Решение по делу № 3А-132/2025 от 18.06.2025 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000081 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <номер> ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2025-000280-37

Дело№ 3а-132/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МАГИСТРАЛЬ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000081 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Магистраль» (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ) от 24 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000081 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2024 года в размере 7 550 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка. Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество обратилось к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, представлен отчет об оценке. Решением ГБУ отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ является необоснованным, препятствуют реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО3 просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, определенной по результатам судебной экспертизы, в размере 18 108 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Волгодонска.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

От администрации г. Волгодонска ходатайств, заявлений в суд не поступало.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 19 мая 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 4 июня 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО «Магистраль» является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 4 522 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автозаправочная станция, АЗС, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет после даты массовой кадастровой оценки – 31 мая 2023 года, в связи с чем кадастровая стоимость объекта определялась ГБУ в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000112 от 19 июня 2023 года по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 18 510 128,7 рублей.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ Общество 27 января 2025 года обратилось в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 3 декабря 2024 года. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 9 декабря 2024 года № 286.12-24 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ФИО1 (г. Волгодонск), в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 3 декабря 2024 года в размере 7 550 000 рублей.

24 февраля 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2025/000081 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете от 9 декабря 2024 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 2, 3 п. 2, пп. 7 п. 10, п. 7, п. 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. «в» п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 12 марта 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 7 апреля 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 15 мая 2025 года № 150СЭ/41-2025.

Согласно выводам эксперта отчет от 9 декабря 2024 года об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемых решениях ГБУ.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 3 декабря 2024 года в размере 18 108 000 рублей.

При анализе отчета выявлено, что в отчете осмотр объекта оценки не проводился; отсутствуют сведения о независимости оценщика; не указаны реквизиты юридического лица, собственника объекта оценки; сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, определен не достоверно; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект выполнен ненадлежащим образом. Информация о ценах предложений является недостаточной, анализ содержит информацию о застроенных объектах и об объектах из не сопоставимого с оцениваемым объектом сегмента; оценщиком не описан доступный объем рыночной информации при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Применив сравнительный подход, оценщик анализирует рынок продажи не сопоставимых по сегменту объектов. Между тем, как показал анализ рынка, проведенный экспертом, на дату оценки имелась иная информация, которую можно было использовать при анализе и отборе аналогов; информация о полной дате объявлений в копии объявлений по используемым в расчетах аналогам отсутствует, дополнительные пояснения не приведены, дата объявлений не подтверждена; в расчете средних значений скидки на функциональное назначение земельных участков содержится математическая ошибка, которая существенно повлияла на полученную стоимость;

Оценщик использует в качестве аналогов застроенные земельные участки, то есть единые объекты недвижимости и не выделяет стоимость земли из единого объекта недвижимости, а вводит корректировку на объект капитального строительства, размер которой экономически не обоснован и не подтвержден рыночными данными. Для определения размера корректировки на объект капитального строительства был использован сборник корректировок «Омск», данные для которого получены при исследовании рынка недвижимости г. Омска и Омской области. Актуальность и применимость их на территории Ростовской области не подтверждена анализом рынка недвижимости региона.

В отчете необоснованно отсутствие корректировки на коммуникации; скидка на торг принята для земельных участков иного сегмента рынка, к которому не относится объект оценки.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования, эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого использования объекта исследования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка «под коммерческую застройку». Экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемого земельного участка, для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом отобраны 4 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым объектом. Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 9 декабря 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объекта, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000081.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 27 января 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 70 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 7 апреля 2025 года ООО «Астрон» за ООО «Магистраль» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 рублей (платежное поручение от 14 апреля 2025 года № 125). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Бета консалтинг» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Магистраль» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 февраля 2025 года № ОРС-61/2025/000081 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 4 522 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – автозаправочная станция, АЗС, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 3 декабря 2024 года в размере 18 108 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 27 января 2025 года.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Астрон» за общество с ограниченной ответственностью «Магистраль» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-132/2025 (платежное поручение от 14 апреля 2025 года № 125), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля