Дело № 2-354/2025
УИД 65RS0017-01-2025-000217-73
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 мая 2025 года г. Холмск
Холмский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Лобановой И.Ю.,
при помощнике судьи Черных А.А.,
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в городе Холмске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Инвест Групп» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
14.02.2025 в суд поступило вышеназванное исковое заявление, в обоснование которого указано, что 26.03.2021 между ФИО1 и ФИО заключен договор займа на сумму 5 000 000 руб. В обеспечение указанного обязательства 31.05.2022 между ФИО1 и ООО «Инвест Групп» заключен договор залога недвижимого имущества – земельного участка площадью 2321+/-17 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: <...> юго-восточнее здания гостиницы «Чайка». В связи с неисполнением заемщиком обязательств по возврату займа, 26.03.2021 между истцом и ответчиком заключено соглашение об отступном, по которому ООО «Инвест Групп» передает ФИО1 в собственность вышеуказанный земельный участок. Размер отступного определен сторонами в 10 000 000 руб. В связи с заключением отступного истец обратился в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок. В связи с уклонением ответчика от подписания со своей стороны данного заявления, а регистрации было отказано.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит принять решение о государственно регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали.
Представитель ответчика, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, их представители в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
В силу абз. 1 ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Из ст. 337 Гражданского кодекса РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
В силу ч. 1 ст. 338 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 340 Гражданского кодекса РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Как следует из материалов дела, 26.03.2021 между ФИО1 и ФИО заключен договор займа на сумму 4 000 000 руб. под 7 % в месяц от суммы фактической задолженности сроком до 25.07.2021. Пунктом 4.2 договора предусмотрена уплата пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. Также договором предусмотрено заключение договоров поручительства с ФИО2 и договора залога объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО «Инвест Групп» на праве собственности, по адресу: <адрес>, кадастровый №.
В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи денежных средств по данному договору в сумме 4 000 000 руб.
26.03.2021 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор поручительства к вышеуказанному договору займа.
06.04.2021 между ФИО1 и ФИО, ФИО1 и ФИО2 заключены дополнительные соглашения к договорам займа и поручительства, в которых изменен размер суммы займа на 5 000 000 руб. Передача ФИО1 ФИО денежных средств в размере1 000 000 руб. подтверждается актом приема-передачи от 06.04.2021.
25.07.2021 и 25.12.2021 между ФИО1 и ФИО заключены дополнительные соглашения, которыми срок возврата суммы займа продлен до 25.09.2022.
31.05.2022 в обеспечение обязательств Ха Те Сен по договору займа между ФИО1 и ООО «Инвест Групп» заключен договор залога недвижимого имущества – земельного участка площадью 2321+/-17 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка:<...> юго-восточнее здания гостиницы «Чайка». Залоговая стоимость имущества определена сторонами в 7 000 000 руб. Договором установлено, что предмет залога остается во владении и пользовании залогодателя.
01.03.2024 между истцом, ответчиком и ФИО заключено соглашение об отступном по договору займа от 26.03.2021, в соответствии с которым в связи с невозможностью заемщика исполнить свои обязательства по возврату займа в размере 5 000 000 руб., процентов за пользование суммой займа в размере 8 750 000 руб. и неустойки (пени) в размере 5 453 700,5 руб. (итого 19 203 700,5 руб.) по договору займа от 26.03.2021, залогодательООО «Инвест Групп» передает ФИО1 в порядке отступного в соответствии со ст. 409 ГК РФ в собственность имущество, являющееся предметом залога по договору от 31.05.2022: земельный участок площадью 2321+/-17 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: <...> юго-восточнее здания гостиницы «Чайка». Размер отступного определен сторонами в сумме 10 000 000 руб. Договором установлено, что право собственности на указанный земельный участок переходит к ФИО1 с момента подписания соглашения. С этого же момента обязательства ФИО по договору от 26.03.2021 прекращаются в следующем: в счет погашения неустойки (пени) – 5 453 700,5 руб., в счет погашения задолженности по процентам за пользование суммой займа – 4 546 299,5 руб. Под предоставлением отступного по настоящему соглашению понимается государственная регистрация перехода права собственности на вышеуказанное имущество.
Акт приема-передачи земельного участка между сторонами не составлялся. Доказательств фактической передачи земельного участка во владение и пользование истцу в материалы дела не представлено.
06.11.2024 ФИО1 от Росреестра поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, в том числе в связи с отсутствием заявления правообладателя ООО «Инвест Групп» на переход права на спорный земельный участок.
27.01.2025 ФИО1 обратился в ООО «Инвест Групп» с требованием совместной подачи заявления о регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Ответа на данное требование истец от ответчика не получил, в связи с чем обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Между тем, требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 от 11.06.2020 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если должник в течение соответствующего срока не осуществил факультативное предоставление (не предоставил отступное), кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства, но не предоставления отступного (пункт 1 статьи 320.1, статья 409 ГК РФ). В таком случае кредитор вправе воспользоваться средствами защиты, установленными на случай неисполнения первоначального обязательства, включая взыскание неустойки и (или) процентов за просрочку исполнения первоначального денежного обязательства, которые начисляются начиная с первого дня просрочки исполнения первоначального обязательства.
Если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).
В отличие от новации, предусмотренной статьей 414 Гражданского кодекса, при отступном не происходит замены первоначального обязательства новым, в случае отступного первоначальное обязательство прекращается уплатой денежных средств или передачей имущества, при этом первоначальное обязательство прекращается в момент предоставления отступного, а не в момент заключения соглашения о нем.
Согласно заключенному между ФИО1, ООО «Инвест Групп» и ФИО договором об отступном от 01.03.2024 под предоставлением отступного понимается передача заемщиком заимодавцу земельного участка, переход права на которое подлежит государственной регистрации.
С момента государственной регистрации права обязательства ФИО по договору займа на сумму 10 000 000 руб., определенную соглашением об отступном, прекращаются.
Исходя из пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Институт государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество направлен на защиту прав лица, которому данное имущество передано, и которое не может реализовать свое право распоряжения данным имущество ввиду уклонения другой стороны сделки от его регистрации.
Доказательств фактической передачи спорного земельного участка ФИО1 истцом не представлено и в ходе судебного разбирательства не установлено.
Соответственно, поскольку соглашение об отступном не исполнено, спорное имущество истцу не передано, кредитор вправе требовать исполнения лишь первоначального обязательства, но не предоставления отступного.
Удовлетворение исковых требований ФИО1 фактически приведет к принудительному исполнению соглашения об отступном, в то время как между ФИО1 и ФИО имеется непрекращенное денежное обязательство по договору займа, подлежащее исполнению по соответствующим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Инвест Групп» о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 2321+/-17 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка:<...> юго-восточнее здания гостиницы «Чайка» – отказать.
Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 06 июня 2025 года
Судья Лобанова И.Ю.