дело № 3а-49/2023

УИД46OS0000-01-2023-000029-66

Курский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Курск 10 августа 2023 года

Курский областной суд в составе:

председательствующего - судьи Павловой Е.Б.,

при секретаре: Сенчук Д.С.,

с участием: представителя административного ответчика - ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» - по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО2 к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области», Министерству имущества Курской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил :

ФИО2 обратилась в Курский областной суд с административным иском о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее – ОБУ «ЦГКО КО») от 18.01.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и установлении кадастровой стоимости этого объекта недвижимости в размере рыночной стоимости 423 081 рубль по состоянию на 21.11.2022, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушает права административного истца, возлагая обязанность по уплате налога в завышенном размере. Однако оспариваемым решением бюджетного учреждения незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными.

В судебное заседание административный истец ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО3 не явились, представив ходатайства о рассмотрении дела без их участия.

Представитель административного ответчика ОБУ «ЦГКО КО» ФИО1 возражала против удовлетворения требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения от 18.01.2023, считая возможным установить рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном заключением судебной экспертизы.

Административный ответчик - Министерство имущества Курской области, заинтересованные лица - ППК «Роскадастр» и муниципальное образование «Поселок Магнитный» Железногорского района Курской области, извещенные о слушании дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы представителя административного ответчика, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 859,92 кв.м, из категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания нежилого двухэтажного здания литер «Б26» торгового центра», расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 14-15).

Согласно сведениям, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, на 21.11.2022 кадастровая стоимость указанного земельного участка составляла 709 855,36 рублей, определенная решением комитета по управлению имуществом Курской области (ныне Министерство имущества Курской области) от 24.11.2021 №№ по состоянию на 01.01.2021 (том 1 л.д. 13).

По заказу административного истца частнопрактикующим оценщиком ФИО9 подготовлен Отчет № № от 17.12.2022 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 423 081 рубль по состоянию на 21.11.2022 (том 1 л.д. 23-76).

Постановлением Администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке).

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, 20.12.2022 ФИО2 обратилась в ОБУ «ЦГКО КО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:06:020101:7 в размере его рыночной на основании Отчета № № от 17.12.2022.

Решением бюджетного учреждения № № от 18.01.2023 в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на то, что в представленном Отчете оценщиком допущено нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (том 1 л.д. 11-12).

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано распоряжением Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра, которым определено, что его основной целью деятельности являются мероприятия по определению кадастровой стоимости; осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области от 18.01.2017 №01-19/14.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем, каковым является Курская область в лице комитета по управлению имуществом Курской области (ныне – Министерство имущества Курской области).

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Оценивая решение бюджетного учреждения от 18.01.2023, суд приходит к выводу, что оно соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ФИО2 об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, решение ОБУ «ЦГКО КО» № № от 18.01.2023 принято в установленных форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

Поскольку решение бюджетного учреждения принято по результатам проверки Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, содержание и форма отчета также подлежат проверке при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в Отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также содержать суждения о том, использовались ли оценщиком неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № № от 28.07.2023 <данные изъяты> Отчет № № от 17.12.2022 не соответствует федеральным стандартам оценки; информация, использованная оценщиком, не во всех случаях является достоверной, достаточной, проверяемой; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объектов исследования, нельзя признать обоснованными (том 2 л.д. 2-128).

Так, отказ от предложения № 8 (таблица № 12 стр. 42) обоснован верхним диапазоном цен. Максимальная стоимость 1 кв.м составляет 4 056 рублей, стоимость предложения № 8 - 1260 руб./кв.м, что приближено к среднему значению, указанному на стр. 43-1277 руб./кв.м.

В представленном скриншоте объявления объекта-аналога № 4 на стр. 100 в тексте объявления указано «без торга», однако на стр. 69 в расчетной таблице № 14 к указанному объекту применена понижающая стоимость корректировка в размере «-10,1 %».

На стр. 98-100 представлены скриншоты объявлений объектов-аналогов: № 3 (вторая и третья страницы), № 4 (вторая страница), а первые страницы, на которых указаны стоимость объектов, отсутствуют.

На стр. 75 рассчитывается корректировка на местоположение, где для всех объектов-аналогов ошибочно указан адрес расположения.

На стр. 71 в табл. № 14 в графе корректировки «наличие имущества, не связанного с недвижимостью» у объекта-аналога № 3 ошибочно указано наличие на участке Подстанции 14 киловатт, хотя на самом деле, на участке расположено здание КПП, и у объектов-аналогов №№ 4, 5 тоже ошибочно указано наличие на участке Подстанции 14 киловатт, хотя на самом деле, на участках имущество отсутствует. На стр. 68 в табл. № 13 в графе «наличие имущества, не связанного с недвижимостью» у объекта-аналога № 3 ошибочно указано, что имущество отсутствует, хотя на самом деле, на участке расположено здание КПП.

На стр. 19 в выводах ошибочно ссылаются на раздел 11 Отчета «Более детальный анализ наиболее эффективного использования имущества приведен в разделе 11 Отчета», на самом деле нумерация данного раздела 9.5 стр. 20 «Определение наилучшего и наиболее эффективного использования».

На стр. 76 определена значительная по величине корректировка на фактор масштаба (площадь) относительно объектов-аналогов №№ 2, 3, 4 в размере 52 %, 59 %, данные значения выделены в используемой матрице коэффициентов серым цветом, что говорит о том, что различия по данному фактору существенные и в справочнике оценщика относительно данных ситуаций отмечена позиция, что «В общем случае не рекомендуется использовать приведенные коэффициенты для приведения цен объектов-аналогов к объектам оценки, если они существенно различаются по площади. Выделенные в матрицах серым цветом значения корректировок следует использовать в крайних случаях и с особой осторожностью». Также, в используемом источнике – «Справочник оценщика недвижимости-2020. Земельные участки. Часть II. Под редакцией ФИО4 Нижний Новгород, 2020 на стр. 96 сказано: «Значения корректирующих коэффициентов, приведенные в матрицах, относятся к серединам соответствующих диапазонов площадей. Поэтому если площадь объекта-аналога и/или объекта оценки приближается к границе диапазона, что рекомендуется рассчитывать корректировку на фактор масштаба с использованием степенной зависимости». В данном случае, значение площади объекта-аналога № 1 составляет 10 000 кв.м, что является границей двух диапазонов используемой матрицы таблица 33 справочника оценщика (стр. 76 отчета) – 6 000-10 000 кв.м и 10 000- 25 000 кв.м.

В табл. № 14 (стр. 71) неверно указано количество внесенных корректировок для объектов-аналогов.

На стр. 82 представлено итоговое заключение о рыночной стоимости для 10 объектов. Однако в данном отчете рассчитывалась рыночная стоимость только для одного объекта недвижимости.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что вывод эксперта о несоответствии Отчета № 110/22-8 от 17.12.2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности не является произвольным, поскольку эксперт придерживался принципов, предусмотренных Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом выводы эксперта подтверждаются материалами дела, и по существу стороной административного истца не оспариваются.

Таким образом, суд приходит к выводу, что достоверность изложенных в Отчете сведений о рыночной стоимости земельного участка не может не вызывать сомнения, и у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО2 от 20.12.2022, в связи с чем требование административного истца о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» № № от 18.01.2023 является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В то же время, исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержденном 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает ее права как плательщика налога.

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Следовательно, административные исковые требования ФИО2 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются обоснованными, а размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № должен определяться судом с учетом представленных доказательств.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 21.11.2022 составляет 458 707 рублей.

Заключение эксперта в части установления рыночной стоимости объекта недвижимости сторонами не оспаривается.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы в этой части, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим факторам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода (метод сравнения продаж), позволяет определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.

Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, федеральным стандартам оценки, в связи с чем суд приходит к выводу, что оно может быть положено в основу решения об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Судом установлено, что решением комитета по управлению имуществом Курской области от 18.11.2022 № № утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Курской области по состоянию на 01.01.2022, в том числе и указанного выше земельного участка, которая применяется с 01.01.2023, в связи с чем в период рассмотрения дела оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

При этом на дату обращения в суд у административного истца сохраняется право на применение результатов архивной кадастровой стоимости для снижения земельного налога.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Пунктом 6 части 2 статьи 18 Закона о кадастровой оценке установлено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Судом установлено, что ФИО2 обратилась с заявлением в ОБУ «ЦГКО КО» 20.12.2022.

Таким образом, устанавливаемая судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2022 и до дня вступления в силу акта об утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки, то есть до 31.12.2021 включительно.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела, суд принимает во внимание положения статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснения, содержащиеся в Обзора судебной практики № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (ответ на вопрос № 10), и приходит к выводу о наличии оснований для отнесения всех судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения иска о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера, что не свидетельствует о принятии судебного акта в его пользу. В связи с чем все судебные расходы суд относит на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил :

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 859,92 кв.м, категории – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания нежилого двухэтажного здания литер «Б26» торгового центра», местоположение установлено относительно ориентира, почтовый адрес ориентира: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 458 707 рублей по состоянию на 21 ноября 2022 года на период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года включительно.

В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» от 18 января 2023 года отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16 августа 2023 г.

Председательствующий судья: Е.Б. Павлова