Решение по делу № 2-1690/2022 от 19.04.2023 - о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 апреля 2023 года г. Пенза

Первомайский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Колмыковой М.В.,

при секретаре Данилиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело №2-17/2023 по иску ООО «Поместье» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога,

установил:

ООО «Поместье» обратилось в Первомайский районный суд г. Пензы с указанным выше исковым заявлением, в обоснование которого указало, что 24 ноября 2014 года ООО «Поместье» (займодавец) и ФИО1 (заемщик) заключили договор займа. Согласно п. 1 договора займа заемщик получил от займодавца денежные средства в размере 600000 рублей. Проценты за пользование денежными средствами определены в размере 60% годовых (п. 2 договора). Ответчик обязался возвратить указанные денежные средства в размере 780000 рублей периодическими платежами в срок до 24 мая 2015 года согласно графику, подписанному сторонами. 24 ноября 2014 года стороны заключили соглашение об ипотеке, по которому ФИО1 выступила залогодателем, а ООО «Поместье» залогодержателем. Залог обеспечивал надлежащее исполнение основного обязательства ответчика по своевременному возврату заемных денежных средств. Предметом залога является принадлежащая истцу на праве собственности квартира, расположенная по адресу: .... Стороны оценили заложенное имущество в 1200000 рублей (п. 1.4 договора). Впоследствии стороны заключили дополнительные соглашения от 09 апреля 2015 года и 23 мая 2015 года к договору займа, изменив срок возврата суммы займа и срок уплаты основного долга – 24 ноября 2019 года, срок уплаты процентов – с 24 июня 2017 года по 24 ноября 2019 года. Исполняя принятые на себя обязательства не должным образом, ответчик лишь частично погасила задолженность в соответствии с условиями договора и дополнительных соглашений. Всего ответчик возвратила истцу 222500 рублей в счет погашения процентов за пользование заемными денежными средствами. Кроме того, ответчик передала истцу 100000 рублей в счет погашения сумм основного долга (платеж от 09 апреля 2015 года). Иных платежей от ответчика не поступало, в связи с чем истец обратился в соответствии с договорной подсудностью в третейский суд с требованиями о взыскании с ответчика денежных средств. Ответчик признала допущенные нарушения, предложила истцу условия мирового соглашения. Истец принял эти условия и 19 мая 2017 года Первый третейский суд утвердил мировое соглашение, по условиям которого ФИО1 обязалась вернуть ООО «Поместье» 1000000 рублей в счет погашения процентов за пользование денежными средствами и неустойки, начисленных за период с 25 июля 2015 года по 23 июня 2017 года, 60000 рублей в счет погашения третейского сбора, 500000 рублей в счет погашения процентов за пользование денежными средствами за период с 24 июня 2017 года по 24 января 2019 года. Погашение задолженности должно было производиться ответчиком в течение 30 месяцев на основании утвержденного графика платежей. С момента подписания мирового соглашения договор об ипотеке от 24 ноября 2014 года обеспечивает исполнение измененного обязательства (п. 4 мирового соглашения). Исполняя принятые на себя обязательства ответчик передала истцу денежные средства в размере 60000 рублей в счет погашения третейского сбора, 269000 рублей в счет погашения процентов за пользование денежными средствами. В дальнейшем ответчик от исполнения условий мирового соглашения уклонилась, фактически отказавшись от исполнения обязательства в одностороннем порядке. 28 февраля 2020 года истец обратился в Первомайский районный суд г. Пензы с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в порядке ст. 423 ГПК РФ. Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 06 августа 2020 года по делу № 13-4/2020 в выдаче исполнительного листа истцу отказано. Истец полагает, что его нарушенные права подлежат защите в судебном порядке. Принимая во внимание срок исковой давности, установленный ст.ст. 196, 200 ГК РФ, сумма долга по соглашению от 11 мая 2017 года составляет 900000 рублей, из которых основной долг 500000 рублей, проценты – 400000 рублей. Истец полагает необходимым начислить на сумму основного долга проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ. Величина процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 74307,5 рублей. В связи с неисполнением обязательств стороной ответчика истец просит обратить взыскание на предмет залога в порядке ст.ст. 334, 349 ГК РФ. Срок исполнения обязательства наступил, ответчик его не исполняет, в связи с чем истец может лишиться возможности взыскания задолженности.

