РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23.07.2025 г. Петропавловск-Камчатский
Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:
председательствующего судьи Бахчеевой А.В.,
при секретаре Нощенко А.О.,
с участием:
представителей АО «Дирекция по эксплуатации зданий» ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенностей,
представителя ответчика ФИО3 ФИО4, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг,
УСТАНОВИЛ:
АО «Дирекция по эксплуатации зданий» предъявило в суде иск к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг.
В обоснование требований указано на то, что 27.06.2023 по акту о передаче нереализованного имущества должника, ФИО3, как взыскателю по исполнительным производствам № № в счет погашения задолженности переданы объекты недвижимости: - <адрес>
Согласно выпискам из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости от 09.11.2023 с кадастровыми №№, право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы 07.11.2023. Решениями собственников нежилых помещений АО «ДЭЗ» выбрано эксплуатирующей организацией на срок до 31.12.2023.
Ссылаясь на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества здания, а также по предоставлению коммунальных услуг в виде отопления и электрической энергии, истец просит взыскать с ответчика задолженность по оплате эксплуатационных услуг за период с 27.06.2023 по 06.11.2023 в размере 61 286,25 руб., коммунальных услуг за период с 27.06.2023 по 23.11.2023 в размере 73 773,38 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 052 руб.
В ходе судебного разбирательства представители АО «Дирекция по эксплуатации зданий» ФИО1 и ФИО2 заявленные требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения заявленных требований, поддерживал доводы, указанные в возражениях и дополнительных возражениях на иск. Не оспаривая получение 27.06.2023 по акту приема-передачи вышеуказанного недвижимого имущества, переданного ФИО3, как взыскателю вследствие несостоявшихся торгов по реализации имущества должника ООО «КИТЦ», указал на то, что сам по себе факт передачи нереализованного имущества должника взыскателю не порождает обязанности последнего по внесению оплаты коммунальных платежей до момента государственной регистрации права собственности, поскольку собственник на момент передачи имущества, может иметь договорные отношения с третьими лицами по аренде помещений и возмещения коммунальных платежей, и наличие таких правоотношений не дает взыскателю права фактического имуществом, поскольку имеются владельцы на основании соответствующих договоров. Таким образом, полагал, что при установлении обстоятельств, подтверждающих факт сдачи АО «ДЭЗ» в аренду помещений, которые впоследствии были переданы ответчику, и по которым арендаторы вносили платежи в счет оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов, часть из которых уходила истцу, АО «ДЭЗ» намеренно скрывает эти платежи, тем самым желая получить двойное возмещение расходов в счет оплаты эксплуатационных и коммунальных услуг в виде отопления и электрической энергии. Кроме того, 04.07.2023 ответчик обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права, которая была приостановлена по причине имеющихся запретов (ограничений), наложенных Межрайонным отделом судебных приставов по исполнению особых ИП УФССП России по Камчатскому краю и ЧАО, что не позволило ответчику своевременно вступить в права собственности на объекты, ограничительные меры были наложены по исполнительным документам, взыскателем по которым выступал АО «ДЭЗ». Вместе с тем, фактической передачи недвижимого имущества, в том числе с предоставлением ФИО3 возможности пользоваться имуществом, предоставления ключей от помещений, не производилось, в связи с нахождением спорного имущества под арестом в службе судебных приставов, до момента фактического освобождения имущества от этих ограничений. С учетом изложенного полагал, что, несмотря на подписание вышеуказанного акта приема-передачи имущества, ФИО3 фактически не мог распоряжаться и пользоваться спорным имуществом, своевременно вступить в права собственности на указанные объекты ввиду наложения службой судебных приставов обременительных мер в виде запрещения, соответственно на ответчика не может быть возложена обязанность по внесению платы за коммунальные платежи до момента государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимости.
Третьи лица судебный пристав-исполнитель ФИО5, Специализированное отделение судебных приставов по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу главного межрегионального Управления ФССП России, ООО «Кам-Атлас» о времени и месте судебного заседания извещались в установленном законом порядке, представители в суд не явились.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По правилам ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми
требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Из разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.
Одновременно п. 1 ст. 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).
Таким образом, ст.ст. 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
С момента подписания акта приема-передачи имущества покупатель получает право пользования и владения данным имуществом, к нему переходит риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества.
В соответствии со ст. 14 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав носит заявительный характер.
В силу положений ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация возникновения или прекращения права собственности осуществляется на основании заявления лица, право которого возникает или прекращается.
Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от покупателя недвижимого имущества. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Из анализа вышеприведенных положений следует, что право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 223 и пункт 1 статьи 551 ГК РФ), однако необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, вместе с тем является ее законным владельцем (пункт 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг.
Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях.
Для разрешения настоящего спора имеет значение дата передачи имущества ответчику. Именно с этого момента на последнего могут быть возложены обязанности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг.
Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 27.06.2023 по акту о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, ФИО3 как взыскателю по исполнительным производствам №№ судебным приставом-исполнителем Петропавловск-Камчатского ГОСП № 2 УФССП по Камчатскому краю и Чукотскому автономному округу передано ФИО3 нереализованное имущество, арестованное по акту от 16.02.2023 в составе: нежилых <адрес> (т. 1 л.д. 20-23).
Согласно выпискам из ЕГРН от 09.11.2023 право собственности на объекты с кадастровыми номерами №, зарегистрированы ФИО3 07.11.2023 (т. 1 л.д.26-27, 28-29).
Протоколом общего собрания собственников нежилых помещений здания Дома быта «Чайка» от 09.12.2022 утверждена ставка эксплуатационных услуг в размере 119, 35 рублей с учетом НДС за 1 кв.м в месяц, а также перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества (т. 1 л.д. 37-41).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников нежилых помещений здания Дома быта «Чайка» от 15.12.2020 принято решение о выборе АО «ДЭЗ» управляющей организацией дома на срок с 01.01.2021 по 31.12.2023, а также об утверждении ставки эксплуатационных услуг в размере 94,46 рублей (с учетом НДС) за 1 кв.м в месяц, перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества (т. 1 л.д. 32-36).
К перечню эксплуатационных услуг относятся: техническое обслуживание общего имущества (общестроительные работы, централизованное отопление, ХВС и канализация, внутренние электрические сети), аварийное обслуживание (централизованное отопление, ХВС, канализация, общестроительные работы, внутридомовые электрические сети), санитарное содержание общего имущества, уборка прилегающей территории (ручная), услуги, оказываемые сторонними организациями (очистка и вывоз снега (механизированная), дератизация, поверка пожарных гидрантов, огнетушителей, поверка приборов, вывоз мусора, накладные на услуги), сметная прибыль (т. 1 л.д. 43-43 оборотн. стор.).
Во исполнение принятых на себе обязательств, 19.11.2020 АО «Дирекция по эксплуатации зданий» заключило с ПАО «Камчатскэнерго» договор теплоснабжения и горячего водоснабжения при открытой и закрытой системах теплоснабжения № 40, согласно которому ПАО «Камчатскэнерго» обязалось подавать потребителю через присоединенную сеть тепловую энергию, теплоноситель и горячую воду в точки поставки на объекты, в числе которых <адрес>, а потребитель обязался принять и оплатить потребленную тепловую энергию, теплоноситель и горячую воду в объеме, сроки и на условиях, предусмотренных договором (т. 1 л.д. 151-157).
Как следует из представленных истцом счетов, актов выполненных работ, счетов-фактур, ведомостей потребления тепловой энергии по договору, а также пояснительных записок, в период с 19.10.2023 по 16.11.2023 ресурсоснабжающей организацией поставлен ресурс в здание, расположенное по <адрес> размере 55,228 Гкал (потери составили 0, 234 Гкал), в связи с чем, количество ресурса, подлежащего распределению на всех собственников помещений составило 55,462 Гкал.
Расчет произведен за периоды с 19.10.2023 по 06.11.2023 и с 07.11.2023 по 19.11.2023, потребление тепловой энергии ответчиком за указанные периоды соразмерно его доле составило 1,329 Гкал (т. 1 л.д. 179).
01.03.2021 между АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и ПАО «Камчатскэнерго» заключен договор энергоснабжения № 6010, согласно которому ПАО «Камчатскэнерго» обязуется осуществить продажу электрической энергии (мощности), а также самостоятельно или через привлеченных третьих лиц оказывать услуги по передаче электрической энергии и услуги, оказание которых является неотъемлемой частью процесса поставки электрической энергии потребителю, в том числе в здание, расположенное по <адрес>, а потребитель обязуется оплачивать приобретаемую электрическую энергию (мощность) и оказанные услуги (т. 1 л.д. 51-77).
Согласно индивидуальному прибору учета, показания счетчиков ФИО3 за период с 21.06.2023 по 20.07.2023 составляют 851 кВт, с учетом принятия помещений по акту 27.06.2023, потреблено 681 кВт; за период с 21.07.2023 по 21.08.2023 потреблено 949 кВт; за период с 22.08.2023 по 21.09.2023 потреблено 771 кВт; с 22.09.2023 по 23.10.2023 потреблено 1215 кВт; за период с 24.10.2023 по 23.11.2023 потреблено 841 кВт, что следует из расчетов электроэнергии, счетов, актов выполненных работ, счетов-фактур, ведомостей потребления, а также пояснительных записок.
