Решение по делу № 2-274/2023 от 12.01.2023 - о признании недействительными сделки по заключению предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, соглашения о задатке и применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-274/16-2023 (2-5915/16-2022;)

46RS0030-01-2022-008524-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2023 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

Председательствующего судьи Перфильевой К.А.,

при секретаре Захаровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуФИО2 к ФИО1 о признании недействительными сделки по заключению предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, соглашения о задатке и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Ленинский районный суд г. Курска с иском к ФИО1 о признании недействительными сделки по заключению предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, соглашения о задатке и применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком в лице представителя по доверенности ФИО3 заключен предварительный договор-купли продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес>, а также соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в качестве обеспечения обязательств.

Согласно предварительному договору ответчик должен был предоставить уведомление о начале строительства на участке, согласованное с администрацией Центрального округа г. Курска до заключения основного договора купли-продажи указанной недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ истец узнал о существенных обстоятельствах, ограничивающих его права и лишающих его, как будущего покупателя, того, на что он рассчитывал до заключения договора. Ответчик посредством менеджера ватсап прислал ему фотографию схемы земельного участка, в которой половина участка обозначена как «береговая полоса». О том, что часть участка находится в пределах береговой полосы, ответчик ранее его не предупреждал, а также данное обстоятельство не отражено ни в договоре задатка, ни в предварительном договоре. Факт нахождения части участка в пределах береговой полосы подтверждается ответом комитета природных ресурсов Курской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Полагает, что поскольку согласно ст. 8 ЗК РФ, п. 2 ст. 15 ЗК РФ и п. 3 ст. 129 ГК РФ береговая полоса не подлежит приватизации, не может находиться в частной собственности и участвовать в обороте (переходить от одного лица к другому), заключение в будущем основного договора повлекло бы его ничтожность.

Согласно п.3 ст. 37 ЗК РФ продавец недвижимости обязан предоставить всю информацию об участке, которая может повлиять на решение покупателя о покупке. Непредоставление такой информации согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ считается обманом и влечет признание сделки недействительной.

Указывает, что покупка данного участка повлечет для него неблагоприятные последствия в виде ограничения прав полноценно использовать всю площадь земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, а также существенно затруднит его использование. Неблагоприятные последствия и значительный ущерб также выражается в том, что согласно п.1 ст. 238 ГК РФ лицо, в собственности которого оказалось имущество, которое не может ему принадлежать, должно совершить действия по отчуждению этого имущества в течение года с момента возникновения права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ он направил ответчику досудебную претензию с требованием возвратить ему сумму задатка в размере 195 000 руб., на что ответчик ответил отказом.

Ссылаясь на ст.ст.166-168, 178-179 ГК РФ обратился с настоящим иском, в котором просит признать недействительными сделки по заключению предварительного договора купли-продажи от 31.08.2021г., соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия их недействительности.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить по основаниям, указанным в нем. Дополнительно по обстоятельствам пояснил, что планировал приобретение данного земельного участка для строительства на нем жилого дома. В ходе обсуждения условий приобретения сторонами договора было установлено о наличии на территории земельного участка водоохраной зоны, ввиду чего пункт о ее наличии был включен в текст предварительного договора купли-продажи. При этом каких-либо препятствий к приобретению ее наличие для него не чинит, поскольку как им установлено из норм законодательства, изученных в период оформления спорного договора купли-продажи, имеющиеся в связи с этим ограничения не препятствуют намеченной цели приобретения, строительства и проживания на приобретаемом земельном участке. Вместе с тем, сторона ответчика не проинформировала его о наличии на спорном участке не только водоохранной зоны, информация о которой содержится, в том числе в общем доступе на публичной кадастровой карте, но также береговой полосы и защитной полосы, в отношении которых законодательством также установлен ряд ограничений. О наличии данных полос и соответствующих вытекающих из их установки ограничений он узнал после заключения спорного договора и соглашения. Заключение основного договора, помимо не соответствия закону, будет противоречить его интересам, поскольку площадь застройки, ввиду имеющихся из-за указанных полос ограничений, значительно уменьшится, что является для него не приемлемым. Поскольку ответчиком было сообщено лишь о наличии водоохранной зоны, против наличия которой он не возражает, полагал, что намеренно введен стороной ответчика в заблуждение, просил иск удовлетворить.

