61RS0011-01-2025-002677-95
Дело №2-40/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 января 2026 года
ст. Тацинская
Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Туголуковой Е.С.
при секретаре Калюля Т.В.
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Тацинского района Ростовской области о признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности гражданина № от 14.09.2011 года, акта приема-передачи земельного участка от 14.09.2011 года, договора купли-продажи жилого дома с постройками №б/н от 18.07.2000 года, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 324 кв.м, с кадастровым номером №, адрес (местоположение): <адрес> и расположенное на нем здание, назначение нежилое, общей площадью 40,8 кв.м, с кадастровым номером №. Истцом была произведена реконструкция и перепланировка принадлежащего ей здания, в результате чего площадь здания увеличилась до 88,8 кв.м. В настоящее время, в кадастровый учет внесены сведения о том, что общая площадь здания составляет 40,8 кв.м., общая площадь увеличилась на 48,0 кв.м. за счет реконструкции здания и возведения пристройки, что подтверждается техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ФИО2 от 20.11.2023 года. Являясь собственником нежилого здания, учитывая, что реконструкция и перепланировка здания уже произведены, истец не имеет возможности получить разрешающие и правоустанавливающие документы на здание с учетом его реконструкции и перепланировки. Реконструкция и перепланировка нежилого здания выполнены ей без разрешающих документов. С учетом уточненных в порядке 39 ГПК РФ исковых требований, истец просит сохранить нежилое здание, назначение нежилое, общей площадью 88,8 кв.м.. этажность 1, с кадастровым номером: 61:38:0010135:483, расположенное по адресу: <адрес> перепланированном и реконструированном состоянии; прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание, назначение нежилое, общей площадью 40,8 кв.м., этажность 1, с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>; признать право собственности ФИО1 на перепланированное и реконструированное нежилое здание, назначение нежилое, общей площадью 88,8 кв.м., этажность 1, с кадастровым номером: №, расположенное по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 извещенная надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представители Администрации Тацинского района Ростовской области, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, в порядке ст. 167 ГПК РФ, дело слушается без их участия.
Суд, изучив и проанализировав представленные доказательства, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года №170).
При этом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 ГрК РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности гражданина № от 14.09.2011 года, акта приема-передачи земельного участка от 14.09.2011 года, договора купли-продажи жилого дома с постройками №б/н от 18.07.2000 года, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, площадью 324 кв.м, с кадастровым номером № адрес (местоположение): <адрес> и расположенное на нем здание, назначение нежилое, общей площадью 40,8 кв.м, с кадастровым номером №. (л.д. 10,11,12-27)
Истцом была произведена реконструкция и перепланировка принадлежащего ей здания, в результате чего площадь здания увеличилась до 88,8 кв.м.
Согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО2 от 20.11.2023 года, общая площадь здания увеличилась на 48,0 кв.м. за счет реконструкции здания и возведения пристройки (л.д.28-41).
Разрешение на реконструкцию и перепланировку здания органом местного самоуправления истцу не выдавалось. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении самовольно возведенных строений истцу Администрацией Тацинского района отказано (л.д.59).
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.
Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
В соответствии с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.
Определением суда от 18.11.2025 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы с целью определить, соответствует ли санитарным, противопожарным и строительным Нормам и Правилам, Правилам землепользования и застройки Тацинского сельского поселения нежилое помещение, по адресу: <адрес>. Проведение экспертизы поручено экспертам НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО4) (л.117-118).
Согласно выводам, изложенным в заключении № от 29.12.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО4), нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, является зданием III группы капитальности и имеет функциональную пожарную безопасность класса Ф 3.1 Предприятия торговли. По своему конструктивному и объемно-планировочному решению соответствует требованиям сборника 33: Здания и сооружения торговых предприятий - Отдел 1. Магазины - Таблица 5. «Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли» Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Согласно ст.1, п.14 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 190-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ), реконструкция заключается в увеличении общей площади нежилого здания Лит. «А» на 48,0 кв. м. Расчет: (88,8 - 40,8) = 48,0 произошло вследствие увеличения габаритных параметров здания, за счет возведения пристройки Лит. «А1», состоящей из подсобного помещения № площадью 42,7 кв. м., возведения пристройки Лит. «а», состоящей из котельной-санузла № площадью 4,5 кв. м, а также демонтажа внутренних ограждающих конструкций. Нежилое здание Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а» по высоте, инженерно-техническому решению, в части водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения, отопления, вентиляции, системы кондиционирования воздуха, а также благоустройства прилегающей территории соответствует требованиям п. 4.3 СП 30.13330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* (с поправкой), п. 4.27, п. 8.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, п. 3.52 Правилам устройства электроустановок (ПУЭ), п. 6.4, п. 6.6, п. 6.7 ФИО8 51773-2009. «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли», вследствие нахождения здания в стадии незавершенного строительством. Нежилое здание Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», имеет торговый зал, с номером комнаты в поэтажном плане № площадью 41,6 кв. м, с естественным освещением, через оконный блок, что соответствует требованиям п. 7.4 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009, п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение». Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*. Нежилое здание Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а» имеет три эвакуационных выхода, с габаритными параметрами по наружному обмеру: склад №,7 х 2,0 м, торговый зал №,75 х 2,0 м, котельная - санузел - 0,7 х 2,0 м, ориентированные непосредственно наружу, что не противоречит требованиям, оговоренным ст. 80 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ, п. ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1). Габаритные параметры эвакуационных выходов противоречат требованиям, оговоренным п. 6.16 СП 112.13330.2020 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», п. ДД.ММ.ГГГГ, п. ДД.ММ.ГГГГ СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением N 1). В нежилом здании имеются средства противопожарной защиты (огнетушители), имеется система пожарной сигнализации (имеется блок управления системой и датчики оповещения о пожаре), имеются знаки пожарной безопасности, показывающие движение к эвакуационным выходам, а также имеются знаки пожарной безопасности, обозначающие средства противопожарной защиты, что не противоречит требованиям, оговоренным, п. 6.6, п. 6.7, п. 6.14 ФИО8 51773-2009. «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли», п. 4.12 табл. 1 Приказа МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ N 539 «Об утверждении свода правил Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности», п. 11, п. 23, п. 36 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1479 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации". Земельный участок расположенный по пер. <адрес>, относительно карты градостроительного зонирования, относится к зоне общественно-делового назначения (ОД). Параметры объекта капитального строительства по высоте, количеству этажей и основным видам разрешенного использования соответствуют Правилам землепользования и застройки «ФИО3 сельского поселения» ФИО3 <адрес>, утвержденные решением Собрания депутатов ФИО3 сельского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ. В нежилом здании Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а» имеется вход, доступный для маломобильных групп населения, с поверхности земли, отсутствуют тактильные средства, выполняющие предупредительную функцию на покрытии пешеходных путей на участке до объекта, отсутствует символ на входной двери, указывающий на ее доступность МГН, отсутствуют тактильные предупреждающие указатели на участках пола на путях движения МГН перед дверными проемами, что противоречит требованиям п. ДД.ММ.ГГГГ, п. 6.5.1 СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения». Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001. В соответствии с данными произведенных измерений, нежилое здание Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а» расположено с фасадной стороны двора земельного участка относительно границ земельного участка. Расположение нежилого здания Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а», с южной, западной (тыльной) и восточной (фасадной), за исключением северной (<адрес>), стороны стены здания, соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», Правил землепользования и застройки «ФИО3 сельского поселения» Тацинского района Ростовской области, утвержденные решением Собрания депутатов Тацинского сельского поселения № от 26.12.2019 года. Нежилое здание Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а», пересекает границу земельного участка на переменном расстоянии, составляющим 0,67 м, 0,72 м, 0,71 м, 0,74 м. Расположение нежилого здания Лит. «А» с пристройкой Лит. «А1», Лит. «а», на земельном участке, по отношению к строениям, расположенным на земельных участках соседних домовладений, с южной, западной (тыльной) и восточной (фасадной), за исключением северной (<адрес>), стороны стены здания, соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».
Дефектов, указывающих на снижение несущей способности нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в части наличия трещин, деформаций, выпадения отдельных кирпичей, следов залития с кровельной части здания - не обнаружено. Все возведённые конструкции на дату производства экспертизы, находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию строения и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан, что не противоречит требованиям, оговоренным п. 28 ст.2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", п. 6.3 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения". Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009.
Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ экспертное заключение № от 29.12.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО4), суд приходит к выводу о том, что результаты данного заключения следует положить в основу решения суда. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как судебная экспертиза проведена на основании определения суда о назначении по делу экспертизы, выполнена специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», методическим рекомендациям, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела.
Из информации, предоставленной кадастровым инженером ФИО2 от 26.01.2026 года, следует, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое здание с кадастровым номером № адрес (местоположение): <адрес> расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №, адрес (местоположение): <адрес> и не пересекает границы земельного участка. Ранее была выявлена реестровая ошибка в местоположении границ и площади земельного участка с кадастровым номером №. В результате ее исправления в апреле 2025 года границы земельного участка приведены в соответствие.
Ответной стороной возможных возражений на предъявленные исковые требования не представлено.
Таким образом, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, в частности то, что земельный участок и расположенное на нем нежилое здание принадлежит на праве собственности истцу, строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, строительство выполнено без нарушений строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании на него права собственности и о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии.
Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт №), удовлетворить.
Прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 40,8 кв. м., этажность 1, расположенное по адресу: <адрес>.
Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на нежилое здание, назначение нежилое, с кадастровым номером №, площадью 88,8 кв.м, этажность 1, расположенное по адресу: <адрес> учетом его реконструкции и перепланировки.
Сохранить нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, в перепланированном и реконструированном состоянии.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 30 января 2026 года.
Судья Е.С. Туголукова