РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

01 августа 2025 года г.Ханты-Мансийск

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего судьи Ниловой Е.В.,

при секретаре Марцинкевич Ю.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1906/2025 по исковому заявлению Тюменской региональной общественной организации потребителей к ООО Специализированный застройщик «Дягилев», ООО Специализированный застройщик «Есенин» о защите прав потребителей, взыскании судебной неустойки, судебных расходов,

установил:

Тюменская региональная общественная организации потребителей обратилась в Ханты-Мансийский районный суд с требованиями к ООО Специализированный застройщик «Дягилев», ООО Специализированный застройщик «Есенин» о защите прав потребителей, взыскании судебной неустойки, судебных расходов.

Исковые требования истец мотивирует тем, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым № №, расположенном по адресу: <адрес>, на основании разрешения на строительство № 86- 12-29-2023 от 20.11.2023, выданного Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, осуществляется строительство объекта под коммерческим наименованием «Есенин», застройщиком которого является ООО Специализированый Застройщик «Есенин» (далее — ООО СЗ «Есенин»).

Кроме того, в IV квартале 2024 года на земельном участке с кадастровым № №, расположенном по адресу: <...>, на основании разрешения на строительство № 86-12-21-2022 от 26.09.2022, выданного Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска, осуществлялось строительство объекта под коммерческим наименованием «Дом бизнес-класса Дягилев», застройщиком которого выступало ООО Специализированный Застройщик «Дягилев» (далее - ООО СЗ «Дягилев»).

ООО СЗ «Есенин» и ООО СЗ «Дягилев» являются аффилированными и заинтересованными, в смысле п. 1 ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», по отношению друг к другу лицами, поскольку полномочия единоличного исполнительного органа ответчиков переданы одному управляющему - ООО «Азбука Девелопмент».

Сведения о строительстве объектов «Есенин» и «Дом бизнес-класса Дягилев», включая сведения об их застройщиках, соответствующая проектные декларации и проекты договоров на долевое участие в строительстве в порядке ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) размещены в «Единой информационной системе жилищного строительства» (по ссылке://нашдом.рф/).

По мнению истца, из данных материалов усматриваются противоправные действия ответчиков ООО СЗ «Есенин» и ООО СЗ «Дягилев», что выражается во включении в проект договора на долевое участие в строительстве недопустимых условий, ущемляющих права потребителей.

Так, условие об общей площади жилого помещения и площади нежилого помещения должны быть в обязательном порядке согласованы в договоре на долевое участие в строительстве и не могут быть согласованы как условия, поставленные в зависимость от наступления каких-либо событий, на которые своими действиями не может повлиять потребитель, но которые находятся исключительно в сфере контроля застройщика.

Также условия договора на долевое участие в строительстве, которые позволяют изменять площадь объекта долевого строительства по факту завершения строительства, в данном случае, свидетельствует либо об отсутствии согласованного существенного условия договора о площади объекта долевого строительства (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ), либо об условиях, которые по итогам действий застройщика изменяют условие о предмете соответствующего договора в части площади объекта долевого строительства, что является недопустимым условием, ущемляющим права потребителя в силу пп. 1 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Ответчиками ООО СЗ «Есенин» и ООО СЗ «Дягилев» в Единой информационной системе жилищного строительства по объектам строительства «Есенин» и «Дом бизнес-класса Дягилев» размещены проекты договоров на долевое участие в строительстве, которые по своему содержанию идентичны, а потому далее могут анализироваться как один договор, в котором содержатся недопустимые условия, ущемляющие права потребителей, а именно:

- в пункте 2.2 договора ДДУ от 08.12.2023 содержится описание объекта долевого строительства, в котором указана общая проектная площадь объекта долевого строительства, определяемая согласно проектной документации (п. 2.5 Договора ДДУ от 08.12.2023 г.). Из взаимосвязи указанных условий следует, что общая проектная площадь помещения является предварительной, а окончательная площадь квартиры будет определена на основании данных Единого государственного реестра недвижимости, внесенных после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию;

