77RS0033-02-2025-012358-88
Дело № 2-6303/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
22 декабря 2025 года Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению фио к ООО «Лотан» об обязании устранить недостатки, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику и просит обязать ответчика в течении одного месяца со дня вступления решения в законную силу устранить недостатки в подъезде №1 жилого дома находящегося по адресу: адресо., адрес указанные в таблице 2.2. «Дефектная ведомость» экспертного заключения ООО ЭУ «ЗИП» №0795/ОД/25 от 13.02.2025; взыскать с ответчика расходы на юридические услуги в размере сумма, расходы на экспертные услуги в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% от удовлетворенной судом суммы, почтовые расходы в размере сумма, судебную неустойку из расчете сумма за один календарный день неисполнения решения суда в части устранения указанных недостатков по дату фактического исполнения судебного акта. В обоснование иска указал, что 25.03.2021 г. между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве, на основании которого, 25.11.2022 г. им была получена квартира по адресу: адресо., адрес, площадью 35,30 кв.м. В процессе проживания в указанном доме были выявлены недостатки в общедомовом имуществе, в связи с чем, истец обратился в экспертную компанию для проведения строительно-технической экспертизы общедомового имущества по адресу: адресо., адрес. Обнаружены дефекты на стенах и перегородках, потолке, на полу, криво установлена ручка входной двери подъезда №1, причиной которых является некачественное проведение застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, не может составлять менее 5 лет. Ответчик как застройщик дома должен отвечать за недостатки общего имущества в многоквартирном доме, допущенные при строительстве дома.
Истец в суд не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал.
Представитель третьего лица в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей") защита прав потребителей осуществляется судом.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (п. 1 ч. 2 ст. 7); соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7); возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 3 ч. 2 ст. 7).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.
Положениями ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
На основании ч. 1, 4 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Одним из способов распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме является ремонт общего имущества с целью сохранения частей здания от преждевременного износа и разрушений.
Согласно ч. 1, п. 1 ч. 2 и п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Минимальный перечень, Правила и Правила N 170 применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и устанавливают порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
На основании п. 2 Правил в случае, если в установленном порядке выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией периодичность услуг и работ из числа включенных в Минимальный перечень услуг и работ устанавливается в договоре управления многоквартирным домом.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор у правления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (ст. 162 ЖК РФ).
Минимальный перечень предусматривает, что работы, выполняемые в целях надлежащего содержания общего имущества подразделяются на виды: те, которые необходимо произвести незамедлительно, для устранения угрозы жизни и безопасности (устранение протечек кровли, устранение аварий и прочее) и те, которые необходимо запланировать и после утверждения в установленном законом порядке выполнить.
В соответствии с п. "г" ч. 6 Правил в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта, в том числе по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме, и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 N 309-ЭС20-20751 также указывается, что действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно.
В судебном заседании установлено, что 25.03.2021 г. между застройщиком ООО "Лотан" и участником долевого строительства фио заключен договор участия в долевом строительстве №ВостБут-14(кв)-1/20/11(1) (АК), по условиям которого застройщик обязался построить и передать участнику жилое помещение по адресу: адрес, мкр. «Боброво» (Восточное Бутово), корп.14 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, объект долевого строительства - квартиру с условным номером 245, проектной площадью 35,70 кв. м., этаж расположения - 20, стоимостью сумма
Пунктом 6.1. стороны согласовали, что свидетельством качества объекта долевого строительства, соответствия его проекту, строительно-техническим нормам и правилам является разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В соответствии с п. 6.2. договора, гарантийный срок объекта недвижимости составляет 5 лет со дня передачи объекта, гарантийный срок на входящее в состав квартиры технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года, срок течения которого исчисляется со дня подписания первого передаточного акта, гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год с момента подписания передаточного акта.
Согласно п. 5.8. договора, при обнаружении недостатков сторонами составляет двусторонний акт с указанием срока устранения, не превышающего 45 дней, а в случае нарушения которого застройщик производит выплату неустойки, предусмотренную п. 1 ст. 23 Закона "О защите прав потребителей" от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта).
25.11.2022 г. между застройщиком и истцом подписан передаточный акт к указанному договору участия в долевом строительстве, по которому истцу было передано жилое помещение по адресу: адресо., адрес, площадью 35,30 кв.м.