Представители ответчика по доверенности ФИО4, ФИО5 заявленные требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. В обоснование возражений указали, что весь объем необходимой информации о спорном земельном участке, жилом доме, которая у них имелась, была доведена до сведения истца. Пояснили также, что право собственности у ответчика на спорные объекты оформлено в установленном порядке без каких-либо препятствий. Получено разрешение на строительство, что являлось условием предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Истец был поставлен в известность и согласился, подписав договор, на наличие на участке водоохранной зоны. Никакого сокрытия информации о спорном объекте со стороны продавца не было. Истцу, как покупателю были предоставлены все имеющиеся документы, объект покупки им был неоднократно осмотрен. После выполнения указанных действий стороны подписали предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ После подписания договора никаких новых обстоятельств, о которых бы продавец не сообщил истцу не возникло. Право собственности продавцом было зарегистрировано соответствующим органом уже после появления в 2020 году в общем доступе информации о наличии водоохраной зоны на спорном земельном участке и с появлением данной информации не было препятствием для оформления права собственности. В связи с чем безосновательны доводы истца о наличии такого препятствия для регистрации перехода права от ответчика к истцу в случае заключения соответствующего договора. Просили отказать истцу в удовлетворении заявленного требования, поскольку указанные им причины для признания предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора о задатке, не являются основанием для признания договоров недействительными.

Ответчик ФИО1, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Курской области, МТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - отдел водных ресурсов по Курской и Белгородским областям, надлежаще извещенный, в судебное заседание не явился. Представили письменный отзыв, в котором указали, что в районе <адрес> расположен пруд, образованный гидротехническими сооружениями на реке Кур.

Река Кур и расположенные на ней пруды входят в единую гидрографическую сеть, бассейна реки Днепр (<адрес> –<адрес>), и в соответствии с ч. 1 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 г.№ 74-ФЗ находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности).Береговая линия, а также размеры и границы водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы <адрес> (с учетом прудов, расположенных на ней) установлены в соответствии с законодательством и внесены в государственный водный реестр и единый государственный реестр недвижимости.

Ширина водоохранной зоны пруда на <адрес> составляет 100 м. Ширина прибрежной защитной полосы установлена в размере 50 м. Ширина береговой полосы пруда на <адрес>, согласно ст.6 ВК РФ, составляет 20 м.

Проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов допускаются в границах водоохранных зон, но только при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Указали, что из норм действующего права следует, что земельные участки, расположенные в береговой полосе водных объектов общего пользования не могут находиться в частной собственности. Строительство в границах береговой полосы водных объектов не допускается действующим законодательством.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора -Курскоблприроднадзор, надлежаще извещенный, в судебное заседание не явился. Представили в суд письменный отзыв, где указано, что в пределах береговой полосы запрещено располагать любые объекты, строения и сооружения, так как береговая полоса предназначается для общего пользования. Согласно частям 1, 2, 6 и 8 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами. Наличие каких-либо установленных объектов на территории береговой полосы нарушает предусмотренные частью 8 статьи 6 ВК РФ права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц на беспрепятственное пребывание и передвижение граждан по береговой полосе.

Ввиду выявления консультантом отдела Курскоблприроднадзора нарушений вышеуказанного законодательства,ДД.ММ.ГГГГ постановление №, которым ФИО1 признан виновным в совершении административного правонарушения по ст. 8.12.1 КоАП РФ, ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 3 000 руб. Постановление обжаловано не было и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в связи со следующим.

Согласно ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 3 ст. 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Статьей 6 Водного Кодекса РФ предусмотрено, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров (п.6).

В соответствии с п.1 ст.420, пп.1-4 ст.421, п.1 ст.422, п.1 ст.429, п.1 ст.450 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.380, пп.1,2 ст.381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

В силу ст. 56.1 ЗК РФ предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ст. 65 Водного Кодекса РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности; пунктом 16 предусматривается, что в границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

Согласно п. 18 установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначение на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующем от имени ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, а также соглашение о задатке,по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи следующего имущества:здания (жилого дома), площадь: 29,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, по адресу: <адрес>, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации жилого дома, площадь: 713 кв.м., кадастровый №, по адресу:<адрес>.

Стороны обязались заключить в будущем в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи вышеуказанного Дома и Участка на условиях, предусмотренных настоящим Договором, которые стороны договорились считать существенными (п.3).

Дом и Участок оценены сторонами в 2 300 000 рублей, из которых Дом - 470 000 рублей, а Участок-1 830 000 рублей (п.4).

Согласно п. 4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, п. 1.1. соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, действующем от имени ФИО1 (задаткодержатель) и ФИО2 (задаткодатель), стороны предусмотрели следующий порядок расчета:сумму в размере 195 000 рублей покупатель передает продавцу в день подписания настоящего договора в качестве задатка за счет собственных средств, сумму в размере 470 000 рублей покупатель выплачивает продавцу за счет средств материнского капитала после государственной регистрации перехода права собственности, путем перечисления на расчетный счет продавца, оставшуюся сумму в размере 1 635 000 рублей покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи, после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю(п.4).

Согласно п. 6 продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора Дом и Участок никому ранее не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом и запрещением не состоят, не обременены правами третьих лиц, в том числе в силу закона, не фигурируют в обязательственных отношениях ФИО1 с третьими лицами, право собственности ФИО1 на отчуждаемые объекты никем не оспариваются, строительство жилых и хозяйственных построек на продаваемом участке разрешено.

Покупатель уведомлен, что земельный участок в соответствии со ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий – водоохранная зона.

До подписания основного договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю уведомление о начале строительства, согласованное с администрацией Центрального округа г.Курска.

Данные обстоятельства подтверждаются договором от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о задатке.

Поскольку истец полагает, что ответчик предоставил ему не в полном объеме информацию о приобретаемом им земельном участке, а именно, о наличии на нем не только водоохранной зоны, но и прибрежной защитной зоны, береговой полосы, наличие которых ограничивает его права при владении земельным участком, при строительстве дома, распоряжении участком в будущем, просит признать недействительным предварительный договор и, производный от него договор задатка, и применить последствия их недействительности.

В соответствии с пп.1 и 2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пп.1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п.3 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Однако таких оснований для признания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным судом не установлено.

Так, указывая на недействительность предварительного договора, истец ссылается на то, что согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ продавец недвижимости обязан предоставлять всю информацию об участке, которая может повлиять на решение покупателя о покупке. Непредставление такой информации согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ считается обманом и влечет признание сделки недействительной.

Что он не был проинформирован продавцом, что водоохранная зона включает в себя береговую полосу реки Кур шириной 20 м, которая не может находиться в частной собственности, что наличие береговой полосы будет препятствовать строительству дома, отчуждению, в случае необходимости объекта недвижимости, поскольку он не вправе распоряжаться частью земельного участка в виде береговой полосы шириной 20 метров.

Вместе с тем, указанные доводы стороны истца не соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Как было указано ранее, между сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого покупатель (истец) уведомлен, что приобретаемый земельный участок расположен в водоохранной зоне, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании и многократно подтверждены истцом. Пунктом договора предусмотрено, что покупатель уведомлен, что земельный участок в соответствии со ст. 56,56.1 ЗК РФ расположен в границах зоны с особыми условиями. У истца не существовало препятствий ознакомиться с общедоступными сведениями относительно характеристики водоохраной зоны.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером: №, <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, сведения о местоположении границ внесены ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления и межевого плана. Государственная регистрация перехода права в сентябре 2021 года на указанный земельный участок к иному лицу осуществлена на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ.Ранее спорный дом и земельный участок принадлежали родителя продавца, право собственности было зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ, а земельный участок был выделен отцу ФИО1 Постановлением Администрации г. Курска от ДД.ММ.ГГГГ № для эксплуатации жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРН на спорный земельный участок в разделе «особые отметки» ДД.ММ.ГГГГ отражены ограничения прав и обременения недвижимого имущества, предусмотренные ст.ст. 56,56.1 ЗК РФ.

Из чего следует, что из-за приведенных истцом обстоятельств никаких препятствий при оформлении права собственности у ответчика (продавца) и правопредшественника не возникло. Право собственности за ними было зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно ответу Управления Росреестра по Курской области от ДД.ММ.ГГГГ №, направленного в адрес ФИО6, по его обращению, ДД.ММ.ГГГГ должностными лицами Управления проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером: №, по результатам которого установлено, что металлический забор из сетки-рабицы со стороны водного объекта установлен по границе земельного участка, сведения о которой содержатся в ЕГРН.

Как было указано выше до подписания основного договора купли-продажи продавец обязуется предоставить покупателю уведомление о начале строительства, согласованное с администрацией Центрального округа г.Курска (п. 6 договора купли-продажи).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 администрацией Центрального округа города Курска за подписью начальника отдела архитектуры и градостроительства выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке №, <адрес>.

Таким образом, судом не установлено правовых оснований для признания недействительным предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов –для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3, действующим от имени ФИО1 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, которые им указаны в иске. Оспариваемый договор заключен в требуемой законом форме, соглашение достигнуто по всем существенным условиям договора (предмет, цена, обязательства продавца и покупателя, обременения, связанные с тем, что земельный участок находится в границах зоны с особыми условиями использования –водоохранной зоны).

Доказательств тому, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть заключен по причине наличия на земельном участке ограничений в соответствии с положениями ст.ст.56, 56.1 ЗК РФ стороной истца не представлено. При этом, наличие разрешения на строительство, регистрация права за ответчиком (продавцом), по мнению суда, свидетельствует об отсутствии соответствующих ограничений на осуществление собственником правомочий по владению, пользованию и распоряжению спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах, суд отказывает истцу в удовлетворении требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3, действующем от имени ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель), по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации жилого дома, площадь: 713 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Поскольку суд отказал в иске ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли–продажи вышеуказанного дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а требования относительно признания недействительным соглашения о задатке связаны с признанием его недействительным, в удовлетворении которого суд истцу отказал, то не имеется оснований для признания соглашения о задатке недействительным от ДД.ММ.ГГГГ и суд в удовлетворении данного требования отказывает.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Курска.

В окончательной форме решение суда изготовлено 19.01.2023 года.

Судья: