Дело № 2-2-284/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Октябрьское 11 октября 2023 года

Сакмарский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Ерюковой Т.Б.,

при секретаре Павловой С.А.,

с участием ответчика ФИО1, представителя ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО4 обратился в суд с названным иском к ФИО1, указав, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он продал ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью <.....> кв.м., разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, площадью <.....> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> по цене <.....> руб., из которых стоимость земельного участка составила - <.....> руб., стоимость жилого дома - <.....> руб. Пункт <.....> договора содержит условия о расчете сторон, а именно, произведен будет полностью в день подписания договора. Однако покупатель расчет в день подписания договора так и не произвел, мотивируя тем, что поехал снимать деньги со счета в банке. В последующем перестал идти на контакт, на звонки не отвечал, ключи от дома ему так и не переданы, в дом не вселялся. В настоящее время он несет бремя содержания, так имеется необходимость отапливать дом. Он направил ответчику требование об оплате приобретенных объектов, которое ответчиком оставлено без ответа. В последующем он направил ответчику уведомление о расторжении договора, а позже подписанный им проект соглашения о расторжении договора купли-продажи. Таким образом, в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у него объектов недвижимости, он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора, истец ФИО4 просит суд:

- расторгнуть договор купли-продажи здания и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи №, № от ДД.ММ.ГГГГ о собственности ФИО1 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО4 на указанные объекты недвижимости.

В судебное заседание истец ФИО4 не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4- ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что ФИО1 данным домом не пользуется, ключи от дома не забирал. Ключи находятся у ФИО4 Ответчику направлялось требование об оплате, однако он пояснил, что нет денег. Договор прошел правовую регистрацию, но имущество ФИО6 фактически не принял. Никто в доме не проживает, ФИО4 оплачивает коммунальные платежи.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ был знаком с ФИО3 Тот сказал, что продал дом ФИО4, посоветовал купить этот дом. Денежные средства по договору купли-продажи были переданы ФИО4 около <адрес>. В п.<.....> договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что здание и земельный участок и относящиеся к ним документы передаются продавцом покупателю в день подписания настоящего договора, который является одновременно передаточным актом. Акт приема-передачи является документом, подтверждающим исполнение сторонами обязательств по договору. Он вселился в дом и в течении полутора лет жил в нем, оплачивал коммунальные услуги, по налогам задолженности нет. В дом вселился после составления договора купли-продажи, денежные средства оплатил перед подписанием договора. Ключи ему передали в день подписания договора. Расписку не составляли. Уведомление о расторжении договора купли-продажи он не получал. Позже суду пояснил, что расписку составляли, но она утеряна.

Представитель ответчика ФИО6 - ФИО2, действующий на основании ордера в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что в договоре купли-продажи четко прописано, что договор является передаточным актом, то есть актом передачи денежных средств и дома. За полтора года к его доверителю не было никаких претензий. считаем, что иск не подлежат удовлетворению. Расписка была утеряна. Ответчиком не представлено доказательств содержания имущества. Не было предоставлено доказательств о том, что истец пытался контактировать с ФИО1 Считаем, что истец злоупотребляет своим правом, не предоставляет доказательств.

Третье лицо ФИО3, привлеченный к участию в деле определением суда, вынесенном в протокольной форме 03.07.2023, в судебном заседании посредством видеоконференц-связи пояснил, что с иском не согласен. Он проживал с <.....> ФИО7 ФИО4 – это <.....> ФИО7 В ДД.ММ.ГГГГ его осудили к наказанию в виде лишения свободы. Он выдал на ФИО7 доверенность и та со ФИО4 доверенности похитили у него <.....> объектов недвижимости, переоформив на себя. Ему об этом ничего не было известно до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ годы он оплачивал все коммунальные услуги и налоги. В конце ДД.ММ.ГГГГ они с ФИО7 расстались. Он предложил ФИО1 купить дом у ФИО4 Летом ДД.ММ.ГГГГ года между ними всеми были заключены договоры купли-продажи. ФИО1 купил за <.....> этот дом с земельным участком. Была расписка, куда она делась, не знает. Он сам привез ФИО6 в <адрес>. Передача денег, составление расписки и подача документов все было при нем.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Оренбургской области, администрации МО Имангуловский сельсовет Октябрьского района Оренбургской области в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся истца, представителей третьих лиц.

Заслушав ответчика и его представителя, третье лицо, исследовав доказательства, представленные в материалы дел, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. ст. 9 и 10 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Сделкой, на основании ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В силу п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предписанной законом формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на показания свидетелей, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из положений ст. ст. 420 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Требование об изменении или о расторжении договора, как следует из п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 продал, а покупатель купил в собственность здание, находящееся по адресу: <адрес>, площадью <.....> кв.м с кадастровым номером № и земельный участок, площадью <.....> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 7 договора, покупатель купил указанные объекты недвижимости за <.....> руб. Указанное здание по заявлению сторон продавец продал, а покупатель купил за <.....> руб., земельный участок за <.....> руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью в день подписания настоящего договора.

Согласно п.8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, здание и земельный участок и относящиеся к ним документы передаются продавцом покупателю в день подписания настоящего договора, который является одновременно передаточным актом.

Согласно выпискам из ЕГРН и материалам реестровых дел, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости, о чем в ЕГРН сделаны записи о государственной регистрации права № №, №

Как следует из искового заявления, денежные средства ответчиком в счет оплаты стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не передавались.

Истец ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ направил ФИО1 требование об оплате договора купли-продажи в течение <.....> дней с даты получения требования, однако оплата ответчиком не произведена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направил ФИО1 уведомление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которое получено им ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил от ФИО4 Соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, однако договор не расторгнут, денежные средства также продавцу не переданы.

Ответчик ФИО1, возражая по иску, ссылается на то, что денежные средства по договору он передал ФИО4 в полном объеме в день его подписания. При этом, сам договор являлся передаточным актом денежных средств.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Давая анализ условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что стороны согласовали порядок оплаты стоимости недвижимого имущества путем передачи денежных средств в день подписания договора. При этом, на момент его подписания, денежные средства по нему покупателем продавцу не переданы, о чем свидетельствует выражение, что расчет между сторонами будет произведен полностью в день подписания договора.

Таким образом, буквальное толкование условий договора свидетельствует о том, что до его подписания денежные средства ФИО8 ФИО4 переданы не были.

Согласно ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно - правовом единстве со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации факт передачи денежных средств по договору купли-продажи должен быть подтвержден письменными доказательствами (договором, распиской) или иными письменными доказательствами. Свидетельские показания при разрешении вопроса о взаиморасчетах по договору купли-продажи не могут подтверждать факт передачи денежных средств.

В связи с чем показания третьего лица том, что денежные средства ФИО1 передал ФИО4 в день подписания договора, судом в качестве доказательства исполнения договора признаны быть не могут.

Довод ФИО1 и его представителя о том, что сам договор являлся передаточным актом денежных средств судом отклоняется, поскольку исходя их содержания п. 8 договора купли-продажи следует, что договор является передаточным актом земельного участка и здания, а также относящихся к ним документов. Указания на то, что договор является передаточным актом денежных средств или документов, относящихся к самому договору, договор купли-продажи не содержит.

Представленные ответчиком в материалы дела квитанции об оплате коммунальных платежей, а также расписка от ДД.ММ.ГГГГ о получении ФИО1 от ФИО9 денежных средств в размере 750000 руб., не свидетельствуют о передаче истцу денежных средств по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 передал ФИО4 денежные средства в размере <.....> руб. в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не представлено.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 3 10 ГК РФ).

Проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что в судебном заседании нашел подтверждение факт нарушения ФИО1 условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об оплате стоимости здания и земельного участка. Доказательств исполнения ответчиком принятого на себя обязательства, в соответствии с условиями договора в судебное заседание не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из существа договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о расторжении договора и возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателем имущества.

Поскольку судом установлено, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате по договору купли-продажи, что суд данное обстоятельство признает существенным нарушением условий договора, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, в связи с чем приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора и обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расторжение договора в данном случае влечёт исключение записи о регистрации права собственности на данные объекты недвижимости из ЕГРН за ответчиком и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности истца на спорные объекты недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №).

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт № в отношении следующих объектов недвижимости:

№ от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером №, площадью <.....> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

№ от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <.....> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) на следующие объекты недвижимости:

- на жилой дом с кадастровым номером №, площадью <.....> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

- на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <.....> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

Решение суда может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы через Сакмарский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Т.Б. Ерюкова

Решение в окончательной форме принято октября 17 октября 2023 года.