Дело № 2-2341/2025

УИД: №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Омск 24 сентября 2025 года

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Машталер И.Г., при секретаре Тарасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» к ФИО1 об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обеспечения доступа к общим инженерным коммуникациям, обеспечения доступа в подвальное помещение, освобождении пожарных выходов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» (далее истец) обратился с указанными требованиями, ссылаясь на то, что с 01.05.2023 на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ООО «УК Жил-Сервис» заключен договор управления и технического обслуживания общего имущества МКД. ФИО1 является собственником <адрес> нежилого помещения № в МКД, а также собственником нежилого помещения «Блок питания». Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской ЕГРН. Непосредственно под «Блоком питания» располагается подвальное помещение, где располагаются инженерные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации и вся запорная арматура. За весь период обслуживания дома и до настоящего время сотрудники УК не имеют доступа во все подвальные помещения, проходящие в том числе и под «Блоком питания» ни для осмотра, ни для ремонтных работ. Указанный факт подтверждается соответствующим актом, собственниками указанного дома и ресурсоснабжающей организацией. Кроме того, пожарный выход из МКД заставлен предметами, принадлежащими ФИО1, которые в случае чрезвычайной ситуации не дадут возможности гражданам покинуть МКД. ФИО1 утверждает, что подвал под «Блоком питания» находится в его собственности, однако правоустанавливающих документов предоставить отказывается. В апреле 2024 в адрес УК стали поступать обращения от собственников МКД, в связи с тем, что ФИО1 самовольно закрыл задвижку ХВС в подвале и оставил без воды 320 человек, в том числе 90 детей. Только после вмешательства съемочной группы «12 Канала» и сотрудников полиции, ФИО1 открыл задвижку и холодное водоснабжение у собственников возобновилось. ФИО1 требует провести реконструкцию: убрать трубы ХВС и ГВС, идущие через подвал его «Блоком питания» и провести врезку отдельно. Однако, строительство МКД со встроенным «Блоком питания» осуществлялось по единому проекту и сети были проложены общие, в виду чего требование ФИО1 не имеет законного основания. 29.05.2024 в ходе осмотра комиссией УК было установлено, что подвал МКД находится в удовлетворительном состоянии, сухой, следов подтоплений нет. В подвале температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям. Техническое состояние сетей горячего и холодного водоснабжения МКД и вся запорная арматура находится в исправном состоянии. УК регулярно проводится профилактический осмотр и надлежащее содержание ХВС и ГВС МКД. Инженерные сети герметичны. 08.07.2024 был начат капитальный ремонт кровли МКД. Когда пришла машина с материалами и кран, ФИО1 всячески препятствовал разгрузке материалов, кричал, что это его земля и здесь нельзя ставить машину. Разгрузка завершилась только при участии сотрудников полиции. В течение лета и осени 2024 он систематически скандалили с жильцами и УК МКД. 13.04.2025 ФИО1 вновь закрыл задвижку ХВС, оставив МКД без воды. Вызвал сотрудников тепловой компании, сказав, что произошла авария и затопление подвала по вине УК. Сотрудниками тепловой компании совместно с УК было установлено, что подтопление произошло в связи с поднятием грунтовых вод. Сотрудники тепловой компании доложили руководству, что это ложный вызов. После вызова сотрудников полиции ФИО1 открыл задвижку на ХВС. 18.04.2025 УК написано письмо в ГЖИ Омской области с изложением сложившейся ситуации. 21.04.2025 ФИО1 также написал жалобу на УК в ГЖИ Омской области о непринятии мер по обслуживанию подвала. 23.04.2025 комиссией УК был приведен осмотр и установлено, что подвал МКД находится в удовлетворительном состоянии, сухой, следов подтоплений нет. В подвале температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям. Техническое состояние сетей горячего и холодного водоснабжения МКД и вся запорная арматура находится в исправном состоянии. 13.05.2025 пришло уведомление от ГЖИ Омской области о выездной проверке на основании решения № от 12.05.2025. 13.05.2025 директора УК вызвали на составление протокола об административном правонарушении и выдали предписание о недопущении подтопления подвала и поддержании температурно-влажностного режима. При этом подвал проверили только под МКД, пояснив, что под нежилыми помещениями не осуществляют проверку и предписали сделать приямок в части дома. 21.05.2025 председатель МКД обратилась в приемную губернатора Омской области с просьбой произвести содействие в сложившейся ситуации. 22.05.2025 ФИО1 была направлена досудебная претензия о предоставлении беспрепятственного доступа к общему имуществу МКД (подвалу) и его обслуживанию, а также освобождении пожарного выхода МКД. Претензия ФИО1 получена. 02.06.2025 в 10-00 час. В МКД состоялся комиссионный осмотра на предмет исполнения досудебной претензии. ФИО1 в назначенную дату и время не явился, доступа не предоставил.

