Дело № 2а-357/2025 (2а-4900/2024)

64RS0043-01-2024-007299-59

Решение

Именем Российской Федерации

17 февраля 2025 года город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего Магазенко Ю.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вдовиной В.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Саратовской области, заинтересованные лица: ФИО4, ФИО5, ФИО6 об оспаривании действия государственного органа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5, ФИО6 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавцы продали и передали, покупатель купила и приняла в собственность жилой дом, назначение жилое, общей площадью 49 кв.м, количество этажей - 1, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №. Согласно п. 3 договора продавцы и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 3 000 000 руб. Указанную сумму покупатель полностью выплатила продавцам до подписания договора. Право собственности ФИО1 на указанный жилой дом зарегистрировано в Росреестре. Однако после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи выявились неустранимые недостатки объекта, которые повлекли ухудшение характеристик объекта недвижимости и повлияли на его стоимость. В связи с этим стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым, продавцы возвратили покупателю 2 100 000 руб. следующим образом: ФИО4 вернула 700 000 руб.; ФИО5 вернула 700 000 руб.; ФИО6 вернула 700 000 руб., - до подписания дополнительного соглашения. Стороны претензий друг к другу не имеют. Данное соглашение было подано сторонами в Управление Росреестра по Саратовской области с целью внесения сведений об изменении существенного условия Договора купли-продажи недвижимости в части стоимости объекта в сведения ЕГРН. Однако Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № заявителям сообщено, что в соответствии с п. 2,3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) невозможно изменить обязательство по соглашению сторон, если оно уже ранее прекращено исполнением. Внесение изменений в исполненный договор дополнительным соглашением, подписанным после государственной регистрации основного договора, не представляется возможным. Государственная регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ и будет возобновлена в случае поступления иных документов (в том числе вступившее в законную силу решение суда), оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, являющихся основанием для внесения изменений в запись реестра прав ЕГРН в отношении документов оснований, подтверждающих право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимости. Данное уведомление о приостановлении государственной регистрации нарушает право истца на внесение достоверных данных в сведения ЕГРН, связанных с существенным изменением условий договора купли-продажи недвижимости в части его существенного условия - цены, что и явилось основанием для обращения в суд с настоящим административным иском.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец с учетом уточнения административных исковых требований просит признать незаконным Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № №, устранить нарушения прав ФИО1, возложив на Управление Росреестра по <адрес> обязанность провести государственную регистрацию внесения изменений в запись реестра прав ЕГРН в отношении документов оснований, подтверждающих право собственности ФИО1 на жилой дом, по адресу: <адрес>, в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки не сообщила.

Представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании административные исковые требования поддержала с учетом их уточнения.

Представитель административного ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту – КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Частью 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации установлено, что решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В силу ч. 2 ст.1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации и другими федеральными законами.

Частью 1 ст. 218 КАС РФ гражданину предоставлено право оспорить в суде решение, действия (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации должностного лица, государственного или муниципального служащего наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если он считает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.

На основании ч.ч. 9, 11 ст. 226 КАС РФ, если иное не предусмотрено КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. При этом, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 данной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 данной статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение либо об удовлетворении полностью или в части заявленных требований либо об отказе в их удовлетворении.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5, ФИО6 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавцы продали и передали, покупатель купила и приняла в собственность жилой дом, назначение жилое, общей площадью 49 кв.м, количество этажей - 1, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 3 договора продавцы и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 3 000 000 руб. Указанную сумму покупатель полностью выплатила продавцам до подписания договора.

В силу с п. 2 ст. 558 ГК РФ заключенный между ФИО4, ФИО5, ФИО6 и ФИО1 договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным с момента государственной регистрации.

Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с законодательством, действовавшим на момент его заключения (ч. 2 ст. 8, ч. 2 ст. 223 ГК РФ.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности ФИО1 на указанный объект недвижимого имущества произведена Управлением Росреестра по Саратовской области ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу статей 18 и 19 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. На государственного регистратора возлагается обязанность по проверке подлинности представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, перечень которых является строго определенным, и достоверности содержащихся в них сведений.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (часть 2 статьи 14).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27).

Как следует из материалов дела и в судебном заседании сторонами не оспаривалось, после заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи выявились неустранимые недостатки объекта недвижимости, которые повлекли ухудшение характеристик объекта недвижимости и повлияли на его стоимость.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, в соответствии с которым, продавцы возвратили покупателю 2 100 000 руб. следующим образом: ФИО4 вернула 700 000 руб.; ФИО5 вернула 700 000 руб.; ФИО6 вернула 700 000 руб., - до подписания дополнительного соглашения. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Соглашение сторонами подано в Управление Росреестра по Саратовской области с целью внесения сведений об изменении существенного условия договора купли-продажи недвижимости в части стоимости объекта в сведения ЕГРН.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № № заявителям сообщено, что в соответствии с п. 2,3 ст. 453 ГК РФ невозможно изменить обязательство по соглашению сторон, если оно уже ранее прекращено исполнением. Внесение изменений в исполненный договор дополнительным соглашением, подписанным после государственной регистрации основного договора, не представляется возможным.

Государственная регистрация приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ и будет возобновлена в случае поступления иных документов (в том числе вступившее в законную силу решение суда), оформленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, являющихся основанием для внесения изменений в запись реестра прав ЕГРН в отношении документов оснований, подтверждающих право собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимости.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Исходя из положений ст.ст. 558, 450, 452 ГК РФ, стороны имеют юридическую возможность изменить договор, условия которого ими еще не исполнены, но, поскольку исполнение договора купли-продажи подтверждается записью о регистрации права собственности на объекты недвижимости, то обстоятельства, вытекающие из сделки, прекращены исполнением в порядке п. 1 ст. 408 ГК РФ (надлежащее исполнение прекращает обязательство).

Таким образом, по смыслу ст. ст. 450 - 453 ГК РФ, изменение условий договора возможно до исполнения сделки.

Сделка купли-продажи дома исполнена ДД.ММ.ГГГГ году.

Следовательно, государственная регистрация дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ противоречит вышеприведенным нормам законодательства Российской Федерации, а потому приостановление в государственной регистрации дополнительного соглашения является законным и обоснованным.

Учитывая приведенные нормы права и установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания незаконным Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ № №, и возложении на Управление Росреестра по Саратовской области обязанности провести государственную регистрацию внесения изменений в запись реестра прав ЕГРН в отношении документов оснований, подтверждающих право собственности ФИО1 на жилой дом, по адресу: <адрес>, в соответствии с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 177 - 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Росреестра по Саратовской области об оспаривании действия государственного органа, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме - 03 марта 2025 года.

Председательствующий Ю.Ф. Магазенко