- в пункте 3.3.12 договора указано, что застройщик вправе в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию многоквартирного жилого дома, в том числе, изменения фактической площади объекта долевого строительства, вызванные изменением проектной документации, а также вносить изменения в назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома;

- в пункте 4.3 договора закреплено, что фактическая площадь определяется на основании данных Единого государственного реестра недвижимости, внесенных после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, а в пункте 6.9 договора стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью и допустимыми техническими регламентами отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий согласно проектной документации, фактическая общая площадь квартиры участника долевого строительства может отличатъся от общей проектной площади, указанной в пункте 2.2 договора, при этом указанное отклонение не будет считаться нарушением требований о качестве квартиры, при условии, что такие отклонения площади не будут превышать пределы, установленные законом (договором);

- в пункте 6.9 договора установлено, что не считается нарушением договора, равно как не считается существенным изменением размера квартиры (в смысле, придаваемом указанному термину в подпункте 2 пункта 1.1. статьи 9 Закона), отклонение фактической общей площади квартиры от общей проектной площади квартиры, указанной в пункте 2.2 настоящего договора, в пределах 5%. Перерасчёт стоимости квартиры осуществляется в соответствии с пунктами 4.3, 5.2 договора.

- в пункте 6.10 договора стороны допустили, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений квартиры может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры) при условии, что фактическая общая площадь квартиры не меняется по сравнению с таковой, определяемой в соответствии с пунктом 2.2. договора, либо меняется в пределах, указанных в пункте 6.9. договора.

Таким образом, условия пунктов 2.2, 2.5, 3.3.12, 4.3, 6.9, 6.10 договора ДДУ от 08.12.2023 в их взаимной связи, позволяющей без заключения отдельного соглашения с участником строительства, подлежащим государственной регистрации в установленном порядке, фактически изменять площадь объекта строительства по итогам введения многоквартирного дома в эксплуатацию, позволяет действиями застройщика изменить условия о предмете договора в части площади объекта долевого строительства, что является недопустимым условием, ущемляющим права потребителя в силу пп. 1 п. 2 cm. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

После заключения договора на долевое участие в строительстве его цена, которая должна быть установлена на момент его заключения в качестве существенного условия, может быть изменена исключительно и только по соглашению сторон и только в ситуации, когда договор допускает последующее изменение цены договора. При этом, при увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 настоящего Федерального закона, а само такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 5, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Введение в понятийный аппарат договора от 08.12.2023 понятий о площади объекта долевого строительства, не соответствующих законодательству о долевом строительстве, позволило в перечисленных выше пунктах договора установить механизм изменения цены, как существенного условия договора после его заключения в отсутствие соглашения, которое в силу императивных положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ при изменении цены договора должно заключаться отдельно.

При этом, такие условия позволяют в худшую для потребителя сторону изменить существенное условие о цене договора, исходя из обстоятельств, которые находятся вне контроля со стороны потребителя, но в полном объеме контролируются застройщиком спорного объекта (включая риски создания объекта долевого строительства с отступлениями по площади, что образует недостаток объекта долевого строительства в любом случае).

Условия пунктов 2.2, 2.5, 4.2, 4.35.1, 5.2, 6.9 договора от 08.12.2023 в их взаимной связи, позволяющие в такой ситуации изменять существенное условие о цене объекта долевого строительства после заключения договора на долевое участие в строительстве являются недопустимыми условиями, ущемляющими права потребителей на основании подпункта 1 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Кроме того, пунктами 3.3.12 и 8.2 договора ограничивается право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения заключенного договора в случае наличия обременений в отношении объекта долевого строительства до момента снятия таких обременений и устанавливаются дополнительные выплаты, не установленные в связи с такими обстоятельствами законодательством о долевом строительстве, если участник строительства воспользовался правом на односторонний отказ от договора до снятия соответствующих обременений.

Застройщиком в нарушение имущественных интересов потребителей - участников долевого строительства, игнорируются положения ст. ст. 12.1, 13 Закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.

Ни Закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ни Закон «О защите прав потребителей» не устанавливают каких-либо платежей для потребителей в ситуации, когда действующее законодательство предоставляет участнику строительства воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора, как способ защиты своих нарушенных прав со стороны застройщика.

Положения пунктов 3.1.12 и 8.2 договора от 08.12.2023 в их взаимной связи являются недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя согласно положений пп. 3 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», т.е. как условия, которые устанавливают для потребителя дополнительные платежи и иные обязанности (по снятию обременений в ЕГРН), препятствующие свободной реализации права на односторонний отказ от исполнения договора на долевое участие в строительстве.

Также п. 9.4 договора является недопустимым условием, ущемляющим права потребителей как незаконно уменьшающее объем ответственности застройщика перед участником строительства при расторжении договора на долевое участие в строительстве, что противоречит пп. 4 п. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей».

Абзац 2 п. 11.4 договора, предоставляющий право застройщику внести деньги, причитающиеся участнику в строительстве в депозит нотариуса за счет участника строительства, при наличии такой обязанности, лежащей непосредственно на застройщике, в силу императивного предписания закона являются недопустимыми условиями, ущемляющими права потребителя как ограничивающие установленную законом ответственность застройщика, применительно к пп. 4 п. 2 cт. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Условие абз. 2 п. 7.1 договора также является недопустимым условием, ущемляющим права потребителей, поскольку направлено на ограничение ответственности застройщика за недостатки отдельного объекта долевого строительства, которые не входили в предмет проверки при вводе объекта капитального строительства в виде многоквартирного дома в эксплуатацию. Такое условие в соответствующей части также является нарушением пп. 4 п. 2 cт. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя пп. 11 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» относит условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом.

Между тем, п. 10.3 договора содержит условие об обязательном досудебном претензионном порядке с установлением двадцатидневного срока для рассмотрения соответствующей претензии, что является недопустимым условием, ущемляющим права потребителей.

Ссылаясь на Устав от 10.02.2009 г. и свидетельство Минюста РФ от 27.03.2009 о государственной регистрации некоммерческой организации следует, истец указывает, что Тюменская региональная общественная организация потребителей является некоммерческой организацией, обладающей специализированным статусом ст. ст. 45, 46 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в том числе обладающей правом на подачу исков в защиту неопределенного круга потребителей.

В связи с обращением в суд с настоящим иском, Тюменской региональной общественной организацией потребителей были понесены судебные расходы: на оплату услуг представителя по договору от 01.04.2025 № 12 на оказание юридических услуг со стороны ИП ФИО1 в размере 150 000 руб., которые подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в равных частях, т.е. по 75 000 руб.

На основании изложенного, истец просит суд признать противоправными следующие действия (бездействие) ответчиков:

- включение в проекты договоров на участие в долевом строительстве по объектам строительства «Есенин», строящегося на земельном участке с кадастровым № № и «Дом бизнес-класса Дягилев», расположенном на земельном участке с кадастровым № №, недопустимых условий, ущемляющих права потребителей, включая:

1) условия пунктов 2.2, 2.5, 33.12, 4.3, 6.9 и 6.10 проекта договора на долевое участие в строительстве в их взаимной связи, позволяющие изменять существенное условие договора о площади объекта долевого строительства после заключения договора в результате действий ответчиков и без заключения в установленном порядке отдельного соглашения с потребителем по итогам ввода дома в эксплуатацию (недопустимое условие договора, ущемляющее права потребителя на основании пп. 1 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»);

2) условия пунктов 2.2, 2.5, 4.2, 4.3, 5.1, 5.2 и 6.9 проекта договора на долевое участие в строительстве в их взаимной связи, позволяющей изменять существенное условие о цене объекта долевого строительства по итогам ввода дома в эксплуатацию (недопустимое условие договора, ущемляющее права потребителя на основании пп. 1 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»);

