Решение по делу № 2-1379/2025 от 16.05.2025 - о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений офисного здания.

УИД: 66RS0004-01-2024-004534-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.05.2025 Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Григорьевой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каметовой П.А., с участием представителя истца, представителя ответчика, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений офисного здания,

УСТАНОВИЛ:

Истцы совместно обратились в суд с вышеуказанным иском, в котором просят признать недействительными решения общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу: <адрес> по вопросам 7,8,9,10, оформленные протоколом от 16.10.2023.

В обоснование исковых требований указали следующее.

Истец ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных на 6 этаже административного здания по адресу: <адрес> <адрес>

Истец ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» является арендатором помещений №№ ******

С 14 августа 2023 г. по 10 октября 2023 г., собственниками помещений офисного здания было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования, по результатам которого, в том числе приняты положительные решения по следующим вопросам, которые оспариваются истцами:

Вопрос № 7: Согласовать возможность и утверждение стоимости аренды санузла для нужд Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже (помещения 167,168 в размере 4000 рублей в месяц с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции;

Вопрос № 8: Согласование возможности и утверждение стоимости аренды размещенного оборудования и кабельных линий (приточной вытяжной установки офиса 608,609 транзитных воздуховодов связанных с ней, размещение трас связи, компьютерной сети и электрики связывающей между собой офисы 608,609, 616 (около 30 кабельных линий) в местах общего пользования для нужд Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже, стоимость 8000 рублей ежемесячно с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции;

Вопрос № 9: Согласовать компенсацию затрат по превышению предельно допустимой концентрации вредных веществ в сточных водах (ПДК) Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже. Размер компенсации составляет 30% от суммы затрат ПДК, поскольку является источником загрязнения;

Вопрос № 10: Утвердить техусловия по электроснабжению, водоснабжению и канализации Стоматологической поликлиники, в том числе проведение необходимых ремонтов санузла и коридора на 6 этаже административно-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

Результаты общего собрания собственников многоквартирного дома оформлены протоколом от 16 октября 2023 г.

Истцы в общем собрании не участвовали.

Решения общего собрания собственников нежилых помещений офисного здания, принятые по вопросам 7-10 повестки полагают незаконными и необоснованными, поскольку приняты при отсутствии необходимого кворума, а также приняты с нарушением равенства собственников здания.

По вопросам 7,8 в голосовании приняли участие собственники помещений общей площадью 3433,2 кв.м., что меньше требуемых для решения данных вопросов 2/3 голосов, исходя из общей площади офисного здания 5 233,7 кв.м., для принятия этих вопросов, должно было быть 3 489,13 кв.м.

Кроме того, согласно сведений ЕГРН, площадь помещений принадлежащих ООО «Рента- Сервис» составляет 1167,6 кв.м., таким образом ответчиком при проведении общего собрания неверно рассчитана общая площадь здания, которая составляет не 5 233,7 кв.м., а 5 866,5 кв.м., если исходить из этой площади то 2/3 голосов это 3911 кв.м., в голосовании фактически участвовало 3443, 2 кв.м.

Пункт 9 считают незаконным, так как ответчиком ни по запросу истца ФИО1, ни по запросу суда в судебное заседание расчет компенсации в 30% затрат ПДК, не предоставлен и является явно завышенным, отсутствуют документы о превышении концентрации вредных веществ в сточных водах (ПДК) вообще по зданию в целом. А так же документы, подтверждающие, что концентрация вредных веществ вызвана именно деятельностью Стоматологической клиники.

Взыскание с ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» 30 % от суммы затрат ПДК, является установленным произвольно и не отвечает требованиям разумности, а основанная на избранных общим собранием дополнительных критериях для определения долей участия собственников помещений в обязательных расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме дифференциация размеров указанных платежей влечет за собой недопустимые различия в правовом положении этих лиц и влечет за собой нарушение прав и законных интересов как арендатора ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2», так и собственника помещений ФИО1

П. 10 протокола недействителен в части возложения обязанности на ремонт санузла и коридора 6 этажа на ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2», поскольку бремя содержания общего имущества возлагается на собственников помещений, к которым ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» не относится.

Не могут быть переданы в аренду 000 «Стоматологическая мастерская ФИО2» места общего пользования, указанные в п. 8 оспариваемого решения собрания, поскольку данные инженерные сети собственником ФИО1 в пользование ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» не передавались, данные сети были проложены собственником ФИО1 для использования помещений по назначению, в частности в отношении вентиляции, в связи с тем, что в здании неработающая вентиляция, возникла необходимость прокладки отдельной вентиляции.

