Решение по делу № 3А-77/2025 от 26.11.2025 - об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2025 года

Дело № 3а-77/2025

УИД 25OS0000-01-2025-000200-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2025 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бабицкой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Краевому государственному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки Приморского края» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником здания – торгового комплекса с пристройкой с кадастровым номером ..., площадью 8 772,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость здания в размере 375 582 973,29 рублей значительно превышает его рыночную, определенную в отчете об оценке ... от 17 декабря 2024 года № 252 в размере 169 580 000 рублей, чем нарушается право административного истца, поскольку влечет увеличение размера налога на имущество.

Решением Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» (далее - КГБУ «ЦКО») от 10 января 2025 года № ОРС-25/2024/000403 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости на основании представленного отчета в связи с допущенными оценщиком нарушениями требований федеральных стандартов оценки.

Просит признать незаконным решение КГБУ «ЦКО» от 10 января 2025 года № ОРС-25/2024/000403 и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 октября 2024 года в размере его рыночной стоимости - 169 580 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца изменил требования и просил признать незаконным решение КГБУ «ЦКО» от 10 января 2025 года № ОРС-25/2024/000403 и установить архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ... по состоянию на 25 октября 2024 года в размере его рыночной стоимости 256 305 152 рубля на период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2024 года, ссылаясь на то, что решением КГБУ «ЦКО» от 21 августа 2025 года установлена кадастровая стоимость указанного здания в размере рыночной – 191 200 000 рублей.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц - министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, администрации городского округа Большой Камень, Управления Росреестра по Приморскому краю, Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Приморскому краю не явились. О месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, ранее от представителей Роскадастра и администрации городского округа Большой Камень поступили письменные отзывы с ходатайством о проведении судебного заседания в их отсутствие.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненные требования по доводам административного иска, суду пояснил, что решением административного ответчика установлена кадастровая стоимость здания в размере рыночной, которая будет применяться с 1 января 2025 года, в связи с чем оспариваемая стоимость стала архивной и применение ее возможно только в 2024 году.

Представитель административного ответчика - КГБУ «ЦКО» ФИО3 возражала против удовлетворения административного искового заявления по доводам письменного отзыва. Суду пояснила, что оснований для установления архивной кадастровой стоимости не имеется, период применения кадастровой стоимости определяется уполномоченным органом в соответствии с действующим законодательством. Замечаний на заключение судебной экспертизы учреждение не имеет.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Право оспаривания кадастровой стоимости реализуется через подачу заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной в бюджетное учреждение, уполномоченное определять кадастровую стоимость объектов недвижимости на территории Приморского края.

На основании распоряжения Администрации Приморского края от 4 сентября 2017 года № 360-ра таким учреждением на территории Приморского края является Краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края».

Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (пункт 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определено, что в случае принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Из системного толкования положений 218, 226, 227 КАС РФ следует, что основанием для признания решения органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями незаконным, является несоответствие принятого решения требованиям закона или иного нормативного правового акта, регулирующих спорные правоотношения, несоблюдение компетенции и порядка принятия решения, а также нарушение принятым решением прав, свобод и законных интересов лица, в интересах которых подано заявление.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание – торговый комплекс с пристройкой площадью 8 772,70 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ актом №-П от 2 ноября 2023 года утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ... в размере 375 582 973 рублей 29 копеек по состоянию на 1 января 2023 года, начало применения- 1 января 2024 года.

Не согласившись с установленной кадастровой стоимостью, 19 декабря 2024 года административный истец обратился в КГБУ «ЦКО» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, представив отчет об оценке ... от 17 декабря 2024 года № 252, которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером ... определена в размере 169 580 000 рублей по состоянию на 25 октября 2024 года.

По результатам рассмотрения заявления КГБУ «ЦКО» 10 января 2025 года принято решение № ОРС-25/2024/000403 об отказе в удовлетворении заявления, поскольку отчет вводит в заблуждение; сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражены в отчете не в полном объеме; не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. Исследуемый отчет не соответствует требованиям, предъявляемым к отчету, как к документу, содержащему сведения доказательственного значения.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, если отчет об оценке объекта оценки не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, то данный отчет не может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

По ходатайству административного истца судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 17 декабря 2024 года № 252 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО); определения рыночной стоимости объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 25:36:010201:1513.

Согласно заключению Федерального бюджетного учреждения Алтайская лаборатория судебной экспертизы от 18 августа 2025 года выполненный ... отчет от 17 декабря 2024 года № 252 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а именно: требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, а также требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 (документ вступил в силу с 7 ноября 2022 года).

Несоответствия выражаются в следующем: при составлении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к подбору объектов-аналогов, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной и проверяемой.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером ... по состоянию на 25 октября 2024 года составляет 256 305 152 рублей.

Оценив представленные суду доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что имеющиеся в отчете об оценке от 17 декабря 2024 года № 252 противоречия, а также недостаточность сведений об объектах-аналогах, привели к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки и не позволяют подтвердить сделанные в отчете об оценке выводы.

Наличие указанных в оспариваемом решении КГБУ «ЦКО» замечаний не опровергнуто материалами дела.

Исходя из этого, прийти к выводу о том, что отчет может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, нельзя.

При исследовании документов, представленных в материалы дела, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение КГБУ «ЦКО» принято компетентным органом, в рамках предоставленных ему полномочий, в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ срок, с соблюдением формы и порядка его принятия.

Несоответствие принятого решения бюджетного учреждения требованиям закона или иного нормативного правового акта, регулирующих спорные правоотношения, а также нарушение принятым решением прав, свобод и законных интересов административного истца судом не установлено. В связи с этим оснований для признания его незаконным не имеется.

Доводы административного ответчика об отсутствии оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы при наличии законного решения КГБУ «ЦКО» необоснованны, поскольку пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, при этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным. Кроме того, принимая во внимание, что причиной обращения с административным иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав, в рамках рассмотрения настоящего дела требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной заключением экспертизы, подлежит удовлетворению.

По форме и содержанию заключение экспертизы соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения. Административным ответчиком выводы судебной экспертизы, в том числе в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, не оспариваются.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, является достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством.

Также являются необоснованными доводы административного ответчика о невозможности установления судом в размере рыночной кадастровой стоимости, ставшей архивной.

Судом установлено, что на основании заявления ФИО1 от 7 августа 2025 года решением КГБУ «ЦКО» № УПС-25/2025/000096 от 21 августа 2025 года в отношении здания с кадастровым номером ... установлена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 24 марта 2025 года - 191 200 000 рублей.

Юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке является дата подачи соответствующего заявления в бюджетное учреждение.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость подлежит применению за период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2024 года.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость здания являлась налоговой базой для исчисления налога на имущество в отношении этого объекта недвижимости в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Сам по себе факт внесения результатов проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на оспаривание результатов предыдущей кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на применение результатов пересмотра архивной кадастровой стоимости для целей налогообложения.

Согласно пункту 2.1 статьи 52 НК РФ перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога для налогоплательщиков - физических лиц осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом.

Таким образом, установление кадастровой стоимости имеет для административного истца правовое значение, поскольку им в настоящее время не утрачено право подать заявление о зачете или о возврате суммы излишне уплаченного налога за 2024 год.

В связи с этим суд полагает возможным установить кадастровую стоимость принадлежащего ФИО1 объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 октября 2024 года в размере 256 305 152 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания - торгового комплекса с пристройкой общей площадью 8 772,70 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 256 305 152 рублей по состоянию на 25 октября 2024 года.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения Краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» от 10 января 2025 года № ОРС-25/2024/000403 - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Пилипенко