Из выполненного ООО ЭУ "За веру и правду" экспертного заключения N 0795/ОД/25 от 13.02.2025 г. следует, что по результатам обследования подъезда N 1 по адресу: адресо., адрес, выявлен ряд строительных недостатков качества отделочных и строительно-монтажных работ, не соответствующих требованиям строительных норм и правил, которые указаны в Таблице 2.2. экспертного заключения, при этом, причиной их возникновения является некачественное проведение работ застройщиком.
Истцом в досудебном порядке в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием об устранении выявленных вышеуказанным экспертным заключением дефектов.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что застройщиком передано общее имущество многоквартирного дома ненадлежащего качества, выявленные дефекты не устранены, а вышеуказанная досудебная претензия оставлена без внимания.
По обращению истца, 18.12.2025 г. в составе комиссии ООО "ПИК-Комфорт Элитсервис", ООО СЗ "Лотан" было произведено обследование отделочных работ мест общего пользования общего имущества многоквартирного дома по адресу: адресо., адрес, которым выявлены отдельные замечания в отношении отделочных работ.
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. ст. 15, 247, 309, 310 ГК РФ, ст. ст. 36, 37, 44, 46, 162 ЖК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021 N 309-ЭС20-20751, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности устранить недостатки в подъезде жилого дома и исходит из того, что истец единолично принял решение о необходимости проведения ремонтных работ общего имущества, в одностороннем порядке им было инициировано проведение экспертизы по установлению недостатков помещений, при том, что доля истца в праве общей долевой собственности многоквартирного дома является незначительной, в отсутствие доказательств принятия решения общим собранием всеми собственниками МКД о проведении текущего либо капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в объеме, указанном в строительно-техническом заключении. Жилищным законодательством не предусмотрена возможность единственного собственника жилого помещения в многоквартирном доме единолично распоряжаться общим имуществом, в частности принимать решение о проведении ремонтных работ общего имущества.
Суд также учитывает, что доказательств того, что выявленные досудебным экспертным заключением недостатки влияют на эксплуатацию квартиры и общедомового имущества материалы дела не содержат и, исходя из действующего законодательства, не являются основанием для возложения на ответчика обязанности по производству ремонта общедомового имущества.
Из представленного в материалы дела истцом заключения следует, что к недостаткам отнесены дефекты на стенах и перегородках, потолке, на полу, криво установлена ручка входной двери подъезда №1, однако истец не обосновал, что данные дефекты препятствует пользованию общедомовым имуществом, каким-либо образом нарушает права и интересы истца, как участника долевого строительства, при этом требует фактически произвести замену напольного покрытия, произвести ремонт потолка и стен на всех этажах подъезда №1 многоквартирного дома, имеющего более 100 собственников квартир.
Суд также учитывал, что гарантийные обязательства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространены лишь на объект долевого строительства, приобретаемый участником долевого строительства исключительно для личного пользования, что исключает возможность удовлетворения требований истца к застройщику ООО "СЗ Лотан" ввиду того, что приобретенный объект недвижимости истцом принят по передаточному акту, претензий в рамках рассмотрения данного дела истцом не заявлено.
Довод о том, что любой собственник вправе обратиться к застройщику с требованиями об устранении недостатков в общем имуществе, при этом, гарантийный срок не истек, требований о выполнении работ в рамках текущего или капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома за счет средств собственников помещений дома истцом не заявлялось, суд не может признать состоятельными, поскольку заявленные истцом недостатки, отраженные в составленном по его заказу экспертном заключении, не препятствуют полноценному пользованию собственниками общедомовым имуществом и не свидетельствуют как о непригодности объектов долевого строительства, так и мест общего пользования.
Все недостатки по своему характеру не являются ни существенными, ни критичными, при этом, истец предлагает фактически произвести замену всего напольного покрытия в подъезде многоквартирного дома, окраску стен и укладку потолочной плитки, не учитывая при этом, что при таких работах безусловно возникнут затруднения доступа собственникам из лифтового холла к квартирам, на что должно быть получено согласие иных собственников.
Разрешая заявленные истцом требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку указанные требования являются производными от основных, в удовлетворении которых истцу отказано.
Доказательств обратного, суду представлено не было.
В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска фио паспортные данные к ООО «Лотан» ИНН <***> об обязании устранить недостатки, взыскании денежных средств – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 23.01.2026 г.
Судья: