Дело № 2-19/23 УИД 50RS0025-01-2022-000353-53

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Лыткарино Московской области 29 сентября 2023г.

.

Лыткаринский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи А.Б. Эрдниевой,

при секретаре А.С. Рязанцевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3 об освобождении земельного участка, признании договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2010 недействительным, выселении из жилой постройки и по встречному иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании право собственности на земельный участок и жилой дом,

с участием прокурора М.М. Петренко,

истца (ответчика по встречному иску) ФИО4, ее представителя по доверенности и ордеру адвоката ФИО31,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 по доверенности и ордеру ФИО22,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО3 об освобождении земельного участка, признании договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2010 недействительным, выселении из жилой постройки, указав, следующее.

ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 369 кв.м. и размещенных на нем жилых помещений по адресу: <адрес> на основании договора дарения земельного участка и квартиры от 26.03.1996, право собственности на которые зарегистрировано 11.10.2014.

Ранее по устной договоренности с бывшим супругом ФИО19, с которым она состояла в браке с 24.11.2000 по 24.11.2008, земельным участком и домом в <адрес> с ее разрешения пользовался ФИО10 Условиями его проживания являлись: уход за земельным участком и жилыми постройками, оплата коммунальных услуг. В 2013 году ее бывший супруг вступил в новый брак с ФИО11 и продолжал пользоваться земельным участком и постройками вместе с ней. По этой причине взаимоотношения между ней и бывшим супругом испортились, после чего ФИО4 попросила бывшего супруга освободить земельный участок и постройки на нем. Однако ФИО10 освободить земельный участок отказался, угрожал ей.

03.09.2021 ФИО10 скончался, истец обратилась к ФИО3 с просьбой освободить земельный участок и дом, но получила отказ со ссылкой на то, что земельный участок принадлежал ФИО19 и у нотариуса открыто наследственное дело, а ФИО3 является наследником к его имуществу.

Поскольку ФИО3 на переговоры не шла, ФИО4 вынуждена была обратиться в правоохранительные органы по выселению незаконно проживающей в ее доме ФИО3. В ходе проверки ФИО3 также на звонки не отвечала, по повестке на допрос не являлась. В настоящее время ФИО4 не имеет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, доступа на земельный участок не имеет.

Ссылаясь на данные обстоятельства, ФИО4 просила суд обязать ФИО3 освободить спорный земельный участок и имеющие на нем постройки, выселить ФИО3 из дома, расположенного на данном земельном участке.

Со своей стороны ФИО3 обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом, мотивировав свои требования следующим.

25.01.2010 между ФИО12 (покупателем) и действующим по нотариальной доверенности от ФИО4 – ФИО19 (продавцом), был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, стоимость которого сторонами была определена в размере 2 100 000 рублей. Расчет между сторонами произведён при подписании договора, объект передан по акту приема-передачи земельного участка. Однако регистрация данного договора в органах Росреестра была невозможна ввиду бездействия со стороны ФИО4.

С 2015 года ФИО10 в силу своего заболевания (онкология) не мог заниматься вопросами оформления документов, а также к этому времени истек срока действия доверенности, обращения к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок остались без удовлетворения. Вместе с тем, с 2008 года ФИО4 не интересовалась земельным участком, и ей было известно о использовании ФИО3 земельного участка, а также возведения на нем жилого дома. К строительству жилого дома ФИО3 приступила после регистрации брака с ФИО19 за счет общего семейного бюджета. При этом ФИО4 не препятствовала строительству, вновь возведенный дом был подключен к газификации, установлены счетчики, что невозможно было бы без участия собственника. Впервые требование об освобождении земельного участка ФИО4 заявила лишь в 2022 году.

Ссылаясь на положения ст. 218 ГК РФ ФИО3 просит признать договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2010 заключенным; признать за ней право собственности на данный земельный участок и расположенный на нем двухэтажный кирпичный жилой дом (том 1 л.д. 57-61).

С учетом требований ФИО3, ФИО4 также просила (уточненное исковое заявление – том 1 л.д. 90-95) признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2010, поскольку доверенность на основании которого ФИО10 заключил договор купли-продажи была отозвана ФИО4 28.07.2009, о чем имеется нотариальная запись в реестре нотариуса ФИО1, то есть ФИО10 не имел полномочий на продажу недвижимости ФИО4. При этом намерения продавать земельный участок она не имела, деньги от якобы продажи земельного участка она не получала, а дом, расположенный на земельном участке, построен ФИО4 в 2003 году с ФИО19, о чем имеется заключение специалиста. У ФИО3 и ФИО19 отсутствовала правовая возможность зарегистрировать данный договор, поскольку при жизни ФИО19 доверенность была отозвана, а после его смерти ФИО3 с данным вопросом к ней не обращалась, поскольку воли ФИО4 на продажу земельного участка не было, о чем ФИО14 было известно (том 1 л.д. 90-95).

В судебном заседании ФИО15 и ее представитель – адвокат ФИО31 требования об освобождении земельного участка и дома, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного 25.01.2010 между ФИО3 и ФИО19, действовавшим от имени ФИО15 по доверенности, поддержали. В удовлетворении встречного иска ФИО3 просили отказать. Дополнительно ФИО4 пояснила, что вопрос о перерегистрации земельного участка ФИО3 не ставила до того момента, когда ею было направлено досудебное требование об освобождении земельного участка и дома.

ФИО3 и ее представитель – адвокат ФИО22 требования ФИО4 не признали, просили удовлетворить встречный иск по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. ФИО3 дополнительно пояснила, что весь стройматериал для строительства дома приобретала она с супругом ФИО19, ФИО4 свои денежные средства не вкладывала, при этом ФИО4 знала о строительстве дома.

Третьи лица по делу – нотариус г. Лыткарино ФИО1, Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались.

Третье лицо ФИО17 в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании пояснила, что возведенный на земельном участке жилой дом не нарушает ее прав как соседнего землепользователя, а строительством дома занималась ФИО3.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 12 ГК РФ способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с положениями ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Таким образом, условием для устранения препятствий является совокупность доказанных фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права, при этом у истца имеется право собственности или иное вещное право на вещь, им представлены доказательства наличия препятствий в осуществлении прав собственности, а также обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 369 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки» (том 1 л.д. 14-15).

Право собственности ФИО4 зарегистрировано 27.08.2014 в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН (том 1 л.д. 16-20). Документом-основанием регистрации права собственности ФИО4 на данный земельный участок является договор дарения земельного участка и квартиры от 26.03.1996.

Из материалов дела видно, что 24.11.2000 между ФИО4 и ФИО19 был заключен брак, 24.11.2008 брак расторгнут (том 1 л.д. 12-13).

Из объяснений ФИО4 следует, что после расторжения брака между бывшими супругами сохранились дружественные отношения, в связи с чем по устной договоренности бывший муж пользовался земельным участком и домом, взамен чего он обязался ухаживать за земельным участком и домом, нести расходы на коммунальные услуги.

Из материалов дела следует, что 26.03.2008 ФИО4 выдала на имя ФИО19 доверенность, удостоверенную нотариусом г. Москвы, в соответствии с которой уполномочила последнего правом представлять ее интересы во всех компетентных органах, организациях и учреждениях Московской области по вопросу получения необходимых документов для предстоящего договора купли-продажи земельного участка и квартиры, находящихся по адресу: <адрес>. Доверенность была выдана сроком на один год, то есть до 26.03.2009 (том 1 л.д. 68).

28.07.2009 ФИО4 выдала на имя ФИО19 доверенность, удостоверенную на нотариусом г. Лыткарино ФИО1, для представления ее интересов во всех компетентных учреждениях и организациях Люберецкого района Московской области, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области, по вопросу оформления ранее возникшего права собственности на спорный земельный участок с правом продажи указанного земельного участка и получения по нему денег, а также правом подписания договора купли-продажи земельного участка, передаточного акта. Доверенность выдана на срок три года (том 1 л.д. 67).

