Гражданское дело №2-339/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Луга 09 сентября 2025года
Лужский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Гречушкиной С.Ю.,
при секретаре Коржевой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области администрации Заклинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, ФИО2 о признании права собственности на гараж,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально Пикало А.А. (далее – истец) обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к администрации Лужского района Ленинградской области о признании права собственности на гараж, расположенный по адресу: <адрес> в порядке приобретательной давности. (л.д. 5-6).
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, в качестве соответчика привлечена администрация Заклинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, в окончательном виде истец просил признать право на гараж, расположенный по адресу: <адрес> обязать администрацию Лужского района Ленинградской области утвердить схему расположения земельного участка под гаражом № по адресу: <адрес>
В порядке ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчика привлечена ФИО, в порядке ст. 43 ГПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Гаражный кооператив "Заклинский".
В процессе рассмотрения дела истец реализовал свое право, предусмотренное ст. 39 ГПК РФ, отказался от исковых требований в части обязания администрации Лужского района Ленинградской области утвердить схему расположения земельного участка под гаражом № по адресу: <адрес>, <адрес> Производство по делу в указанной части прекращено в порядке ст. 220 ГПК РФ.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность у ФИО гараж по адресу: <адрес>, Заклинское сельское поселение, д. Заклинье, гараж №. Ранее спорный гараж принадлежал ФИО на основании Приказа ПО "Лужское" от ДД.ММ.ГГГГ по наведению порядка в строительстве индивидуальных гаражей, отвода земельных участков под строительство. Земельный участок, расположенный под гаражом, принадлежал ФИО на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ "О закреплении земельного участка под гаражом № за ФИО в аренду" во исполнение Постановления Правительства Ленинградской области № 224 от 30.08.1994 г. "Об упорядочении хранения транспортных средств индивидуальных владельцев в Ленинградской области" и на основании фактических замеров. Гараж был построен продавцом в 1990 г. и какие-либо правоустанавливающие документы на момент заключения сделки купли-продажи гаража у продавца отсутствовали, право собственности продавцом зарегистрировано не было. Стоимость гаража составила № руб., оплата по договору покупателем (истцом) была произведена, одновременно осуществлена фактическая передача гаража покупателю. В связи с тем, что ФИО своё ранее возникшее право собственности на гараж в установленном порядке не узаконила и свои права не зарегистрировала, истец полагает возможным заявить исковые требования о признании права собственности на гараж. Истец с момента приобретения владеет гаражом открыто и добросовестно, производит оплату за электричество, полностью несет бремя содержания имущества. На основании изложенного, полагая свои права нарушенными, в ином порядке восстановить права не представляется возможным, истец вынужден был обратиться в суд с настоящим предметом иска.
Истец – ФИО извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, его представитель ФИО, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17, т. 1), заявила ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в ходе судебного разбирательства заявленные требования поддерживала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, указывая дополнительно, что весь период пользования гаражом никто правопрятязаний в отношении гаража не выражал, истец платил арендную плату за земельный участок первоначально в администрацию, впоследствии в налоговый орган. Истец исправно производит оплату за электроэнергию, поставляемую в гараж. Ответчик - администрация Лужского муниципального района Ленинградской области, уведомленная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направила, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, представив письменные возражения (л.д. 78-80, т. 1), в которых указала, что в отсутствие документов, подтверждающих переход права собственности на объект недвижимости от ФИО к ФИО основания для удовлетворения требований отсутствуют.
Ответчик - администрация Заклинского сельского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области, уведомленная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направила, ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в предыдущем судебном заседании представитель ФИО, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, оставил исковые требования на усмотрение суда.
ФИО в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, заявленные требования истца признала, указав, что согласна с изложенными истцом обстоятельствами дела, подтвердила, что действительно ДД.ММ.ГГГГ продала истцу спорный гараж стоимостью <данные изъяты> руб., о чем имеется письменная расписка в деле, в тот же день осуществлена фактическая передача гаража покупателю. В тот же день они обратились с заявлениями в администрацию Заклинского сельского поселения: продавец с заявлением об изъятии земельного участка под гаражом №, а покупатель - с заявлением о предоставлении земельного участка под гаражом №. Дополнительно ФИО указывала, что гараж был возведен в 1990 г., первоначально участок под спорным гаражом был предоставлен ее супругу ФИО, впоследствии закреплен за ней.
Третье лицо Гаражный кооператив "Заклинский" извещен о времени и месте судебного разбирательства, в суд представителя не направил, ранее в судебном заседании (л.д. 170-171. т. 1) ФИО, являющийся председателем Гаражного кооператива, пояснял, что на основании письменного заявления ФИО в 2018 г. был принят в члены кооператива. Гаражный кооператив "Заклинский" является юридическим лицом, но фактически деятельность не осуществляется, поскольку оформить права на земли под гаражами не представилось возможным по причине имеющихся постановлений об аренде земельных участков и возведенных сооружений. Относительно заявленных требований не возражал, подтвердив, что гараж № используется ФИО по назначению.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду о причинах неявки, не ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, не ходатайствовали об отложении судебного заседания, суд определил о рассмотрении дела при данной явке.
Установив юридически значимые обстоятельства, выслушав объяснения представителя истца, истца, ответчиков, допросив свидетелей, огласив письменные материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицам.
На основании приказа Производственного объединения "Лужское" от ДД.ММ.ГГГГ по наведению порядка в строительстве индивидуальных гаражей, отвода земельных участков под строительство Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ Производственного Объединения "Лужское" было установлено выделить земельные участки в <адрес> под строительство индивидуальных гаражей в первом ряду (считая справа налево от существующей бани), согласно проекту застройки, поименованным 19 гражданам - работникам совхоза, Лужского СХТ. (л.д. 69, т.1)
Кроме того, администрацией Заклинское сельского поселения представлены Протокол № заседания комиссии по выделению участков под строительство индивидуальных стоянок транспортных средств, повесткой которого указано рассмотрение заявлений на выделение участков под строительство гаражей поименованным 32 гражданам, проживающих в <адрес>, комиссией решено рекомендовать включить в приказ по совхозу "Лужский" на отвод участков под строительство гаражей на пятне застройки центральной усадьбы обозначенным гражданам. (л.д. 73-76, т. 1)
В указанных Приказе, Протоколе заседания комиссии ФИО не поименована.
Однако, Постановлением администрации Заклинской волости от ДД.ММ.ГГГГ №-а во исполнение постановления <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ "Об упорядочении хранения транспортных средств индивидуальных владельцев в <адрес>" и на основании фактических замеров постановлено - закрепить земельный участок под гаражом в аренду, размером 42 кв.м., за ФИО, обязать последнего использовать земельный участок по целевому назначению, своевременно вносить арендную плату 1 раз в год до 15.09 за землю в администрацию Заклинской волости в размере 1 руб. 20 коп. за кв.м площади гаража, основание: Постановление главы М.О. "<адрес>" № и 227 от ДД.ММ.ГГГГ "Об установлении базового размера арендной платы за землю в М.О. "<адрес>" и "Об утверждении ставок земельного налога на земли в <адрес> и сельских населенных пунктах на 1999 г. (л.д. 116, т. 1)
В последующем, Постановлением администрации Заклинской волости от ДД.ММ.ГГГГ № во исполнение постановления <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ "Об упорядочении хранения транспортных средств индивидуальных владельцев в <адрес>" и на основании фактических замеров постановлено - закрепить земельный участок под гаражом в аренду, размером 42 кв.м., за ФИО, обязать последнюю использовать земельный участок по целевому назначению, своевременно вносить арендную плату 1 раз в год до 15.09 за землю в администрацию Заклинской волости в размере 1 руб. 20 коп. за кв.м. площади гаража, основание: Постановление главы М.О. "<адрес>" № и 227 от ДД.ММ.ГГГГ "Об установлении базового размера арендной платы за землю в М.О. "<адрес>" и "Об утверждении ставок земельного налога на земли в <адрес> и сельских населенных пунктах на 1999 г. (л.д. 117, т. 1)
Кроме того, из представленного в материалы дела Постановления администрации Заклинского сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ "О закреплении земельного участка за гаражами" во исполнение Постановления <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ "Об упорядочении хранения транспортных средств индивидуальных владельцев в <адрес>", на основании личных заявлений, учитывая материалы съемки, следует, что земельные участки закреплены в аренду за поименованными гражданами (370 по порядку земельных участков /гаражей, а также 24 участка гаража без номера/номер с литерой. В качестве арендатора участка под гаражом № указана ФИО (л.д. 151-158, т. 1)
