07RS0№-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2023 года г. Нальчик

Нальчикский городской суд КБР в составе:

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Белгаровой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4204/2023 по иску ФИО2 к Местной администрации городского округа Нальчик о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшейся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Местной администрации г.о. Нальчик о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшейся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что 27.01.2015 года между ним и ФИО1, был заключен договор о продаже домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 1 200 000 рублей.

Указанное имущество состояло из жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м., пристройки, сарая и земельного участка площадью 300 кв.м.

Право собственности на земельный участок и строения Б, Б-1, Г-1 у ФИО1 возникло с момента вступления в силу решения Нальчикского городского суда КБР от 07.11.2007 года, согласно которому за ним признано права собственности на наследство после смерти его матери - ФИО4, умершей 24.02.2007 года.

Однако, из-за материальных затруднений, своевременно произвести государственную регистрацию права собственности па указанную недвижимость не получилось.

При этом, право собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м., зарегистрировано за ФИО1 31.03.2015 года.

Согласно указанного договора, ФИО3 передал ФИО1 денежные средства в размере 1 200 000 рублей.

Обязательства по регистрации перехода права собственности были соглашением возложены на продавца.

В связи с тем, что соседи отказывались согласовывать границы в соответствии с имеющимися судебными решениями, оформление ФИО1 в свою собственность земельного участка затянулась.

Не завершив начатые мероприятия по согласованию границ и регистрации права собственности на земельный участок, 28.08.2020 года ФИО1 умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии №.

В связи с этим, государственная регистрация перехода права собственности па объект недвижимого имущества к ФИО2 не была осуществлена.

Доводы о том, что земельный участок, находившийся в пользовании матери ФИО1 еще с 1968 году имел площадь 300 кв.м., подтверждается актом обследования БТИ Нальчикского горкомхоза от 07.06.1968 года и вышеуказанным решением Нальчикского городского суда КБР 07.11.2007 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества производится на основании заявления сторон договора.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Указанным недвижимым имуществом ФИО2 пользуется открыто с 27.06.2015 года по настоящее время.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, только собственник имущества вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании изложенного истец просит суд:

Признать сделку купли-продажи жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м., строения литер Б-1, Г-1 и земельного участка площадью 300 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> заключенную между ФИО2 и ФИО1, состоявшимся.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м., строения литер Б-1, Г-1 и земельный участок площадью 300 кв.м., расположенные <адрес>

Истец ФИО2, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Местной администрации г.о. Нальчик, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание сторон.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27.01.2015 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с п. 1 которого, продавец продал, а покупатель купил домовладение, состоящее из жилого дома, с кадастровым номером №, общей площадью 31,3 кв.м., пристройки, сарая и земельного участка площадью 300 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п. 5 договора, продавец продал, а покупатель купил имущество за 1200000 рублей. Указанная сумма получена продавцом до подписания договора.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 07.11.2007 года за ФИО1 было признано право собственности на строения лит. Б, Б1, Г1 на земельном участке мерой 300 кв.м., по адресу: <адрес>.

На основании указанного решения суда от 07.11.2007 года за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.03.2015 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.06.2023 года за ФИО1 31.03.2015 года зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Указанные правовые позиции содержаться в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В настоящее время ФИО2 не может зарегистрировать право собственности на спорные жилой дом и земельный участок, поскольку продавец ФИО1 умер 28.08.2020 года.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Согласно сообщению нотариальной палаты КБР от 26.06.2023 года, наследственно дело после смерти ФИО1, умершего 28.08.2020 года, не заводилось.

В пунктах 11, 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года указано, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ); в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом; лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности; если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Из указанного следует, что, несмотря на то, что государственная регистрация перехода прав собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества обязательна, ее отсутствие, по смыслу вышеназванных норм права, не является безусловным основанием для признания недействительным договора купли-продажи или для вывода о незаключенности договора купли-продажи, совершенного сторонами в надлежащей форме.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 07.11.2007 года установлено, что в 1958 году ФИО4 купила домовладение, состоящее из времянки на земельном участке мерою 224 кв.м., по частной расписке у ФИО5, что подтверждается материалами БТИ. В 1968 году ФИО5 уступила ФИО4 еще 50 кв.м. земли, о чем в деле имеется копия заявления. Также в решении суда указано, что ФИО4 принадлежало право собственности на строения лит. Б, Б1, Г1 на земельном участке мерою 300 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается материалами БТИ.

При этом право собственности на спорный земельный участок ни за ФИО4, ни за ее сыном ФИО1 зарегистрировано не было.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В представленном договоре купли-продажи от 27.01.2015 года отсутствуют индивидуализирующие признаки предмета договора купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, границы которого описаны в установленном законом порядке, состоящего на кадастровом учете.

Более того, спорный жилой дом расположен в пределах земельного участка площадью 1060 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, этот земельный участок зарегистрирован на праве долевой собственности за иными лицами, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.06.2023 года.

На основании изложенного, суд считает необходимым признать договор купли-продажи, заключенный 27.01.2015 года между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого дома, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, состоявшимся и признать за ФИО6 право собственности на жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В части признания состоявшимся указанного договора купли-продажи в отношении земельного участка и признании права собственности на земельный участок, суд считает необходимым ФИО2 отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи, заключенный 27.01.2015 года между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого дома, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, состоявшимся.

Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на индивидуальный жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 10.07.2023 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.