Решение по делу № 2-25/2025 от 15.01.2025 - о взыскании пени по договору аренды, расторжении договора аренды.

Дело (УИД) №58RS0025-01-2024-000982-35

Производство №2-25/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Ломов 15 января 2025 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Богдановой О.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представившей доверенность от 12 февраля 2024 года,

ответчика ФИО2,

при секретаре судебного заседания Нашивочниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области к ФИО2 о взыскании пени по договору аренды, расторжении договора аренды,

Установил:

администрация Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора аренды, указав, что 22 сентября 2018 года по результатам аукциона между администрацией Кривошеевского Нижнеломовского района и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка №б/н по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 1200 кв. метров, местоположение: <адрес>, с кадастровым №. Согласно п. 1.2 указанного договора разрешённое использование участка: «индивидуальные жилые дома». Договор заключен сроком на 20 лет с 22 сентября 2018 года по 21 сентября 2038 года. Ежегодная арендная плата составляет 10730 рублей. Пунктом 3.2 договора установлено, что арендатор обязан: использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора: не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории; своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определёнными договором. По состоянию на 22 октября 2024 года за ответчиком имеется задолженность в размере 54544 рублей 16 копеек. Периоды оплаты арендной платы: с 22 сентября 2018 года по 21 сентября 2019 года – 10730 рублей, с 22 сентября 2019 года по 21 сентября 2020 года – 00 рублей, с 22 сентября 2020 года по 21 сентября 2021 года – 00 рублей, с 22 сентября 2021 года по 21 сентября 2022 года – 00 рублей, с 22 сентября 2022 года по 21 сентября 2023 года – 00 рублей, с 22 сентября 2023 года по 21 сентября 2024 года – 00рублей, с 22 сентября 2024 года по 22 октября 2024 года – 00 рублей. Ответчиком была произведена уплата аренды в 2018 году в размере 10730 рублей. В августе 2024 года в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой оплатить задолженность и подписать соглашение о расторжении договора аренды от 22 сентября 2024 года. Задолженность до настоящего времени ответчиком не оплачена, соглашение о расторжении не подписано. Просит взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по арендной плате в размере 54 544 рублей 16 копеек, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года.

В последующем истец администрация Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области заявленные требования увеличила, просила взыскать с ответчика ФИО2 задолженность по арендной плате за период с 22 сентября 2019 года по 05 декабря 2024 года в размере 44925 рублей 40 копеек, пени в размере 20674 рублей 67 копеек, а всего 65600 рублей 07 копеек, а также расторгнуть договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года.

Определением Нижнеломовского районного суда от 10 декабря 2024 года в порядке ст. 39 ГПК РФ принято заявление истца администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, о расторжении договора аренды (л.д. 56-57).

В последующем истец администрация Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области заявленные требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ, указав, что 09 декабря 2024 года ответчик ФИО2 произвёл погашение задолженности по договору аренды в размере 45000 рублей. Просит взыскать с ФИО2 пени за просрочку исполнения обязательств в размере 20674 рублей 67 копеек, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года (л.д. 64).

В судебном заседании представитель истца - администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области ФИО1, действующая по доверенности от 12 февраля 2024 года, заявленные требования уточнила в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила взыскать с ФИО2 пени за просрочку исполнения обязательств в размере 20674 рублей 67 копеек, расторгнуть договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года, обязать ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым №, площадью 1200 кв. метров, местоположение: <адрес>. В обосновании заявленных требований сослалась на доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что с 2018 года ответчиком строительство жилого дома не ведётся, тем самым ответчиком нарушаются условия договора (цель использования земельного участка, предоставленного в аренду), земельный участок до настоящего времени забором не огорожен, до подачи иска в суд ответчиком уплата арендных платежей не производилась (за исключением двух раз). В заключенном между сторонами договоре арендч была допущена опечатка при указании фамилии ФИО2, указана фамилия «<данные изъяты>», однако фактически участие в аукционе на право заключения аренды принимал ответчик, с ним же заключался договор аренды. Договор аренды не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, хотя такая обязанность была возложена по договору аренды от 22 сентября 2018 года (п. 3.2.6) на ответчика. По какой причине не была проведена государственная регистрация договора аренды ей не известно, но действия сторон подтверждают, что договор был заключен между истцом и ответчиком, исполнен, так как ответчику был передан земельный участок по акту приёма-передачи, который ответчик периодически окашивал, им произведена оплата задолженности по договору аренды. Полагала, что договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года подлежит расторжению, так как ответчик в нарушении п. 5.2.1 договора не использовал участок в соответствии с целями, указанными в договоре (не начал строительство дома), в течение одного года с даты вступления договора в силу. Также полагала, что в силу условий договора аренды (п. 4.1) с ответчика надлежит взыскать пени в размере 20674 рублей 67 копеек, так как ответчиком не вносились арендные платежи по договору аренды. Просила заявленные требования удовлетворить, поскольку истцом представлены доказательства нарушения ответчиком условий договора аренды.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями согласился в части взыскания пени, так как им действительно арендная плата не вносилась, оплата арендных платежей была им произведена 09 декабря 2024 года. С требованиями в части расторжения договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года и возврате земельного участка не согласился, указав, что участок он намерен использовать под строительство жилого дома. Начать строительство он планировал весной 2025 года. С момента заключения договора аренды он окашивал траву на участке, разравнивал землю, но иных действий для строительства дома не совершал (фундамент не закладывал, забором участок не огораживал, разрешение на строительство жилого дома не получал). Договор аренды действительно был заключен между ним и истцом, несмотря на то, что фамилия в договоре аренды и в акте приёма-передачи земельного участка указана с ошибкой. Фактически договор аренды был заключен между ним и администрацией Кривошеевского сельсовета, ему был передан земельный участок по акту приёма-передачи. Договор аренды им не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как он не знал, что это нужно делать, думал, что начнёт строительство дома, тогда и зарегистрирует договор аренды. С сентября 2023 года он проживает в г. Пензе, но намерен переехать в Нижнеломовский район, осуществлять строительство дома. До настоящего времени он не мог начать строительство, так как у него не было финансовой возможности, появились дети, нужно было осуществить ремонт квартиры, в которой он проживает с семьёй.

Выслушав объяснение представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

в соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статьями 10, 11, 22, 29 ЗК РФ предусмотрено, что по договору аренды могут быть предоставлены в пользование земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также с не разграниченной государственной собственностью.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата устанавливается за всё арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в числе прочего, в виде определённых в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3).

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ч. 5).

Статьёй 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

До 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» №137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в редакции Федерального закона от 08 ноября 2007 года №257-ФЗ), а с 01 марта 2015 года – органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения (абз. 3 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Из материалов дела усматривается, что 22 сентября 2018 года между администрацией Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области (далее арендодатель) и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт гражданина Российской Федерации серии <данные изъяты> №, выдан МОУФМС России по Пензенской области в гор. Нижний Ломов 18 марта 2011 года (далее арендатор), заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого на основании протокола рассмотрения приёма заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населённых пунктов и подведения итогов от 07 августа 2018 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 1200 кв. метров, местоположение: <адрес>, с кадастровым №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участке (п. 1.1). Разрешённое использование участка – «индивидуальные жилые дома» (л.д. 7-9).

Договор аренды земельного участка заключен сроком на 20 лет: с 22 сентября 2018 года по 22 сентября 2038 года и вступает в силу с момента подписания сторонами (п. 2.1).

Пунктом 2.2 указанного договора предусмотрено, что договор заключается с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, размер ежегодной арендной платы за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона и составляет 10730 рублей.

Согласно п. 2.3 договора ежегодная арендная плата перечисляется арендатором единовременным платежом, с учётом суммы 2 146 рублей, внесённой в качестве задатка на участие в аукционе, после подписания договора аренды.

Арендная плата перечисляется ежегодно единовременным платежом (п. 2.4).

При этом, суд считает установленным, что указанный договор аренды земельного участка фактически заключен между истцом и ответчиком ФИО2, поскольку ответчик ФИО2 в ходе рассмотрения дела подтвердил, что договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года был заключен именно с ним, подпись в указанном договоре, акте приёма-передачи земельного участка от 24 сентября 2018 года принадлежит ему. Кроме того, заключение указанного договора именно с ответчиком ФИО2 подтверждается заявкой №1 на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населённых пунктов, поданной ФИО2 04 сентября 2018 года, квитанцией от 28 августа 2018 года о внесении ФИО2 задатка за участие в аукционе по лоту №4 (земельный участок с кадастровым №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальные жилые дома, площадью 1200 кв. метров, адрес (описание местоположения): <адрес>), квитанцией от 27 сентября 2018 года о внесении ФИО2 арендной платы за земельный участок, чеком по операциям от 09 декабря 2024 года об оплате ФИО2 задолженности по арендной плате в размере 45000 рублей, идентичными персональными данными ФИО3 (указанного в договоре аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года) и ответчика ФИО2 (датой рождения, паспортными данными).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписав и заключив договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года стороны фактически согласились со всеми существенными условиями договора при его подписании, в том числе относительно сроков внесения арендной платы ежегодно единовременным платежом (п.п. 2.3,2.4).

До настоящего времени договор аренды земельного участка не изменён, не отменён, недействительным не признан.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2).

Это означает, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между сторонами, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Частью 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года на арендодателя возложена обязанность по передаче в течение 5 дней с момента регистрации договора передать по акту приёма-передачи земельный участок, указанный в п. 1.1 настоящего договора.