Первоначально истец просил суд взыскать с ФИО1 в свою пользу денежные средства в размере 974307 рублей 50 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером ... ...

В последствии, в ходе рассмотрения дела представитель истца ООО «Поместье» ФИО2, действующая на основании доверенности от 04 апреля 2022 года, увеличила исковые требования в части увеличения периода начисления процентов по 24 января 2023 года включительно. Окончательно просила взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Поместье» денежные средства в размере 1012780 рублей 10 копеек, из которых 500000 рублей – сумма основного долга, 400000 рублей – проценты за пользование денежными средствами, 112780 рублей 10 копеек – проценты за пользование чужими денежными средствами; проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 25 января 2023 года по день фактического погашения задолженности на сумму 500000 рублей в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, до момента полного погашения суммы основного долга в размере 500000 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество ФИО1 жилое помещение с кадастровым номером ..., ....

Представитель истца ООО «Поместье» ФИО2, действующая на основании доверенности от 14 апреля 2022 года (т. 1 л.д. 4), в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала, просила удовлетворить. Ссылалась на пп. 4 п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке, согласно которому если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Полагала, что при таких обстоятельствах начальная продажная цена должна быть определена судом в размере 2204761 рубль 60 копеек. Также указала, что при заключении договора об ипотеки 24 ноября 2014 года стороны не нарушили никаких императивных положений законодательства, следовательно, нет оснований для признания сделки недействительной.

Ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения иска, заявляя о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании процентов (т. 1 л.л. 89-90,99-100), полагала, что сумма процентов в случае удовлетворения иска подлежит взысканию в размере 250000 рублей за период расчета с 24 июля 2019 года по 24 ноября 2019 года. При этом ссылалась также на п. 5 ст. 809 ГК РФ, считала, что с применением данной статьи проценты подлежат снижению до 79035 рублей из расчета (500000 рублей х 15,807%). Также просила отказать в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что заложенное по договору об ипотеке имущество является единственным жильем для ФИО1, следовательно, на него не может быть обращено взыскание. Заключенный между ООО «Поместье» и ФИО1 договор об ипотеке является ничтожной сделкой (л.д. 107-108). В случае удовлетворения иска ООО «Поместье», просила предоставить отсрочку исполнения решения суда сроком на 1 год. Ссылалась на злоупотреблением правом на судебную защиту со стороны истца.

Третьи лица судебный пристав-исполнитель Первомайского РО СП г. Пензы УФССП России по Пензенской области ФИО3 и ФИО4, извещенные о дне и времени судебного разбирательства своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п.1 ч. 1 ст. 810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, предусмотренном договором займа.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В судебном заседании установлено, что 24 ноября 2014 года между ООО «Поместье» (займодавец) и ФИО1 (заемщик) был заключен договор займа, по условиям которого заимодавец передает, а заемщик принимает денежные средства для потребительских целей в сумме 600000 рублей путем перечисления на лицевой счет, либо наличными денежными средствами (п. 1договора).

Процентная ставка за пользование займом по договору от 24 ноября 2014 года устанавливается в размере 60% годовых от суммы займа до полного исполнения обязательств по возврату займа (п. 2 договора).

Заемщик обязуется за свой счет оформить должным образом необходимый пакет документов, включая договор об ипотеке, и предъявить его в Управление Росреестра по Пензенской области для проведения государственной регистрации. В случае невыполнения этого условия или отказа Управления Росреестра по Пензенской области в регистрации договора ипотеки, настоящий договор считается расторгнутым, и заемщик обязуется в течение 3 дней вернуть полученные денежные средства либо предоставить другое имущество для оформления залога.

Пунктом 4 договора займа предусмотрено, что заемщик обязуется возвратить заимодавцу денежные средства в размере 780000 рублей периодическими платежами в срок до 24 мая 2015 года согласно графику, отраженному в тексте договора займа.

Из пункта 8 договора следует, что для обеспечения исполнения обязательств по договору займа, заемщик передает заимодавцу в залог квартиру, состоящую из двух жилых комнат, назначение жилое, ... принадлежащую ей на праве собственности на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от 29 ноября 2012года № 1178.

