Решение по делу № 2-202/2023 от 31.03.2023 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности.

Дело № 2-202/2023

УИД 18RS0011-01-2022-003887-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2023 года город Глазов

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Ураковой А.А.,

с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, действующего на основании устного ходатайства,

ответчика ФИО3, ее представителя адвоката Зоновой О.А., представившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ и удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре судебного заседания Вихаревой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности,

установил:

Первоначально ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, которым просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, мотивировав заявленные требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи квартиры стоимостью 1 800 000 руб., до настоящего времени ответчиком оплата цены договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 650 000 руб. не произведена. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом. Истец в адрес ответчика направлял предложение о расторжении договора купли-продажи, которое оставлено без внимания, в связи, с чем истец вынужден обратиться в суд (л.д. 7).

Истец в порядке, предусмотренном ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) дополнил иск и просил суд также признать прекращенным право собственности ответчика на квартиру по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес>, признать за истцом право собственности на квартиру по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес> (л.д. 36).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Удмуртской Республике (л.д. 57-60).

В судебном заседании истец ФИО1 на требованиях настаивала, просила удовлетворить, дополнительно пояснила, что при подписании договора купли-продажи квартиры ее воля не соответствовала действительности, она не понимала что происходит, при этом указала, что на учетах нигде не состоит, однако подтвердила, что договор ею был прочитан, ее никто не принуждал к подписанию договора, она была вынуждена его подписать в силу нуждаемости в деньгах. Когда подписывала заявление о снятии обременения тоже не понимала что происходит. Также подтвердила, что в день подписания договора получила от ответчика 150 000 руб., которыми она погасила свои финансовые обязательства, остальные деньги от ответчика не получила.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 на требованиях настаивал, просил удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования не признала, в иске просила отказать, дополнительно пояснила, что ФИО1 являлась ее свекровью, с ней имели общение до 2022 года. Сын истца умер в 2017 году и у истца наступила тяжелая жизненная ситуация, ей нужны были деньги, она продала квартиру и купила меньшую, куда распорядилась деньгами от продажи квартиры не знает. Весной 2022 года к ней приходила истец и просила деньги, они договорились, что истец продаст ей свою квартиру, но сохранит там право проживания, а квартира будет оформлена на несовершеннолетнюю дочь ответчика. Они заняли деньги в размере 500 000 руб. у матери ее мужа ФИО5, и остальные деньги также взяли в долг. 165 000 руб. передала истцу ДД.ММ.ГГГГ, позднее передала 500 000 руб. и 1 135 000 руб., но даты передачи денег не помнит.

Представитель ответчика адвокат Зонова О.А. в судебном заседании исковые требования не признала, в иске просила отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, представил в суд отзыв на иск, согласно которому в ЕГРН по объекту недвижимого имущества: квартира с кадастровым номером 18:28:000031:1595, расположенному по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ на основании поступивших на государственную регистрацию перехода права собственности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующих заявлений были внесены записи о прекращении права собственности ФИО1 и регистрации права собственности ФИО4 (регистрационный №), а также внесена запись (регистрационный №) об ипотеке в силу закона в пользу продавца квартиры (залогодержателя) ФИО1 В ЕГРН указана сумма обеспеченного ипотекой обязательства 1 650 000 руб. Запись об ипотеке в силу закона была погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании поступившего в регистрирующий орган от ФИО1 заявления № MFC-0557/2022-109512 от ДД.ММ.ГГГГ о погашении регистрационной записи об ипотеке (л.д. 90). Дело рассмотрено в его отсутствие на основании ст. 167 ГПК РФ.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что является мужем ответчика. Около четырех лет знает истца, как бывшую свекровь жены. Около года назад к ним пришла истец и жаловалась на сложности, просила финансовой помощи, обещала потом переписать квартиру на их дочку. Они договорились, что дадут ей деньги только при условии, что свою квартиру она оформит на их несовершеннолетнюю дочь, но сохранит там право проживания. Он взял деньги в долг, в том числе, у своей мамы ФИО5 взял в долг 500 000 руб., у своего друга ФИО10 взял в долг 1 000 000 руб. под залог своего автомобиля. Деньги были переданы истцу полностью, дату передачи не помнит, расписки не оформляли, так как были доверительные отношения.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что работает ведущим специалистом в МФЦ г. Глазова. Ей знакома ответчик, около года назад ответчик приходила регистрировать договор купли-продажи квартиры. При приеме документов они всегда выясняют произведен ли расчет по договору, после чего стороны его подписывают. При обращении с заявлением о снятии залога также выясняется произведены ли все расчеты, отпала ли необходимость в залоге, после чего принимают заявление.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.

