Решение по делу № 2-142/2025 от 26.12.2025 - о возложении обязанности по приведению объекта капитального строительства в первоначальное состояние и по встречному исковому заявлению <ФИО> к департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, территориальной администрации Заволжского района мэрии г.Ярославля, <ФИО> о признании права собственности на жилое помещение в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии.

УИД № 76RS0022-01-2024-003565-46

Дело № 2-142/2025

Изг.26.12.2025 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2025 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Ратехиной В.А.,

при секретаре Сизоненко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску департамента градостроительства мэрии города Ярославля к ФИО2 о возложении обязанности по приведению объекта капитального строительства в первоначальное состояние и по встречному исковому заявлению ФИО2 к департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, территориальной администрации Заволжского района мэрии г.Ярославля, ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии,

установил:

Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля обратился в суд с указанным иском к ФИО2 В обоснование исковых требований указано на то, что инспекцией государственного строительного надзора Ярославской области по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 2170 кв.м, вид разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый № был выявлен факт самовольной реконструкции многоквартирного одноэтажного жилого дома, 1953 года постройки, кадастровый №. Указанный дом состоит из 4-х квартир, каждая из которых имеет отдельный выход на общий земельный участок. Квартира № имеет кадастровый №, площадь квартиры № - 23,4 кв.м. Согласно техническому плану в площадь квартиры входит пристройка лит. А1, вход в квартиру осуществляется через общее крыльцо (лит. а1) с торцевой части дома.

В ходе осмотра установлено следующее. Собственником кв. № демонтирована часть крыльца (лит. а1), существующая входная дверь убрана. Взамен демонтированного крыльца также с правой стороны пристройки (лит.А1) возведена новая пристройка прямоугольной формы в плане размерами около 5,5 м х 6 м. Крыша пристройки двухскатная, высота пристройки в коньке около 4 м. Материал покрытия кровли – металлочерепица. Стены каркасные, обшитые снаружи доской и OSB-плитой. Основанием пристройки являются заглубленные в грунт бетонные столбики. Вход в кв. № организован через возведенную пристройку со стороны главного фасада здания, расположенного вдоль <адрес>.

В результате проделанных работ площадь кв. № увеличилась, также увеличились площадь и объем всего многоквартирного дома. Такие работы относятся к реконструкции объекта капитального строительства.

В нарушение ст. 49, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ собственником жилого помещения работы по реконструкции проведены самовольно, без получения соответствующего разрешения от уполномоченного органа – Департамента строительства Ярославской области, в отсутствие проектной документации.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил обязать ответчика за свой счет в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести в первоначальное состояние с соблюдением требований действующего законодательства объект капитального строительства – многоквартирный одноэтажный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, путем демонтажа новой пристройки прямоугольной формы в плане размерами 5,5 м х 6 м, и восстановлении демонтированной части крыльца лит. а1.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к департаменту градостроительства мэрии г. Ярославля о признании права собственности на самовольно реконструированный объект индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес> согласно техническому паспорту инв. №, составленному филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области по состоянию на 24.07.2024 г. (т. 1 л.д. 108-109). В обоснование заявленных требований указал, что является собственником квартиры № общей площадью 23,4 кв.м, расположенной по вышеуказанному адресу. В период с 2013 г. по 2024 г. он за счет собственных средств и сил переустроил и реконструировал принадлежащую ему на праве собственности квартиру №, площадь которой составила 66,3 кв.м.

В период с 2013 по 2014 гг. ФИО2 произвел:

1) утепление стен жилой комнаты площадью 12,5 кв.м., обозначенной в техническом паспорте по состоянию на 1995 год как «пом. 1». В результате утепления стен площадь комнаты составила 11,7 кв.м, что нашло отражение в техническом плане по состоянию на 2024 г., в котором изменен номер помещения – пом. №;

2) утепление стен жилой комнаты площадью 10,9 кв.м, обозначенной в техническом паспорте по состоянию на 1995 год как «пом. 2». В результате утепления стен площадь комнаты составила 10,5 кв.м, что нашло отражение в техническом плане по состоянию на 2024 г., изменения номера помещения нет;

3) возведение на месте холодной пристройки, которая ранее не входила в общую площадь жилого дома, теплого коридора (пом. № в техническом плане по состоянию на 2024 г.) площадью 14 кв.м;

4) возведение помещения санузла (пом. 5 в техническом плане по состоянию на 2024 г.) площадью 6,3 кв.м;

5) возведение помещения кухни (пом. 6 в техническом плане по состоянию на 2024 г.) площадью 8,7 кв.м.