Согласно объяснениям ФИО4, ввиду утраты доверия к ФИО19, связанной с тем, что ФИО10 привел в дом другую женщину (ФИО3), она отменила доверенность, выданную 28.07.2009, о чем направила ему почтовое уведомление и известила регистрирующие органы.

Как следует из материалов дела, 19.10.2009 ФИО4 отозвала указанную выше доверенность от 28.07.2009. Заявление об отзыве доверенности зарегистрировано нотариусом г. Лыткарино ФИО1 (том 1 л.д. 99), сведения об отзыве доверенности также направлены в органы регистрации по месту нахождения имущества, что подтверждается сообщением Управления Росреестра по Московской области от 26.01.2010 о принятии к рассмотрению заявления ФИО4 об отмене доверенности от 28.07.2009 (том 2 л.д. 175).

Из материалов дела также усматривается, в дальнейшем ФИО4 в 2013, 2014, 2017г.г. поданы заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не производить регистрационные действий со спорным земельным участком без ее личного присутствия (том 2 л.д. 170-174).

Вместе с тем, 25.01.2010, действуя на основании вышеуказанной доверенности от 28.07.2009, ФИО10 от имени ФИО4, заключил с ФИО3 договор купли-продажи принадлежащего ФИО4 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. В этот же день подписан акт приема-передачи, согласно которому ФИО10 передал ФИО3 указанный земельный участок, денежные средства по договору в сумме 2 100 000 рублей также переданы покупателем и приняты продавцом, претензий стороны друг к другу не имеют (том 1 л.д. 65,66).

Из материалов дела следует и установлено судом, договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2010 нотариусом не удостоверен, переход права собственности от ФИО18 к ФИО3 в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Согласно объяснениям ФИО3, в 2013 году она заключила брак с ФИО19, проживали они на спорном земельном участке в доме, который строили совместными усилиями с мужем за счет общего семейного бюджета, о чем ФИО4 знала и никаких препятствий в этом им не чинила. Однако в 2021 году ее муж умер, причину, по которой он не зарегистрировал переход права собственности на земельный участок она не знает, обращения к ФИО4 относительно данного вопроса остались без удовлетворения (том 1 л.д. 57-66).

В ходе разбирательства по делу установлено, что на спорном земельном участке возведен двухэтажный жилой дом площадью 238,2 кв.м. без разрешительной документации, право собственности на него не оформлено.

Факт проживания ФИО3 в жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, и ее отказ освобождать земельный участок и дом ФИО14 в судебном заседании не оспаривались.

Согласно материалам дела 01.03.2013 между ФИО19 и ФИО3 был зарегистрирован брак; 03.09.2021 ФИО10 умер, что подтверждается свидетельством о смерти.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Положениями ст. ст. 550, 551 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить доверенность.

Пунктом 1 ст. 189 ГК РФ установлено, что лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Следовательно, по данному делу юридически значимым и подлежащим доказыванию является выяснение волеизъявления ФИО4 на отмену нотариально удостоверенной доверенности, выданной им на имя ФИО19, а также извещения об этой отмене ФИО19

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что на день совершения сделки - 25.01.2010 ФИО19 и третьи лица в силу с п. 1 ст. 189 ГК РФ были извещены об отмене доверенности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ФИО10 не имел полномочий на совершение спорной сделки, а ФИО3 знала и должна была знать об отсутствии полномочий на отчуждение земельного участка, учитывая наличие на момент заключения сделки конфликтных отношений между бывшими супругами - ФИО4 и ФИО19, не проявила должную осмотрительность, не проверив информацию о доверенности, выданной на имя ФИО19, не удостоверилась в его полномочиях.

При установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах, с учётом оценки представленных сторонами доказательств суд установил, что волеизъявление ФИО4 на отчуждение принадлежащего ей имущества – земельного участка – лицом, полномочия которого были ею прекращены, отсутствовало, при этом совокупностью представленных в материалы дела доказательств и последовательностью действий ФИО4 подтверждается тот факт, что ею предпринимались своевременные и надлежащие меры для информирования ФИО19 и органов государственной регистрации права об отмене ранее выданной доверенности с целью прекращения действий ФИО19 по реализации перехода права собственности принадлежащего спорного недвижимого имущества – земельного участка по адресу: <адрес>.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 25.01.2010 совершен лицом без достаточных к тому полномочий, в связи с чем договор подлежит признанию недействительным.

