УИД: <данные изъяты>
номер производства суда первой инстанции <данные изъяты>)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
<данные изъяты> <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе
председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,
при секретаре Овсянниковой А.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Леруа Мерлен Восток» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
административный истец ООО «Леруа Мерлен Восток» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 16 947,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенной по состоянию на <данные изъяты>.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым <данные изъяты> С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке объекта капитального строительства <данные изъяты>-Н от <данные изъяты>, составленном ООО «ГБА».
Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании поддержала административное исковое заявление, с выводами эксперта не согласилась, просила назначить по делу повторную судебную экспертизу.
В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом, ранее представленным истцом, не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 16 947,6 кв.м., назначение – нежилое, наименование – строительный гипермаркет «Леруа Мерлен», расположенного по адресу: <данные изъяты>.
В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 939 131 634,45 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» от 16.11.2021 <данные изъяты>
Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ГБА» <данные изъяты>-Н от <данные изъяты>.
Согласно отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости составляет по состоянию на дату оценки <данные изъяты> 480 865 040 рублей.
С представленным отчетом ООО «ГБА» <данные изъяты>-Н от <данные изъяты> не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений, в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты>, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».
Согласно представленному в суд заключению Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» <данные изъяты> от <данные изъяты>, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составила 862 330 495 рублей.
Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.
Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.
Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные замечания, просил назначить по делу повторную судебную экспертизу.
От экспертной организации по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта ФИО2, который поддержал свои выводы, сделанные в заключении и указал, что все представленные истцом замечания, не обоснованны.
В своих письменных пояснениях по замечанию административного истца <данные изъяты> о том, что экспертом не учитывались отличия объектов-аналогов от оцениваемого объекта, эксперт указал, что в связи с целью оценки и предполагаемым использованием результатов в целях установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, итоговая величина рыночной стоимости представлена без учета прав на земельный участок, о чем сказано на стр. 51 Заключения эксперта, в связи с чем им была применена корректировка на ЕОН, о чем сказано на стр. 38 Заключения эксперта. Коэффициент был рассчитан на основании данных аналитического портала СтатРиэлт для торговых объектов.
При согласовании результатов корректирования стоимости за единицу сравнения использовалась средневзвешенная величина, так как полученная таким образом стоимость отражает меньший вклад объекта-аналога в конечный результат при большем количестве примененных к объекту-аналогу корректировок.
Дополнительно эксперт отметил, что при подборе объектов-аналогов учитывались, прежде всего, фактор местоположения объектов, назначение и их физические характеристики.
Расчет удельных весов производился по средневзвешенному значению. Веса рассчитывались на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Расчет удельного веса каждого аналога производился по формулам.
Полученные удельные веса по каждому объекту-аналогу представлены в таблице расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнительному и доходному подходам.
Проверка результата на точность определялась на основании коэффициента вариации.
Также эксперт отметил, что дата обновления объявления, на которое ссылается истец, датировано сентябрем 2014 года, в то время как датой обновления объявления, используемого экспертом в качестве аналога, является более поздняя дата - январь 2015 года.
Кроме того, в объявлении, на которое ссылается истец сказано: «Больше фотографий и информации вы сможете найти на официальном сайте ИПК Стратегия». При этом в тексте объявления нет ссылки на сам сайт.
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что объявление является недостаточно определенным, не выражает намерения лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Соответственно объект, указанный в объявлении не может быть использован в качестве объекта-аналога.
По замечанию административного истца <данные изъяты> о том, что экспертом осуществлялись манипулирования выборкой, в результате которых эксперт отдавал предпочтение аналогам с более высокой стоимостью, эксперт пояснил, что объекты, используемые оценщиком в качестве аналогов, имеют существенные различия местоположения по фактору «престижность/развитость населенного пункта».
На основании справочника, используемого оценщиком, в данном случае необходимо проводить дополнительное исследование в отношении влияния данного фактора на стоимость.
в случае существенного различия метоположения объектов по фактору «направление относительно центра Москвы», необходимо проводить дополнительное исследование в отношении влияния данного фактора на стоимость;
для объектов, расположенных за МКАД, в случае существенного различия местоположения по фактору «престижность/развитость населенного пункта», необходимо проводить дополнительное исследование в отношении влияния данного фактора на стоимость, о чем сказано на стр. 9 Заключения эксперта.
Таким образом, эксперт пришел к выводу, что использование в качестве аналогов без внесения корректировок на местоположение неприемлемо.
Также эксперт указывает, что в используемой экспертом базе данных ruads.net отсутствует информация по объявлению о продаже объекта-аналога <данные изъяты>, указанному в замечаниях истца. При этом проверить причины, по которым данный объект был выставлен на продажу более чем в 2 раза дешевле своей первоначальной стоимости, если такое действительно имело место, а также достоверность информации в указанном объявлении на текущую дату не представляется возможным.
Относительно замечания по объявлению о продаже объекта-аналога <данные изъяты> эксперт пояснил, что в используемой им базе данных отсутствует информация по данному объекту. Однако, эксперт применял корректировку на дату продажи/предложения, на основании информации Экономического научного журнала «Оценка инвестиций», о чем сказано на стр. 40-43 Заключения эксперта.
По поводу утверждения административного истца о том, что экспертом было найдено всего лишь три предложения о продаже зданий торговых центров в <данные изъяты> за шесть лет в рамках сравнительного подхода, эксперт пояснил, что наличие трех объектов, выбранных экспертом в качестве аналогов достаточно для проведения настоящего исследования. При этом экспертом были выбраны объекты-аналоги, требующие наименьшее количество корректировок, о чем сказано на стр. 24 Заключения эксперта.
Также, по мнению эксперта, очевидно, что полученная в результате расчетов стоимость квадратного метра объекта исследования будет отличаться от средней удельной цены предложений по <данные изъяты>. Незначительное различие полученной экспертом рыночной стоимости средней удельной цены предложений по <данные изъяты>, на которую ссылается административный истец, является подтверждением правильности результатов полученного экспертом.
Дополнительно эксперт отметил, что ввиду индивидуальных характеристик исследуемого объекта, полученная в результате расчетов стоимость квадратного метра не может не отличаться от средней удельной цены предложений по <данные изъяты>.
Отвечая на замечание административного истца <данные изъяты> о том, что эксперт необоснованно отказывается от применения доходного подхода, что приводит к существенному завышению стоимости объекта исследования, эксперт указал следующее.
В ходе проведенного исследования, на основании доступной актуальной информации о ценах предложений по аренде объектов торгового назначения, эксперт обнаружил объектов, схожих с исследуемым объектом по своим существенным характеристикам.
Учитывая данный факт и то, что надежность других подходов в рамках настоящего исследования достаточна, эксперт принял решение об отказе от использования доходного подхода, о чем сказано на стр. 25 Заключения эксперта.
Относительно замечания о том, что никакого фактического анализа предложений аренды торговых помещений экспертом в Заключении не приводится, эксперт пояснил, что регион объекта исследования характеризуется активностью рынка аренды объектов торгового назначения, однако, как отмечалось ранее, эксперт не обнаружил объектов, схожих с исследуемым объектом по своим существенным характеристикам. При этом использование предложенного истцом источника в расчетах методически не верно.
Отвечая на замечание административного истца о том, что анализ открытых источников показывает значительное количество предложений аренды торговых объектов в <данные изъяты> в течение года до даты оценки, эксперт пояснил, что данные предложения относятся к другому сегменту рынка, использование их в расчетах в качестве аналогов методически не верно, и может привести к значительному увеличению итогового результата.
Также эксперт считает недостоверной информацию о том, что арендная ставка похожих объектов начинается от 0 руб. за кв.м. в год. Кроме того, в представленных на исследование материалах отсутствуют данные о % от товарооборота.
По замечанию <данные изъяты> о том, что эксперт вводит в заблуждение, приводя наименование источника корректировок, в котором отсутствуют указанные корректировки, что не позволяет проверить корректность расчетов и не позволяет признать их достоверными, эксперт пояснил, что нормативно-правовые акты и методические рекомендации, используемые в рамках экспертизы указаны на стр. 3 Заключения эксперта. На стр. 47-48 Заключения отсутствуют скриншоты, приведенные административным истцом. Кроме того, эксперт использовал данные на основании справочной литературы, изданной до даты оценки, которые эксперт счел достаточными и достоверными. При этом к тексту заключения приложены копии справочных данных, на основании которых проводились расчеты.
Таким образом, все представленные административным истцом замечания, в своих письменных пояснениях, эксперт посчитал необоснованными.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.
При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО2, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.
Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.
В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в <данные изъяты>, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.
Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.
Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.
Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.
При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
решил:
административное исковое заявление ООО «Леруа Мерлен Восток» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд <данные изъяты>, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым <данные изъяты>, общей площадью 16 947,6 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты> в размере 862 330 495 (восемьсот шестьдесят два миллиона триста тридцати тысяч четыреста девяноста пяти) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Е. Невейкина
в окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты> года