В период с 2020 по 2021 гг. ФИО2 произвел возведение помещения гостиной (пом. 1 в техническом плане по состоянию на 2024 г.) площадью 15,1 кв.м.

ФИО2 получены строительно-техническое заключение, заключение пожарно-технической экспертизы, экспертное заключение Управления Роспотребнадзора по Ярославской области, подтверждающие, что объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

С учетом уточнения встречного иска ФИО2 просил признать за ним право собственности на квартиру № расположенную в жилом <адрес> в реконструированном и перепланированном виде общей площадью 66,3 кв.м согласно техническому паспорту инв. №, составленному филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области по состоянию на 24.07.2024 г.; обязать Управление Росреестра по Ярославской области произвести регистрацию изменений и внести соответствующие записи в ЕГРН (т. 2 л.д. 1-4).

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц по первоначальному и встречному искам привлечены КУМИ мэрии г. Ярославля, мэрия г.Ярославля, Управление Росреестра по Ярославской области, ФИО4, ФИО5, ФИО8, ФИО3 (по первоначальному иску); с учетом характера спорных отношений в качестве ответчиков по встречному иску с согласия истца по встречному иску привлечены территориальная администрация Заволжского района мэрии г. Ярославля, ФИО3

На основании п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», судом определено участие прокурора для дачи заключения.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. Ранее в судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) исковые требования поддержал, в удовлетворении встречного иска просил отказать по доводам, изложенным письменно (т. 1 л.д. 207-208). Дополнительно пояснил, что ФИО2 должен был обратиться в департамент градостроительства за разрешением на реконструкцию всего многоквартирного жилого дома. Заключения специалистов, представленные ФИО2 в отношении кв. №, департамент градостроительства мэрии г.Ярославля не оспаривает. Вместе с тем, данные заключения специалистов предоставлены ФИО2 только в отношении спорной квартиры №, а не многоквартирного жилого дома в целом. В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на указанную реконструкцию, ответчиком занят общий участок и изменена конструкция всего дома.

Ответчик (истец по встречному иску), представитель ответчика (истца по встречному иску) по доверенности ФИО9 (т. 1 л.д. 98-99) возражали против удовлетворения первоначального иска, встречные исковые требования поддержали, просили об их удовлетворении в полном объеме. Дополнительно указали на то, что реконструкция квартиры произведена в связи с необходимостью улучшения жилищных условий по причине расширения семьи; спорная реконструкция имела место в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом; от собственников иных помещений в данном доме, в том числе ФИО3 каких-либо претензий относительно реконструкции квартиры № в течение 10 лет и более в адрес ФИО2 не поступало, более того, от них предварительно, несколько лет назад, было получено устное согласие на данную реконструкцию. В доме проживает несколько семей, которые друг другу приходятся родственниками и свойственниками. По факту проведенной ФИО2 самовольной реконструкции поступила жалоба от ФИО4 в 2024 г. В указанном многоквартирном доме ФИО4 проживает вместе с супругой ФИО3 в квартире №. Также ФИО4 приходится ФИО2 тестем. Между семьей Козловых и семьей М-вых сложились личные неприязненные отношения. Доказательств того, что спорной реконструкцией затрагиваются права и интересы собственников иных помещений в данном доме, в том числе ФИО3, не имеется. Земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, предоставлен для пользования многоквартирным домом; в отношении земельного участка между собственниками сложился порядок пользования, который существует на протяжении 10 лет и более, о чем свидетельствуют установленные на земельном участке заборы. У семьи М-вых доступ на земельный участок Козловых отсутствует, также, как и отсутствует доступ у ФИО2 на земельный участок М-вых. На указанные земельные участки имеются самостоятельные выходы, причем ФИО3 занимает земельный участок, значительно превышающий площадь земельного участка, которым пользуется ФИО2 Поскольку в общедомовом имуществе доля иных сособственников, в том числе ФИО3, не уменьшается, согласие на реконструкцию от всех сособственников не требуется. Также просила учесть, что со стороны ФИО3 также имеет быть реконструкция жилого помещения №, которая до настоящего времени не узаконена. Кроме того, представитель ответчика по доверенности ФИО9 заявила о пропуске срока исковой давности, просила применить последствия такого пропуска.