Представитель истцов действующая по доверенности ФИО4 в судебном заседании требования и доводы иска поддержала.

Ответчик ФИО3 и третье лицо ООО Управляющая компания "ЭКСПО-РЕМ" для участия в судебном заседании уполномочили представителя по доверенности, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика и третьего лица ООО Управляющая компания "ЭКСПО-РЕМ" действующий по доверенности ФИО5 возражал относительно заявленных требований, полагая, что для принятия оспариваемых решений было необходимо простое большинство голосов, в связи с чем кворум имелся, все оспариваемые решения приняты в интересах самих истцов и их права не нарушают. Довод о наличии соглашения между ООО СК «Экспо-Рем» и ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» о порядке пользования истцом санитарным помещением полагал несостоятельным, поскольку разрешение вопросов о передаче общего имущества в пользование третьим лицам относится к компетенции собственников. По вопросу № 8 полагал правомерным установление платы за использование мест общего пользования, по вопросу № 9 указал, что компенсация затрат по превышению предельно допустимой концентрации вредных веществ в сточных водах является формой деликтной ответственности, где вина причинителя вреда презюмирутся. По вопросу № 10 пояснил, что ФИО6 обращалась в управляющую компанию с вопросом о переустройстве мест общего пользования, которые по факту уже были выполнены без согласия с управляющей компанией, в связи с чем на собрании был поставлен вопрос об утверждении технических условий. На основании изложенного полагает об отсутствии нарушения прав истцов, просит в иске отказать. Также заявил о пропуске срока исковой давности для оспаривания решения собрания.

Привлеченное судом к участию в деле в качестве третьего лица Администрация города Екатеринбурга в судебное заседание своего представителя не направила, извещена надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения дела также размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело при данной явке по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Как следует из выписок ЕГРН ФИО1 является собственником нежилых помещений, расположенных на 6 этаже здания по адресу: <адрес> <адрес>., а именно: нежилого помещения с КН: № ****** площадью 74 кв. м., помещения с КН № ****** (помещение № ******), площадью 53,6 кв.м., помещения с КН № ****** (помещения на поэтажном плане № ******), площадью 35,3 кв.м.

По договору аренды ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» является арендатором помещений №№ ******, № ****** согласно нумерации помещений внутри здания, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>

ФИО3 также является собственником помещений в указанном административном здании и директором управляющей компании ООО «Экспо-Рем», что подтверждается выпиской из ЕГРН и выпиской из ЕГРЮЛ соответственно.

С 14 августа 2023 г. по 10 октября 2023 г., собственниками помещений офисного здания по инициативе ФИО3 было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования со следующей повесткой дня:

1. Избрание председателя собрания.

2. Утверждение состава счетной комиссии.

3. Утверждение стоимости ремонта фасада, в том числе, аварийных участков суммой до х миллионов рублей 00 копеек.

4. Выбор подрядной организации в сфере выполнения работ по ремонту и реконструкции фасадов, заключение договора на выполнение работ по ремонту фасада с выбранной подрядной организацией, организация расчетов за выполненные работы в соответствии с условиями заключенного договора за счет денежных средств фонда капитально ремонта.

5. Утвердить размер взноса на капитальный ремонт с 01 ноября 2023 по 2024 г включительно в сумме 13,5 руб. за кв.м. При отказе об утверждении взноса капитальный ремонт в размере 13,5 руб. за 1 кв.м., установить размер взноса на капитальный ремонт в сумме 14.81 руб. за кв.м., установленный постановлением Правительства Свердловской области от 21.09.2022 № 631-ПП). Накопление денежых средств производить на отдельном банковском счете.

6. Утвердить дополнительные работы по капитальному ремонту кровли в сумме 350 0 рублей за счет средств капитального ремонта.

7. Согласовать возможность и утверждение стоимости аренды санузла для ну: Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже (помещения 3 167,168" размере 4000 рублей в месяц с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции.

8. Согласование возможности и утверждение стоимости аренды размещенного оборудования и кабельных линий (приточной вытяжной установки офиса 608,609 транзитных воздуховодов связанных с ней, размещение трас связи, компьютерной сети и электрики связывающей между собой офисы 608,609, 616 (около 30 кабельных линий) в местах общего пользования для нужд Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже, стоимость 8000 рублей ежемесячно с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции.