3) условия пунктов 3.3.12 и 8.2 проекта договора на долевое участие в строительстве в их взаимной связи, устанавливающее для потребителя ограничения и дополнительные обязанности по уплате в пользу застройщика платежей, не предусмотренных законом при одностороннем отказе от исполнения договора при наличии обременений в отношении объекта долевого строительства, как условия, незаконно ограничивающие право потребителя на отказ от соответствующего договора (недопустимые условия, ущемляющие права потребителей на основании пп. 3 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»);

4) условия пункта 9.4 проекта договора на долевое участие в строительстве, исключающее участнику строительства права требовать передачи в собственность объекта долевого строительства после расторжения договора, в то время как указанное имущество залогом в силу закона обеспечивает надлежащее исполнение денежных обязательств застройщика перед участником строительства, то есть незаконно ограничивающее ответственность застройщика перед участником строительства за счет залогового имущества, что является недопустимыми условиями, ущемляющими права потребителей на основании пп. 4 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»);

5) условия абзаца 2 пункта 11.4 проекта договора на долевое участие в строительстве, предоставляющее застройщику право внести деньги, причитающиеся участнику строительства в депозит нотариуса, с отнесением таких расходов на участника строительства, в то время, как положениями законодательства о долевом участии строительства на застройщике лежит не право, а обязанность внести причитающиеся участнику строительства денежные средства в депозит нотариуса и закон не предусматривает возложение таких расходов на участника строительства, что уменьшает объем ответственности застройщика (недопустимые условия, ущемляющие права потребителей на основании пп. 4 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»);

6) условие абзаца 2 пункта 7.1 проекта договора на долевое участие в строительстве, ограничивающее ответственность застройщика за недостатки в объекте долевого строительства со ссылкой на разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию в части недостатков, которые выходят за пределы проверки в отношении отдельного объекта долевого строительства при вводе в эксплуатацию объекта строительства (недопустимые условия, ущемляющие права потребителя на основании пп. 4 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»);

7) условие пункта 10.3 проекта договора на долевое участие в строительстве, устанавливающее обязательный досудебный претензионный порядок разрешения споров (недопустимое условие договора, ущемляющее права потребителя на основании пп. 11 п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

- Обязать ООО СЗ «Есенин» устранить указанные выявленные нарушения в части приведения в соответствие условий проектов договоров на долевое участие в строительстве по объекту строительства «Есенин», исключив из них недопустимые условия, ущемляющие права потребителя в срок не позднее даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

- Обязать ООО СЗ «Есенин» и ООО СЗ «Дягилев» в течение десяти дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу довести сведения о нем до потребителей путем опубликования полного текста вступившего в законную силу решения суда следующими способами:

На информационном портале http://86.ru/

На главной странице официального сайта, контролируемого ООО Специализированный застройщик «Есенин» по ссылке https://eseninhm.ru/;

На главной странице официального сайта, контролируемого ООО Специализированный застройщик «Дягилев» по ссылке https://dyagilevhm.ru/;

в Газете «Новости Югры».

- Взыскать с ООО СЗ «Есенин» в пользу Тюменской региональной общественной организации потребителей судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки в исполнении обязанности по доведению до потребителей сведений о решении по настоящему делу любым из указанных в нем способов, кроме опубликования на указанном выше сайте ООО СЗ «Дягилев».

- Взыскать с ООО СЗ «Дягилев» в пользу Тюменской региональной общественной организации потребителей судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки в исполнении обязанности по доведению до потребителей сведений о решении по настоящему делу любым из указанных в нем способов, кроме опубликования на указанном выше сайте ООО СЗ «Есенин».

- Взыскать с ООО СЗ «Есенин» в пользу Тюменской региональной общественной организации потребителей судебную неустойку в размере 30 000 рублей за каждый день просрочки в исполнении обязанности в части приведения в соответствие условий проектов договоров на долевое участие в строительстве по объекту строительства «Есенин» по исключению из них недопустимых условий, ущемляющих права потребителя в установленный судом срок.

- Взыскать с ООО СЗ «Есенин» в пользу Тюменской региональной общественной организации потребителей издержки, связанные с рассмотрением дела (расходы на оплату услуг представителя) в размере 75 000 рублей.

