Решение по делу № 2-378/2023 от 04.05.2023 - о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений о регистрации права собственности за покупателем, признании права собственности на земельный участок.

16RS0050-01-2022-008886-72

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П.Лумумбы ул., д.48, г.Казань, <...>

тел. <***>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04.05.2023 Дело 2-378/2023

город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Р.Р. Минзарипова,

при секретаре судебного заседания Т.Э. Валиахметове,

с участием представителей истицы ФИО6, ФИО7, представителя ответчика ФИО4 – ФИО8, представителя ответчика ФИО3 – ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений о регистрации права собственности за покупателем, признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

первоначально ФИО2 (далее также истица) обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по РТ об оспаривании решения об осуществлении регистрационных действий. В обоснование иска указано, что 15.09.2021 между ФИО4, от имени которой на основании доверенности выступал ФИО10, и ФИО2 заключен договор, по которому ФИО4 продала ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>. Вместе с тем поданное в Управление Росреестра по РТ заявление об осуществлении государственной регистрации прав покупателя на участок возвращено регистрирующим органом без рассмотрения. 23.05.2022 между ФИО4, от имени которой на основании доверенности выступал ФИО1, и ФИО2 заключен договор, по которому ФИО4 продала ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>. Однако, как стало известно истцу 14.06.2022, Управлением Росреестра по РТ на основании сделки купли-продажи, заключенной 14.05.2022, осуществлена государственная регистрация прав на земельный участок за иным лицом – ФИО3 Решение Управления Росреестра по РТ о государственной регистрации прав ФИО3 на участок истец полагает незаконным, поскольку ранее договор купли-продажи земельного участка от 15.09.2021 на государственную регистрацию представлялся, следовательно, государственному регистратору не могло быть неизвестно о ранее заявленных правах на объект недвижимости. В свою очередь, при известности регистрирующему органу о ранее заявленных правах на недвижимо имущество осуществление государственной регистрации прав ФИО3 подлежало приостановлению.

Определением суда от 10.11.2022 ФИО4 привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

10.11.2022 судом вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам гражданского производства.

Определением суда от 09.01.2023 произведена замена ненадлежащего ответчика – Управления Росреестра по РТ – на надлежащего ФИО3, Управление Росреестра по РТ привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

В последующем сторона истца исковые требования изменяла и уточняла, предъявив их также к ФИО4: в окончательном варианте просила признать заключенный между ФИО4 и ФИО3 договор купли-продажи от <дата изъята> недействительным, применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности ФИО3 на земельный участок, и исключив запись о регистрации прав на участок за ответчиком, признать право собственности на земельный участок за ФИО2 В обоснование иска также указано, что заключенный между ФИО4 и ФИО2 договор от <дата изъята> заключен в установленной форме, его условия фактически сторонами договора исполнены, аналогичным образом были исполнены условия в последующем заключенного договора от 23.05.2022. Кроме того, истица полагает, что государственная регистрация прав ФИО3 на участок в любом случае не могла быть осуществлена, поскольку договор от 14.05.2022 от имени продавца земельного участка не подписан, что свидетельствует о незаключенности договора.

Представители истицы в ходе разбирательства по делу иски поддержали.

Представители ФИО4, ФИО3 с иском не согласились в полном объеме, указывая, что основания для признания сделки от 14.05.2022 недействительной отсутствуют.

Исследовав письменные материалы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор или иная сделка.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор является разновидностью сделки (статья 154 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из дела следует, что <дата изъята> между ФИО4, от имени которой на основании доверенности выступал ФИО10, и ФИО2 заключен договор, по которому ФИО4 продала ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>. Покупная стоимость земельного участка составила 25 000 000 руб. Вместе с тем поданное в Управление Росреестра по РТ заявление об осуществлении государственной регистрации прав покупателя на участок возвращено регистрирующим органом без рассмотрения ввиду отсутствия среди представленных на государственную регистрацию документов заявления ФИО4 о государственной регистрации прав, о чем Управлением направлено уведомление от <дата изъята>.

<дата изъята> между ФИО4, от имени которой на основании доверенности выступал ФИО1, и ФИО2 заключен договор, по которому ФИО4 продала ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят>. Покупная стоимость земельного участка составила 15 000 000 руб.

Согласно представленной Управлением Росреестра по РТ копии реестрового дела договор от 23.05.2022 представлен на государственную регистрацию в Управление 27.05.2022.

Решением государственного регистратора государственная регистрация прав на участок на основании договора от 23.05.2022 приостановлена: согласно уведомлению государственного регистратора от 08.06.2023 земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> принадлежит иному лицу – ФИО3 Согласно уведомлению регистратора от 08.09.2022 заявление о государственной регистрации прав возвращено.

Из представленных Росреестром сведений следует, что государственная регистрация права собственности ФИО3 на земельный участок осуществлена 23.05.2022 на основании заключенного с ФИО4 договора купли-продажи от 14.05.2023.

То обстоятельство, что, как утверждает истца, условия договоров от 15.09.2021, от 23.05.2022, в том числе в части оплаты стоимости земельного участка, их сторонами были фактически исполнены, не влечет признания договоров заключенными.