9. Согласовать компенсацию затрат по превышению предельно допустимой концентрации вредных веществ в сточных водах (ПДК) Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже. Размер компенсации составляет 30% от суммы затрат ПДК, поскольку является источником загрязнения.

10. Утвердить техусловия по электроснабжению, водоснабжению и канализации Стоматологической поликлиники, в том числе проведение необходимых ремонтов санузла и коридора на 6 этаже административно-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

11. Утвердить стоимость снижения кадастровой стоимости земельного участка в сумме 100 000 рублей поручить ООО УК «ЭКСПО-РЕМ» заключить необходимый договор и собрать данную сумму.

12. Создать официальный чат для решения оперативных вопросов и информировании о ремонтных и прочих работах посредством создания общей группы собственников нежилых помещений в мессенджере Вацап по номеру +79126003366.

13. Утвердить стоимость ремонта лифта, а именно замена блока целостности тяговых ремней, стоимость ремонта и материалов составит 68510, 40 руб.

14. Подтверждение полномочий ООО УК «ЭКСПО-РЕМ» как управляющей компании административно-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>

Поскольку как установлено в ходе рассмотрения дела здание по адресу: <адрес> <адрес> является нежилым административным зданием, что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.09.2011, то в этой связи с спорным правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, а также по аналогии нормы Жилищного кодекса РФ.

Как следует из положений п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Положениями ст. 259 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.(п.1).

За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.(П.2).

Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество.(П.3).

В соответствии с ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2);

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2);

принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч.2);

принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п.4.1 ч.2) и другие вопросы.

В силу ч. 3 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Как следует из п. 4 ст. 259.3 ГК РФ пригодное для самостоятельного использования общее имущество может быть передано во владение или пользование третьим лицам, если такая передача не повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов собственников недвижимых вещей. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи

Предметом настоящего спора является оспаривание решений общего собрания собственников по вопросам, связанным с передачей общего имущества в пользование третьим лицам, а также по вопросу согласования переустройства (реконструкции) помещения, входящего в состав общего имущества по основаниям отсутствия кворума для принятия оспариваемых решений, а также ввиду нарушения равенства прав его участников.

В свою очередь, ответчик, полагает, что решениями по вопросам №№ 7 и 8 вопрос о передаче мест общего пользования не разрешается, а лишь установлена плата за их использование. Вместе с тем, разрешение вопроса о возможности и утверждения стоимости аренды мест общего пользования для конкретного лица очевидно предполагают собой передачу имущества в пользование на данных условиях, что требует специального кворума в размере 2/3 от общего числа голосов.

При этом, какого-либо экономического обоснования стоимости аренды суду не представлено. Произвольное установление платы конкретному собственнику и арендатору за использование конкретных мест общего пользования на 6 этаже здания, а не любому лицу в отсутствие обоснованного расчета, отражающего соответствие рыночной стоимости аренды в данном здании является недопустимым и не соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений.

Как указал ответчик вопрос № 10 об утверждении техусловий по электроснабжению, водоснабжению и канализации Стоматологической поликлиники, в том числе проведение необходимых ремонтов был поставлен на повестку собрания в связи с проведением истцом переустройства мест общего пользования, что также предусматривает наличие кворума 2/3 голосов от общего числа голосов.

При этом, возложение обязанности по проведению ремонта в местах общего пользования на Стоматологическую поликлинику ничем не обосновано, противоречит положениям законодательства, ст. 210 ГК РФ, ст. 39 ЖК РФ, согласно которым бремя содержания имущества возложено на его собственников.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В пункте 119 постановления Пленума N 25 разъяснено, что ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия (пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ).

Статьей 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для признания недействительным оспоримого решения собрания, в ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания недействительности решения собрания в силу ничтожности.

В силу статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования.

По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с частью 3 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего правового сообщества, не принимавший участие в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Согласно части 4 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Из вышеизложенного следует, что оспоримое решение может быть признано судом недействительным в случае, когда оно принято с нарушением закона, а также по основаниям, прямо перечисленным в подп. 1-4 п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам ответчика о том, что ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» является ненадлежащим истцом суд отмечает, что п. 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

К существенным неблагоприятным последствиям относятся нарушения законных интересов как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» будучи арендатором помещений на 6 этаже, имеет непосредственный интерес в использовании спорных мест общего пользования, что очевидно. Возложение на стоматологическую поликлинику обязанности по ремонту мест общего пользования, установлению платы без какого-либо экономического обоснования и внесению 30 % платы за превышение ПДК является необоснованным и противоречит закону.

Ссылаясь на недействительность принятых общим собранием собственников решений по вопросам №№ 7 и 8 о передаче в пользование мест общего пользования стоматологической поликлинике истец полагает, что они приняты в отсутствие необходимого кворума, который для принятия решений по данным вопросам предусмотрен не менее 2/3 голосов. Аналогичный расчет предлагает применить по вопросу 10, касаемому согласования технический условий по переустройству (реконструкции) помещения, что также предусматривает необходимый кворум 2/3 голосов.

Как следует из протокола общего собрания от 16.10.2023 в заочном голосовании приняли участие 29 собственников помещений, общей площадью 3433,2 кв.м., что составляет 65,4 % площади нежилых помещений.

По вопросу № 7 «Согласовать возможность и утверждение стоимости аренды санузла для нужд Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже в размере 4000 рублей в месяц с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции» проголосовало: «за» - 67,5 % (2317,7 кв. м.), «против» - 7,6 % (258,6 кв. м.), «воздержались» - 24,9 % (856,9 кв.м.)

По вопросу № 8 «Согласование возможности и утверждение стоимости аренды размещенного оборудования и кабельных линий (приточной вытяжной установки офиса 608,609 транзитных воздуховодов связанных с ней, размещение трас связи, компьютерной сети и электрики связывающей между собой офисы 608,609, 616 (около 30 кабельных линий) в местах общего пользования для нужд Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже, стоимость 8000 рублей ежемесячно с ежегодной индексацией на коэффициент инфляции.» проголосовало: «за» - 67,5 % (2317,7 кв. м.), «против» - 7,6 % (258,6 кв. м.), «воздержались» - 24,9 % (856,9 кв.м.).

По вопросу № 9 «Согласовать компенсацию затрат по превышению предельно допустимой концентрации вредных веществ в сточных водах (ПДК) Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже. Размер компенсации составляет 30% от суммы затрат ПДК, поскольку является источником загрязнения.» проголосовало: «за» - 68 % (2335,5 кв. м.), «против» - 5,5 % (187,6 кв. м.), «воздержались» - 26,5 % (910,1 кв.м.).

По вопросу № 10 «Утвердить техусловия по электроснабжению, водоснабжению и канализации Стоматологической поликлиники, в том числе проведение необходимых ремонтов санузла и коридора на 6 этаже административно-офисного здания, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>.» проголосовало: «за» - 68 % (2335,5 кв. м.), «против» - 7,5 % (258,6 кв. м.), «воздержались» - 24,5 % (839,1 кв.м.).

Указанный расчет количества голосов относительно суммарной площади собственников, принявших участие в собрании, а также в части подсчета голосов участников собрания никем не оспаривается, подтверждается представленным в материалы дела из ЕГРН реестром собственников административного здания, а также представленными бюллетенями для голосования в количестве 29 штук, судом проверен и удостоверен.

Вместе с тем, как следует из технического паспорта административного здания литера А, имеющегося в ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» общая площадь здания составляет 8029,4 кв. м., из которой общая площадь всех нежилых помещений составляет 5571,20 кв. м. (5233,7+337,5), площадь помещений общего пользования составляет 2459,2 кв.м. (2225,9 кв.м.+233,2 кв.м.).

Таким образом, 50 % голосов от общего количества голосов собственников здания составляет 2785,6 кв.м., 2/3 голосов от общего количества голосов собственников здания составляет 3714,13 кв. м. (5571,20/3*2).

Учитывая приведенные расчеты, общее собрание собственников, проводимое в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 16.10.2023 правомочно, поскольку в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (3433,3 кв.м.).

Вместе с тем, при принятии решений по вопросам 7,8 и 10 кворум не имелся, поскольку решения по данным вопросам должны приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений, что вопреки доводам ответчика предусмотрено п. 4 ст. 259.3 ГК РФ, ч. 1 ст. 43 ЖК РФ.

Так, по вопросам №№ 7 и 8 «за» проголосовали собственники, имеющие 2317,7 кв. м., что составляет менее 2/3 голосов об общего числа голосов собственников здания.

По вопросу № 10 «за» проголосовали собственники, имеющие 2335,5 кв. м., что составляет менее 2/3 голосов об общего числа голосов собственников здания.

Оценив представленные письменные доказательства и приведенные сторонами доводы, суд пришел к выводу, что оспариваемые решения по вопросам №№ 7,8 и 10 являются недействительными на основании п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием необходимого кворума.

Несмотря на то, что по вопросу № 9 «Согласовать компенсацию затрат по превышению предельно допустимой концентрации вредных веществ в сточных водах (ПДК) Стоматологической поликлиники, расположенной на 6 этаже. Размер компенсации составляет 30% от суммы затрат ПДК, поскольку является источником загрязнения» кворум имелся (проголосовали собственники, имеющие 2335,5 кв. м., что более 50% об общего числа голосов собственников здания), однако принятое решение по существу является незаконным, поскольку в силу п. 3 ст. 21 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" юридические лица и индивидуальные предприниматели несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации за превышение нормативов допустимого воздействия на окружающую среду в зависимости от причиненного окружающей среде вреда. Каких-либо нарушений о превышении ПДК ни в отношении ФИО1, ни в отношении ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» не установлено, доказательств обратного в материалы дела не представлено, равно как не представлено документов о превышении концентрации вредных веществ в сточных водах по зданию в целом. Оснований полагать о превышении в будущем допустимой концентрация вредных веществ, вызванной деятельностью Стоматологической клиники также не имеется. Кроме того, расчет размера компенсации в 30 % ничем не обоснован, является произвольным, что недопустимо и ведет к нарушению равенства собственников административного здания. Таким образом, с учетом существа разрешенных в п. 9 вопросов, суд приходит к выводу о существенном нарушении прав как самого собственника помещений ФИО1, так и арендатора в лице ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2».

Суд учитывает, что решение собрания об установлении различных размеров компенсации затрат ПДК для конкретного собственника по отношению к остальным собственникам не содержит оснований отступления от принципа соразмерности оплаты в зависимости от размера долей собственников, установленного ст. ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Действительно, как и указано представителем ответчиков, могут допускаться отступления от принципа равенства в тех или иных расходах, но не отнесение тех или иных расходов на одних собственников и освобождения от их уплаты других.

В данном случае основания дифференциации не приведены и не подтверждены.

По аналогичным основаниям в связи с отступлением от принципа равенства участников гражданских правоотношений суд указывает о незаконности оспариваемых решений по вопросам №7,8 о возложении на истцов арендной платы за использование общего имущества, а также по вопросу № 10 о возложении на лицо не являющееся собственником бремени содержания общего имущества.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что оспариваемые решения являются недействительными на основании п. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушившие требования закона, на что фактически истцы и ссылаются.

При этом, с учетом изложенного, оспариваемые решения являются ничтожными по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решения по вопросам 7,8,10, принятые при отсутствии необходимого кворума также являются ничтожными в силу п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие решения общего собрания собственников, которым были бы установлены нормативы платы за места общего пользования для неопределенного круга лиц, а также критерии дифференциации платы за превышение предельно допустимой концентрации вредных веществ в водах полностью исключает наличие каких-либо законных оснований для нарушения основополагающего принципа равенства, под которым в гражданских правоотношениях понимается право участников общественных отношений на равные правовые условия, равные критерии оценки их поведения, равное правоприменение.

С учетом указанных обстоятельств, ответчиком не приведено заслуживающих внимание доводов о состоятельности принятых решений, которые по существу по мнению ответчика были приняты в интересах истца. судом таковых не установлено.

Разрешая вопрос о пропуске истцом при обращении с иском в суд срока исковой давности по заявлению ответчика, суд приходит к следующему.

Пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом.

Оспариваемое решение собрания от 16.10.2023 размещено в местах общего пользования в лифтовом холле, на информационном стенде, а также входных группах здания 16.10.2023.

Исковое заявление подано посредством почтовой связи 16.04.2024, что следует из отметки на почтовом конверте (л. д. 74), то есть в пределах срока исковой давности.

В порядке ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При подаче иска истцом ФИО1 оплачена госпошлина в сумме 300 рублей, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк от 07.06.2024 на сумму 300 рублей.

Истцом ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» понесены расходы на оплату госпошлины в сумме 6000 рублей, что подтверждается платежным поручением № ****** от 07.06.2024 на сумму 6000 рублей.

Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1, ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» к ФИО3 о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений офисного здания удовлетворить.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу: <адрес> по вопросам 7,8,9,10, оформленные протоколом от 16.10.2023.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины 300 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Стоматологическая мастерская ФИО2» расходы по оплате госпошлины 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Судья: Т.А.Григорьева