РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

адрес 20 июля 2022 года

Бутырский районный суд адрес в составе председательствующего федерального судьи Завьяловой С.И., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2407/2022 по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО2 о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Бутырский районный суд адрес с исковым заявлением к ФИО2, уточнив которое в порядке ст.39 ГПК РФ, просила суд обязать ФИО2 исполнить условия договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2019 года передав ИП ФИО1 жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес, мотивировав свои требования тем, что 24 июля 2019 года между ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеназванного жилого помещения. Цена указанного договора определена в 12.500.000 рублей, названная сумма передана от покупателя продавцу в день подписания договора, о чем сделана соответствующая надпись. Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя истца, однако истцом получено уведомление об отказе в государственной регистрации права на квартиру в связи с тем, что ответчиком представлено заявление о прекращении осуществления государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости и возврате ранее представленных для ее проведения документов. Заявления от иных сторон сделки о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры в орган регистрации прав не представлялись.

Не согласившись с требованиями ИП ФИО1 о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, ФИО2 в порядке ст.137 ГПК РФ обратилась в суд с встречными исковыми требованиями к ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес, заключенного 24 июля 2019 года, между ФИО2 и ИП ФИО1, ничтожным на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, в обосновании встречного искового заявления указав, что оспариваемый договор заключен в целях сокрытия безденежных договоров займа заключенных с ФИО2 под давлением со стороны покупателя спорного недвижимого имущества.

ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, однако обязала явкой в суд своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании требования своего доверителя поддержал и настаивал на их удовлетворении в полном объеме, по доводам приведенным в иске, встречные исковые требования просил суд оставить без удовлетворения, ссылкой на их необоснованность и не мотивированность.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, однако обязала явкой в суд своего представителя по доверенности фио, который в судебном заседании, возражал относительно требования ИП ФИО1 ссылаясь на безденежность сделки купли-продажи, встречные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра по адрес, представитель АУ СРО «ЦААУ» и фио в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения гражданского дела по существу извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело по существу при данной явке.

Председательствующий, выслушав пояснения сторон явившихся в судебное заседание, изучив доводы исковых заявлений и возражений к ним, исследовав письменные материалы гражданского дела и установив значимые для дела обстоятельства, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Материалами гражданского дела установлено, что предметом заявленного спора являются имущественные правоотношения в отношении объекта недвижимого права – квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, общей площадью 59,9кв.м., которая согласно выписке из ЕГРН находится в праве собственности ФИО2

24 июля 2019 года между ФИО2 (далее по тексту – продавец) и ИП ФИО1 (далее по тексту – покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес. Цена указанной квартиры определена в 12.500.000 рублей.

Так стороны в рамках названного договора купли-продажи указали, что спорное жилое помещение к моменту совершения сделки купли-продажи находилось в залоге у фио на основании договора ипотеки от 21 марта 2019 года являющийся обеспечением договора займа, обязательства по которому продавец обязался исполнить из денежных средств полученных от покупателя, и после погашения долга принять меры по снятию обременения с недвижимого имущества, и передаче имущественных прав на него покупателю, в том числе путем снятия с регистрационного учета и обращения в органы Росреестра по адрес.

К моменту заключения сделки продавец гарантировал, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой, о чем свидетельствует п.14, 15 Договора.

Названный договор подписан сторонами без замечаний, о чем свидетельствуют личные подписи ФИО2 и ФИО1

Обязательства исполнения договора купли-продажи со стороны покупателя, удостоверены распиской составленной от имени ФИО2 о получении денежных средств в сумме 12.500.000 рублей.

Таким образом, из представленного договора купли-продажи следует, что стороны заключая оспариваемую сделку, действовали и исходили из личных убеждений, воля сторон была направлена на совершение возмездной сделки по отчуждению/приобретению недвижимого имущества, стороны при подписании договора достигли соглашения по всем его существенным условиям договора. Обстоятельств указывающих, что сделка была совершена под влиянием или обманом судом не установлено. Факт составления расписки в получении денежных средств, а равно как и подписание договора купли-продажи на условиях указанных судом выше сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

Вместе с тем, суд отмечает, что ФИО2 после подписания договора купли-продажи в целях исполнения обязательств по договору в части государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемую квартиру, была выдана доверенность на представление интересов ФИО2 в органах Росреестра по адрес на имя фио и фио, сроком на шесть месяцев и исключительным правом в отношении спорного недвижимого имущества.

25 июля 2019 года стороны договора обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности покупателя ИП ФИО1 на приобретенную по договору купли-продажи квартиру, однако ФИО1 было получено уведомление об отказе в государственной регистрации прав истца на указанную квартиру в связи с тем, что ФИО2 представлено заявление об отзыве ранее выданной доверенности, прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости и возврате ранее представленных для ее проведения документов. Заявления от иных сторон сделки о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры в орган регистрации прав не представлялись.

Рассматривая требования первоначального истца ИП ФИО1 о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд приходит к следующему.

Из положений ст. 398 ГК РФ следует, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск

Как указано в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Как судом указывалось ранее, по состоянию на 04 февраля 2022 года регистрация перехода права собственности от ФИО2 к ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи от 24 июля 2019 года не осуществлялась, спорное жилое помещение во владение покупателя не передано и находится в праве собственности ФИО2

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 131, 309, 310, 431, 432, 450, 486, 549, 551 ГК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически договор исполнили, покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора, что подтверждено его условиями, какое-либо нарушение прав продавца, либо порока воли последнего на заключение спорной сделки установлено не было, учитывая уклонение ФИО2 от регистрации перехода права собственности, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, возложив на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать право собственности ИП ФИО1 на спорное жилое помещение. В удовлетворении остальной части первоначальных требований – отказать, как производно следующих из требования о государственной регистрации.

Удовлетворяя требования ИП ФИО1 суд также принимает во внимание властно-распорядительные действия ФИО2 по отчуждению спорного имущества – квартиры, на основании возмездной сделки купли-продажи. ФИО2 собственноручно подписала договор купли-продажи, передаточный акт и расписку в получении стоимости договора.

Доводы ФИО2 о безденежности договора купли-продажи своего должного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли, опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и фактически сводятся к несогласию с оценкой данной судом установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам.

В свою очередь встречные требования фио удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Обращаясь в суд со встречным иском, ФИО2 просила признать заключенный ею договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по залогу недвижимости в обеспечение займа.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон заключенных сделок была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), материалы дела не содержат. В связи с чем, правовых оснований для признания оспариваемой сделки притворной не имеется.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Не представлено также доказательства образующих юридический состав иной сделки и достоверно подтверждающих, что при заключении сделки купли-продажи недвижимости волеизъявление ФИО2 сформировалось под влиянием обмана со стороны участников сделки.

Разрешая встречные исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходил из того, что ФИО2 в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено относимых и допустимых доказательств в подтверждение доводов встречного иска о том, что оспариваемая сделка совершена лишь формально с целью сокрытия иной сделки, стороны при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения преследовали совсем не те цели, которые при этом должны подразумеваться сторонами, и их действия не были направлены на достижение того юридического результата, который должен был быть получен при заключении данной сделки. Таким образом, оснований для признания сделки недействительной по ст. ст. 168, 169, 170 Гражданского кодекса РФ в ходе судебного разбирательства не установлено. Более того, суд отмечает, что ФИО2 заключая договор, по своему усмотрению реализовала свое право как собственника по распоряжению принадлежащим ей имуществом в соответствии с положениями статей 209, 421 Гражданского кодекса РФ, сделка исполнена сторонами в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи спорной квартиры, подписанного между сторонами, фактом оплаты по договору.

Вместе с тем, суд отклоняет доводы ИП ФИО1 о пропуске ФИО2 срока исковой давности по встречным исковым требованиям, ввиду следующего.

Притворная сделка в силу статьи 170 Гражданского кодекса РФ относится к ничтожным, а потому согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Однако судом установлено, что сделка исполнена не была, в связи с чем возложил на продавца обязанность передать квартиру.

Следовательно, сделка не начала исполняться как в момент ее подписания, так и на момент рассмотрения спора судом, ввиду изложенного суд полагает, что требования ФИО2 заявлены в пределах срока исковой давности.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ИП ФИО1 к ФИО2 о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение – удовлетворить частично.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ИП ФИО1 по договору купли-продажи от 24 июля 2019 года на жилое помещение, расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер 77:02:0008004:4913.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение одного месяца.

Федеральный судья: Завьялова С.И.