- Взыскать с ООО СЗ «Дягилев» в пользу Тюменской региональной общественной организации потребителей издержки, связанные с рассмотрением дела (расходы на оплату услуг представителя) в размере 75 000 руб.

В судебном заседании представитель истец ФИО1 поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить согласно доводов искового заявления.

Представитель ответчиков ФИО2, просил отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчики просят исковые требования истца оставить без удовлетворения. Указывают, что осуществляют деятельность по строительству многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства, которые регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Проекты договоров участия в долевом строительстве размещены ответчиками на сайте единой информационной системы жилищного строительства Дом. РФ, что предусмотрено требованиями ч. 1, 2 ст. 3.1, ст. 19 вышеуказанного Федерального закона. Считают доводы истца надуманными, ссылаясь на то, что законодательными актами Российской Федерации допускается расхождение проектной (указанной в договоре участия в долевом строительстве) и фактической (итоговой) площади объекта долевого строительства.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам поданного заявления.

Представитель ответчиков ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам поданных возражений.

Суд, заслушав пояснения явившихся представителей, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

На основании абзаца 4 пункта 2 статьи 45 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) для осуществления своих уставных целей вправе: осуществлять контроль за соблюдением прав потребителей и направлять в орган государственного надзора и органы местного самоуправления информацию о фактах нарушений прав потребителей для проверки этих фактов и принятия в случае их подтверждения мер по пресечению нарушений прав потребителей в пределах полномочий указанных органов, участвовать в проведении экспертиз по фактам нарушений прав потребителей в связи с обращениями потребителей.

В силу абзаца 1 статьи 46 Закона о защите прав потребителей общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) вправе предъявлять иски в суды о прекращении противоправных действий изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) в отношении неопределенного круга потребителей.

Согласно абзацу 9 пункта 2 статьи 45 Закона о защите прав потребителей общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) для осуществления своих уставных целей вправе обращаться в суды с заявлениями в защиту прав потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей).

Как следует из материалов дела, Тюменская региональная общественная организации потребителей является основанным на членстве, добровольным, самоуправляемым, некоммерческим формированием, созданным в форме общественного объединения для защиты общих интересов ее членов и достижения предусмотренных настоящим Уставом целей на основе совместной деятельности (п. 1.1 Устава, утвержденного Учредительным собранием 10.02.2009).

Целью организации является содействие процессу формирования в Российской Федерации правового государства, общественной защиты прав потребителей при продаже товаров, выполнения работ, оказании услуг, включая права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получения информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение правовой грамотности потребителей и укрепление связей между потребителями и продавцами, изготовителями, исполнителями, создание условий для активной общественной деятельности членов организации (п. 2.1 Устава).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылается на то, что действия ответчиков ООО СЗ «Есенин» и ООО СЗ «Дягилев» являются противоправными, что выражается во включении в проект договора на долевое участие в строительстве недопустимых условий, ущемляющих права потребителей.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Из содержания статьи 4 данного Закона следует, что площадь объекта долевого строительства указывается в договоре согласно проектной документации на строительство многоквартирного дома.

В соответствии с частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Фактическая площадь многоквартирного дома и каждого помещения в нем, определяются техническим планом при проведении кадастровых работ (обмеров) в момент завершения и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

На основании п. 12 ч. 3 ст. 55 ГК РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо представить в уполномоченный орган помимо прочего технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (ч. 10 ст. 55 ГК РФ).

Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (часть 10.1 статьи 55 ГК РФ).

Фактическая площадь объекта долевого строительства определяется техническим планом в результате проведения кадастровых работ и впоследствии вносится в ЕГРН.

Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 (зарегистрирован в Минюсте России 04.04.2022 N 68051) утверждены форма технического плана, требования к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений.

В разделе «Сведения о помещениях, машино-местах, созданных, образованных или характеристики которых подлежат изменению в связи с реконструкцией здания, сооружения» технического плана в обязательном порядке указывается площадь помещения.

Согласно пункту 62 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений (утв. приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082) площадь объекта недвижимости оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ.