Пунктом 1 статьи 158 ГК РФ установлено, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно пункту 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Согласно специальному правилу, содержащемуся в пункте 2 статьи 162 ГК РФ, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Для заключения договора продажи недвижимости, к которой отнесены и земельные участки (статьи 128, 130 ГК РФ), статьей 550 ГК РФ предусмотрена обязательная письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, определено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (абзац второй статьи 550 ГК РФ).

Таким образом, право собственности ФИО2 на земельный участок не могло возникнуть только в силу фактического исполнения условий договоров.

В то же время судом принимается во внимание, что содержащаяся в реестровом деле копия договора от 14.05.2022 в графе «Продавец» имеет запись «ФИО1, по доверенности от ФИО4», но подписи от имени ФИО1 как представителя ФИО4 не содержит. Однако отсутствие подписи в данном экземпляре договора не свидетельствует о назаключености договора в целом. Так, имеющийся на руках у ФИО4 экземпляр договора подпись от имени продавца участка содержит, на этой копии договора имеется запись государственного регистратора о государственной регистрации прав. Кроме того, согласно реестровому делу ФИО1 14.05.2022 обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации прав, подтвердив, таким образом, наличие намерения на совершение сделки.

Нужно указать, что обращение ФИО10 как представителя ФИО4 в Управление Росреестра по РТ с заявлением о государственной регистрации прав ФИО2 на земельный участок на основании сделки от 23.05.2022 состоялось 27.05.2022, т.е. спустя 4 дня после государственной регистрации прав ФИО3 на земельный участок. В связи с этим отклоняется довод ФИО2 о том, что Росреестр должен был приостановить осуществление государственной регистрации прав по договору от 14.05.2022 в связи с наличием сведений о ранее заявленных правах. Во-первых, решение о государственной регистрации прав на основании договора от 15.09.2021 государственным регистратором не принято, напротив, заявление о государственной регистрации прав возвращено. Решение о возврате документов ФИО2 до 14.05.2022 не оспаривалось и незаконным не признавалось; на необходимость проведения государственной регистрации прав на основании сделки от 15.09.2021 истица сослалась только при предъявлении настоящего иска, первоначально поданного в качестве административного. Во-вторых, о заключении между ФИО4 и ФИО2 второго договора от 23.05.2022 государственному регистратору на день государственной регистрации прав ФИО3 на земельный участок объективно не могло быть известно, поскольку, как указывалось, заявление о государственной регистрации с приложением договора от 23.05.2022 в Управление Росреестра по РТ поступили позднее – 27.05.2022.

Кроме того, суд усматривает в действиях истицы признаки недобросовестного поведения. Так, с момента подписания первого договора (15.09.2021) до заключения нового договора от 23.05.2022 прошло 8 месяцев. Данный срок очевидно являлся достаточным для устранения недостатков, послуживших основанием для возвращения 27.09.2021 государственным регистратором представленных на регистрацию документов.

Суд соглашается также с изложенным в письменных возражениях доводом ФИО4 о том, что поскольку после возврата Управлением Росреестра по РТ документов, представленных на регистрацию с договором от 15.09.2021, и на основании которого регистрация прав покупателя не участок не осуществлена, стороны подписали новый договор от 23.05.2022, а не обратились в Росреестр повторно с представлением договора от 15.09.2021, ФИО4 и ФИО2 тем самым пришли к соглашению о том, что их взаимные права и обязанности возникли на основании новой сделки от 23.05.2022, а сделка от 15.09.2021 для них юридических последствий не повлекла.

Признание обоснованным довода истицы о том, что фактически условия договора от 15.09.2021 были сторонами договора исполнены, в связи с чем договор следует признать заключенным даже в отсутствие государственной регистрации прав покупателя, противоречит установленному гражданским законодательством принципу свободы договора (пункты 1 и 2 статьи 1 ГК РФ): в данном случае признание этого довода обоснованным ограничивало бы ФИО4 в распоряжении принадлежащим ей имуществом по своему усмотрению, тогда как в действительности какие-либо препятствия в реализации правомочий собственника земельного участка, в том числе путем распоряжения участком на основании гражданско-правовой сделки отсутствовали.

Фактическое обоснование требования об оспаривании сделки от 14.05.2022 сводится к тому, что у ФИО13. намерение приобрести земельный участок возникло ранее, что подтверждается подписанием договора от 15.09.2021, государственная регистрация прав на основании договора от 15.09.2021 не осуществлена по обстоятельствам, от ФИО2 не зависящим. Вместе с тем гражданским законодательством не предусмотрена возможность признания недействительной сделки в связи с наличием ранее заключенной сделки, совершенной в отношении этого же имущества, но государственная регистрация по которой осуществлена не была.

Установленные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для отказа в иске в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 (<номер изъят>) в иске к ФИО4 (<номер изъят>), ФИО3 <номер изъят>) о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, прекращении права собственности на земельный участок, применении последствий недействительности сделки путем исключения из ЕГРН сведений о регистрации права собственности за покупателем, признании права собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г.Казани.

Судья Р.Р. Минзарипов