В свою очередь на арендатора возложена обязанность провести государственную регистрацию настоящего договора в Управлении Росреестра по Пензенской области (под. 3.2.6).

Из выписок из ЕГРН №КУВИ-001/2024-264155314 от 28 октября 2024 года, №КУВИ-001/2025-9178564 от 14 января 2025 года усматривается, что договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошёл (л.д. 11-18, 81-84).

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что в письменном соглашении (договоре аренды земельного участка) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли (спорный земельный участок был передан ответчику по акту приёма-передачи от 24 сентября 2018 года, ответчик им пользовался путём окоса травы, на что указал ФИО2 в судебном заседании, произвёл оплату задатка за участие в аукционе, а также оплату арендных платежей в период с 2018 года по 2019 год и в период с 2023 года по 2024 год, а также задолженность по арендной плате за период с 2019 года по 2023 год. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошёл необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное имущество (земельный участок) в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец и ответчик приняли на себя обязательства (статья 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. К таким обязательствам в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определённого договором срока пользования ответчик вправе пользоваться спорным земельным участок, использовать его в тех целях, в которых он был предоставлен ответчику в аренду, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата объекта недвижимого имущества лишь по истечении установленного в договоре срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошёл необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Таким образом, несмотря на то, что договор аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года не прошёл в установленном законом порядке государственную регистрацию, однако, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между сторонами, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, следовательно, истец вправе требования взыскания арендных платежей в случае из невнесения ответчиком и расторжения договора аренды в случае нарушения существенных условий договора.

В силу ст.ст. 309, 310, 408 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В судебном заседании установлено, что в период с 22 сентября 2019 года по 22 октября 2024 года ответчик в нарушение условий договора аренды и норм действующего законодательства не исполнял свои обязательства по оплате аренды, в связи с чем за указанный период образовалась задолженность по арендной плате в размере 44925 рублей 40 копеек (л.д. 53), а также ответчиком с момента заключения договора аренды не использовался земельный участок в соответствии с целями, указанными в договоре аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд.

Материалами дела установлено, что 09 декабря 2024 года (то есть после подачи администрацией Кривошеевского сельсовета искового заявления в суд) ответчиком произведена уплата задолженности по арендной плате в размере 45000 рублей (л.д. 65).

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года, истец указывает, что ответчик использует земельный участок, предоставленный в аренду, с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушением.

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 договора (разрешённое использование участка – «индивидуальные жилые дома»); не допускать действий приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории; своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определёнными договором.

Разделом 5 договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года предусмотрены условия расторжения, прекращения действия договора, а именно:

договор прекращает своё действие по окончании его срока (п. 5.1).

при использовании арендатором участка в целях, не предусмотренных договором (п. 5.2):

- при неисполнении арендатором участка в соответствии с целями, указанными в договоре, в течение одного года с даты вступления договора в силу (подп. 5.2.1);

- если арендатор умышленно ухудшает состояние участка (подп. 5.2.2);

- при невнесении арендатором арендной платы более 2-х месяцев подряд (подп. 5.2.3);

- если арендатор не исполняет обязанности по перечислению арендной платы в сроки, указанные в п. 2.3 настоящего договора (подп. 5.2.4).

Вопросы, не урегулированные договором, регулируются законодательством Российской Федерации (п. 5.4).

Вместе с тем, исходя из указанных условий договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года с точностью и достоверностью не представляется возможным определить подлежит ли указанный договор аренды расторжению или прекращению в случаях, указанных в п. 5.2 (с подп. 5.2.1 по подп. 5.2.4) договора, поскольку указанный пункт не конкретизирует подлежит ли договор расторжению или прекращению при указанных в данном договоре случаях.

Следовательно, при разрешении заявленных требований суд руководствуется требованиями гражданского и земельного законодательства.

В соответствии с п. 3 и п. 35 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения муниципального района относятся, в том числе: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального района; осуществление муниципального земельного контроля на межселенной территории муниципального района.

Согласно п. 1 и п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьёй 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 3 статьи 615 ГК РФ установлено, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (ч. 2).

В силу ч. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 5532 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 1);

при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом (п. 2).

Таким образом, законодательством прямо предусмотрено основание прекращения прав арендатора земельного участка при несоблюдении требований к его целевому назначению.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела усматривается, что по результатам визуального осмотра, проведённого сотрудниками администрации Нижнеломовского района Пензенской области и администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района 12 июля 2024 года установлено, что земельный участок с кадастровым №, расположенного по <адрес>, не используется по назначению в соответствии с целями, указанными в договоре аренды от 22 сентября 2018 года, на данном земельном участке строительство не ведётся (л.д. 71).

Аналогичные сведения содержатся в акте обследования земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, от 10 января 2025 года с приложенной к нему фотографией (л.д. 90-91), где на представленной фотографии видно, что земельный участок не огорожен по периметру, какое-либо строение на участке отсутствует, строительные работы не ведутся.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании также подтвердил, что предоставленный ему в аренду земельный участок он забором по периметру не огораживал, фундамент для строительства дома им не заложен на земельном участке, освоение земельного участка им не начиналось, разрешение на строительство дома им не получено в письменном виде.

Как указывалось выше, в п. 1.2 договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года определён вид разрешённого земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, «индивидуальные жилые дома» (л.д. 7).

Из выписок из ЕГРН №КУВИ-001/2024-264155314 от 28 октября 2024 года, №КУВИ-001/2025-9178564 от 14 января 2025 года также усматривается вид разрешённого использования указанного земельного участка - индивидуальные жилые дома (л.д. 11-18, 81-84).

Материалами дела подтверждается, что истцом соблюден порядок расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренный общими положениями законодательства.

Так, соответствующее письменное уведомление (претензия) администрации Кривошеевского сельсовета с приложенным дополнительным соглашением о расторжении договора аренды земельного участка было направлено ответчику по почте 24 июля 2024 года (л.д. 19-20). В указанной претензии ответчику ФИО2 предлагалось в течение 30 дней с момента получения претензии направить информацию о начале строительства на земельном участке, либо в течение 30 дней с момента получения претензии подписать прилагаемое соглашение о расторжении договора аренды от 22 сентября 2018 года и вернуть один подписанный экземпляр в администрацию.

Указанная претензия была направлена истцом по адресу регистрации ответчика, указанному в договоре аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года (<...>). Сведений об изменении адреса места жительства ответчик ФИО2 в нарушение п. 5.3 договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года, арендодателю не сообщил.

Ответчиком ФИО2 в судебном заседании указано на получение претензии истца от 24 июля 2024 года.

Однако ответчик требования претензии проигнорировал.

В связи с не устранением нарушений договора аренды и не подписанием соглашения о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих, что в течение длительного периода времени (с момента заключения договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года по настоящее время) арендатор ФИО2 осуществлял освоение спорного земельного участка для строительства, возвёл фундамент для строительства дома, огородил земельный участок по периметру забором, в том числе предпринимал действия по получению разрешения на строительство по договору, ответчиком в материалы дела в нарушении ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Учитывая, что после заключения договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года ответчик не предпринял исчерпывающие действия и мероприятия, направленные на достижение цели, для которой земельный участок предоставлялся в аренду (строительство индивидуального дома), ответчиком не исполнялись условия договора по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 22 сентября 2019 года по 21 сентября 2024 года (задолженность по арендной плате погашена только после подачи истцом настоящего иска в суд), неиспользование земельного участка муниципальной формы собственности в течение длительного периода времени противоречит целям заключения договора, а также основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель. Иной подход приводит к возможности считать всякое бездействие вплоть до получения разрешения на строительство, правомерными, а использование земельного участка - надлежащим, что является недопустимым.

Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в её исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка.

В то же время арендодатель названный результат заключения договора аренды для строительства не получил.

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года подлежат удовлетворению, указанный договор подлежит расторжению, а на ответчика надлежит возложить обязанность по возврату истцу спорного земельного участка.

При этом суд не находит основания для удовлетворения требований арендодателя (истца) о взыскании пени по договору аренды земельного участка от 22 сентября 2018 года за период с 24 сентября 2020 года по 05 декабря 2024 года в размере 20674 рублей 67 копеек за просрочку внесения арендных платежей, поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке в силу требований ст. 609 ГК РФ.

Следовательно, в указанной части исковые требования надлежит оставить без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворённой части исковых требований.

Учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобождён в силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 НК РФ, исковые требования истца удовлетворены в части расторжения договора аренды земельного участка, следовательно, с ответчика ФИО2, не освобождённого от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию государственная пошлина на основании п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ в размере 20 000 рублей.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

исковые требования администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым №, местоположение: <адрес>, заключенный 22 сентября 2018 года между администрацией Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области и Семенниковым (указанным как «<данные изъяты>») А.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения.

Возложить на ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес> (паспорт серии <данные изъяты>№) обязанность возвратить администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области (ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым №, площадью 1200 кв. метров, местоположение: <адрес>.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца <адрес> (паспорт серии <данные изъяты>№) государственную пошлину в доход государства в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей, зачислив её в бюджет Нижнеломовского района.

Исковые требования администрации Кривошеевского сельсовета Нижнеломовского района Пензенской области к ФИО2 о взыскании пени по договору аренды от 22 сентября 2018 года за период с 24 сентября 2020 года по 05 декабря 2024 года в размере 20674 (двадцать тысяч шестьсот семьдесят четыре) 67 копеек оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья О.А. Богданова

Решение в окончательной форме принято 20 января 2025 года.

Судья О.А. Богданова