Так, площадь жилого помещения при проведении кадастровых работ определяется с учетом положений пунктов 1 - 4, 6, 12.1 - 12.4, 13 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» (зарегистрирован з Минюсте России 16.11.2020 N 60938) (далее - Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).

В соответствии с пунктом 12.1 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

Пунктами 2, 3 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 установлено, что площадь помещения определяется на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади рекомендуется проводить по завершении строительных работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 4 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 площадь помещения рассчитывается с применением средней квадратической погрешности определения (вычисления) площади по рекомендуемым формулам, приведенным в приложении к настоящим требованиям, и указывается в техническом плане в соответствующей характеристике объекта недвижимости. Для расчета средней квадратической погрешности определения (вычисления) площади здания, сооружения, помещения или машино-места, площади застройки сооружения могут быть использованы другие формулы.

Из перечисленных выше нормативных правовых актов следует, что проектная площадь в договоре и затем фактическая площадь объекта долевого строительства по завершении возведения многоквартирного дома может отличаться.

Как указывает представитель ответчиков, это обусловлено тем, что расчеты площади объекта долевого строительства в проектной документации не применяют округления и погрешности, установленные Приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 при выполнении кадастровых работ для подготовки технического плана, также расчеты в проектной документации могут не учитывать все нюансы строительных работ. Фактическая площадь определяется по окончании строительства многоквартирного дома и может отличаться из-за строительных погрешностей, например, из-за толщины стен, также округления.

По требованию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства не может превышать 5%.

С учетом изложенного, допускается предусматривать в договоре участия в долевом строительстве условия о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установление взаимных обязательств относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта дешевого строительства при указанных обстоятельствах не свидетельствует об ухудшении его качества, недостатках объекта. Возможное изменение площади, как в сторону увеличения, так и уменьшения, оговорено в спорном проекте договора участия в долевом строительстве и является допустимым условием.

В пункте 2.2 проекта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома указана общая проектная площадь объекта долевого строительства, что соответствует требованиям статьи 4 Закона о долевом строительстве.

В пунктах 2.5, 4.3, 6.9, 6.10 проекта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома определено, что указанная в договоре общая проектная площадь объекта долевого строительства определена согласно проектной документации. Общая проектная площадь квартиры является предварительной. Окончательная площадь квартиры будет определена на основании данных ЕГРН, внесенных после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, что соответствует статье 4 Закона о долевом строительстве, статье 55 ГрК РФ, статье 8, 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», Приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393.

В соответствии с пунктом 3.3.12 проекта договора участия в долевом строительстве многоквартирного застройщик вправе в одностороннем порядке вносить изменения в проектную документацию многоквартирного жилого дома, в том числе изменения фактической площади объекта долевого строительства, вызванные изменением проектной документации, а также вносить изменения в назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома.

Данный пункт не противоречит положениям статьи 1, 421, 422 ГК РФ, статьи 4,9,19 Закона о долевом строительстве.

Статьей 19 Закона о долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Документация о проекте строительства, вносимые в нее изменения, подлежат размещению застройщиком на сайте единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ (ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве).

С учетом изложенного, судом отклоняются доводы истца о том, что возможное отклонение площади объекта долевого строительства в сторону уменьшения/увеличения до окончанию строительства, указанное в проекте договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома относится к недопустимому условию и нарушает права потребителей.

Суд обращает внимание, что порядок выплаты возмещения сторонами в связи с изменением площади объекта долевого строительства в проекте договора участия в долевом строительстве урегулирован (пункт 5.2).

Законом о долевом строительстве предусмотрено право сторон вносить изменение цены объекта долевого строительства после заключения договора участия в долевом строительстве.

В силу части 1 статьи 5 Закона о долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Пункт 2.2 проекта договора участия в долевом строительстве определяет характеристики объекта долевого строительства, в том числе проектную площадь в соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве.