Договор действует с момента получения заемщиком денежных средств до даты полного расчета с заимодавцем. Стороны пришли к соглашению, что все дополнительные соглашения к настоящему договору будут обеспечиваться залогом имущества, указанного в п. 8.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства установлено, что 24 ноября 2014 года стороны заключили договор об ипотеке (л.д. 12 т. 1).

В силу п. 1.1 договора об ипотеке от 24 ноября 2014 года залогодержатель (ООО «Поместье») в случае неисполнения обязательств по договору займа б/н от 24 ноября 2014 года, заключенного в г. Пензе, между ФИО1 и ООО «Поместье» на сумму 600000 рублей, с условием об исполнении обязательства по возврату суммы долга по частям периодическими платежами в соответствии с графиком платежей, который является приложением № 1 к договору, приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного по настоящему договору недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Из пункта 1.2 договора об ипотеке залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа передает в залог залогодержателю квартиру, состоящую из двух жилых комнат, назначение жилое, ....

Стороны также договорились, что на дату заключения настоящего договора оценочная стоимость предмета ипотеки, указанного в п. 1.2 настоящего договора, составляет 1200000 рублей (п. 1.4 договора об ипотеке).

Согласно п. 2.1 договора об ипотеке обязательством, обеспечиваемым настоящей ипотекой, является задолженность залогодателя перед залогодержателем, составляющая 600000 рублей – основной долг, 180000 – проценты за пользование займом, обязательства по уплате неустойки, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек, возмещение расходов по реализации заложенного имущества, расходы, определенные в ст. 4 гл. 1 Закона «Об ипотеке».

Пунктом 4.1 договора об ипотеке также предусмотрено, что в случае исполнения заемщиком обеспеченных залогом обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

Государственная регистрация договора об ипотеке от 24 ноября 2014 года, заключенного между ФИО1 и ООО «Поместье», состоялась 27 ноября 2014 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН на спорную квартиру (т. 1 л.д.5-7).

ООО «Поместье» в полном объеме выполнило свои обязательства по договору займа. Факт получения ФИО1 денежных средств в размере 600000 рублей от ООО «Поместье» по договору займа от 24 ноября 2014 года ответчиком в судебном заседании не оспаривался.

Впоследствии стороны заключили дополнительные соглашения от 09 апреля 2015 года (т. 1 л.д.10) и 23 мая 2015 года (т. 1 л.д. 11) к договору займа, изменив срок возврата суммы займа и срок уплаты основного долга – 24 ноября 2019 года, срок уплаты процентов – с 24 июня 2017 года по 24 ноября 2019 года.

Первоначально ответчик ФИО1 добросовестно исполняла свои обязательства по договору займа, однако, начиная с апреля 2015 года, стала уклоняться от исполнения принятых на себя обязательств по договору займа с учетом дополнительных к нему соглашений, в связи с чем, образовалась задолженность.

В связи с этим истец обратился в соответствии с договорной подсудностью в третейский суд с требованиями о взыскании с ответчика денежных средств. Ответчик признала допущенные нарушения, предложила истцу условия мирового соглашения.

11 мая 2017 года между ФИО1 и ООО «Поместье» решением Первого Арбитражного Третейского суда г. Пензы было утверждено мировое соглашение (т. 1 л.д. 15-16,34-35), по условиям которого ФИО1 обязалась вернуть ООО «Поместье» 1000000 рублей в счет погашения процентов за пользование денежными средствами и неустойки, начисленных за период с 25 июля 2015 года по 23 июня 2017 года, 60000 рублей в счет погашения третейского сбора, 500000 – сумма основного долга, 500000 рублей в счет погашения процентов за пользование денежными средствами за период с 24 июня 2017 года по 24 января 2019 года. Погашение задолженности должно было производиться ответчиком в течение 30 месяцев на основании утвержденного графика платежей, содержащегося в тексте мирового соглашения. С момента подписания мирового соглашения договор об ипотеке от 24 ноября 2014 года обеспечивает исполнение измененного обязательства (п. 5 мирового соглашения).

Исполняя принятые на себя обязательства, ответчик передала истцу денежные средства в размере 60000 рублей в счет погашения третейского сбора, 269000 рублей в счет погашения процентов за пользование денежными средствами. В дальнейшем ответчик от исполнения условий мирового соглашения уклонилась, фактически отказавшись от исполнения обязательства в одностороннем порядке.

28 февраля 2020 года истец обратился в Первомайский районный суд г. Пензы с заявлением о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда в порядке ст. 423 ГПК РФ. Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 06 августа 2020 года по делу № 13-4/2020 в выдаче исполнительного листа истцу отказано (т. 1 л.д. 65-66).

Из пункта 4 статьи 427 ГПК РФ следует, что в случае, если в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда отказано судом вследствие недействительности третейского соглашения или если решение было принято по спору, не предусмотренному третейским соглашением либо не подпадающему под его условия, или содержит постановления по вопросам, не охватываемым третейским соглашением, а также если спор, рассмотренный третейским судом, не может быть предметом третейского разбирательства в соответствии с федеральным законом или решение третейского суда противоречит публичному порядку Российской Федерации, стороны третейского разбирательства могут обратиться за разрешением такого спора в суд по общим правилам, предусмотренным настоящим Кодексом.

В связи с этим истец, полагая свое право нарушенным, обратился в суд с настоящим иском.

При этом мировое соглашение, заключенное между ООО «Поместье» и ФИО1, утвержденное 11 мая 2017 года Первым Арбитражным Третейским судом г. Пензы, суд расценивает как сделку, к которой подлежат применению нормы гражданского законодательства о договорах.

В рассматриваемом случае стороны в порядке ст. 421 ГК РФ согласовали условия, которые указаны выше, а также установили новый график платежей.

Согласно представленному истцом расчету размер задолженности ФИО1 перед ООО «Поместье» согласно условиям мирового соглашения от 11 мая 2017 года с учетом положений ст. 196, 200 ГК РФ составил 900 000 рублей 00 копеек, из которого: сумма основного долга-500 000 руб., неуплаченные проценты по договору – 400 000 руб.

В силу положений ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено также требование о взыскание процентов на основании ст. 395 ГК РФ на сумму основного долга за период с 25 ноября 2019 года по 24 января 2023 года в общей сумме 112 780 рублей 10 копеек.

Расчеты основного долга, процентов, а также процентов по ст. 395 ГК РФ, проверены судом, являются арифметически верными, соответствуют условиям заключенных между сторонами договоров.

При этом суд не принимает во внимание контррасчет исковых требований, составленный ответчиком ФИО1, поскольку он основан на неверном толковании условий договора займа и закона.

При таких обстоятельствах указанная денежная сумма в общем размере 1 012 780 рублей 10 копеек (500000 рублей – сумма основного долга, 400000 рублей – проценты, 112780 рублей 10 копеек – проценты за пользование чужими денежными средствами) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

По смыслу п. 3 ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются включительно по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

При этом расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).

Исходя из вышеуказанных правовых норм, является обоснованным требование истца о взыскании с ответчика процентов за незаконное пользование денежными средствами до дня фактического исполнения обязательства. Следовательно, и по день фактической уплаты денежных средств в сумме 500 000 рублей (основного долга) с ответчика подлежат взысканию проценты в прядке ст. 395 ГК РФ исходя из размера ключевой ставки Банка России, которая будет действовать в соответствующие периоды после вынесения решения

Доводы ответчика о том, что она освобождается от уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, поскольку ей неизвестно были реквизиты банковского счета ООО «Поместье» для погашения долга, на который должны быть зачислены средства, истец не информировал ее об изменении адреса, отклоняются как необоснованные, поскольку не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Ответчиком также было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности при предъявлении настоящего иска по требованиям о взыскании денежных средств.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, данным в пунктах 24, 25 и 26 Постановления от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию о взыскании процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами (статья 317.1 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

При исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, применяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права (пункт 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года).

Поскольку в данном случае условиями договора предусмотрено исполнение ответчиками своих обязательств по частям, то исчисление исковой давности по требованию взыскании задолженности по договору следует производить отдельно по каждому платежу со дня, когда истец узнал или должен был знать о нарушении права.