В силу ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи квартиры площадью 31,4 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес>.

Пунктом 3 договора определена цена указанной <адрес> 800 000 руб., которые уплачиваются следующим образом: 150 000 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора, 1 650 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу в течении трех дней после регистрации перехода права к покупателю. До полного расчета квартира будет находиться в залоге в силу закона в пользу продавца. Договор подписан сторонами договора (л.д. 8).

Таким образом, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, истец подтвердил согласованный между сторонами договора порядок расчетов.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике произведена государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры, расположенной по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес> (л.д. 83).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику предложение о расторжении договора купли-продаж квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-14).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем квартиры, расположенной по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес>, является ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано (л.д. 52-53).

Согласно доводам представителя истца, отсутствие до момента предъявления настоящих требований оставшейся суммы стоимости квартиры по договору купли-продажи послужило основанием для обращения ФИО1 в суд с требованием о расторжении договора в связи с отказом от его исполнения, со ссылкой на существенность нарушений условий договора.

ФИО1 указывая на отсутствие оплаты цены договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика в размере 1 650 000 руб., ссылается на ее обращение ДД.ММ.ГГГГ в органы полиции с заявлением о привлечении ответчика к уголовной ответственности, а также представила детализацию оказанных услуг сотовой связи ее абонентского номера за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из которой, по мнению истца следует, что в приведенный период имели место звонки ответчику с требованием оплаты, справку ПАО «МТС» подтверждающей принадлежность истцу абонентского номера <***> (л.д. 94-145, 157).

Также истец указала, что имеющиеся у нее финансовые обязательства были ею исполнены с полученных от ответчика по договору купли-продажи 150 000 руб., в подтверждение чего представила: справку ООО «МКК «Деньгимигом» по состоянию займа заемщика ФИО1, из которой следует, что истцом ДД.ММ.ГГГГ произведен платеж на сумму 7 740 руб. (л.д. 147), квитанции к приходным кассовым ордерам КПК «КапиталЪ», ООО МКК «Центрофинанс Групп», ООО МКК «КВ Пятый Элемент Деньги» от ДД.ММ.ГГГГ о принятии от ФИО1 сумм 5 592,70 руб., 60,10 руб., 2 817,40 руб., 14 439,90 руб., 14 065,10 руб., 46 653 руб. (л.д. 148-149, 155), расписку о получении ФИО8 от ФИО1 денежной суммы в размере 54 001,77 руб. (л.д. 153).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в органы полиции с заявлением о привлечении к уголовной ответственности ФИО3, которая путем обмана и злоупотребления доверием незаконно завладела ее квартирой, причинив материальный ущерб в размере 1 650 000 руб. Обращение зарегистрировано в КУСП ДД.ММ.ГГГГ за №.

Постановлением следователя СО МО МВД России «Глазовский» от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО3 по ч. 2 ст. 159 УК РФ отказано по п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ в связи с отсутствием состава преступления. Опрошенная в рамках проверки ФИО3 пояснила, что знает ФИО1 с 1996 года, она являлась ее свекровью до 2005 года, однако общение они не прекращали, поддерживали хорошие отношения. По просьбе ФИО1 она заключила с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Глазов, <адрес> условием, что ФИО1 сохраняет право проживания в квартире, денежные средства ФИО1 были переданы в полном объеме, однако каких-либо документов они не составляли ввиду доверительных отношений.

ФИО3 возражая против заявленных требований, указывает, что оплата цены договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была произведена ею полностью, в подтверждение чего представила: индивидуальные условия договора потребительского кредита от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между АО КБ «Хлынов» и ФИО5 на сумму 504 000 руб., свидетельство о рождении ФИО6, являющегося мужем ответчика, в котором его матерью указана ФИО9, свидетельство о заключении брака, подтверждающего изменение фамилии ФИО9 на ФИО5, расписку ФИО6 о получении займа у ФИО10 в размере 1 000 000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ под залог принадлежащего ФИО6 транспортного средства ГАЗ А21R32, паспорт транспортного средства на приведенный автомобиль, чеки по операциям Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ о переводе ФИО3 денежных средств в размере 60 000 руб. ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ о переводе ФИО6, ФИО3 денежных средств в каждом месяце по 10 000 руб. ФИО5

В силу ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Между тем, неоспоримых документов, подтверждающих отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру по договору купли-продажи недвижимости, истец суду не представил.

Статья 558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

При этом, если хотя бы одна из сторон начала добросовестное исполнение договора, а другая приняла это исполнение и произвела встречное исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя.

В данном случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой и встречное исполнение будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей путем совершения по отношению к конкретному предмету указанных действий, а, следовательно, будет свидетельствовать и о наличии между сторонами сделки. Несогласование же существенных условий договора в надлежащей форме будет лишь нарушением установленной для данного договора формы.

Вместе с тем суду не представлено достоверных доказательств невыплаты ответчиком оставшейся суммы стоимости квартиры в размере 1 650 000 руб.

Так, договор купли-продажи квартиры, заключенный между сторонами был совершен в надлежащей письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор подписан сторонами, свою подпись в договоре купли-продажи квартиры истец не отрицает и не оспаривает. Договор купли-продажи квартиры в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике.

Более того, ФИО1 самостоятельно подавала заявление на снятие залога с квартиры в МФЦ г. Глазова, о чем свидетельствует ее заявление от ДД.ММ.ГГГГ поданное для оказания государственных услуг. При этом никаких возражений по поводу регистрации или заявлений о расторжении договора по причине неполучения денежных средств по совершенной сделке, истец не направлял ни ответчику, ни в Управление Росреестра.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии со ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить покупку до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи. Если покупатель своевременно не оплатил переданный ему по договору товар, то продавец вправе потребовать оплаты товара или уплаты процентов в соответствии с законом.

В данном случае, получение денег в размере 150 000 руб. покупателем подтверждено самим текстом договора, в котором указано, что 1 650 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу в течении трех дней после регистрации перехода права к покупателю. Само по себе отсутствие расписки в получении 1 650 000 руб. истцом не является безусловным основанием для расторжения заключенного договора, при этом в самом договоре купли-продажи указано, что до полного расчета квартира будет находиться в залоге в силу закона в пользу продавца, который снят регистрирующим органом по заявлению истца от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд учитывает, что с момента заключения и подписания договора купли-продажи до момента снятия залога с квартиры прошло определенное время, при этом никаких действий по расторжению договора со стороны истца не предпринималось. Сам договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию, и нет никаких письменных доказательств со стороны истца того, что ответчик при заключении договора действовал неправомерно.

Кроме того, постановлением следователя СО МО МВД России «Глазовский» от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела истцу ФИО1 в отношении ФИО3 было отказано. Постановление от ДД.ММ.ГГГГ не было оспорено истцом ФИО1 в установленном порядке. В суд истец с вышеуказанным иском обратился через полгода после совершенной сделки.

Требований о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в том числе, по причинам безденежности заключенного договора истцом в установленном порядке не предъявлялось. Суд рассматривает дело в рамках заявленных исковых требований о расторжении договора (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ, законом не допускается злоупотребление правом при осуществлении гражданских прав.

Суд считает, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, иных требований ФИО1 не предъявляет. Все иные доводы стороны истца правового значения для разрешения спора не имеют.

При таких обстоятельствах, суд оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что иск ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, признании права собственности предъявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, действующей за свою несовершеннолетнюю дочь ФИО4, о расторжении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ФИО4 на квартиру по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес>, признании за ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: Удмуртская Республика, г. Глазов, <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Глазовский районный суд Удмуртской Республики.

Решение в окончательной форме принято 07 апреля 2023 года.

Судья А.А. Уракова