03.04.2023, 21.11.2023 между АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и ООО «Станция спасательных средств» заключен договор оказания услуг, согласно которым исполнитель обязался оказать услуги по освидетельствованию ВПВ и ПК, а заказчик обязуется принять и оплатить оказанные услуги (т. 1 л.д. 180-182, т. 2 л.д.30-33).
Между АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и ИП ФИО6 заключены договоры об оказании услуг по уборке нежилых помещений №№ 43, 44, согласно которым исполнитель обязался оказать услуги по уборке территорий, прилегающих к зданию 46 по ул. Ленинской в городе Петропавловске-Камчатском (т. 1 л.д.187-189, л.д.220-233).
29.07.2022 между АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и ГУП КК «Спецтранс» заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (т. 2 л.д. 1-4).
07.09.2022 между АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и КГУП «Камчатский водоканал» заключен единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 96.6 (т. 1 л.д. 122-128).
30.05.2023 между АО «Дирекция по эксплуатации зданий» и ИП ФИО7 заключен договор на проведение дезинфекционных мероприятий (дератизация) № 289-1/23 (т. 2 л.д. 41-42).
В соответствии с актами выполненных работ и платежными поручениями, исполнителями эксплуатационные услуги по вышеназванным договорам были предоставлены надлежащим образом и оплачены АО «Дирекция по эксплуатации зданий» в полном объеме.
Поскольку ответчиком обязательства по оплате задолженности по эксплуатационным и коммунальным услугам по объектам недвижимости с кадастровыми номерами 41:01:0010122:1103, 41:01:0010122:1102 не исполнялись, 31.10.2024 в его адрес АО «ДЭЗ» направлена претензия с требованием об оплате задолженности по эксплуатационным услугам за период с 27.06.2023 по 06.11.2023 в размере 61 286,25 руб., коммунальным услугам за период с 27.06.2023 по 23.11.2023 в размере 73 773,38 руб., в течение 5 рабочих дней с момента получения претензии (т.1,л.д.44-45).
В связи с неисполнением требования о погашении задолженности АО «ДЭЗ» обратилось к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с ФИО3 задолженности, по результатам его рассмотрения мировым судьей вынесен судебный приказ № 2-32/2025 о взыскании с ФИО3 задолженности (помещения с кадастровыми номерами №) по оплате эксплуатационных услуг за период с 27.06.2023 по 06.11.2023 в размере 61 286,25 руб., коммунальных услуг за период с 27.06.2023 по 23.11.2023 в размере 73 773,38 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 526 руб. (т. 1, л.д.16).
В связи с поступившими возражениями от должника определением мирового судьи судебного участка № 12 Петропавловск-Камчатского судебного района Камчатского края суда от 23.01.2025, судебный приказ № 2-32/2025 отменен (т. 1, л.д.16).
Оценив представленные в материалах дела доказательства, установив, что ФИО3 в спорный период являлся законным владельцем нежилых помещений в отсутствие доказательств предоставления истцом эксплуатационных и коммунальных услуг ненадлежащего качества либо не в полном объеме, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг.
Согласно представленному истцом расчету задолженности, с ответчика за период с 27.06.2023 по 06.11.2023 подлежит взысканию задолженность по оказанию эксплуатационных услуг в сумме 61 286,25 руб. В соответствии с расчетами задолженностей, составленными с учетом тарифов поставщиков, с ответчика за период с 27.06.2023 по 23.11.2023 подлежит взысканию задолженность по коммунальным услугам в размере 73 773,38 руб.
Проверив представленные истцом расчеты задолженностей по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, суд приходит к выводу о том, что они являются арифметически верными, произведены с учетом площади принадлежащих ответчику помещений с момента передачи нереализованного имущества взыскателю ФИО3
Таким образом, разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, суд исходит из того, что моментом возникновения обязанности по оплате указанных услуг у ответчика является не момент государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, а дата фактического начала пользования ими, поскольку обязанность по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилые (нежилые) помещения как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях. В данном случае с момента фактического получения объектов недвижимости по акту от 27.06.2023 ответчик владел указанными объектами на законных основаниях, потреблял предоставленные ему коммунальные услуги.
Доводы стороны ответчика о том, что принятые им помещения эксплуатировались третьими лицами, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора.
В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку истцом по делу понесены расходы на уплату государственной пошлины в размере 5 052 руб., с учетом принимаемого судом решения об удовлетворении исковых требований, данные расходы подлежат возмещению истцу за счет ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск удовлетворить.
Взыскать с ФИО3, №) в пользу акционерного общества «Дирекция по эксплуатации зданий» (ОГРН <***>; ИНН <***>) задолженность за период с 27.06.2023 по 06.11.2023 по оплате эксплуатационных услуг в размере 61 286,25 руб., по оплате коммунальных услуг в размере 73 773,38 руб., а также судебные издержки в виде расходов по уплате государственной пошлины в размере 5 052 руб.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 06.08.2025
Судья А.В. Бахчеева