В пункте 4.2, 4.3 проекта договора участия в долевом строительстве установлен порядок определения цены объекта долевого строительства как произведение цены единицы общей площади квартиры на общую проектную площадь квартиры. Окончательная стоимость объекта долевого строительства определяется как произведение цены единицы общей площади за на фактическую общую площадь квартиры на основании данных ЕГРН, что соответствует статье 5 Закона о долевом строительстве.

В пункте 5.1 проекта договора участия в долевом строительстве определен порядок оплаты участником долевого строительства цены объекта долевого строительства с использованием эскроу-счета открываемого в банке, как предусмотрено статьей 5, 15.4 Закона о долевом строительстве.

Пунктами 5.2, 6.9 проекта договора участия в долевом строительстве предусмотрен порядок изменения цены объекта долевого строительства с учетом фактической площади, а именно проведение взаиморасчетов сторонами в случае изменения площади объекта долевого строительства после ввода многоквартирного дома в эксплантацию, как предусмотрено статьей 5 Закона о долевом строительстве.

С учетом изложенного, оснований для признания недопустимым включения в проект договора участия в долевом строительстве условий об изменении цены объекта долевого строительства не имеется.

Также стороны вправе устанавливать в проекте договора участия в долевом строительстве ответственность участника долевого строительства за ненадлежащее исполнение обязательств.

Пункт 3.1.6 проекта договора участия в долевом строительстве устанавливает обязательства участника долевого строительства до получения права собственности на Объект долевого строительства не производить работы, связанные с изменением проекта (перепланировку, возведение и снос стен, межкомнатных (внутриквартирных) перегородок, пробивку ниш, проемов и т.д.), а также не производить в Квартире и в самом Объекте работы, которые затрагивают фасад здания и (или) его конструктивные элементы.

Пункт 3.1.12 проекта договора участия в долевом строительстве устанавливает обязательства участника долевого строительства в случае его одностороннего отказа от исполнения договора, подать в государственный орган регистрации недвижимости документы, предусмотренные законодательством для прекращения записи в ЕГРН регистрации договора и ипотеки в отношении Объекта долевого строительства.

В пункте 6.7 проекта договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что до подписания Сторонами Акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства не вправе пользоваться в квартире электроэнергией, водой и канализацией. Все расходы и убытки Застройщика, вызванные неисполнением указанной обязанности, участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику.

В соответствии с пунктом 8.2 проекта договора участия в долевом строительстве, в случае нарушения участником долевого строительства обязанностей, предусмотренных п.п. З.1.6., 3.1.12., 6.7 договора, при прекращении договора по любым основаниям участник долевого строительства обязуется компенсировать все связанные с этим затраты (убытки), включая упущенную выгоду, обоснованные расчетом застройщика.

Из буквального толкования пункта 8.2 проекта договора участия в долевом строительстве следует, что участник долевого строительства возмещает ответчикам только причиненные убытки в соответствии со статьей 15, 393 ГК РФ, за неисполнение перечисленных выше договорных обязательств пунктов 3.1.6, 3.1.12, 6.7 и не более того.

Какие-либо дополнительные обязанности по уплате в пользу ответчиков платежей при одностороннем отказе от исполнения договора, данные пункты проекта договора участия в долевом строительстве участнику долевого строительства не устанавливают.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ следует, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (основного договора).

По смыслу статьи 9, 15.5 Закона о долевом строительстве, при расторжении договора участия в долевом строительстве Застройщик или банк (если оплата осуществляется на эскроу- счет в банке) обязан возвратить участнику долевого строительства уплаченную стоимость объекта долевого строительства.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020) дано разъяснение, что поскольку в силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает гз существа обязательства, отсутствие соответствующих указании применительно к договору означает, что удовлетворение требования о расторжении такого договора и возврате уплаченной за товар денежной суммы (статьи 450, 475 ГК РФ) не должно повлечь неосновательного приобретения или сбережения имущества на стороне покупателя или продавца, то есть нарушать эквивалентность осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлении.