При этом днем, когда истец должен был узнать о нарушении своего права, является день внесения очередного платежа, установленный договором.

В данном случае, в соответствии с условиями мирового соглашения от 11 мая 2017 года установлен график платежей, согласно которому ФИО1 обязалась возвратить ООО «Поместье» основной долг в сумме 500000 рублей 24 ноября 2019 года, а также уплачивать ежемесячно 24 числа каждого месяца с 24 июня 2017 года по 24 ноября 2019 года проценты в сумме 50000 рублей, то есть периодическими платежами.

Таким образом, общий срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по основному долгу в сумме 500000 рублей начинает течь с 25 ноября 2019, а по взысканию процентов подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, следующего за датой наступления обязанности внести этот платеж.

В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству. В случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо непосредственно подано в суд.

Как следует из материалов дела, с настоящим иском истец обратился в суд 06 апреля 2022 года, что подтверждается протоколом проверки электронной подписи и квитанцией об отправке (т. 1 л.д. 36,37).

С учетом вышеприведенных положений, истец не пропустил срок исковой давности как по основному долгу в сумме 500000 рублей, так и по ежемесячным платежам (процентам) с апреля 2019 года в общей сумме 400000 рублей.

Довод ответчика ФИО1 о снижении размера взыскиваемых процентов на основании п. 5 ст. 809 ГК РФ подлежит отклонению, как необоснованный, по следующим основаниям.

Пункт 5 статьи 809 ГК РФ действует с 1 июня 2018 года и согласно положений части 2 статьи 9 Закона от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к договорам, заключенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В Определении Конституционного Суда РФ от 24 декабря 2020 N 2962-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Б. на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 9 Федерального закона от 26 июля 2017 года N 212-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу (Определения от 22 декабря 2015 года N 2947-О, от 19 декабря 2017 года N 2978-О, от 26 марта 2019 года N 732-О и др.).

Реализуя указанное право, законодатель в пределах своих дискреционных полномочий предусмотрел в части 2 статьи 9 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" специальные правила действия данного Закона во времени, придающие ему в определенных случаях обратную силу.

В данном случае договор займа был заключен 24 ноября 2014 года, мировое соглашение – 11 мая 2017 года, в связи с чем уменьшение судом подлежащих взысканию договорных процентов недопустимо.

Разрешая исковые требования об обращении взыскания на предмет залога, суд исходит из следующего.

Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 71-73). Право собственности на квартиру по адресу: ..., принадлежит ответчику ФИО1

По условиям договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является залог квартиры, оформленный договором об ипотеке от 24 ноября 2014 года.

Как установлено в судебном заседании заемщик неоднократно нарушал предусмотренные договором сроки возврата долга и уплаты процентов, систематически допускала просрочку по внесению ежемесячного платежа.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 ст. 349 ГК РФ предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, обязанность суда при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством.

Обеспечением обязательств ФИО1 по договору займа и последующему мировому соглашению от 11 мая 2017 года является залог недвижимости - квартиры, расположенной по адресу .... Поскольку обеспеченные залогом обязательства не исполняются ответчиком надлежащим образом, нарушения сроков внесения приняли систематический характер, суд считает, что имеются основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.

В целях установления рыночной стоимости предмета ипотеки судом 08 сентября 2022 года по ходатайству истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «НИЛСЭ».

Согласно заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» №460/16 от 23 декабря 2022 года (т. 2 л.д. 74-92) рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ... на дату проведения исследования с учетом округления составляет 2938000 рублей.

После допроса в судебном заседании эксперта ФИО5 установлено, что при проведении исследования им использовался неактуальный Справочник оценщика недвижимости от 2020 года, а также не был учтен ценообразующий фактор, такой как наличие балкона (лоджии) в квартире, что существенно влияет на рыночную стоимость квартиры.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Таким образом, примененные экспертом методы и приемы должны быть описаны подробно, чтобы при необходимости можно было проверить правильность выводов эксперта, повторив исследование. Это означает, что из заключения эксперта должно быть понятно, как получены и на чем основываются сделанные экспертом выводы, и из заключения эксперта должна быть понятна примененная им методика, которая должна быть таковой, что, применив ее, любой другой эксперт получил бы те же результаты, которые указаны в заключении эксперта.

