Дело №
№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 декабря 2025 г. г. Сураж Брянской области
Суражский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Ворониной Т.И., при секретаре ФИО5, с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО4, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ФИО7 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании мнимой сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с указанным иском, в обоснование указал, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 приняли решение о ведении совместного бизнеса по организации точки общественного питания (кафе). Стороны устно договорились, что данное кафе будет располагаться в помещении, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, принадлежащих тогда на праве истцу на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, №). Для работы кафе и развития бизнеса стороны инвестировали в совместный бизнес денежные средства, в указанном помещении сторонами был проведен капитальный ремонт, закуплено оборудование, обучен персонал. В процессе ведения совместного бизнеса сторонами был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого истец продал ФИО3 объекты недвижимости: нежилое помещение, этаж подвальный, номера на поэтажном плане 1, общая площадь 67,5 кв.м. с кадастровым № расположенное по адресу: <адрес> ? долю земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговая деятельность, площадь 134 кв.м. с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес>. Стороны определили цену отчуждаемой недвижимости в размере 4 000 000 руб., которую ответчик обязуется выплатить истцу в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Указал, что данная сделка является мнимой, она совершена с целью гарантировать, что общее дело - кафе, будет запущено, а вложенные денежные средства будут «отбиты», после чего ответчик передаст обратно истцу в собственность спорные объекты недвижимости. Так как воля сторон не была направлена на достижение гражданско-правовых отношений, а целью ее заключения являлась гарантия в совместном бизнесе, оспариваемая сделка на основании п.1 ст. 170 ГК РФ ничтожна в силу ее мнимости.
В соответствии с положениями п.2 ст. 168 ГК РФ, п.1 ст. 170 ГК РФ просил суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3 мнимой сделкой недействительной (ничтожной) и применить последствия ее недействительности, обязав ФИО3 вернуть истцу спорное имущество полученное по данной сделке, а также взыскать с ответчика в его пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 52 000 руб.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям указанным в исковом заявлении, в дополнение пояснил, что согласно устной договоренности заключенный с ответчиком договор купли-продажи был гарантией того, что их совместный бизнес по организации точки общественного питания (кафе) будет работать, а вложенные денежные средства в развитие совместного бизнеса будут «отбиты». Он лично обращался в многофункциональный центр в <адрес>, где по его просьбе специалистом был составлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Он ознакомился с условиями договора, его содержанием, которые ему были понятны, после чего договор был подписан им и ответчиком. О совершенной сделке по отчуждению нежилого помещения и земельного участка было известно его супруге ФИО8, о чем имеется ее согласие. Одновременно указал, что договор купли-продажи фактически был залогом, при выполнении обязательства по возврату вложенных ФИО3 денежных средств. Помещением он не пользуется с ДД.ММ.ГГГГ, прибыль от деятельности общественной точки питания не получает.
Представитель истца ФИО9 в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте судебного заседания уведомлен надлежаще, представил письменные пояснения, согласно которым ФИО1 и ФИО3 по устной договоренности решили вести совместный бизнес по организации точки общественного питания (кафе «Сицилия»), расположенного по адресу: <адрес>, а именно в проведении капитального ремонта, закупку оборудования, обучение персонала. В процессе ведения совместного бизнеса стороны заключили договор купли-продажи нежилого помещения (кафе) и земельного участка. Договор был заключен по просьбе ФИО3 с целью получения гарантии, что кафе будет запущено и вложенные денежные средства будут «отбиты». Устно стороны договорились, что когда вложенные ФИО3 денежные средства в размере 3 000 000 руб. будут ему возвращены, то он обратно передаст ФИО1 недвижимое имущество. Стороны ожидали, что денежные средства будут возвращены не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что было указано в п.2.3 договора. Фактически передача денежных средств с рассрочкой не предполагалась. Учитывая, что обязательства по оплате не исполнены, объекты недвижимости проданы по заниженной цене, воля сторон не была направлена на достижение гражданско-правовых отношений, то договор купли продажи являлся гарантией в совместном бизнесе. В настоящее время между сторонами возникло разногласие, в результате совместный бизнес не ведется. (т.1 л.д. 13-16).
Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 требования истца не признали.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что истец перед подписанием ознакомился с условиями договора купли-продажи, что подтверждено и не отрицается в судебном заседании самим истцом. В п. 2.4 Договора указано, что отчуждаемый объект недвижимости не будет находиться в залоге у продавца до полного расчета с ним покупателем. Указала, что стороны целенаправленно заключили именно договор купли-продажи, который был зарегистрирован в ЕГРН, иных намерений у сторон не было. Супруга истца - ФИО8 выразила свое письменное согласие на продажу нежилого помещения и земельного участка, что было удостоверено нотариусом. В результате добровольных, волевых и последовательных действий сторон сделки, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, после чего ФИО3 вступил в право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Довод истца, что сделка купли-продажи должна была гарантировать развитие общего дела – кафе, о наличии устных договоренностей доказательствами не подтверждены. Доказательств, что цена в договоре занижена, истцом также не представлено. Представленные истцом доказательства в виде переписки и аудиозаписи не являются допустимыми доказательствами, кроме того указанная переписка и аудиозапись может быть принята судом только в том случае, если при толковании договора нельзя установить его условия из содержания самого договора. Кроме того как следует из представленной истцом аудиозаписи он сам подробно разъясняет ФИО3 на что необходимо обратить внимание при заключении договора купли-продажи, порядок, сроки оформления сделки, наличие необходимых документов и понесенные расходы. Учитывая, изложенное и указанные в п.3 договора обязательства и заверения сторон, считает что оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой и применение последствий недействительности и удовлетворения исковых требований истца не имеется.
В судебном заседании ФИО3 доводы представителя поддержал, в дополнение пояснил, что договор купли-продажи подготовил ФИО8, он ознакомился с ним в МФЦ, при подписании. Вопросы о продаже с обременением или о залоге недвижимого имущества не обсуждался. После оформления всех документов и перехода права собственности ему, он ограничил доступ ФИО8 в помещение. В настоящее время он лично владеет, распоряжается спорными объектами недвижимости и получает прибыль.
В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования ФИО7 показал, что он является собственником нежилого помещения, расположенного на втором этаже по адресу: <адрес>. ФИО3 продал ему 1/3 долю нежилого помещения, расположенного в подвальном помещении здания. Он свое право зарегистрировал в Росреестре.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в судебное заседание не явился, о дате, времени, месте судебного заседания уведомлен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие. (т.1 л.д. 66).
В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования ФИО8 не явилась, о дате, времени, месте судебного заседания уведомлена надлежаще.
Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п.п.1,2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Материалами дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежали нежилое помещение общей площадью 67,5 кв.м. и ? доля в праве на земельный участок кадастровый номер №, общей площадью 134 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., акта приема-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса).
В силу ст. 550, п. 1 ст. 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передает в собственность ФИО3 принадлежащие ему на праве собственности нежилое помещение, общей площадью 67,5 кв.м., кадастровый номер № и ? долю земельного участка, площадью 134 кв.м., кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес> (п.1 договора).
В соответствии с п. 2 Договора купли-продажи стороны определили согласованную цену отчуждаемой недвижимости в размере 4 000 000,00 руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора, является постоянным и не подлежит изменению (п.2.1 договора), указанную цену покупатель обязуется выплатить продавцу сумму в размере 4 000 000,00 руб. в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.(п.2.2 договора).
Отчуждаемый объект недвижимости не будет находиться в залоге у продавца до полного расчета с ним покупателя. (п.2.4 договора).
Как следует из договора, стороны определили срок передачи земельного участка – ДД.ММ.ГГГГ, данный договор имеет силу передаточного акта (п. 4.2 договора). Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Унечском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (п. 4.6 договора).
Одновременно согласно п. 4.8 Договора купли-продажи текст договора прочитан сторонами. Смысл и значение сделки сторонам понятны и она соответствует их намерениям. Стороны заверяют, что предмет и условия настоящего договора не имеют цели обхода закона и не являются злоупотреблением права.
В судебном заседании истец показал, что он для составления договора купли-продажи обратился в многофункциональный центр лично, обозначил условия договора, представил необходимые документы для его составления. При совершении сделки присутствовал он и ФИО3, договор купли-продажи был им прочитан и подписан. При подписании договора он понимал условия заключения сделки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что форма и содержание договора соответствует положениям ст.ст.572,574 ГК РФ, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и воля сторон, договор не содержит встречного исполнения, согласована цена отчуждаемой недвижимости и сроки платы денежных средств, что указывает на возникновение гражданско-правовых правоотношений между сторонами и удостоверено подписями сторон.
Каких-либо неясностей, неточностей из текста указанного документа не следует, его содержание однозначно свидетельствует о продаже продавцом ФИО1 покупателю ФИО3 вышеуказанных объектов недвижимости, которые не будут находиться в залоге у истца.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Судом установлено, что сторонами зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в МУ «МФЦ ПГ и МУ в Унечском районе», что не оспаривается сторонами и подтверждено в судебном заседании.
Сделка ФИО1 совершена при наличии нотариального согласия супруги ФИО8 Согласие удостоверено нотариусом Суражского нотариального округа Брянской области ФИО6, зарегистрировано в реестре: №
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при совершении сделки ФИО1 и ФИО3 были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, они лично совершали сделку купли-продажи недвижимости, принимали участие в регистрационных действиях, то есть сделка купли-продажи фактически и юридически состоялась, произошла передача, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Истец в обоснование требования о признании договора купли-продажи мнимой сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности указал, данный договор фактически является договором залога, поскольку нежилое помещение и земельный участок были переданы ФИО3 в обеспечении инвестированных денег в совместный бизнес по организации точки питания.
Согласно статьям 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная).
В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений ч. 1 ст. 170 мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, является ничтожной.
По смыслу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка является таковой независимо от формы ее заключения и фактического исполнения сторонами их обязательств, основным признаком такой сделки является отсутствие воли сторон на возникновение действительных правоотношений. Из этого следует, что формальные правовые последствия исполнения сделки, возникающие в силу закона, не могут восполнить недостатки воли сторон при заключении сделки и на ее природу как мнимой не влияют. Соответственно, наличие намерений сторон на возникновение формальных последствий правового значения для признания сделки мнимой не имеет.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п.86, 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Для признания сделки недействительной на основании части 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом сторон при ее совершении, а также по делам о признании сделки недействительной в связи с ее мнимостью и притворностью, обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению являются, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерении каждой стороны.
Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки мнимой возложено на истца.
При этом по общему правилу в соответствии с п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В нарушение указанных требований, истцом не доказано, что воля сторон не была направлена на продажу и соответственно покупку объекта недвижимости, стороны осуществили ее для формального исполнения. Материалами дела подтверждено, что сделка фактически была исполнена сторонами (договор купли-продажи подписан, переход права собственности зарегистрирован), переход права собственности от ФИО1 к ФИО3 зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрация права подтверждается представленными в материалы дела документами, выписками из ЕГРН на нежилое помещение и земельный участок.
В судебном заседании истец подтвердил, что после заключения договора купли-продажи он утратил право владения, пользования и распоряжения указанными объектами недвижимости, с ДД.ММ.ГГГГ доступ к объектам недвижимости не имеет, ответчик как собственник владеет, пользуется и распоряжается приобретенным имуществом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В судебном заседании ФИО3 пояснил, что объекты недвижимости используются им как точка общественного питания.
Факт реализации ФИО3 прав собственника по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом подтверждается и тем, что он на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал 1/3 долю нежилого помещения, кадастровый номер № площадью 67,5 кв.м., по адресу: <адрес> ФИО7, выписками из ЕГРН.
Доводы истца о том, что о мнимости совершенной сделки свидетельствует продажа нежилого помещения по заниженной цене, подлежат отклонению, так как согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны в договоре определили согласованную цену, и срок выплаты покупателем денежных средств определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.2 договора), указанная цена в договоре значительно превышает кадастровую стоимость объектов недвижимости, указанную в выписках из ЕГРН.
Довод истца, что договор купли-продажи фактически прикрывал залог недвижимого имущества, поскольку нежилое помещение и земельный участок были переданы ФИО3 в обеспечении инвестированных денег в совместный бизнес по организации точки питания, суд находит несостоятельным исходя из п.2.4 условий договора согласно которому следует, что отчуждаемый объект недвижимости не будет находиться в залоге у продавца ФИО1 до полного расчета с ним покупателя ФИО3 Представленная истцом аудиозапись разговора подтверждает, что он и ФИО3 обсуждают условия заключения именно договора купли-продажи.
Согласно п. 1 ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) определено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Таким образом, договор купли-продажи и договор залога преследуют разные цели, формируемые волей их сторон и отражающиеся в их поведении.
Исходя из предпринятых ФИО3 действий, произведенных им после заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что воля ФИО3 при заключении договора купли-продажи была направлена на приобретение недвижимого имущества для дальнейшего владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что объекты недвижимости по совершенной сделке выбыли из владения истца против его воли в результате противоправных действий ответчика, ФИО1 и его представителями в суд не представлено. Оспариваемый договор купли-продажи заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, после его заключения договор не оспаривался, не расторгался, незаключенным не признавался, а с настоящим иском в суд о признании данной сделкой мнимой (ничтожной) истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, после обращения ФИО3 в суд с исковым требованием к ФИО1 о взыскании денежных средств по договору займа.
Истцом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не доказан факт того, что в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он находился под влиянием обмана, заблуждения, злоупотреблением доверия со стороны ответчика или третьих лиц, как и не представлено доказательств иного порока воли ответчика при заключении договора, в связи с чем, оснований для признания оспариваемой сделки недействительной не имеется.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Т.И. Воронина