Решение по делу № 2А-913/2023 от 19.12.2023

Дело № 2а-913/2023

УИД 36RS0016-01-2023-001048-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Калач 19 декабря 2023 года

Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Лукинова М.Ю.,

при секретаре Гребенниковой П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в котором просил признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 25.10.2023 г. № КУВД-001/2023-46220229/1 и № КУВД-001/2023-46220230/1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, и двухэтажный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 229,2 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, на имя ФИО1 на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

В обоснование заявленных требований, административный истец указал, что 13.10.2022 года административный истец заключил со своей матерью ФИО2 договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв. м., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для индивидуального жилищного строительства, и двухэтажного жилого дома с кадастровым номером № площадью 229,2 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 3 названного договора цена недвижимого имущества определена в 3700000 рублей, а расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

В договоре они указали на полный расчет, так как являются близкими родственниками и доверяют друг другу, чтобы в ЕГРН не вносить запись об обременении права собственности покупателя ипотекой в пользу продавца. В действительности ФИО2 денег ему сразу не заплатила, предполагалось сделать это в течение одного года, но так как мать не смогла собрать необходимую денежную сумму, она предложила расторгнуть договор.

09.10.2023 года стороны заключили соглашение о расторжении вышеуказанного договора купли - продажи, и, поскольку он содержал указание на оплату покупателем денежной суммы в размере 3700000 рублей, постольку в пункте 5 соглашения о расторжении договора они записали, что ФИО1 передал ФИО2 3700000 рублей, хотя в действительности этого не было, как и оплаты по договору купли-продажи.

В этот же день административный истец и ФИО2 обратились к административному ответчику с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом на его имя на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи. Два оригинала соглашения переданы Управлению Росреестра по Воронежской области.

Уведомлениями от 25.10.2023 года № КУВД-001/2023-46220229/1 и № КУВД-001/2023-46220230/1 Управление Росреестра по Воронежской области в лице государственного регистратора ФИО3 сообщило о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости).

Приостановление мотивировано тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, а в силу статьи 425 ГК РФ договор действует до момента окончания исполнения сторонами обязательств. Так как в пункте 3 договора купли-продажи от 13.10.2022 года указано, что покупателем исполнена обязанность по оплате товара, а из пункта 9 того же договора следует, что продавцом исполнена обязанность по передаче товара, государственный регистратор, ссылаясь на пункты 2,3 статьи 453 ГК РФ пришел к выводу о невозможности изменить обязательство по соглашению сторон, если оно уже ранее прекращено исполнением.

Истец считает приостановление государственной регистрации незаконным, исходя из следующих законоположений и их разъяснений.

Пунктом 3 части 1, части 12 статьи 29 Закона о регистрации недвижимости установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для их осуществления, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Из пунктов 1, 6 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с пей. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что подлежит регистрации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости покупателю.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в Заключении договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу, расторжение договора допустимо по воле самих сторон договора при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона о регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В статье 26 Закона о регистрации недвижимости приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации недвижимости, на который ссылается административный ответчик в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В статьях 18, 21 Закона о регистрации недвижимости определены требования к заявлению о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. Так, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, а также иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона (пункты 2, 3 части 4, часть 5 статьи 18 Закона о регистрации недвижимости).

Документы, представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи является гражданско-правовой сделкой и является основанием для регистрации перехода права.

В абзаце втором пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 года № 35 "О последствиях расторжения договора", разъяснено, что если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ФИО4, в судебное заседание не явился, подал заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. В своих письменных возражениях указал, что как следует из административного искового заявления, 09.10.2023 ФИО1 обратился в орган регистрации с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок на основании соглашения от 09.10.2023 года о расторжении договора купли-продажи от 13.10.2022 года заключенного с ФИО2.

В силу п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - №218-ФЗ), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав включает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим. Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в, осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В рамках проведения правовой экспертизы представленных документов установлено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из пункта 3 договора купли-продажи от 13 октября 2022 года: «Расчеты между сторонами произведены полностью до подписания настоящего Договора».

В силу пункта 6 Договора: «Право собственности у Покупателя на жилой дом и земельный участок возникает с момента государственной регистрации перехода права». Право собственности за ФИО2 на объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи от 13.10.2022 года зарегистрированы 19.10.2022 года.

В соответствии с пунктом 9 Договора - обязательства исполнены сторонами в полном объеме, претензий по исполнению условий договора у сторон отсутствуют.

Таким образом, надлежащее исполнение прекращает обязательство в силу части 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По смыслу статей 408, 450-453 ГК РФ изменение или расторжение договора, а также отказ от его исполнения возможны только в отношении действующих договоров, т.е. еще не исполненных полностью, а не тех которые прекращены в силу их надлежащего исполнения.

В силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федераций право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, представленное для проведения регистрационных действий соглашение от 09 октября 2023 года не соответствует вышеуказанным правовым положениям, в связи, с чем регистрационные действия были приостановлены по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 26 Федерального; закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Ссылка административного истца ФИО1 в иске на разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 является не состоятельной и не верно истолкованной, так как в пункте 65 постановления от 29.04.2010 № 10/22 устанавливается: «Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ».

В соответствии с пунктом 4 постановления от 06.06.2014 №35 устанавливается, что согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Договором от 13.10.2022 года не устанавливается право Продавца требовать то что было исполнено по договору купли-продажи, т.е. добросовестно исполненная обязанность Продавца по передачи прав на недвижимое имущество лишает его права требовать то что было надлежащим образом исполнено, но при этом не лишается права требовать в силу пункта 3 статьи 486 ГК РФ оплаты по договору купли-продажи исполненном надлежащим образом.

Кроме того, из представленного в орган регистрации соглашения от 09.10.2023 года не следует, что продавцу ФИО1 не были уплачены денежные средства по договору купли-продажи от 13.10.2023 года, так как согласно пункта 5 Соглашения от 09.10.2023 года указывается: «ФИО1 передал ФИО2 3700000 (три миллиона семьсот тысяч) рублей до подписания настоящего соглашения, в связи, с чем утверждение ФИО1 в иске о факте не уплаты со стороны ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи от 13.10.2023 года является недобросовестным действием, влекущим злоупотреблением правом, что противоречит принципам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также полагаем, что административный истец ФИО1 при изложенных обстоятельствах в иске должен был обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства с иском о расторжении договора купли-продажи от 13.10.2022 года, а не с административным иском по обжалованию действий государственного органа в порядке Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При вышеизложенных обстоятельствах возникновение права собственности у ФИО1 на жилой дом и земельный участок возможны исключительно по основаниям, указанным в статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заинтересованное лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, пришел возврат повестки с отметкой «истек срок хранения».

Заинтересованное лицо государственный регистратор ФИО3 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной судом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив доводы сторон, материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Право на обращение в суд гражданина, не согласного с действиями и решениями должностных лиц, предусмотрено ч.1 ст.218 КАС РФ. Сроки обращения в суд, предусмотренные ст.219 КАС РФ, административным истцом соблюдены.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от 13.10.2022 года продал ФИО2 индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (л.д.6).

Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за ФИО2 19.10.2022 года, что следует из возражений административного ответчика.

09.10.2023 года стороны по вышеуказанному договору купли-продажи изъявили желание расторгнуть договор купли-продажи от 13.10.2022 года, о чем составили соответствующее соглашение от 09.10.2023 года о расторжении договора купли-продажи (л.д.16-17).

В этот же день ФИО1 обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Новоусманского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Уведомлениями от 25.10.2023 г. № КУВД-001/2023-46220229/1 и № КУВД-001/2023-46220230/1 административного ответчика в лице государственного регистратора ФИО3 приостановлена с 25.10.2023 года государственная регистрация прав в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, в связи с тем, что как следует из условий договора купли-продажи от 13.10.2022 года, денежные средства были переданы покупателем продавцу, а продавцов в свою очередь недвижимое имущество было передано покупателю еще до подписания договора купли продажи, соответственно договор купли-продажи является исполненным (л.д.7,8).

В своих возражениях, административный ответчик, также ссылаясь на 408, 450-453 ГК РФ, указывает, что договор купли-продажи исполнен и его изменение или расторжение невозможно.

Данные доводы административного ответчика, как и приостановление государственной регистрации перехода права собственности, по мнению суда, являются несостоятельными и нарушают права участников сделки.

Из пунктов 1, 6 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ определено, что граждане и юридические лица свободны в Заключении договора.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу вышеизложенных норм, суд считает, что обжалуемые действия административного ответчика нарушают права и законные интересы административного истца. Доводы о том, что договор купли-продажи исполнен и соответственно не подлежит расторжению в данном случае не основано на законе. Участники сделки вправе расторгать заключенные договора на любой стадии, при условии наличия их обоюдного согласия.

Фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества не может являться основанием для приостановления либо для отказа в государственной регистрации права.

Таким образом, административный иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 25.10.2023 г. № КУВД-001/2023-46220229/1 и № КУВД-001/2023-46220230/1 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, и двухэтажный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 229,2 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, на имя ФИО1 на основании соглашения от 09.10.2023 года о расторжении договора купли-продажи от 13.10.2022 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 1 месяца со дня его вынесения.

Судья М.Ю. Лукинов