Дело № 2-1455/2025

УИД № <...>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст.Ленинградская Краснодарского края 16 декабря 2025 года

Ленинградский районный суд Краснодарского края, в составе:

судьи Плысенко И.С.,

при секретаре Харыбиной С.Г.,

с участием: представителя истца ФИО1 (ВКС),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, процентов по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, уточнив требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры - 315 500 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.09.2023 по 27.09.2025 в порядке ст.395 ГК РФ - 139 031,94 рубль, договорных процентов в сумме 571 968 рублей за период с 21.09.2023 по 27.09.2025, обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, расположенную по <адрес>Б, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости 3 021 036,80 рублей.

В обоснование иска указал, что 27.06.2023 заключил с ответчиком договор купли-продажи квартиры за 2 000 000 рублей. Окончательный расчет должен быть произведен ответчиком не позднее 20.09.2023. В соответствии с договором до полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Однако остаток стоимости в 315 500 рублей ответчик не выплатила. Претензия истца оставлена без ответа.

Представитель истца, участвующая в судебном заседании посредством ВКС, уточненные исковые требования поддержала, в обоснование привела доводы, изложенные в иске.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом и неоднократно, повестками с уведомлением которые возращены без вручения (ШПИ № <...>), предоставила суду мотивированный отзыв на иск, из которого следует, что она исковые требования признает частично: в части взыскания суммы основного долга - 315 500 рублей, договорных процентов, которые просит снизить по ст.333 ГК РФ до 176 468,06 рублей, процентов по ст.395 ГК РФ в размере 139 031,94 рубль. В удовлетворении остальной части исковых требований просит отказать и рассмотреть дело без её участия. Суд считает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные материалы, суд считает заявление подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Принцип свободы договора, закрепленный положениями статьи 421 ГК РФ, предусматривает, что граждане свободны в заключении договора и определении его условий, которые при этом не должны противоречить положениям действующего законодательства.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с содержанием пунктов 1, 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В силу статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между 27.06.2023 между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 59,4 кв.м., с кадастровым № <...>, расположенной по <адрес>.

Условиями договора цена недвижимого имущества определена в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей.

Согласно п.4 договора купли-продажи квартиры, расчет между сторонами производится в следующем порядке: до подписания договора купли-продажи покупатель передает продавцу 211 000 рублей; в момент подписания договора купли-продажи покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1 300 000 рублей; оставшуюся сумму в размере 489 000 рублей покупатель обязан передать продавцу не позднее 20.09.2023, что свидетельствует о возникновении ипотеки в силу закона.

Оплата оставшейся суммы, указанной в п.4.3 могла быть произведена покупателем единовременно не позднее 20.09.2023, либо повременными платежами на расчетный счет продавца.

Принятые на себя обязательства по выплате оставшейся части суммы в размере 489 000 рублей в установленный срок ФИО3 не исполнила.

На 27.09.2025 ответчиком произведена выплата на общую сумму 173 500 рублей. Таким образом, остаток неоплаченной по договору купли-продажи суммы составляет 315 500 рублей.

В адрес ответчика истцом направлена претензия о возврате задолженности по договору купли-продажи. Ответчик требования истца не исполнила.

Согласно выписке ЕГРН за ФИО3 зарегистрировано право собственности ипотека в силу закона дата регистрации 28.06.2023 номер государственной регистрации № <...> с установлением срока, на который установлены ограничения права об обременения объекта недвижимости с 27.07.2023, но не позднее 20.09.2023.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Судом установлено, что обязательства по оплате договора купли-продажи от 27.06.2023 квартиры ФИО3 в полном объеме не исполнены.

Пунктом 4.5 договора купли-продажи предусмотрено, что продавец вправе произвести начисление процентов за неисполнение договора в размере 0,2% в день от суммы равной остатку долга.

Согласно расчету, предоставленному истцом, сумма процентов по договору за период с 21.09.2023 по 27.09.2025 составляет 571 968 рублей 00 копеек.

Кроме того, истец просит взыскать проценты за неисполнение денежного обязательства в соответствии со ст.395 ГК РФ, размер которых определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (п.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

Ответчиком 18.10.2023 было оплачено 20000 рублей, 06.11.2023 оплачено 15000 рублей, 23.11.2023 оплачено 15 000 рублей, 14.03.2024 оплачено 9 500 рублей, 09.04.2024 оплачено 15 000 рублей, 23.05.2024 оплачено 10 000 рублей, 18.06.2024 оплачено 10 000 рублей, 25.09.2024 оплачено 10 000 рублей, 05.12.2024 оплачено 20 000 рублей, 07.02.2025 оплачено 12 000 рублей, 26.03.2025 оплачено 20 000 рублей, 19.07.2025 оплачено 17 000 рублей.

Исходя из оплаты данных периодов истцом предоставлен расчет процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ на сумму 139 031,94 рублей.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом признается арифметически верным и ответчиком не оспаривается.

Рассмотрев заявление ответчика о применении ст.333 ГК РФ, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных указанной статьей оснований для уменьшения предъявленной ко взысканию неустойки до 315 500 рублей. При этом суд исходит из компенсационного характера неустойки в гражданско-правовых отношениях, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств должником, периодическое погашение задолженности, периода начисления неустойки, которая не должна служить средством обогащения кредитора.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно предоставленному отчету № <...> об определении рыночной стоимости квартиры, её рыночная стоимость составляет 3 776 296 рублей.

Возражений против представленного истцом отчета, составленного независимым оценщиком, ответчик не представила, как и доказательств неверного определения стоимости заложенного имущества.

В данном случае, суд полагает возможным взять за основу указанное заключение эксперта, поскольку оно отвечает требованиям, установленным статьей 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», ст.86 ГПК РФ, содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на необходимые вопросы. Также в заключении отражена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью. Использованные экспертом нормативные документы, справочная и методическая литература приведены в заключении. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется. Ходатайств о назначении по делу оценочной экспертизы сторонами не заявлено.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании заключения оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости этого имущества, определенной в отчете оценщика, то есть в размере 3021036,80 рублей, исходя из расчета (3 776 296 рублей х 80%).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 №23 «О применении судами правил о залоге вещей», под суммой неисполненного обязательства для целей определения незначительности нарушения и ёё соразмерности стоимости предмета залога следует понимать объем обоснованно предъявленного к взысканию денежного требования, включая сумму основного долга, проценты, неустойку и др. (ст. 337 ГК РФ).

Сумма основанного долга вместе с процентами по договору составляет 770031,94 рублей, что составляет более 5% от стоимости квартиры по договору купли-продажи, в связи с чем, обращение взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

Доказательств наличия предусмотренным пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, в материалы дело не представлено.

Довод ответчика о том, что данное жилое помещение является единственным пригодным для проживания её и несовершеннолетнего ребенка, судом не принимается, что не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметов ипотеки (договорной иди законной).

Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст.17 (ч.3), 35 и 46 (ч.1) Конституции РФ.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд считает, что с ответчика подлежат взысканию судебные издержки, связанные с оценкой имущества в размере 10000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 400,63 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 30000 рублей. Возражений от ответчика о чрезмерности взыскиваемых с неё расходов, в суд не поступало.

Оценив все представленные сторонами доказательства с учетом требований ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, учитывая частичное признание иска ответчиком, суд полагает, что исковые требования основаны на законе и подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, процентов по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму основного долга в размере 315 500 рублей, проценты по договору за период с 21.09.2023 по 27.09.2025 в размере 315 500 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.09.2023 по 27.09.2025 в порядке ст.395 ГК РФ - 139 031,94 рубль, расходы по оплате услуг представителя – 30000 рублей, судебные издержки, связанные с оценкой имущества в размере 10000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 400,63 рублей, а всего 830 432 (Восемьсот тридцать тысяч четыреста тридцать два) рубля 57 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО3 – квартиру, общей площадью 59,4 кв.м., с кадастровым № <...> по адресу<адрес> путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 021 036 (Три миллиона двадцать одна тысяча тридцать шесть) рублей 80 копеек.

Возвратить ФИО2 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 7 299 (Семь тысяч двести девяносто девять) рублей 37 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Ленинградский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено: 17.12.2025.

Судья

Ленинградского районного суда И.С. Плысенко