На основании изложенного, истец просил суд обязать ФИО1 не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; обеспечить доступ специалистов ООО «УК Жил-Сервис» для производства ремонтных работ МКД, а именно расчистить от строительного мусора аварийный выход МКД и предоставить ключ от подвального помещения, где расположены инженерные сети горячего и холодного водоснабжения и вся запорная арматура; демонтировать конструкции, закрывающие технологические отверстия, предоставляющий доступ к другой половине подвального помещения, где находится запорная арматура ХВС и ГВС.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил: обязать ФИО1 не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; обеспечить доступ специалистов ООО «УК Жил-Сервис» для производства ремонтных работ МКД, а именно расчистить от строительного мусора аварийный выход МКД и предоставить ключ от подвального помещения, где расположены инженерные сети горячего и холодного водоснабжения и вся запорная арматура; демонтировать конструкции, закрывающие технологические отверстия, предоставляющий доступ к другой половине подвального помещения, где находится запорная арматура ХВС; признать факт незаконного пользования и распоряжения ответчиком ФИО1 общим имуществом МКД, а именно входной группой со стороны <адрес>; обязать ответчика освободить незаконно занимаемую входную группу со стороны <адрес>.

Представитель истца – директор ООО «УК Жил-Сервис» ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. Суду пояснила, что в адрес управляющей компании выдаются предписания контролирующими органами об устранении нарушений пожарного законодательства, жилищного законодательства, указанные предписания неисполнимы в силу того, что требуют от управляющей компании получения доступа в подвальное помещение, где расположены коммуникации для многоквартирного дома и здания, принадлежащего ответчику. Ответчик исключил доступ истца в подвальное помещение, поставив решетку на входную дверь в подвал, повесив туда замок, а также закрыл технологические отверстия в смежной стене подвальных помещений, через которые ранее сантехники могли войти в ту часть подвального помещения, где находится вводная запорная арматура отопления (тепловой ввод в многоквартирный дом). В преддверии отопительного сезона 2025\2026 у АО «Тепловая компания» и истца отсутствует техническая возможность проверить готовность энергоустановки. В подвальной части, принадлежащей ответчику размещены приборы КИП: предохранительный клапан, манометр, термометр для жилого дома и всех нежилых помещений, поскольку по проекту жилой дом и часть здания, принадлежащая ответчику были единым домовладением. «Блок питания» по техпаспорту был построен для рабочих общежития, которое в последующем было приватизировано как здание. Иной возможности технологического подключения МКД к отоплению, ГВС и ХВС не имеется. Запорная арматура ХВС также находится в техническом подвале под зданием ответчика.

