Дело <данные изъяты>а-689/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2022 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Александровой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

<данные изъяты> (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2174 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной оценщиком ООО «ИНЕКС» по состоянию на <данные изъяты>.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании административный истец заключение экспертизы не оспаривал, просил установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной по результатам судебной экспертизы.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с заключением судебной экспертизы не согласились, представили возражения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2174 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

В отношении названного объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на <данные изъяты> в размере 6 683 963,00 рублей, которая утверждена Актом ГБУ МО Центр кадастровой оценки <данные изъяты> №<данные изъяты>. <данные изъяты> (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

С целью пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец обращался в ГБУ МО ЦКО <данные изъяты>, где принято решение <данные изъяты> от <данные изъяты> об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости (единичная ошибка - объекту недвижимости присвоены значения ценообразующих факторов и подгруппа расчета «13.2.2.2.2.1.1 СОД использование в СНП. Остальные МР и ГО. Объекты с полными характеристиками»).

Согласно представленной выписки из ЕГРН от <данные изъяты> в отношении объекта установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на <данные изъяты> в размере 4 368 805,18 рублей, которая утверждена Актом ГБУ МО Центр кадастровой оценки <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивают налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности <данные изъяты> как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 16.05.2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, был представлен отчет ООО «ИНЕКС» <данные изъяты> от <данные изъяты>, в котором по состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость объекта определена в размере по 1 554 400,00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». По заключению экспертов рыночная стоимость объекта по состоянию на <данные изъяты> составила по 3 416 000,00 рублей.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО «ИНЕКС».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости земельного участка.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.5-18 экспертного заключения.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от <данные изъяты> № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющего соответствующее образование, и предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

С заключением эксперта не согласились административные ответчики Министерство имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки», представили возражения.

По замечаниям, изложенным в возражениях, экспертом <данные изъяты> письменные пояснения.

Судебно-экспертная деятельность, которую осуществляет судебный эксперт, регулируется нормами ГПК РФ, АПК РФ, УПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Указанное законодательство в связи с процессуальным положением эксперта устанавливает определенные требования, которые должны соблюдаться при проведении судебной экспертизы. В частности, положения указанных выше нормативных правовых актов обязывают судебного эксперта в результате проведения экспертизы дать от своего имени в письменном виде заключение эксперта. При осуществлении же оценочной деятельности оценщик в соответствии с законодательством об оценочной деятельности составляет отчет об оценке. При этом в законодательстве РФ отсутствует требование об обязательном соблюдении судебным экспертом при подготовке заключения эксперта требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и иных нормативных правовых актов в области оценочной деятельности.

Из представленного заключения эксперта следует, что при проведении исследования эксперт исходил из принципа достаточности, в частности, в заключении приведены данные о предложениях и ценах земельных участков, расположенных на территории <данные изъяты> с выводом о минимальной и максимальной цене продажи (стр. 25-26 заключения), что позволяет определить тенденции рынка на момент проведения исследования.

На замечание представителя ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» о том, что итоговый вывод эксперта на стр. 27 заключения по анализу наилучшего и наиболее эффективного использования противоречит проведенному анализу, эксперт пояснил, что отобранные им объекты-аналоги относятся в соответствии с общепринятой классификацией к классу земельных участков под ИЖС, являются сопоставимыми по данному фактору с объектом исследования и их использование не приводит к искажению определяемой величины рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что объект исследования представляет собой земельный участок с/х назначения для ведения садоводства. Согласно Геопорталу Подмосковья, объект исследования находится в функциональной зоне Зона СХ-2 (зона, предназначенная для ведения садоводства). Учитывая тот факт, что классификация земель по категориям с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна, экспертом при проведении исследования за основу принята иная классификация, в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земли, согласно Справочнику оценщика недвижимости-2020. Земельные участки, под редакцией ФИО1, 2020 г., согласно которой земельные участки под ИЖС объединяют земли с/х назначения и земли населенных пунктов.

Таким образом, учитывая данную классификацию, объект исследования и объекты-аналоги №№ 2,3 с видом разрешенного использования для ведения садоводства и объект-аналог № 1 для ИЖС, относятся к классу земельных участков под ИЖС.

На замечание представителя об отсутствии в заключении описания правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов, эксперт пояснил, что п. 22 в ФСО № 7 не содержит описание методологии правил отбора объектов-аналогов, при этом п. 22 е ФСО № 7 содержит перечень основным элементам сравнения, объекта оценки с другими объектами недвижимости, среди которых выделяются в т.ч.: вид разрешенного использования, местоположение, площадь.

Таким образом, заключение эксперта содержит описание правил отбора объектов-аналогов по основным элементам сравнения. Отобранные объекты-аналоги содержат описание максимально доступной информации, относятся в соответствии с классификацией Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки, под редакцией ФИО1 2020 г., к земельным участкам под ИЖС, расположены в непосредственной близости от объекта исследования.

В рамках проведенного исследования экспертом также проанализирован фактор отнесения земельных участков к категории и виду разрешенного использования, и на основании классификацией Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки, под редакцией ФИО1, 2020 г., объект исследования и объекты-аналоги были отнесены к земельным участкам под ИЖС, что не требует внесения корректировки.

При этом экспертом особо отмечено, что указанные в замечании представителя ГБУ <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» корректировки на функциональное назначение не могут быть применены, поскольку согласно комментариям авторов справочника, они относятся к статистическим оценкам, полученным на основе ограниченной выборки, и не могут рассматриваться как точные значения соответствующих параметров.

Таким образом, заключение эксперта содержит анализ фактора отнесения земельных участков к категории и виду разрешенного использования, и обоснование от введения корректировки на функциональное назначение, т.к. объект исследования и объекты-аналоги относятся к сегменту рынка земельных участков под ИЖС.

На замечания представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> эксперт пояснил, что определение рыночной стоимости объекта исследования производилось на ретроспективную дату оценки, а именно по состоянию на <данные изъяты>. В соответствии с методологией оценки, для определения рыночной стоимости экспертом используется информация актуальная на дату определения стоимости, размещенная в открытых источниках, при этом, эксперт обратил внимание на тот факт, что по состоянию на дату составления заключения (т.е. на текущую дату) статус объекта, объявление о продаже которого использовалось для расчетов, может измениться. Таким образом, информация, содержащаяся в объявлении, является актуальной по состоянию на дату его размещения и обновления, а также на дату определения стоимости объекта исследования.

В отношении объекта-аналога <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты> на сайте Росреестра в настоящее время имеется информация, где статус объекта указан как «погашено». В соответствии с Приказом Росреестра от <данные изъяты> № П/0241, в записи об объекте недвижимости со статусом «актуальная»: статус «актуальные» присваивается актуальным на любой текущий момент времени сведениям о характеристиках объекта недвижимости …статус «погашенная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивные».

Таким образом, информация об объекте-аналоге № 1 с кадастровым номером <данные изъяты> имеется на сайте Росреестра, и по состоянию на дату определения стоимости, информация, содержащаяся в объявлении о продаже данного объекта аналога является достоверной.

Не согласился эксперт и с утверждением, о некорректном использовании аналога № 1 в сравнительном подходе, пояснив, что объект-аналог № 1 расположен на территории <данные изъяты>, которое с 2012 года относится к территории <данные изъяты>. Однако, анализ местоположения данного объекта-аналога показал, что он расположен в непосредственной близости от объекта исследования и удален от МКАД на расстояние 30 км.

Анализ исследований рынка земельных участков <данные изъяты> и Новой Москвы показывает, что на стоимости участков, в первую очередь, сказывается удаленность от МКАД и лишь затем – принадлежность территории к Новой Москве или области. Так, например, в Королеве, Одинцово, Видном и Балашихе цены на участки заметно выше, чем в Щербинке, Ватутинках или Троицке, которые расположены в Новой Москве.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что объект-аналог № 1 расположен в непосредственной близости от объекта исследования, определяющим фактором для него является, прежде всего, удаленность от МКАД, что в данном случае сопоставимо с объектом исследования.