Таким образом, после расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. При расторжении договора участия в долевом строительстве законом предусматривается обязанность застройщика или банка вернуть деньги участнику долевого строительства. При этом, будущий залог (ипотека) на объект долевого строительства прекращается с расторжением договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном пунктами 8, 9 статьи 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, пункт 9.4 в проекте договора участия в долевом строительстве соответствует нормам материального права.

В абзаце 2 пункта 11.4 проекта договора участия в долевом строительстве определено, что стороны соглашаются, что в случае отсутствия (недействительности) банковских реквизитов Участника долевого строительства, уклонения кредитора от принятия исполнения, Застройщик вправе внести причитающиеся с него деньги (излишне уплаченные Участником долевого строительства и подлежащие возврату, неустойка по Договору и прочие) в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика с отнесением затрат, связанных с внесением денег в депозит, на Участника долевого строительства.

Пункт 11.4 (абзац 2) спорного проекта договора участия в долевом строительстве устанавливает возмещения убытков (затрат) застройку в случае уклонения принятия участником долевого строительства денежных средств с застройщика, таких как: излишне уплаченных и подлежащих возврату (например, уменьшение площади); выплаты неустойки и прочие подобные платежи.

Данный пункт не оговаривает внесение денежных средств застройщиком в депозит нотариуса при одностороннем отказе стороны от договора и его расторжении. В этом случае (односторонний отказ от договора) денежные средства подлежат возврату участнику долевого строительства банком, в котором открыт эскроу-счет, а не застройщиком, потому как проект договора участия в долевом строительстве в разделе 5 оговаривает уплату цены объекта долевого строительства на эскроу счет банка (пункт 4 статьи 15.4 Закона о долевом строительстве).

В силу пункта 7, 8 статьи 15.5 Закона о долевом строительстве, договор счета эскроу прекращается по основаниям, предусмотренным ГК РФ, а также при расторжении договора участия в долевом строительстве или при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

В случае прекращения договора счета эскроу денежные средства со этого счета, на основании банком сведений о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

В спорном пункте 11.4 проекта договора участия в долевом строительстве предусматривается возмещение убытков застройку при недобросовестном поведении участником долевого строительства (уклонение от принятия денежных средств от застройщика).

Пункт 7.1 (абзац 2) указан в проекте договора участия долевого строительства в соответствии с требованиями, установленными ГрК РФ, и не нарушает прав участников долевого строительства.

Согласно абзацу 2 пункта 7.1 проекта договора участия в долевом Досудебное урегулирование спора, установленное в пункте 10.3 проекта договора участия в долевом строительстве не противоречит нормам Закона о долевом строительстве.

Досудебное урегулирование спора, установленное п. 10.3 проекта договора участия в долевом строительстве, не противоречит нормам Закона о долевом строительстве.

По смыслу части 6 статьи 7 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить заявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Из содержания части 3 статьи 10 Закона о долевом строительстве следует, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования споров в пункте 10.3 проекта договора установлен во исполнение статей 7, 10 Закона о долевом строительстве.

Спорные пункты 3.1.12, 3.3.12, 7.1, 8.2, 10.3, 11.4 проекта договора участия в долевом строительстве изменены. Измененный проект договора участия в долевом строительстве размещен в установленном законом порядке в единой информационной системе жилищного строительства Дом.РФ.

Суд обращает внимание, что в период рассмотрения дела ответчиками пересмотрены условия проекта договора участия в долевом строительстве, и пункты 3.1.12, 3.3.12, 7.1, 8.2, 10.3, 11.4 изложены в новой редакции.

Условия пункта 11.4 проекта договора соответствуют положениям статей 9, 15.4, 15.5 Закона о долевом строительстве, статьям 10, 327 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Суд также не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчиков расходов по оплате услуг представителя.

Руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление Тюменской региональной общественной организации потребителей к ООО Специализированный застройщик «Дягилев», ООО Специализированный застройщик «Есенин» о защите прав потребителей, взыскании судебной неустойки, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня принятии решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления прокурора через Ханты-Мансийский районный суд.

Мотивированное решение будет изготовлено и подписано составом суда 09 сентября 2025 года.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда Е.В. Нилова