Представитель истца, действующий на основании устного ходатайства – ФИО3 в судебном заседании уточненные заявленные требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что в рамках рассмотрения дела установлены обстоятельства незаконного занятия ФИО1 входной группы дверей МКД по <адрес> со стороны <адрес>, примыкающую к помещению П5 согласно технического плана. Указанная входная группа объектом его владения не является, граждане, проживающие в МКД имеют право пользоваться данными дверями. Сейчас же их использует только ответчик, возвел там стену, двери запираются, доступ в общий коридор отсутствует. Проблемным моментом является отсутствие какого-либо плана инженерных коммуникаций, поскольку дом ранее принадлежал трикотажной фабрике, которая была ликвидирована и архивы не сохранились.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, указал, что не против, если будет пожарная дверь. Его собственность является самостоятельным зданием, о чем имеется запись в ЕГРН, следовательно, подвал также принадлежит ему. Покупал свою недвижимость на аукционе, является российским инвестором. Истцу доступа в подвальное помещение не предоставит, так как это его подвал. Там находятся приборы учета, запорная арматура, за которые он несет ответственность. Истец препятствует ему в использовании его недвижимости. Разгружает песок, проводит ремонтные работы. Ни каких слесарей он впускать в подвальное помещение не впустит, так как они не имеют квалификации. Помещение 5П имеет два входа, о чем имеется кадастровый паспорт. На техническом плане технологических отверстий нет, значит, он не мог их заложить. Есть технологические отверстия через которые проходят трубы. Трубы принадлежат тепловой компании.

Третьи лица не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4, Государственная жилищная инспекция Омской области, ГУ МЧС России по Омской области в судебном заседании участия не принимали, о дате и времени извещены надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в жилом помещении (доме) граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства.

Статьями 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир, могут решаться только по воле всех собственников жилых помещений в этом доме.

Законом предусмотрено, что данную деятельность собственники общего имущества осуществляют совместно через общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех способов управления жилым домом, в том числе, управление управляющей организацией.

Для обеспечения исполнения принятых на себя обязательств по договору управления многоквартирным домом истец, являясь управляющей организацией, вправе требовать от проживающих в многоквартирном доме лиц исполнения требований действующих нормативных правовых актов в целях обеспечения надлежащего использования общедомового имущества, соответственно, обладает правом на обращение в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.

На основании ч.ч. 3 - 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме... обязан поддерживать это помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Материалами дела установлено, что 01.05.2023 на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> ООО «УК Жил-Сервис» заключен договор управления и технического обслуживания общего имущества МКД.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, ФИО1 является собственником блока питания, нежилое, площадью 809,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также земельного участка, категория земель – земли населенных пунктов – под объекты культурно-бытового назначения, площадью 818 кв.м. на основании договора купли-продажи посредством публичного предложения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям указанного договора, предметом является блок питания двухэтажное здание с одноэтажной пристройкой, общей площадью 809,80 кв.м., литеры Б, Б1, расположенное по адресу: <адрес> (объект №). Объект № расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 818 кв.м., разрешенное использование под объекты культурно-бытового назначения, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно блока обслуживания к общежитию, имеющего почтовый адрес: <адрес>.

13.05.2025 ГЖИ по Омской области в адрес ООО «УК Жил-Сервис» вынесено предписание № об устранении нарушений обязательных требований, а именно: в подвальном помещении МКД № по <адрес> выявлено подтопление подвального помещения МКД. На трубопроводе холодного водоснабжения наблюдаются конденсат, места образования коррозии металла. Срок устранения – 20.06.2025.

21.05.2025 от председателя МКД ФИО4 в адрес Губернатора Омской области направлено заявление с просьбой разобраться в сложившейся ситуации и провести проверку.

22.05.2025 ООО «УК Жил-Сервис» в адрес собственника <адрес> нежилого помещения № расположенного в МКД № по <адрес> направлено досудебная претензия о предоставлении беспрепятственного доступа к общему имуществу МКД (подвалу) и его обслуживанию, а также освобождении пожарного выхода МКД.

Факт направления досудебной претензии подтверждается квитанцией об отправке.

В рамках устранения указанных выше нарушений, 24.05.2025 директором ООО «УК Жил-Сервис» на имя главного специалиста второго территориального отдела ГЖИ Омской области направлено письмо, из которого следует, что обращений от собственников МКД № по <адрес> по вопросу об аварийном техническом состоянии инженерных водопроводных сетей МКД и затопления подвального помещения не поступало. В адрес УК в апреле 2024 поступали обращения от собственников МКД, когда собственник нежилого помещения 5П – ФИО1 самовольно закрыл задвижку ХВС в подвале нежилого помещения. Также указано, что последний требует провести реконструкцию- убрать трубы ГВС и ХВС, идущие через подвал его нежилого помещения 5П и провести врезку ХВС отдельно.

Из ответа коммерческого директора АО «ОмскВодоканал» следует, что подвальное помещение со всеми коммуникациями МКД по <адрес> является общим имуществом собственников помещений МКД. Собственник нежилого помещения ФИО1 в соответствии с п. 35 Постановления Правительства РФ от 29.07.2013 №644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ» обязан обеспечивать беспрепятственный доступ к осмотру и проведению эксплуатационных работ на объектах централизованных систем холодного водоснабжения и водоотведения данного МКД.

Аналогичное письмо также было направлено 29.05.2025.

29.05.2025 ООО «УК Жил-Сервис» был составлено акт осмотра общего имущества МКД, из которого следует, что подвал МКД находится в удовлетворительном состоянии, сухой, следов подтоплений нет. В подвале температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям. Техническое состояние инженерных сетей горячего и холодного водоснабжения и вся запорная арматура находится в исправном состоянии. Инженерные сети (канализация и система ГВС и ХВС) герметичны.

В ответ на обращение ООО «УК Жил-Сервис», АО «ОмскВодоканал» по вопросу перекладки транзитного водопровода, проходящего по техническому подвалу по адресу: <адрес> сообщается, что было произведено обследование данного водопровода находящегося на обслуживании общества 03.05.2025 и установлено, что сети находятся в удовлетворительном состоянии и перекладки не требуется. Данным письмом также зафиксировано, что запорная арматура ХВС (задвижка) на жилую часть дома находится под нежилым помещением «Блок питания».

28.07.2025 в адрес ООО «УК Жил-Сервис» вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований ГУ МЧС России по Омской области – на объекте защиты по адресу: <адрес> возможно не соблюдение требований пожарной безопасности, а именно не обеспечена возможность свободного открывания изнутри без ключа дверей эвакуационного выхода из подъезда МКД, а также размещаются предметы у двери эвакуационного выхода, чем нарушаются требования п. 26, 27Б Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 №1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в РФ».

В соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита жилищных прав может осуществляться, в том числе, путем признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения, и данный способ защиты подлежит применению только в случае, когда имеет место реальное нарушение законных прав и интересов лица, требующего их защиты.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В пункте 42 вышеназванных Правил указано, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 07.03.2025) "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" на управляющую организацию возложены обязанности, связанные надлежащим содержанием многоквартирного дома в целях предоставления его жильцам качественных условий проживания, в частности управляющая компания выполняет следующие работы:

- (п.17) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах: проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах; постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования; гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек; работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений;проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

- (п.18) общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока; промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе; очистка и промывка водонапорных баков; проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов; промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений;

- (п.19) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах: испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления; проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки); удаление воздуха из системы отопления; промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений;

- (п.27) работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты;

- (п.28) обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения.

Кроме того, управляющая организация обязана проводить два осмотра в год (весенний и осенний) для выявления дефектов общего имущества и планирования ремонтных работ. Сезонный осмотр многоквартирного дома (МКД) предусмотрен Постановлением Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 и Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.

В соответствии со ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; ответственность за нарушение требований пожарной безопасности для квартир (комнат) в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищного фонда возлагается на ответственных квартиросъемщиков или арендаторов, если иное не предусмотрено соответствующим договором.

Согласно Постановления Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 (ред. от 03.02.2025) "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации" не допускается устанавливать какие-либо приспособления, препятствующие нормальному закрыванию противопожарных или противодымных дверей (устройств); устанавливать глухие решетки на окнах подвалов и приямках у окон подвалов, являющихся аварийными выходами, за исключением случаев, специально предусмотренных в нормативных правовых актах Российской Федерации и нормативных документах по пожарной безопасности.

Право на обращение в суд с иском об устранении нарушений прав собственников помещений многоквартирного дома основано на выполнении управляющей компанией обязанностей по оказанию услуг собственникам с учетом определенных нормативным актом стандартов, предусматривающим обязанность содержания общедомового имущества с учетом прав и интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждается, что по адресу: <адрес> находится несколько объектов недвижимости, в частности многоквартирный дом, который согласно технического паспорта имеет № являющейся основным строением (л.д.48 Т.1). Многоквартирный дом имеет технический подвал, смежная стена которого является общей с подвальным помещением объектом недвижимости, принадлежащим ответчику, имеющим кадастровый №.

Объект недвижимости с кадастровым номером №, согласно выписки ЕГРН, отнесен к зданиям (л.д.120 Т.1) и принадлежит ответчику на основании договора купли-продажи посредством публичного предложения № от ДД.ММ.ГГГГ Т.2 л.д.41-42).

Указанное отчуждение из собственности Омской области произошло на основании Распоряжения министерства имущественных отношений Омской области №772-Р от 11.06.2010 в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В реестровом деле содержится технический паспорт нежилого строения от 04.04.2003 по адресу: <адрес> (т.2 л.д.53), где указано, что Литер Б 1 включает основное строение площадью 485,2 кв.м., пристрой площадью 32,4 кв.м., вентиляции – 4,0 кв.м., крыльца (5,3+12,8+11,1 кв.м.), вход в подвал 3,7 кв.м.

Указанные объекты входили в состав имущества АО «Омсктрикотаж» и были переданы в собственность Омской области Постановлением Правительства Российской Федерации №904 от 20.11.1992.

Из технического паспорта нежилого строения, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ следует, что Литер № по <адрес> представляет собой здание (л.д.168 Т.1), состоящее из основного строения – № и пристроя к нему – № а также встроенного помещения литер №. Техническим планом предусмотрено три входных группы в № (л.д.171 Т.1), три крыльца (л.д.176).

Также ответчику по указанному адресу принадлежит нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 49,4 кв.м. ( т.1 л.д.121).

Из описания к поэтажному плату следует, что помещение № состоит из туалета – 1,7 кв.м., помещения – 33,0 кв.м. и помещения – 14,7 кв.м., всего 19,4 кв.м.

Вход в помещение № согласно поэтажного плана строения литер № предусмотрен со стороны <адрес>, соответственно, входная группа двух дверей со стороны <адрес> предназначена для использования жильцов многоквартирного дома, поскольку площадь тамбуров обозначенных на плане 2,62*3,50 и 1,88 * 1,98 в площадь помещения № не входит. Соответственно ответчик неправомерно ограничивает доступ граждан и истца к указанной входной группе, закрыв данные двери на ключ, сам факт наличия на схеме дополнительного дверного проема из его помещения к указанной входной группе не дает ему оснований использовать входную группу единолично.

Из ответа Администрации ЦАО г.Омска следует, что по указанному объекту имеется только один почтовый адрес: ФИО5, 127, объект недвижимости «Блок питания» с кадастровым номером № иного самостоятельного адреса не имеет, почтовый адрес ФИО5, 127е не присваивался.

Из технического паспорта многоквартирного дома (Литер А) усматривается, что МКД построен в 1991 году, составляет 9 этажей площадь застройки составляет 846,6 кв.м., благоустройство дома обеспечивается водопроводом в городскую сеть, отоплением от ТЭЦ, центральным горячим водоснабжением, примечательного, что нежилые помещения для бытового обслуживания в площадь дома не входят, а площадь технического подвала составляет 760,3 кв.м. из 846,6 кв.м.

На поэтажном плате технического подвала МКД вообще отсутствуют обозначения технологических отверстий.

Вместе с тем, из представленных на обозрение суда фотоматериалов усматривается, что в смежной стене подвального помещения многоквартирного дома (размеры 6,10 *7,80 и 6,05*12,55) и стеной подвального помещения ответчика имеется два технологических отверстия не для прохождения транзитных трубопроводов, а прямоугольной формы, предназначение которых связано не только с обеспечением вентиляции, но и возможностью проникновения из одной части подвала в другую.

Указанные технические документы свидетельствуют о том, что при строительстве многоквартирного дома, строящегося как общежитие, застройщиком было предусмотрено строительство помещения поименованного «Блок питания», одноименно используемого в указанный период времени.

В настоящее время легальное определение здания и сооружения закреплено в Техническом регламенте.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 2 Технического регламента здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Соответственно, помещение принадлежащее ответчику относится законодателем к объекту капитального строительства – здание.

Не давая оценку обстоятельству самостоятельной приватизации данного «Блока питания» как здание, суд приходит к выводу, что дом и блок питания одновременно сдавались в эксплуатацию.

Актом осмотра теплопотребляющих систем АО «Омск РТС» по объекту <адрес> установлено, что вводная запорная арматура находится в помещении ФИО1, доступ в которое систематически не предоставляется.

Актом границы балансовой принадлежности (Т.2 л.д.109) подтверждается, что ввод тепловых сетей в МКД проходит через подвальное помещение ФИО1

С учетом анализа технической документации зданий, а также указанных актов ресурсоснабжающих организаций, суд приходит к выводу о единой системе инженерных коммуникаций, проходящих транзитом через подвальное помещение, принадлежащее ответчику к многоквартирному дому (ХВС, ГВС, отопление).

Фотоматериалами и предписанием пожарной службы подтверждается захламление пожарного выхода МКД по <адрес> со стороны <адрес>, наличие металлической решетки на входе в подвальное помещение ответчика, наличие запорного устройства на нем.

В соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток (абз. 2 п. 3.4.5).

Свободный доступ в подвальные помещения имеют сотрудники аварийно-диспетчерской службы, а также сотрудники организации, которая осуществляет содержание и обслуживание данного МКД.

Вопрос о порядке доступа в подвальное помещение третьих лиц, собственников нежилых помещений через которые транзитом подведены коммунальные ресурсы четко не урегулирован действующим законодательством. Однако из анализа указанных выше правовых норм следует наличие у управляющей компании обязанностей по обеспечению жильцам многоквартирного дома качественных коммунальных услуг, содержанию общего имущества многоквартирного дома, в том числе системы инженерных коммуникаций в исправном состоянии, осуществлять сезонные осмотры инженерных сетей, устранять аварийный ситуации, что требует доступа в том числе инженерным сетям проходящим транзитом через иные нежилые помещения.

Неисполнение данной обязанности влечет для управляющей компании ответственность, в том числе административную.

Поскольку законодателем детально не регламентировано место хранение ключей от подвального помещения, в входные двери в подвал должны быть закрыты на замок, предполагается, что ключи от него должны хранятся в организациях, осуществляющих содержание жилищного фонда, о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Разрешая заявленные исковые требования и руководствуясь указанными выше положениями норм и Правил, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено нарушение ответчиком положений жилищного кодекса РФ, а именно ответчиком ограничен доступ управляющей компании к транзитным инженерным сетям, через которые в многоквартирный <адрес> поступают коммунальные ресурсы холодное, горячее водоснабжение, отопление, незаконно занята группа входных дверей, захламлен аварийный выход, закрыты технологические отверстия в подвале.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу ООО «УК Жил-Сервис» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» к ФИО1 об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обеспечения доступа к общим инженерным коммуникациям, обеспечения доступа в подвальное помещение, освобождении пожарных выходов – удовлетворить частично.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) не чинить Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» в препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного <адрес>.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу очистить от строительного мусора аварийный выход многоквартирного <адрес>.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу обеспечить доступ Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» в подвальное помещение нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес> целью проведения сезонных ежегодных осмотров, обслуживания, текущего и аварийного ремонта общих с многоквартирным домом <адрес> инженерных коммуникаций.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу освободить технологические отверстия в смежной стене подвального помещения между зданиями <адрес> в <адрес>.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу освободить входную группу дверей в многоквартирный <адрес> <адрес>, примыкающих к помещению 5П с кадастровым номером №.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Жил-Сервис» государственную пошлину 20000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: И.Г. Машталер

Мотивированное решение составлено 01 октября 2025 года.