Ответчик по встречному иску ФИО3 подтвердила, что одна из пристроек была возведена ФИО2 10 лет назад, вторая пристройка – 3 года назад. По возведению данных построек она и ее семья изначально не возражали. Вместе с тем, в настоящее время крыша одной из пристроек нависла над частью дома, которая занята ФИО3 Кроме того, чтобы попасть в свою квартиру, приходится обходить весь участок (т.2 л.д. 152).

Представитель ответчика по встречному иску ФИО3 по доверенности ФИО10 полагала, что встречный иск заявлен необоснованно, просила в его удовлетворении просила отказать. Первоначальные исковые требования просила удовлетворить по доводам, изложенным в письменном отзыве (т. 2 л.д. 194-195, 204-211). Указала, что согласия собственника ФИО3 на реконструкцию не было получено. Собственником кв. № фактически выполнена реконструкция, приведшая к уменьшению размера общего имущества других собственников помещений в многоквартирном доме, а именно: земельного участка и общего с квартирой № крыльца (лит. а1) с торцевой части дома. С крыши самовольной постройки постоянно в зимний период скатывается снег, так как крыша самовольной постройки двухскатная, ее наклон ориентирован на пешеходную дорожку, ведущую от входной калитки во двор дома до входа в крыльцо, ведущее в квартиру ФИО3 Имеющиеся снегозадержатели не справляются с тем объемом снега, который выпадает зимой. Крыша самовольной постройки фактически лежит на крыше крыльца лит. а1 с торцевой части дома, в связи с этим у собственника кв. № отсутствует фактическая возможность отремонтировать часть крыльца, так как крыша сразу обрушится. Также ФИО2 с нарушением установленных норм и правил установлена выгребная яма, вольер для собаки, иные хозяйственные постройки, не считая самовольно установленного забора, в связи с чем в случае пожара в доме исключается возможность проезда пожарной техники к дому, что создает угрозу жизни и здоровья людей, проживающих в доме. Отсутствует и обязательный санитарный разрыв от стены многоквартирного жилого дома до дороги. При возведении самовольной постройки ФИО2 самостоятельно была переоборудована газовая труба, то есть без вызова специалиста.

Третьи лица ФИО5, ФИО8 не возражали против удовлетворения встречного иска. Полагали, что первоначальные исковые требования департамента градостроительства мэрии г. Ярославля являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснили, что когда 10 лет назад ФИО2 начал возводить к своей квартире пристройку, никто против ее строительства, в том числе ФИО3, не возражал.

Третье лицо инспекция государственного строительного надзора Ярославской области в судебное заседание не явилась, представила в материалы дела письменный отзыв (т. 1 л.д. 196), просила разрешить дело с учетом представленной письменной позиции.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, обозрев инвентарное дело №, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 4 ГПК РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 данного Кодекса.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

На основании подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

На основании ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 14 ст.1 ГрК РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов являются реконструкцией объектов капитального строительства.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, по общему правилу, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство, и подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Ч.17 ст.51 ГрК РФ установлено, что не требуется разрешение на строительство, в том числе, в случае строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации (см. Постановление Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 г. № 703 Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования); изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В силу ч. 1 ст. 55.32 ГрК РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционным Судом Российской Федерации неоднократно отмечалось, что указанная в ст. 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Из положений п. 1 ст. 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч.1 ст.25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Ч.1 ст.26 ЖК РФ установлено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 4 ст.29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Судом установлено, что в соответствии с Генеральным планом г.Ярославля земельный участок по адресу <адрес>, расположен в жилой функциональной зоне. Согласно фрагменту карты градостроительного зонирования г.Ярославля (границы территориальных зон) в составе Правил землепользования и застройки г. Ярославля земельный участок расположен в зоне застройки малоэтажными жилыми домами (Ж.3), т. 1 л.д 8.

