснащены водоснабжением (горячее, холодное) и канализацией, площадкой для сбора и вывоза ТБО, прачечной, туалетом (в том числе общим), в гостинице должна производиться стирка и дезинфекция постельного белья, уборка номеров с применением моющих средств и дезинфекция номеров и т.п.
Более того гостиничные комплексы должны также соответствовать требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".
Анализ вышеприведенных положений законодательства позволяет суду прийти к выводу о том, что при эксплуатации нежилого здания в качестве гостиницы, равно при определении порядка пользования данным зданием или его раздела, определяемые в пользование участнику долевой собственности на здание помещения (части здания) должны быть пригодными для эксплуатации их по целевому назначению, которое установлено в отношении всего здания (в данном случае в качестве средства размещения). При этом при определении порядка пользования нежилым зданием (гостиницей) между участниками ее долевой собственности все собственники данного здания должны иметь как доступ к инженерным сетям, обеспечивающим функционирование здания, так и к иным помещениям общего пользования, необходимым для эксплуатации строения в целом и его частей, определенных в пользование сособственникам (прачечные, моечные, холлы, ресепшн, кухни и т.п.).
Судом в целях определения порядка пользования между истцом и ответчиком спорным строением и земельным участком по ним назначаласьсудебная экспертиза, производство которой поручалось ООО «Независимая оценка».
Согласно заключению судебной экспертизы №-Э/2025 от ДД.ММ.ГГГГ экспертом предложен 1 вариант определения порядка пользования гостиницей с учетом долей истца и ответчика в праве общей долевой собственности на нее, согласно которому в пользование ответчика ФИО2, в счет принадлежащей ему 1/6 доли в праве общей долевой собственности передаются помещения, расположенные на 2 этаже гостиницы, представляющие собой согласно данным технического паспорта исключительно номера (комнаты) для размещения отдыхающих. Все остальные помещения (номера для отдыхающих, расположенные на 3,4,5,6 этажах), места общего пользования на 1 этаже (кухни, прачечные, цеха для приготовления, сауны, кафе и т.п.), а также все инженерное оборудование расположенное в повальном этаже, определены в пользование истца ФИО3 в сет принадлежащих ему 5/6 долей.
В соответствии с ч.3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.
Судом не принимается в качестве достоверного и допустимого доказательства вышеуказанное заключение судебной экспертизы, выполненное ООО «Независимая оценка», так как оно не соответствует требованиям действующего законодательства в части того, что в нарушение норм гражданского законодательства, санитарных норм и правил при определении порядка пользования нежилым зданием все помещения общего пользования, а также инженерные коммуникации и оборудование, являющееся единым и обеспечивающее функционирование всего объекта недвижимости, передано в пользование одному участнику долевой собственности (истцу), в то время как ответчик лишен доступа к местам общего пользования гостиницы и в частности к инженерному оборудованию, расположенному в подвале. Более того экспертом при определении порядка пользования в пользование ответчику переданы только гостиничные номера (спальные комнаты) без иных мест общего пользования, что является недопустимым..
Вместе с тем суд полагает возможным определить порядок пользования спорной гостиницей между истцом и ответчиком без учета заключения эксперта с отступлением от долей в праве общей долевой собственности путем передачи в общее пользование обоих участников долевой собственности помещения №, расположенные в подвальном (цокольном) этаже малой гостиницы, помещения №, расположенные на 1 этаже здания малой гостиницы и № (лестничная клетка), расположенную на 2 этаже малой гостиницы. В пользование ФИО2 (1/6 доля) подлежат определению помещения №, расположенные на 2-м этаже здания малой гостиницы, представляющие собой спальные комнаты (номера), в пользование ФИО3 (5/6 долей)определяются помещения №, представляющие собой спальные комнаты (номера), расположенные на 3,4,5,6 этажах малой гостиницы.
Рассматривая требования истца об определении порядка пользования земельным участком между участниками долевой собственности, суд находит их не подлежащими удовлетворению в связи с тем, что как установлено в судебном заседании земельный участок принадлежит истцу и ответчику на праве аренды, при этом помещения первого этажа гостиницы, в которых располагаются места общего пользования, в том числе центральный вход в гостиницу, определены в общее пользование сторон, в связи с чем суд полагает, что доступ к земельному участку, на котором располагается гостиница, должны иметь оба участника долевой собственности без каких-либо ограничений.
С учетом изложенного в удовлетворении требований истца об определении порядка пользования земельным участком следует отказать.
Рассматривая требования истца об обязании ответчика не чинить препятствия в эксплуатации гостиницы путем проведения в ней ремонта, заключения договоров водоснабжения и водоотведения, суд находит их подлежащими удовлетворению в связи с тем, что судом установлено и ответчиком не опровергнуто, что в связи с разногласиями о порядке пользования гостиницей ответчик препятствует истцу в проведении работ по ремонту гостиницы, а также в заключении соответствующих договоров с АО «Анапа Водоканал». Учитывая, что реальный раздел гостиницы или выдел из нее долейне производился, право общей долевой собственности между сторонами не прекращено, в связи с чем владение и пользование указанной гостиницей, в том числе в части обеспечения ее сетями водоснабжения и водоотведения, а равно заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями может осуществляться только на основании заявлений (или согласия) всех собственников данного домовладения.
Вместе с тем в судебном заседании ответчик ФИО2 не оспаривал тот факт, что такое согласие истцу как участнику долевой собственности он не дает.
С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств суд приходит к выводу о том, что ответчиком чинятся препятствия истцу в пользовании принадлежащей истцу долей гостиницы, в связи с чем в данном случае применению подлежат положения ст.ст. 304, 305 ГК РФ, согласно которым иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил :
Исковое заявлениеФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ) об устранении препятствий в пользовании и определении порядка пользования объектом недвижимости, - удовлетворить частично.
Определить порядок пользования малой гостиницей с кадастровым номером № общей площадью 2693,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, между участниками долевой собственности ФИО3 и ФИО2 с отступлением от идеальных долей в праве общей долевой собственности, выделив в пользование ФИО2 помещения №, расположенные на 2-м этаже здания малой гостиницы, в пользование ФИО3 выделить помещения №, расположенные на 3,4,5,6 этажах малой гостиницы.
Оставить в общем пользовании ФИО3 и ФИО2 помещения №, расположенные в подвальном (цокольном) этаже малой гостиницы, №, расположенные на 1 этаже здания малой гостиницы и № (лестничная клетка), расположенную на 2 этаже малой гостиницы.
Обязать ФИО2 не препятствовать ФИО3 в доступе и эксплуатации земельного участка с кадастровым номером № и малой гостиницей с кадастровым номером № расположенными по адресу: <адрес>, в том числе не препятствовать в осуществлении ремонта малой гостиницы с привлечением соответствующих специалистов.
Обязать ФИО2 не препятствовать ФИО3 взаключении договора водоснабжения и водоотведения в отношении объекта недвижимого имущества – малой гостиницы с кадастровым номером № расположенной по адресу: <адрес>.
Указать, что решение суда является основанием для АО «Анапа Водоканал» длязаключения с ФИО3 договора водоснабжения и водоотведения в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым № в отсутствие согласия ФИО2.
В остальной части заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд.
Судья: (подпись) В.В. Грошкова
Мотивированное решение изготовлено 15.12.2025 года.