Как далее следует из постановления, всем заинтересованным службам вменено внести изменения в учетную документацию. (л.д. 158, т. 1)
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, с момента приобретения в собственность объекта недвижимости к покупателю переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному между продавцом недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Согласно разъяснениям, сформулированным в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", согласованное в договоре первоначального кредитора с должником арбитражное соглашение (арбитражная оговорка) сохраняет силу для нового кредитора и должника, если иное не предусмотрено указанным договором либо договором между должником и новым кредитором.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению, в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В пункте 11 того же Постановления указано, что граждане, юридически лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Пункт 2 ст. 8 ГК РФ, на который имеется ссылка в приведенных выше разъяснениях, утратил силу с 01.03.2013 года на основании Федерального закона от 30.12.2012 года №302-ФЗ, однако в настоящее время аналогичное положение содержится в п.2 ст.8.1 Кодекса.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п. п. 1, 2, ст. 6 указанного Федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Аналогичные положения предусматривала и ст. 135 ГК РСФСР, действовавшая в момент возникновения правоотношений в 1994 г., в соответствии с которой право собственности (право оперативного управления) у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.
В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом гражданское законодательство исходит из презумпции разумности и добросовестности действий субъектов гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В развитие указанных принципов часть 1 статьи 56 названного Кодекса предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, устанавливаются, в том числе из объяснения сторон, показаний свидетелей (абз.2 ч.1 ст.55 ГПК РФ).
В ходе судебного разбирательства ФИО поясняла, что спорный гараж № был построен в 1990 г. ею с супругом ФИО на собственные средства, после чего в 2001 г. был выделен земельный участок под гараж, гараж был возведен на земельном участке, выделенным администрацией для строительства гаражей, гараж использовался по целевому назначению до момента продажи его в 2013 году истцу ФИО Спорный гараж в действительности принадлежал ей, никто не заявлял на него прав, требований о сносе не заявлял.
Поскольку земельный участок по гаражом № был закреплен за ФИО, между администрацией Заклинского сельского поселения и ФИО существовали правоотношения по аренде земельного участка, имеются основания утверждать, что последняя являлась законным правообладателем гаража № в <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как указано в п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего его содержание, подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как далее установлено в ходе рассмотрения дела года ФИО и ФИО заключили договор купли-продажи, по условиям которого, ФИО передала в собственность покупателя ФИО гараж, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> расположенном на земельном участке под гаражом площадью 42 кв.м, указанный гараж продан за 30 000 рублей. Обязательство продавца передать в фактическое владение покупателя гараж было исполнено, что не оспаривалось сторонами договора.
В подтверждение совершения сделки купли-продажи в материалы представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающая передачу гаража от ФИО к ФИО на возмездной основе. (л.д. 131, т. 1)
Одновременно стороны сделки обратились в администрацию Заклинского сельского поселения с заявлениями: ФИО - об изъятии земельного участка под гаражом №, ФИО - о предоставлении ему земельного участка. (л.д. 118-119, т. 1)
Принимались ли какие либо решения по представленным указанным выше заявлениям сторонам не известно, однако истец полагал, что участок был закреплен за ним на правах аренды, поскольку им производилась оплата арендных платежей за указанный земельный участок.
Согласно представленному ДД.ММ.ГГГГ администрацией Заклинского сельского поселения ответу на запрос суда сведениями об ответе администрации Заклинского сельского поселения на заявления ФИО, ФИО об изъятии / предоставлении земельного участка, а также об оплате ФИО арендных платежей администрация не располагает. (л.д. 150, т. 1)
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе и признания права.
Статьей 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право с пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Установленные обстоятельства позволяют прийти к выводу, что ответчик ФИО при заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи с истцом являлась правообладателем указанного гаража. Поскольку право на гараж до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, однако право собственности на гараж не было зарегистрировано за ФИО, последней принадлежало право распоряжения спорным имуществом.
В период пользования земельным участком, предоставленном на правах аренды под гараж, администрацией, третьими лицами не ставилось под сомнение, что спорный гараж является объектом капитального строительства, законность его возведения и наличие разрешения на ввод в эксплуатацию не оспаривались, обращений в адрес ФИО о необходимости освобождения земельного участка от расположенного на нем имущества не поступало.
Суд также обращает внимание на то, что земельный участок в <адрес> предоставлялся ФИО в аренду под гараж №, что является непосредственной отсылкой к сведениям об объекте недвижимого имущества на данном участке, при этом отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о гараже, а также отсутствие технического паспорта гаража не свидетельствует безусловно о том, что постройка - гараж № не относится к объектам недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельный участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
В соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно пункту 10.2 этой же статьи к некапитальным относятся строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
В части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) предусматривалось, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Из вышеизложенного следует, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Судом установлено, что спорный гараж возведен до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Кроме того, закрепляя в 2003 г. на правах аренды земельный участок за ФИО, администрация Заклинского сельского поселения не могла не знать о наличии на спорном участке гаража, участок фактически предоставлялся для эксплуатации уже существующего объекта, что, в частности, подтверждается схемами расположения арендуемого земельного участка и его границ с линейными привязками поворотных точек, на которых отображены уже существующие гаражи (включая гараж арендатора).
Представленный в материалы дела администрацией Заклинского сельского поселения межевого дела, выполненного ООО Фирма "Геопрофиль" ДД.ММ.ГГГГ содержит схему размещения земельного участка М:10000, ведомость вычисления площади земельного участка в отношении Коллективной гаражной стоянке в <адрес>, кадастровую съемку М1:1000, экспликацию зданий и сооружений в Коллективной гаражной стоянке, акт согласования границ со смежным землепользователем - Заклинской волостью, сведения о характеристиках и назначении расположенных объектов недвижимости: гаражи каменные, координатах поворотных углов гаражей, в том числе гаража № (л.д. 46-68, 51, оборот, т. 1)
С учетом изложенного, гараж обладает признаками объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения истцом представлена схема расположения земельного участка под гаражом № в <адрес> на кадастровом плане территории, из которой следует что земельный участок под гаражом № расположен в кадастровой квартале 47:29:0630001, имеет кадастровый №:ЗУ1, расположен в Заклинском сельском поселении в зоне П2 (Комунально-складская зона), разрешенным видом использования которой является в том числе размещение объектов хранения и стоянки транспортных средств. (л.д. 1-5, т. 2)
Таким образом, гараж возведен на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство на нем и эксплуатацию объектов хранения (гаража) - на выделенном для этих целей земельном участке.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела было установлено, что в 2016 г. на коллективной стоянке, расположенной по адресу: <адрес>, Заклинское сельское поселение, д. Заклинье создан Гаражный кооператив "Заклинский", о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись о создании юридического лица с присвоением ОГРН <***>, в качестве основного вида деятельности указана деятельность стоянок для транспортных средств, председателем ГК "Заклинский" с ДД.ММ.ГГГГ назначен ФИО На момент рассмотрения дела ГК "Заклинский" является действующим юридическим лицом. (л.д. 115, 138-144, т. 1)
В судебном заседании истец пояснял, что является членом ГК "Заклинский", им произведен вступительный взнос в ГК в размере 2 000 руб., о чем представлены платежные документы от ДД.ММ.ГГГГ, а также заявление от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец просил принять его в члены ГК "Заклинский", обязался выполнять все требования Устава и внутренних документов ГСК, своевременно вносить плату взносов, текущих и коммунальных платежей. (л.д. 164, т. 1, л.д. 28, т. 2)
В судебном заседании ФИО, председатель ГК "Заклинский", подтвердил, что ФИО с 2018 г. является членом кооператива, кооператив создавался, в том числе с целью оформления прав в отношении земельного участка под коллективной гаражной стоянкой, однако этот вопрос не разрешен по настоящее время.
В соответствии с Уставом ГК "Заклинский" кооператив создан для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц в приобретении и строительстве гаражей за счет собственных и привлеченных средств. (п. 2.1. Основными видами деятельности кооператива является: аккумулирование финансовых средств и материальных ресурсов членов кооператива, оплата за счет средств членов кооператива стоимости заявленных ими для строительства или приобретения через кооператив гаражей, постановка объектов недвижимости, приобретенных для члена кооператива и нахождение на балансе кооператива до момента пока этот член кооператива не внесет кооперативу полную стоимость гаража, передача приобретенного для члена кооператива и полностью оплаченного им гаража в собственность члена кооператива, участив е в долевом инвестировании строительства гаражей за счет паевых взносов, иные виды деятельности. (л.д. 6-15, т. 2)
В свою очередь из материалов дела следует, что истец просил признать право собственности на гараж как объект недвижимости, ссылаясь на ст. 218 ГК РФ, а не как на объект правоотношений между членом кооператива и кооперативом и более того не как объект самовольного строительства, что в свою очередь требует установления и исследования различных юридически значимых обстоятельств.
Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (пункт 26 Постановления N 10/22, пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
Аналогичные разъяснения также даны в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ
Исходя из разъяснений, данных в п. 59 выше указанного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, иск о признании права собственности, заявленный ФИО, право и сделка которого в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен лишь в том случае, когда права ФИО на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ, что имеет место в рассматриваемом случае при разрешении настоящего гражданского дела.
Помимо прочего, согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 3.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до ДД.ММ.ГГГГ гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 190-ФЗ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в случае, если земельный участок образован из земельного участка, предоставленного или выделенного гаражному кооперативу либо иной организации, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей, либо право на использование такого земельного участка возникло у таких кооператива либо организации по иным основаниям, в том числе предусмотренным данной статьей, и гараж и (или) земельный участок, на котором он расположен, распределены соответствующему гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.
В силу части 23 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен гараж, возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, и который предоставлен в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" гражданину в собственность бесплатно, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом такого гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрацией права собственности данного гражданина на такой гараж, которые осуществляются по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставивших данному гражданину указанный земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления после государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, государственного кадастрового учета гаража (в случае, если ранее его государственный кадастровый учет не был осуществлен) и государственной регистрации права собственности гражданина на гараж обязан передать собственнику указанных объектов выданные в соответствии с частью 1 статьи 28 данного федерального закона выписки из Единого государственного реестра недвижимости об указанных объектах недвижимости.
В ходе рассмотрения дела истец ссылался также на то, что с момента приобретения гаража № в д. Заклинье он оплачивает услуги энергоснабжения на основании показаний прибора энергоучета. Так, членом ГК "Заклинский" ФИО, у которого также имеется гараж, расположенный на территории коллективной гаражной стоянки ГК "Заклинский"в д. Заклинье, заключен с ОАО "Ленэнерго" прямой договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям инженерно-технического обеспечения. В свою очередь члены гаражного кооператива, в том числе истец, пользуются электричеством путем присоединения к энергопринимающей установке по устной договоренности с ФИО, производя расчет на основании показаний счетчиков, установленных на гаражах.
В подтверждение данных обстоятельств в материалы дела представлен Акт о технологическом присоединении заключенный между ОАО "Ленэнерго" и ФИО ДД.ММ.ГГГГ, акт разграничения балансовой принадлежности, акт разграничения эксплуатационной ответственности от ДД.ММ.ГГГГ, иные документы. (л.д. 32-46, т. 2)
Допрошенный в ходе рассмотрения дела свидетель ФИО подтверждал указанные обстоятельства, подтвердив, что он на основании договорных отношений с ОАО "Ленэнерго" производит оплату электроэнергии, поставляемой в гаражи в д. Заклинье в ГК "Заклинский". Так, они совместно с иными членами ГК "Заклинский" - владельцами гаражей, среди которых и ФИО, пользуются электроэнергией, производя совместно оплату потребляемого энергоресурса, поставляемого в гаражи, на основании показаний приборов энергоучета. (л.д. 71-75, т. 2)
В соответствии с частью 1 статьи55 ГПК РФдоказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены в том числе из показаний свидетелей.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО в судебном заседании пояснял, что в 1985-х г. ему был предоставлен земельный участок в д. Заклинье под строительство гаража, в том же году возведен гараж, в период с 1985-1990 году возводились гаражи также иными лицами, в том числе и гараж истца №, который расположен по-соседству. Ранее земельный участок под гаражами принадлежал МО "Заклинское поселение", которая и выделяла участки под гаражи и куда оплачивались арендаторами арендная плата, впоследствии уплачивался земельный налог в ФНС. С 2018 г. как свидетель, так и ФИО являются членами ГК "Заклинский". (л.д. 50-54, т. 2)
Указанные показания также подтверждены свидетелем ФИО
В свою очередь, наличие договорных отношений между сторонами не препятствует при определенных обстоятельствах осуществлению защиты нарушенных прав посредством требования о признании права собственности в порядке приобретательной давности.
В свою очередь при установлении значимых обстоятельств по настоящему делу наличие фактических договорных отношений между ФИО (продавцом) и ФИО (покупателем), при отсутствии зарегистрированного права ФИО на гараж, не свидетельствует об отсутствии приобретательной давности. (в учетом позиции, изложенной в Определении Постановление Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 48-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО")
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абзац третий пункта 15).
В частности, в соответствии со статьей 302 ГК Российской Федерации добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. В отличие от названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в статье 234 данного Кодекса не раскрываются критерии добросовестности применительно к приобретению права собственности по давности владения.
Различие двух правовых институтов, предполагающих учет критерия добросовестности, - приобретения права собственности по давности владения и защиты добросовестного приобретателя от предъявленного к нему виндикационного иска - обусловлено прежде всего различными функциями виндикационного иска, служащего для защиты права собственности (иного вещного права), и института приобретательной давности, который направлен на защиту не только частных интересов собственника и владельца имущества, но и публично-правовых интересов, как то: достижение правовой определенности, возвращение имущества в гражданский оборот, реализация фискальных целей. В области вещных прав, в том числе в части института приобретательной давности, правопорядок особенно нуждается в правовой определенности и стабильности, что имеет особую важность как для частноправовых, так и для публичных целей.
Статья 302 ГК Российской Федерации направлена на разрешение спора собственника и добросовестного приобретателя и при определенных обстоятельствах разрешает этот спор в пользу последнего, который в силу добросовестности приобретения в таком случае становится собственником спорной вещи. В случае же с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2015 года N 41-КГ15-16, от 20 марта 2018 года N 5-КГ18-3, от 15 мая 2018 года N 117-КГ18-25 и от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29). Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. В этом случае утративший владение вещью собственник, в отличие от виндикационных споров, как правило, не занимает активную позицию в споре о праве на вещь. При таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.
Разъяснение содержания понятия добросовестности в контексте статьи 234 ГК Российской Федерации дано в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому судам рекомендовано при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывать, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания у него права собственности. С учетом пункта 18 того же постановления, посвященного пункту 4 статьи 234 ГК Российской Федерации в прежней редакции, приведенное понимание добросовестности не препятствовало при определенных обстоятельствах приобретению по давности владения имущества и тем лицом, которое могло знать об отсутствии у него оснований приобретения права собственности по сделке. Таким образом, изложенный в пункте 15 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации критерий добросовестности отражает сложность добросовестности как оценочного понятия, допускающего ее различные проявления применительно к различным категориям дел.
Различие критериев добросовестности применительно к правовым ситуациям приобретения имущества добросовестным приобретателем (статья 302 ГК Российской Федерации) и давностного владения (статья 234 ГК Российской Федерации) обусловлено их разными целями, что требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела, а это в свою очередь требует дифференцированного подхода при определении критериев добросовестности.
Так, практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности (определения от 27 января 2015 года N 127-КГ14-9, от 20 марта 2018 года N 5-КГ18-3, от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29, от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55, от 2 июня 2020 года N 4-КГ20-16 и др.).
В приведенных определениях применительно к конкретным обстоятельствам соответствующих дел указано, что добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями. Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 ГК Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности. Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре; требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, права легализовать такое владение, оформив право собственности на основании данной нормы.
Статья 234 ГК Российской Федерации закрепляет одно из оснований приобретения права собственности и направлена на защиту интересов лиц, не являющихся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющих им как своим собственным, а также реализацию прав, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (Определения от 19 февраля 2009 года N 115-О-О, от 28 февраля 2019 года N 341-О, от 30 января 2024 года N 97-О и др.).
Данная норма прямо предусматривает, что лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3), и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
Таким образом, практика применения положений о приобретательной давности свидетельствует, что для признания владельца добросовестным при определенных обстоятельствах не требуется, чтобы он имел основания полагать себя собственником имущества. Добросовестность может быть признана судами и при наличии оснований для понимания владельцем отсутствия у него оснований приобретения права собственности.
Таким образом, по смыслу закона наличие договорных отношений между сторонами не является обязательным условием для приобретения права собственности на имущество в порядке приобретательной давности, соответственно, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не может являться основанием для отказа в удовлетворении таких требований.
В свою очередь, отсутствие надлежащим образом оформленного договора не является основанием для отказа в удовлетворении требований, связанных с приобретением права собственности на объект недвижимости по давности владения, в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется земельным участком в течение установленного законом времени.
Вместе с тем с учетом пункта 62 Постановления N 10/22 в подобных ситуациях в случае если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется имуществом в течение установленного законом времени, то оно вправе выбирать между иском о государственной регистрации перехода права собственности и требованием о признании права собственности на земельный участок по давности владения, являясь надлежащими способами защиты.
Суд приходит к выводу, что истец при сложившихся обстоятельствах лишен возможности зарегистрировать свое право на приобретенный гараж в ином порядке, кроме как на основании решения суда.
На основании изложенного, учитывая те обстоятельства, что факт строительства за счет личных средств гаража ФИО, выделении ей земельного участка под гаражом на правах аренды по существу не оспаривается, как не оспаривается и внесение денежных средств в счет оплаты за гараж ФИО в адрес ФИО после возведения и введения в эксплуатацию гаража, сначала ответчик, а потом истец владели выделенным гаражом значительный период времени (35 лет) используя по прямому назначению, в течение которого никто из заинтересованных лиц не сомневался в законности такого владения, а также учитывая, что сделка по передаче прав и обязанностей по договору купли-продажи гаража от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнена, гараж истцу передан, денежные средства по договору уплачены в полном объеме, доказательств обратного суду не представлено, право собственности на спорное имущество у иных лиц не возникло, при таких обстоятельствах, суд полагает, что за ФИО подлежит признанию право собственности на гараж №, расположенный по адресу: <адрес>
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО к администрации Лужского муниципального района <адрес> администрации Заклинского сельского поселения Лужского муниципального района <адрес>, ФИО о признании права собственности на гараж, удовлетворить.
Признать за ФИО, пол – мужской, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации № выдан ТП № Отделения УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес>е ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на гараж №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лужский городской суд.
Председательствующий подпись
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий подпись
Копия верна
Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина
Секретарь К.А. Ризаева
Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №ДД.ММ.ГГГГ год Лужского городского суда.
На ДД.ММ.ГГГГ решение суда в законную силу не вступило.
Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина
Секретарь К.А. Ризаева