В соответствии со сведениями ЕГРН земельный участок площадью 2170 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного дома, расположенный по адресу: <адрес>, находится в общей долевой собственности собственников квартир в данном доме, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна общей площади соответствующей квартиры (т.1 л.д. 19-28, 45-48).

Согласно выписке из ЕГРН многоквартирный жилой дом, 1953 года постройки, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 136 кв.м. Кадастровые номера помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме: №, №, №, № (т.1 л.д. 15-18, 49-54).

Собственниками жилого помещения – кв. № площадью 41,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, являются ФИО3 (3/4 доли) и ФИО13 (1/4 доли), что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 55-59).

Собственником жилого помещения – кв. № площадью 38 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, является ФИО8, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 64-67).

Собственником жилого помещения – кв. № площадью 33,2 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, является ФИО5, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 60-63).

Собственником жилого помещения – кв. № площадью 23,4 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в вышеуказанном многоквартирном жилом доме, является ФИО1 на основании договора купли-продажи от 17.01.2014 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 13-14, 68-71, 111).

Согласно письму департамента градостроительства мэрии г. Ярославля от 26.06.2024 г., в адрес мэрии г.Ярославля поступило обращение ФИО4 о незаконной реконструкции многоквартирного дома <адрес>. Сведения о выдаче разрешения на реконструкцию многоквартирного дома отсутствуют в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Ярославской области (т. 1 л.д. 77-80).

По результатам данного обращения Инспекцией государственного строительного надзора Ярославской области по адресу: <адрес> на земельном участке площадью 2170 кв.м, вид разрешенного использования: для эксплуатации многоквартирного жилого дома, кадастровый № был выявлен факт самовольной реконструкции многоквартирного одноэтажного жилого дома, 1953 года постройки, кадастровый №. Указанный дом состоит из 4-х квартир, каждая из которых имеет отдельный выход на общий земельный участок. Квартира № имеет кадастровый №, площадь квартиры № - 23,4 кв.м. Согласно техническому плану в площадь квартиры входит пристройка лит. А1, вход в квартиру осуществляется через общее крыльцо (лит. а1) с торцевой части дома.

В ходе осмотра установлено следующее. Собственником кв. № демонтирована часть крыльца (лит. а1), существующая входная дверь убрана. Взамен демонтированного крыльца также с правой стороны пристройки (лит.А1) возведена новая пристройка прямоугольной формы в плане размерами около 5,5 м х 6 м. Крыша пристройки двухскатная, высота пристройки в коньке около 4 м. Материал покрытия кровли – металлочерепица. Стены каркасные, обшитые снаружи доской и OSB-плитой. Основанием пристройки являются заглубленные в грунт бетонные столбики. Вход в кв. № организован через возведенную пристройку со стороны главного фасада здания, расположенного вдоль <адрес>.

В адрес департамента градостроительства мэрии г. Ярославля надзорным органом было направлено уведомление о выявлении самовольной постройки № 02/15-04-475 от 01.08.2024 г., акт выездного обследования № 112-15 от 26.07.2024 г., протокол осмотра № 112 от 2607.2024 г. и документы, подтверждающие указанный факт, в том числе фототаблица (т.1 л.д. 9-12).

Из технического паспорта жилого помещения <адрес>, изготовленного филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области по состоянию на 24.07.2024 г. (т. 1 л.д. 112 – 115) следует, что общая площадь данного жилого помещения - 66,3 кв.м, жилая площадь – 22,2 кв.м. Указано, что реконструкция строения лит. А, А1, А4, А5 проведена без разрешения.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 24.05.1995 г. площадь жилого помещения квартиры № составляла 23,4 кв.м, в том числе: лит. А – 12,5 кв.м., лит А1 –площадью 10,9 кв.м (т. 1 л.д. 124-125).

В соответствии со строительно-техническим заключением № 289/2024 от 15.08.2024 г., изготовленным ООО «ПСБ Кайлас» (т. 1 л.д. 126-186) часть многоквартирного дома (лит. А, А1, А4, А5) по адресу: <адрес> целом соответствует нормативным документам, а именно: перечисленным в заключении ГОСТам, СНиПам, являющимся частями Национальных стандартов и Сводов правил, входящих в перечень стандартов обязательного исполнения, регламентирующих условия безопасной эксплуатации зданий и сооружений: ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Помещения части многоквартирного жилого дома лит. А, А1, А4, А5 по адресу: <адрес> находятся в нормативном техническом состоянии и не нарушают охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью окружающих лиц.

Согласно заключению ППК «Роскадастр» № 24-1870 от 03.12.2024 г. (т. 2 л.д.5-46), составленному по результатам визуального обследования объекта по состоянию на 04.12.2024 г.: в ходе технической инвентаризации по состоянию на 24.07.2024 г. были зафиксированы изменения в кв. № в результате реконструкции, перепланировки и переустройства.

Реконструкция кв. № заключается в следующем: а) в переустройстве части одноэтажной холодной тесовой пристройки лит. а1 в отапливаемую часть квартиры №; б) в возведении одноэтажных каркасно-щитовых пристроек лит. А4 (2014 года постройки) и лит. А5 (2020 года постройки) к квартире №. На момент обследования основные несущие и ограждающие конструкции реконструированного жилого дома в границах квартиры № (лит. А, А1, А4, А5) находятся в работоспособном состоянии, удовлетворяют требованиям строительных норм и правил и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Перепланировка и переустройство помещений в квартире № заключается в следующем: 1) выполнено устройство оконного проема в наружной бревенчатой стене помещения № лит. А1 с устройством деревянной рамы и установкой оконного блока из ПВХ профиля (нумерация согласно технической инвентаризации по состоянию на 24.07.2024 г.). Мероприятия по устройству проема выполнены технически грамотно, деформаций и трещин не зафиксировано; 2) бывший оконный проем помещения № лит. А1 защит (нумерация согласно технической инвентаризации по состоянию на 27.06.1995 г.); 3) демонтаж кухонного оборудования (мойки и плиты) из холодной пристройки лит. а1 (нумерация согласно технической инвентаризации по состоянию на 27.06.1995 г.); 4) устройство помещения кухни № в лит. А4, в помещении кухни установлена мойка с подключением к существующим сетям водопровода и канализации, установлена газовая варочная панель (нумерация согласно технической инвентаризации по состоянию на 24.07.2024 г.); 5) устройство помещения санузла № в лит. А4, в помещении санузла установлен умывальник, унитаз и ванна с подключением к существующим сетям водопровода и канализации ((нумерация согласно технической инвентаризации по состоянию на 24.07.2024 г.).

Согласно данным технической инвентаризации по состоянию на 24.07.2024 г. фактическая площадь квартиры № составила 66,3 кв.м: помещение № – гостиная площадью 15,1 кв.м.; помещение № – жилая комната площадью 10,5 кв.м.; помещение № – жилая комната площадью 11,7 кв.м.; помещение № – коридор площадью 14 кв.м.; помещение № – санузел площадью 6,3 кв.м.; помещение № – кухня площадью 8,7 кв.м.

Объемно-планировочное решение, набор и площадь помещений отвечают требованиям, предъявляемым к жилому помещению (квартире).

Инженерное оснащение квартиры № отвечает требованиям, предъявляемым к жилому помещению согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» и Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47.

С учетом изложенного специалисты ППК «Роскадастр» пришли к выводу о том, <адрес> общей площадью 66,3 кв.м. может быть сохранена в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде согласно техническому паспорту по состоянию на 24.07.2024 г. и эксплуатироваться по назначению в качестве жилого помещения – квартиры. Изменения жилого помещения - квартиры №, возникшие в результате реконструкции, перепланировки и переустройства, соответствуют строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не влияют на несущую способность основных конструкций здания многоквартирного жилого дома в целом, не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не представляют собой угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с заключением пожарно-технической экспертизы от 21.08.2024 г. (т. 1 л.д. 116-119) реконструкция помещений (кв. №) жилого дома выполнена в соответствии с требованиями норм пожарной безопасности, не противоречит требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

Согласно экспертному заключению № 2857/21 от 21.10.2024 г., выполненному ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ярославской области» жилые помещения (лит. А, лит. А1, лит. А4, лит. А5) жилого дома по указанному адресу соответствуют требованиям п. 127 СанПиН «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» (т. 1 л.д. 120-121).

Доказательств, опровергающих выводы данных специалистов, в материалы дела иными участниками процесса не представлено, ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы не заявлено, несмотря на разъяснение судом участникам процесса права заявить такое ходатайство (т. 1 л.д 2, 88).

Судом установлено, что собственники иных помещений в многоквартирном жилом доме (ФИО5, ФИО8), а также собственники жилого дома, расположенного на смежном земельном участке (ФИО6, ФИО7) не возражали против реконструкции кв. № и ее узаконения, что подтверждается их устным согласием на момент начала возведения постройки, а также письменным согласием (т. 2 л.д. 49- 52).

Собственниками жилого помещения – кв. № площадью 41,4 кв.м. согласно сведениям из ЕГРН, значатся ФИО3 (3/4 доли) и ФИО12 (1/4 доли). ФИО12 умерла ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 174), наследственное дело не заводилось. ФИО3 состоит в браке с ФИО11 (т. 2 л.д. 173).

В судебном заседании ФИО3 пояснила, что одна из пристроек была возведена ФИО2 10 лет назад, вторая пристройка – 3 года назад. По возведению данных построек она и ее семья на момент начала строительства не возражали.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что на момент возведения пристроек было получено устное согласие всех собственников многоквартирного жилого дома в отношении реконструкции <адрес>. От собственников иных помещений в данном доме, в том числе ФИО3 каких-либо претензий относительно реконструкции <адрес> течение 10 лет и более в адрес ФИО2 не поступало, более того, от них предварительно, несколько лет назад, было получено устное согласие на данную реконструкцию.

Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера ООО «Кадастровый центр Континент» от 18.04.2025 г. (т. 2 л.д. 133-147) земельный участок по адресу: <адрес>, поделен между собственниками ФИО2, ФИО3, ФИО5 и ФИО8 на четыре части, три из которых являются личными территориями собственников, а четвертая часть отведена под общую территорию. г. Ярославля. Жилой дом, который построен на данном земельном участке, состоит из четырех квартир. За каждой квартирой закреплена своя часть земельного участка. Установлено, что общая фактическая площадь земельного участка со всеми частями – 2252 кв.м; площадь части земельного участка, используемой собственником <адрес> – 978 кв.м; площадь части земельного участка, используемой собственником <адрес> № – 640 кв.м; площадь части земельного участка, используемой собственником <адрес> – 430 кв.м; площадь части общего пользования – 204 кв.м.

На прилагаемой к заключению схеме (т.2 л.д. 147) показаны виды ограждений, которые делят части земельного участка. На северо-западной границе земельного участка с кадастровым номером 76:23:021406:70 выявлено, что фактическое местоположение границ частей земельного участка выходит за пределы прохождения границы целого земельного участка, определенной по сведениям ЕГРН. Таким образом, имеет место несоответствие фактических границ земельного участка с данными ЕГРН по участку с кадастровым номером №. Касательно размеров частей (наделов) общего земельного участка, требуется юридическое соотнесение фактических площадей с показателями долей в праве собственности собственников на жилой дом.

Из прилагаемой к заключению схемы следует, что спорная реконструкция имела место в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. В отношении земельного участка, предоставленного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, между его сособственниками сложился порядок пользования, который существует на протяжении 10 лет и более, о чем свидетельствуют установленные на земельном участке заборы. На земельные участки в отношении каждой квартиры имеются самостоятельные выходы, причем ФИО3 занимает земельный участок, значительно превышающий площадь земельного участка, которым пользуется ФИО2 Данные обстоятельства не оспаривались сторонами, а потому суд находит их установленным.

Достаточных, достоверных и допустимых доказательств того, что спорной реконструкцией затрагиваются права и интересы ФИО3 и ее семьи, в материалах дела также не имеется. В случае возникновения таковых, соответствующие доводы могут являться основанием для заявления самостоятельных исковых требований.

Достоверных данных, подтверждающих уменьшение общего имущества в результате реконструкции <адрес>, в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что со стороны самой ФИО3 имеет место реконструкция жилого помещения №, которая до настоящего времени не узаконена. Согласно техническому паспорту на многоквартирный жилой дом лит. А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, А7 (инв. №), изготовленному филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области, реконструкция лит. А-А7 проведена без разрешения, во всех квартирах данного дома имела место самовольная реконструкция жилых помещений (квартир), которая до настоящего времени не узаконена (т. 2 л.д. 182-192). Так, площадь всего многоквартирного дома составила после реконструкции 219,8 кв.м, в том числе: <адрес> – 59,9 кв.м; <адрес> – 51,9 кв.м, <адрес> – 41,7 кв.м, <адрес> – 66,3 кв.м.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Между тем, в соответствии с особым мнением специалиста ООО «ПСБ Кайлас» № 14/2025 от 20.07.2025 г. (т. 2 л.д. 237-245) лит. А4, лит. А5 жилого дома по адресу: <адрес>, являются капитальным строением, имеют прочную связь с землей и демонтаж или последующая их разборка несет ущерб изменения основных характеристик всего жилого дома. Часть стены лит. А4 (пом. №) длиной 2,66 м является единой стеной с лит. а1. Демонтаж части жилого дома может привести в разрушениям остальной части здания.

Доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Судом установлено, что разрешительная документация на проведение реконструкции жилого помещения в многоквартирном жилом доме в установленном законом порядке ФИО2 не оформлялась.

Вместе с тем, учитывая отсутствие достаточных, достоверных и допустимых доказательств, с очевидностью свидетельствующих о несоответствии спорной реконструкции требованиям безопасности, отсутствие доказательств существенного нарушения прав и законных интересов третьих лиц, создающего реальную угрозу жизни и здоровью граждан действиями (бездействием) ответчика, а также доказательств, подтверждающих, что избранный способ защиты восстановит возможное нарушение таких прав, оценив доказательства, представленные участниками процесса в их совокупности, принимая во внимание конституционно-правовые принципы справедливости, разумности и соразмерности, суд приходит к выводу о том, что первоначальные исковые требования департамента градостроительства мэрии г. Ярославля заявлены необоснованно, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении первоначального иска.

Рассматривая ходатайство стороны ответчика (ФИО2) о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности департаментом градостроительства мэрии г.Ярославля не пропущен, поскольку факт самовольной реконструкции надзорным органом был выявлен 01.08.2024 г. (т. 1 л.д. 9).

В свою очередь, встречный иск ФИО2 суд находит обоснованным и подлежащим удовлетворению. При этом требование об обязании Управление Росреестра по Ярославской области произвести регистрацию изменений и внести соответствующую запись в ЕГРН суд находит излишним. Согласно ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем признания права. Решение суда о признании права собственности является основанием для регистрации права собственности лица на недвижимое имущество на общих основаниях.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что сторона истца по встречному иску предоставила суду доказательства законности и обоснованности своих требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 98, 197-199 ГПК РФ суд,

решил:

Исковые требования департамента градостроительства мэрии г. Ярославля (ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации №) о возложении обязанности по приведению объекта капитального строительства в первоначальное состояние оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 к департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, территориальной администрации Заволжского района мэрии г.Ярославля (ИНН <***>), ФИО3 (паспорт гражданина Российской Федерации №) о признании права собственности на жилое помещение в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру № 4 площадью 66,3 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии в соответствии с техническим паспортом, изготовленным филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области по состоянию на 24.07.2024 г. (инв. № 3482).

Технический паспорт жилого помещения, изготовленный филиалом ППК «Роскадастр» по Ярославской области по состоянию на 24.07.2024 г., считать неотъемлемой частью решения суда (т. 1 л.д. 112-115).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья В.А. Ратехина