Также, эксперт не согласился с замечанием представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты> о необоснованном отнесении оцениваемого участка к группе Б.

Так, согласно пояснениям эксперта, корректировка на торг принималась на основании данных источника <данные изъяты>

Согласно комментариям авторов к указанному источнику: «По степени влияния местоположения на корректировки сформированы группы населенных пунктов и прилегающих к ним земель:

-А-группа: город Москва и города-спутники: Балашиха, Дзержинский, Котельники, ФИО2, Люберцы, Красногорск, Санкт-Петербург, Сочи, Ялта, а также земельные участки и их прилегающих территорий.

- Б-группа: областные, республиканские и краевые города-центры с агломерациями и их города-спутники, расположенные в пределах 30-ти километровой зоны от регионального центра; города Московской области, не вошедшие в А-группу; города Ленинградской области; другие города Российской Федерации с численностью населения более 50 тысяч человек, не вошедшие в А-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий.

-В-группа: остальные города и населенные пункты Российской Федерации, не вошедшие в А-группу и Б-группу, а также земельные участки их прилегающих территорий».

Объект исследования не расположен на территории г. Москвы и городов-спутников, следовательно, не относится к группе А. Учитывая тот факт, что к группе Б относятся города Московской области, не вошедшие в группу А, корректировка для объекта исследования должна соответствовать группе Б.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, с учетом комментариев авторов источника использованного для расчетов, корректировка на торг должна соответствовать группе Б, что и было принято экспертом для дальнейших расчетов.

Кроме того, экспертом проанализирован фактор «локальное местоположение» и его влияние на рыночную стоимость земельного участка в рамках применения сравнительного подхода к оценке.

Так, на стр. 20-21 заключения эксперта проведен подробный анализ местоположения объекта исследования с приведением панорамы въезда в коттеджный поселок, который по состоянию на дату определения стоимости носил статус строящегося. Однако, учет фактора на локальное расположение объекта исследования в пределах коттеджного поселка «<данные изъяты>» не производился, поскольку при составлении данных генерального плана и публичной кадастровой карты, объект исследования граничит с данным поселком, но не входит в его состав.

Кроме того, согласно ответа ио председателя Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа <данные изъяты> в соответствии с генеральным планом территории коттеджного поселка «<данные изъяты>» и сведениями из Единого государственного реестра недвижимости границы земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> находятся за территорией коттеджного поселка.

Таким образом, экспертом, обоснованно введена и рассчитана корректировка на местоположение относительно ближайшего населенного пункта г<данные изъяты>, учет фактора локального расположения относительно коттеджного поселка не требуется.

Не согласился эксперт и с утверждением, что им в сравнительном подходе не обоснован вывод о сопоставимости оцениваемого земельного участка и использованных аналогов по фактору «близость леса и водоема», пояснив, что корректировка по данному фактору вносилась на основании Справочника оценщика недвижимости-2020. Земельные участки, под редакцией ФИО1 Нижний Новгород: ООО «ИНФОРМ-Оценка», 2020. Согласно данному источнику, данная корректировка является обобщающей на расположение объектов, повышающих стоимость объекта (лес, водоем и т.д.). Анализ по данному фактору производился на основании открытых источников по объекту исследования и объектам аналогам, кроме того, информация о близости таких объектов содержится в объявлениях о предложениях на продажу, приведенных в Приложении заключения эксперта. В результате было установлено, что объект исследования сопоставим по фактору близости леса с объектами-аналогами №№ 1,3, а объект-аналог № 2 который не имеет в непосредственной близости леса, скорректирован по данному фактору.

Таким образом, экспертом проведен анализ расположения объекта исследования и объектов-аналогов относительно объектов, повышающих стоимость объекта (лес, водоем).

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление <данные изъяты>, поданное в суд <данные изъяты>, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 2174 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты> равной рыночной, в размере 3 416 000,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова