Решение по делу № 3А-119/2023 от 05.10.2023 - о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2023-000139-14

Производство № 3а-119/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 октября 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Е.В. Черных,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Центрального районного суда города Воронежа административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее также административный истец) 23.05.2023 обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения административных требований просил:

- признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 25 804 850 руб. на 10.03.2023.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что он является собственником спорного земельного участка расположенного по адресу: <адрес>. Кадастровая стоимость данного земельного участка 40 785 647 руб. превышает его рыночную стоимость определенную оценщиком ООО «<***>» в отчете об оценке от 21.03.2023 № 2022.12-004/3 на 10.03.2023, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в нем доводы о нарушении требований законодательства об оценочной деятельности являются необоснованными.

Административный истец ФИО1, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания надлежащим образом заказным письмом с уведомлением о вручении (РПО 80405887675000, возвращено по истечению срока хранения) в суд не явился, обеспечив явку своего представителя ФИО2 который поддержал заявленные административные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Пояснил, что экспертное заключение подготовленное экспертом С.С.А. имеет ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО3, министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, и Правительства Белгородской области ФИО4 полагали решение бюджетного учреждения № ОРС-31/2023/000158 законным, а требование административного истца об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной – подлежащим удовлетворению в размере, определенном экспертом С.С.А. по результатам проведенной судебной экспертизы. Напротив считали, что именно оценщиком при составлении отчета об оценке допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка. Возражали против назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации города Белгорода ФИО5 поддержала позицию представителей административных ответчиков.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 31.08.2023) явку своего представителя в суд не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В целях полного, всестороннего и правильного рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, в судебное заседание для дачи пояснений относительно проведенного исследования и данным заключением была вызвана эксперт С.С.А.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.03.2023 № № ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №.

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 40 785 647 руб.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Исходя из положений статей 21 и 78 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик имеет право на своевременный зачет или возврат сумм излишне уплаченных налогов, срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога составляет три года со дня уплаты налога.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

29.03.2023 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «<***>» от 21.03.2023 № 2022.12-004/3

Решением бюджетного учреждения от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения пункта 22 ФСО № 7, а именно: 1) оценщик определяет фактическое использование объекта оценки как: «используется для размещения объектов производственно-складского назначения.» и также относит объект к сегменту рынка «для размещения объектов производственно-складского назначения». Однако, выбранные для расчета объекты аналоги № 1 и № 3 (стр. 50 отчета) имеют иное разрешенное использование: «для строительства автомобильного центра» и «для строительства автосалона» и сам оценщик приводит на стр. 37 отчета «Таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования», которая подтверждает несопоставимость данных объектов аналогов и объекта оценки по виду разрешенного использования. И хоть оценщик далее проводит корректировку на разрешенное использование в размере -40 %, это может считаться нарушением пункта 22 ФСО № 7. Оценщик отказался от использования в качестве объектов-аналогов имевшихся участков под производственную деятельность; 2) оценщик не проводит корректировку на местоположение в пределах города, и обосновывает это тем, что объект оценки и все аналоги находятся в промзонах <адрес>, однако, оценщиком не был проведен анализ по такому важному ценообразующему фактору, как расположение относительно крупных автодорог.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО6

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158, соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора бюджетного учреждения ФИО7 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО1 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения государственного бюджетного учреждения административным истцом заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равном его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 20.06.2023 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации города Белгорода о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» С.С.А. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21.03.2023 № 2022.12-004/3 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером: №, нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Имеются ли иные нарушения в отчете об оценке от 21.03.2023 № 2022.12-004/3 связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений расчетными или иными ошибками законодательства об оценочной деятельности, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости?;

- какова рыночная стоимость по состоянию на 10.03.2023 земельного участка с кадастровым номером: № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 16.08.2023 № 23/23-СЭ, эксперт С.С.А. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, что оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21.03.2023 № 2022.12-004/3 были допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 и неполном соответствии отчета об оценке от 21.03.2023 № 2022.12-004/3, требованиям Федерального закона № 135 и Федеральных стандартов оценки, в расчетной части были допущены методические ошибки, которые привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так экспертом указано, что на стр. 30 отчета об оценке, оценщик делает вывод, что в качестве сегмента рынка – определен сегмент рынка земельных участков для размещения объектов производственно-складского назначения. Однако, на стр. 32-33 отчета при составлении выборки использует три предложения продажи земельных участков коммерческого назначения (для строительства автоцентров) и на стр. 60-64 использует два объекта-аналога (№ 1 и № 3) коммерческого назначения для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Таким образом, имеет место нарушение пункта 22 ФСО № 7.

На стр. 57 отчета № 2022.12-004/3, оценщик делает вывод, что оцениваемый земельный участок, и подобранные аналоги сопоставимы по местоположению – расположены в промзонах города Белгорода, однако не рассматривает такой ценообразующий фактор как расположение относительно крупных автомобильных дорог. В данном случае, оцениваемый земельный участок расположен на <адрес>, на удалении от крупных автомобильных дорог, аналог № 1 расположен на <адрес> в непосредственной близости от <адрес>, аналог № 2 расположен на <адрес> – на удалении от крупных автомобильных дорог, аналог № 3 расположен по адресу: <адрес> и имеет выход на «красную линию» <адрес> (что подтверждено скрин-копией объявления на стр. 93 отчета), аналог № 4 расположен по адресу: <адрес> – на удалении от крупной автомобильной дороги. Соответственно, относительно аналогов № 1 и № 3 необходимо было ввести корректировку на удаление относительно крупных автомобильных дорог.

Эксперт С.С.А. воспользовавшись своим правом, предусмотренным пунктом 5 части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указала, на ряд выявленных нарушений, допущенных оценщиком при определении рыночной стоимости объекта исследования, не отраженных в решении бюджетного учреждения, а именно: в отчете об оценке на стр. 6 в задании на оценку, оценщик указывает, что предпосылки стоимости и основания для установления предпосылок стоимости – не требуются, тогда, как вид стоимости определяется исходя из предпосылок стоимости (нарушение пунктов 1, 2 ФСО № II, пункта 3 ФСО № IV, статьи 11 ФЗ № 135); в отчете об оценке на стр. 6 в задании на оценку, оценщик не указывает состав и объем документов и материалов, представляемых заказчиком оценки (нарушение пункта 4 ФСО № IV); в отчете об оценке на стр. 6 в задании на оценку, оценщик не делает указания на необходимость проведения дополнительных исследований и определения иных расчетных величин, которые не являются результатами оценки в соответствии с ФСО (нарушение пункта 4 ФСО № IV).

Изучив выявленные и подтвержденные экспертом нарушения, описанные бюджетным учреждением в решении № ОРС-31/2023/000158, суд приходит к выводу, что они не носят формального характера, поскольку являются стоимостными (влияющими на итоговый результат рыночной стоимости) и являются достаточными для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» решения, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 не имеется.

Суд также учитывает, что административным истцом не высказано замечаний относительно выводов эксперта по первому вопросу, поставленному судом.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом и подлежит разрешению судом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 10.03.2023 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 21.03.2023 № 2022.12-004/3 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение судебной экспертизы от 16.08.2023 №23/23-СЭ, составленное экспертом С.С.А.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного ФИО1 отчета об оценке от 21.03.2023 № 2022.12-004/3, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые безусловно повлияли на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка.

Суд также учитывает, что в судебном заседании сам представитель административного истца после допроса эксперта С.С.А. поставил под сомнение правильность отчета об оценке ООО «<***>», а следовательно и сделанных оценщиком выводов о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 2022.12-004/3, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка принадлежащего административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом С.С.А. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков оценен как достаточный.

Для целей расчетов, все ценообразующие факторы и соответствующие корректировочные поправки, применены экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка под индустриальную застройку.

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: материалы дела № 3а-119/2023, база данных архива объявлений (http://avito.ru/; http://belgorod.cian.ru/) и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под индустриальную застройку, состоящая из 12 объектов.

Далее экспертом были выделены предложения о продаже земельных участков, сопоставимых с исследуемым земельным участком по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам.

Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта исследования, в рамках сравнительного подхода, приведена в таблице № 9 экспертного заключения.

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка под индустриальную застройку: - передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений); - условия финансирования сделки; - дата предложения/сделки; - возможность торга; - месторасположение; - фактор масштаба (общая площадь); - категория земель; - вид разрешенного использования; - наличие свободного подъезда; - обеспеченность железнодорожной веткой; - асфальтирование участка; - ограждение земельного участка; - форма земельного участка; - наличие инженерных коммуникаций (в т. ч. возможность подключения к ним).

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал 3 объекта-аналога наиболее сопоставимых с объектом экспертизы, применил корректировки: на условия продаж, на близость к автомагистралям, на характер подъездных путей и доступность, на общую площадь, на наличие построек, на асфальтирование участка, на наличие коммуникаций (таблица № 10 экспертного заключения). Каждая примененная корректировка, ее значение и необходимость введения, со ссылкой на используемый источник информации, обоснованы экспертом С.С.А. на стр. 70-78 экспертного заключения.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, на дату оценки составила 32 568 627 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом С.С.А. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 23/23-СЭ.

Определенная экспертом С.С.А. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом С.С.А. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Представитель административного истца ФИО2, опираясь на рецензию от 18.09.2023 № 2023.09-132, составленную специалистом-оценщиком Е.А.А. указал на допущенные экспертом С.С.А. нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения. Приведенные доводы были проверены судом в судебном заседании и своего подтверждения не нашли.

Так, довод представителя административного истца о том, что экспертом в таблице № 6 экспертного заключения не приведены обоснования причин отказа от объектов-аналогов № 1, 3, 6 (имея ввиду столбец таблицы 8 «Примечание»), судом отвергается как несостоятельный.

В таблице № 6 экспертом приведен анализ рынка земельных участков промышленного назначения. В столбце 8 («Примечание») названной таблицы № 6 эксперт не проводил отсев объектов с указанием причин отказа в их использовании, а отражал определенные особенности каждого объекта-аналога (наличие ж/д ветки, наличие металлического каркаса и пр.). В судебном заседании эксперт дополнительно пояснил, что учитывая ограниченное количество на рынке данных объектов, сопоставимых по площади земельного участка, дополнительно в качестве объектов сравнения рассматривались участки, наиболее близкие к исследуемому объекту по иным критериям, с обязательным внесением последующих поправок. Данные об аналогах и их ценообразующих параметрах проанализированы экспертом, и сведены в таблицу № 9 заключения. Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке, при этом предложения по продаже рассматривались в период, наиболее приближенный к дате проведения экспертизы.

Не разделяет суд доводов представителя административного истца о том, что экспертом для расчета рыночной стоимости объекта исследования принят объект-аналог № 1 несопоставимой площади с объектом оценки. Исследуемый земельный участок имеет площадь <***> кв. м, соответственно <***> га, поэтому в качестве объектов-аналогов эксперт подбирал участки из сегмента – более 1 га. Учитывая то, что экспертиза проводилась на ретроспективную дату (10.03.2023) и предложений на рынке представлено в ограниченном количестве эксперт исходя из своего опыта и знаний, счел целесообразным применить именно данный аналог № 1. Следует отметить, что согласно рецензии, специалист, составивший рецензию, в своих расчетах также использует в качестве аналога № 1 участок, площадью <***> кв. м, вводя корректировку на площадь 23, 6 %. Суммарная корректировка по абсолютному значению, без корректировки на торг составляет 49, 6 %.

Представитель административного истца, указывая о размере введенных экспертом корректировок не учел, что в подпункте пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 говорится о количестве корректировок, а не их значении.

Действительно, в Справочнике оценщика недвижимости – 2022 под ред. ФИО8 обращено внимание, что использование корректировки также ограничено именно для резко отличающихся по площади объектов (земельных участков), поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог.

Указанный Справочник не раскрывает понятия «резко отличающихся по площади объектов». Допрошенный в судебном заседании эксперт С.С.А. пояснила, что в оценочной практике резко отличающимся по площади, к примеру – это участок площадью 5 сот. и 5 га. Участок площадью 1 га и 4 га не может рассматриваться как «резко отличающиеся по площади».

Подтверждением правильности суждений эксперта С.С.А. может являться и то обстоятельство, что в представленной представителем административного истца рецензии, специалист-оценщик самостоятельно для расчетов в качестве аналога подобрал участок <***> сот, не считая его резко отличающимся от объекта экспертизы (<***> га).

Суд находит несостоятельным и довод представителя административного истца о том, что характеристика элемента сравнения (близость к крупным автодорогам) у объекта экспертизы и аналогов № 1, № 2 отличается, при этом эксперт не обосновывает отсутствие корректировки на данное различие. Здесь же представитель указывает на предпочтительность использовать для внесения корректировок аналитические исследования Ассоциации «СтатРиелт» (https://statrielt.ru/).

Объект экспертизы находится на второй линии <адрес>, фактически он удален от нее (т.е. это не первая линия «красная»), и аналоги № 1 и № 2 также удалены, т.е. по указанному элементу сравнения объект экспертизы и выбранные аналоги тождественны, а следовательно, корректировка экспертом не вводилась. Кроме того, при проведении экспертизы эксперт вправе самостоятельно выбирать методы исследования и в своих расчетах использовать сборники, которые считает нужными исходя из своего опыта и знаний.

Опыт и знания эксперта С.С.А. в области оценочной деятельности подтверждены документально и являлись, помимо прочего, предметом обсуждения при назначении по делу судебной экспертизы.

Довод представителя административного истца о том, что в таблице 9 на стр. 63 заключения при проверке выявлены арифметические ошибки, и ошибки округления судом признается не состоятельным.

Как пояснено экспертом в судебном заседании в данной расчетной таблице экспертом проводился расчет в формате Microsoft Excel, функция «точность как на экране отключена», поэтому это не является арифметической ошибкой, а является точностью округления программы.

Не соглашается суд и с доводом представителя административного истца о том, что в таблице 9 на стр. 70 заключения экспертом не приведена методика расчета весовых коэффициентов, что является нарушением ФСО № 7.

При согласовании скорректированных результатов оценки экспертом применены математические вычисления, позволяющие вывести наиболее точный весовой коэффициент при согласовании среднеранней стоимости и данные математические вычисления учитывают количество корректировок и процент корректировок, при этом эксперт построчно поясняет этапы формирования «весового коэффициента».

Помимо данных отраженных в экспертном заключении, в судебном заседании эксперт С.С.А. подробно пояснила, что является общей чистой коррекцией и общей валовой коррекцией. Также экспертом разъяснено, что максимальное влияние на стоимость за единицу сравнения должны оказывать стоимость аналога с минимальным размером общей валовой корректировки. В судебном заседании экспертом С.С.А. в доступной форме разъяснен процесс согласования результатов, полученных по каждому из аналогов, с учетом коэффициентов их значимости.

Протокольным определением от 21.09.2023 судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза по делу назначается судом не произвольно, а лишь в случаях установленных законом. Так из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки по делу.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что ФИО1 обратился с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 29.03.2022.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 32 568 627 руб. по состоянию на 10.03.2023.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 27.04.2023 № ОРС-31/2023/000158 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 29.03.2023.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 23.10.2023