То обстоятельство, что в материалы дела не представлено каких-либо письменных уведомлений истцом ФИО4 об отмене доверенности не свидетельствует о необоснованности иска.

Суд принимает во внимание, после заключения договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2010, со стороны ФИО19, покупателя ФИО3 не были предприняты меры по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в установленном законом порядке, что также свидетельствует об осведомленности ФИО19 об отмене ФИО4 доверенности от 28.07.2009.

Кроме того, из материалов дела следует, что о необходимости явки для регистрации перехода права собственности на земельный участок ФИО3 впервые обратилась к истцу ФИО4 в апреле 2022 года (том 1 л.д. 73, 83), т.е. по прошествии более 11 лет после заключения договора купли-продажи.

В силу ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

При таких обстоятельствах требования ФИО4 о признании договора купли-продажи принадлежащего ей имущества, заключенного 28.07.2009 с ФИО3, недействительным суд находит обоснованными, а требования ФИО3 о признании права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, не подлежащими удовлетворению. При этом собственник недвижимого имущества ФИО4 вправе требовать от ФИО3 устранения всяких нарушений ее права, в том числе требовать освободить земельный участок с находящимися на нем постройками, а также выселить ответчика из жилого дома.

Факт чинения препятствий ФИО4 со стороны ФИО3 в пользовании своим имуществом подтверждается обращением ФИО4 в правоохранительные органы с заявлением о выселении ФИО3 из жилого дома по спорному адресу, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по факту данного обращения, а также требованием ФИО4 к ФИО3 об освобождении самовольно занятого земельного участка и недвижимого имущества на нем.

Доводы ФИО3, по существу сводящиеся к тому, что именно ею и ее супругом на спорном земельном участке построен жилой дом судом отклоняются.

Согласно выводам судебной экспертизы, единственным документом, указывающим на год постройки (окончание строительства) объекта экспертизы (жилого дома площадью 238,2 кв.м.) является техническое описание от 12.04.2022, где указан год постройки 2015 год. Ввиду вышеизложенного, по результатам исследования (натурного осмотра и документальным данным) возведенного жилого дома, определить дату начала строительства, а также год и период начала строительства объекта строительства не представляется возможным.

Данное доказательство суд находит отвечающим требованиям относимости и допустимости, оснований не доверять представленному экспертами заключению у суда не имеется.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что наряд-акт на пуск газа по адресу: <адрес> датирован 25.01.1995, а в связи с переходом права собственности на часть дома, расположенного на спорном земельном участке, ФИО4 03.06.1996 в газовое хозяйство подано заявление о переоформлении газового оборудования на ее имя; 17.04.2009 в доме установлен газовый счетчик на основании заявления ФИО4, что опровергает доводы ФИО3 о том, что работы на подключение газового оборудования и счетчиков ФИО4 не производились.

При этом, суд отмечает, что ФИО20 не лишена права требовать у истца возмещения убытков, связанных со строительством жилого дома на земельном участке, учитывая, что данные обстоятельства стороной ФИО4 в ходе разбирательства по делу не оспаривались.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Иск ФИО4 к ФИО3 об освобождении земельного участка, признании договора купли-продажи земельного участка от 25.01.2010 недействительным, выселении из жилой постройки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 25 января 2010 года, заключенный между ФИО3 и ФИО19, действующий от имени ФИО4, на основании нотариально удостоверенной доверенности серия МО-5 № 1118534 от 28 июля 2009, удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Лыткарино Московской области ФИО2 – недействительным.

Устранить нарушения права собственности, обязать ФИО3 освободить земельный участок, кадастровый №, площадью 13969 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> имеющиеся на земельном участке постройки.

Выселить из жилого помещения, кадастровый №, площадью 65,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В удовлетворении встречного иска ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, признании права собственности на земельный участок и жилой дом отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Московский областной суд через Лыткаринский городской суд Московской области.

Судья А.Б. Эрдниева