Заключение, не содержащее полные ответы на поставленные судом вопросы, от которых зависит правильность разрешения возникшего спора, не может быть само по себе принято судом в основание выводов как не отвечающее вышеуказанным требованиям.

При изложенных обстоятельствах заключение эксперта АНО «НИЛСЭ» №460/16 от 23 декабря 2022 года не является допустимым доказательством по делу.

Определением Первомайского районного суда г. Пензы от 15 февраля 2023 года по настоящему гражданскому делу назначена повторную судебную строительно – техническую экспертизу, производство которой экспертам ООО «Центр независимой экспертизы», перед экспертами поставлен вопрос: какова рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ... на дату проведения исследования?

Согласно выводам заключения эксперта № ЦНЭ/2023-зЭ/05 от 10 марта 2023 года (т. 2 л.д. 109-201) рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер ... на дату проведения исследования составляет 2755952 рубля.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы заключения эксперта № ЦНЭ/2023-зЭ/05 от 10 марта 2023 года поддержала, показала, что исследование проводилось путем изучения материалов гражданского дела, исследования ценовой информации, находящейся в открытом доступе, полученной в ходе проведения экспертного осмотра объекта экспертизы. Для сравнения были выбраны объекты аналогичные и идентичные объекту исследования, было взято большое количество аналогов. Рыночная стоимость спорной квартиры рассчитана с учетом корректирующих коэффициентов (стр. 16 заключения эксперта). Какого-либо давления со стороны представителя истца во время производства экспертизы на нее оказано не было.

Заключение эксперта суд принимает в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку оно отвечает требованиям действующего законодательства, мотивировано, не содержит противоречий, дано экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и стаж работы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена устанавливается равной 80% рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, что составляет 2204761 рубль 60 копеек.

Доводы ответчика о том, что не может быть обращено взыскание на жилое помещение, являющееся для гражданина-должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в том случае, если данное жилое помещение является предметом договора об ипотеке, заключенного в обеспечение возврата кредита не на приобретение или строительство жилья, или его капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения жилого помещения, а на иные цели, отклоняется судом как необоснованный по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в статье 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В силу п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Вопреки утверждениям ответчика оснований для признания договора об ипотеке, заключенного между ООО «Поместье» и ФИО1, недействительной сделкой не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО1 - квартиру, расположенную по адресу ... кадастровый номер .... Определить способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов, определив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 2204 761 рубль 60 копеек (20% от 2755952 руб.).

Ответчик не лишена возможности обратиться с заявлением о предоставлении ей отсрочки исполнения судебного акта в порядке ст. 203 ГПК РФ на стадии исполнения решения суда.

ФИО1 также ссылалась на злоупотребление правом со стороны истца на судебную защиту.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2).

Между тем обстоятельств недобросовестности действий и злоупотребления правом со стороны ООО «Поместье» судом не установлено. Следовательно, такой довод ФИО1 подлежит отклонению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ООО «Поместье» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (...) в пользу ООО «Поместье» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: <...>, эт/пом/ком. 3/54/1) денежные средства в размере 1012780 (один миллион двенадцать тысяч семьсот восемьдесят) рублей 10 копеек, из которых 500000 (пятьсот тысяч) рублей – сумма основного долга, 400000 (четыреста тысяч) рублей – проценты за пользование денежными средствами, 112780 (сто двенадцать тысяч семьсот восемьдесят) рублей 10 копеек – проценты за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с ФИО1 (...) в пользу ООО «Поместье» (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: <...>, эт/пом/ком. 3/54/1) проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 25 января 2023 года по день фактического погашения задолженности в общей сумме 500 000 рублей до полного погашения суммы основного долга в сумме 500000 рублей, исходя из указанной суммы и размера ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО7 - квартиру, расположенную по адресу ..., кадастровый номер ..., путем продажи с публичных торгов.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2204 761 рубль 60 копеек.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Первомайский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 26 апреля 2023 года.

Судья: М.В. Колмыкова