Гражданское дело №...
54RS0№...-73
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 ноября 2025 г. г. Новосибирск
Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе судьи Григораша Н.В., при секретаре Хомутове С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли – продажи квартиры,
установил:
ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи.
Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок ДД.ММ.ГГГГ.
Условия данного договора неоднократно менялись по инициативе ответчика, а истец был вынужден с ними соглашается.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик представил и в последствии согласились подписать договор займа, по которому ответчик получает кредит в банке для покупки квартиры, а истец оплачивает этот кредит. Так же ответчик лично указал, что задолженность будет выплачивается до полного погашения кредита.
Истец неоднократно предлагал ответчику получить полный расчет за проданную квартиру и заключить основной договор.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом была направлена претензия по договору купли-продажи квартиры, с просьбой не затягивать с выполнением условий договора купли-продажи квартиры по адресу: НСО, РП Кольцово, <адрес>, и получить полный расчет (денежные средства) за проданную квартиру. Однако ответчик уклонился в очередной раз от заключения основного договора.
ДД.ММ.ГГГГ, в ответ на претензию истец направил ответ о несогласии с претензией и указывая на п. 3.2.7. и 6.3 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ расторг договор найма в одностороннем порядке. Требований о выселений не предъявлял.
Просит обязать ФИО2 заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя.
Третьи лица ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя.
Представитель ответчика ФИО2 и третьих лиц ФИО4, ФИО5 – ФИО6 с заявленными исковыми требованиями не согласилась, просила суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.
Выслушав участников процесса, допросив свидетеля ФИО7, исследовав представленные в материалы дела доказательства, основываясь на положениях действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований исходя следующего.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
На основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Свобода договора проявляется в том, что граждане свободно выбирают себе партнеров по договору, стороны договора самостоятельно и свободно определяют его вид, содержание, стараясь максимально учесть свой интерес, но соблюдая при этом и обязательные требования закона, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда возможность такого понуждения прямо предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ). Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).
Таким образом, исходя из содержания указанных норм законодательства РФ в их взаимосвязи, следует, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ считался заключенным, когда между сторонами договора имелось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, но и были соблюдены требования о письменной форме договора, отсутствие которых свидетельствовало о не заключении договора.
Вместе с тем, действий по заключению в установленном законом порядке и надлежащей форме предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, стороны не осуществили.
В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
Предварительный договор купли-продажи по своей правовой природе, определенной п. 1 ст. 429 ГК РФ, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи.
Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.2.1 договора, по основному договору продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность: трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Кольцово, <адрес> (далее по тексту - «жилое помещение»), и оплатить за него денежную сумму в размере 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей.
Согласно п.2.5. в счет оплаты за указанное жилое помещение обеспечения выполнения условий договора покупатель обязуется передать продавцу денежную сумму, указанную в п.2.1 настоящего договора, по следующему графику:
2.5.1. Денежную сумму в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей в день подписания настоящего (предварительного) договоpa.
2.5.2. Денежную сумму в размере 1 000 000 (Один миллион) рублей до ДД.ММ.ГГГГ.
2.5.3. Денежную сумму в размере 4 500 000 (Четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей ДД.ММ.ГГГГ.
2.6. Стороны договорились, что сумма денежных средств, переданная покупателем в пункте 2.5.1 считается задатком.
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб. в качестве задатка.
Согласно приходно - кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перевел на счет ФИО2 500 000 руб.
В судебном заседании был опрошен свидетель ФИО7 которая пояснила, что она оказывала услуги по подбору спорной квартиры. Истец с ответчиком договорились о приобретении квартиры, расположенной по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Кольцово, <адрес>. Был заключен предварительный договор. По расписке истец передал ответчику в качестве задатка денежную сумму в размере 500 000 руб.
Суд принимает показания данного свидетеля, поскольку показания данного свидетеля согласуется с иными доказательствами.
Вместе с тем, как установлено судом, на дату заключения предварительного договора ФИО8 принадлежало только 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Иные участники долевой собственности ФИО5 (1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру) и ФИО4 (1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру) свое согласие на продажу объекта недвижимости не давали, условия договора не согласовывали, договор не подписывали.
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателями квартиры по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Кольцово, <адрес> являются ФИО5 1/3 доли в праве общей долевой собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доли в праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 1/3 доли в праве общей долевой собственности на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доли в праве общей долевой собственности на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ.
Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выселен из жилого помещения по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Кольцово, <адрес>.
На момент рассмотрения спора ФИО2 не является собственником квартиры по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п. Кольцово, <адрес>.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность отчуждение, в том числе продажа имущества лицом, не являющимся собственником указанного имущества
При указанных обстоятельствах исковое требование ФИО1 об обязании ФИО2 заключить основной договор купли-продажи квартиры удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 194,198 ГПК РФ,
решил:
отказать ФИО1 в удовлетворении иска.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья «подпись» Григораш Н.В.
Копия верна