дело №2-6020/2025

УИД: 50RS0028-01-2025-004870-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Велюхановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Маковеевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "СЗ "Восток Столицы" о взыскании денежных средств на возмещение переплаты по квартире, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на юридические услуги, почтовых расходов,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Восток Столицы», в котором, просит признать взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за разницу площади переданного объекта долевого строительства в размере 424008,05 руб., штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 100 000 руб., почтовые расходы в размере 850 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СЗ «Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого являлась передача истцу объекта долевого строительства по адресу <адрес>, площадью 34 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ подписан акт о передачи квартиры, однако фактическая площадь квартиры составила 32,5 кв.м., в связи с чем истцом было направлено требование о выплате денежных средств в счет разницы площади квартиры, которая до настоящего времени осталась без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца явился, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, просил в иске отказать, по доводам письменных возражений, ссылаясь на расхождение в площади в квартире в пределах предусмотренных договором.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 7 Закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Закона).

В соответствии с ч. 1 ст.5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 данной статьи).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В пункте 4.5 договора стороны согласовали, в том числе случаи изменения цены договора в зависимости от площади квартиры по итогам ее фактической площади.

Так, цена Договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим Договором, после учения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации. Стороны, после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты:

В случае увеличения фактической площади Объекта Участник долевого строительства производит доплату Застройщику за разницу в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора, на следующих условиях:

Если отклонение (увеличение) фактической площади Объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1 Договора, составит до 0,5 кв.м, (включительно) доплата за разницу площади Объекта не производится;

если отклонение (увеличение) фактической площади Объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 0,5 кв.м, доплата производится только за разницу превышающую 0,5 кв.м. фактической площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора.

В случае уменьшения площади Объекта, за разницу в площади между фактической площадью Объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной площадью Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет Цены Договора на следующих условиях:

если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от ее общей приведенной площади (проектной), указанной в п.2.1 Договора, составит до 0,5 кв.м, (включительно) возврат денег за разницу площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной) не производится;

если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от общей приведенной площади объекта (проектной) составит более 0,5 кв.м, возврат денег производится только за разницу, превышающую 0,5 кв.м, фактической площади Объекта от общей приведенной площади Объекта (проектной), указанной в п.2.1 Договора.

В пункте 2.2 Договора стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади Объекта и фактической площади оОбъекта существенными изменениями Объекта, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади Объекта превышает 5% от указанной в п.2.1 Договора.

Квалифицируемое законодателем как несущественное изменение договора при отклонении от согласованной площади помещения не более чем на пять процентов (часть 6.2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 1.1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве) и систематическое применение данного условия в отношениях с участниками долевого строительства само по себе не может свидетельствовать о наличии в действиях застройщика недобросовестного поведения по отношении к участнику.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Однако стороны свободны, при заключении договора. Оспариваемое положение не противоречит действующему законодательству, устанавливая возможность корректировки стоимости объекта недвижимого имущества как в сторону истца, так и в сторону ответчика, соблюдая баланс интересов сторон. Исключение незначительного объема отклонений площади передаваемого объекта недвижимого имущества не превышает возможности технической погрешности исполнителя при возведении сложного объекта строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и «Специализированный Застройщик «Северо-Восток Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве № предметом которого являлась передача истцу объекта долевого строительства по адресу <адрес>, площадью 34 кв.м, с проведёнными в нем отделочными работами, качество которых должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Цена договора определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения, равной 235560,03 руб., цена на дату подписания договора определена сторонами в размере 8079709,00 руб. (п. 4.1, 4.2 Договора).

Согласно предмету Договора в качестве вспомогательного помещения указана лоджия (с коэффициентом) площадью 1,8 кв.м.

Согласно примечанию к Договору, понижающий коэффициент для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 0,1.

Кроме того, согласно п. 2.2 Договора проектная планировка квартиры является предварительной, стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной площади квартиры и фактической площади квартиры существенным изменением, за исключением случаев, когда разница превышает 5 % от указанной в пункте 2.1 договора пощади квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи, в котором стороны зафиксировали передачу квартиры по адресу <адрес>, площадью 32,5 кв.м., общей площадью с учетом лоджий и/или балконов и/или веранд и/или террас с понижающим коэффициентом (для лоджий 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 0,1) 34,3 кв.м.

Исходя из установленный фактических обстоятельств, фактическая площадь квартиры от проектной площади квартиры составляет 1,05 %.

Суд приходит к выводу, что указанное уменьшение фактических обмеров площади квартиры не влечет за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Суд, руководствуясь положениями статей 309, 421, пункта 1 статьи 422, пункта 2 статьи 428, пунктов 1 и 2 статьи 424, пунктов 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 и 2 статьи 5 Закона, исходя из того, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях, с учетом условий договора участия в долевом строительстве, заключенного сторонами, установленным расхождением площади квартиры в пределах условий, определенных в договоре, приходит к выводу о том, что стороны согласовали возможность изменения площади квартиры сравнительно с проектной, случаи и порядок перерасчета, в связи с чем требования не подлежат удовлетворению.

Поскольку при рассмотрении настоящего дела не установлено нарушение прав истца как потребителя, оснований для удовлетворения требований о компенсации морального вреда, штрафа, не подлежат удовлетворению.

Также не подлежат удовлетворению требования о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг и почтовых расходов, поскольку они являются производными от основных, в удовлетворении которых отказано.

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО "СЗ "Восток Столицы" о взыскании денежных средств на возмещение переплаты по квартире, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на юридические услуги, почтовых расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 26.09.2025.

Судья подпись Т.А. Велюханова

Копия верна