2-2895/2022

56RS0030-01-2022-003109-03

Решение

именем Российской Федерации

26 октября 2022 года г. Оренбург

Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Волковой Е.С.,

при секретаре Домницкой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки

установил:

истец ФИО3 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО4 и просил перевести на него прав и обязанности покупателя 1/2 доли в общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований указывал, что истцу и ответчику ФИО4, являющейся его сестрой, принадлежит по 1/2 доли каждому в порядке наследования на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, права собственности зарегистрированы в установленном порядке. В июле 2022 года в указанный жилой дом приехал незнакомый ему мужчина, который сообщил о том, что является новым собственником 1/2 доли дома и земельного участка на основании договора купли-продажи с ФИО4, намерен производить строительны6е работы. При этом каких-либо правоустанавливающих документов он ему не предъявил. Путем подготовки отчета об оценке объекта недвижимости истца стало известно, что новым собственником является ФИО2 Однако, бывший собственник ФИО4 истцу никогда не сообщала о своем намерении продать принадлежащую ей долю дома и земельного участка, никогда выкупить ее доли истцу не предлагала. Между тем, истец не согласен с состоявшейся между ответчикам сделкой купли-продажи, желает приобрести долю ФИО4 в указанном жилом доме и земельного участка за ту же цену, по которой ФИО2 уже приобрел доли в объектах недвижимости. Полагает, что на него следует перевести права и обязанности покупателя доли в жилом доме доли земельного участка, поскольку продажа осуществлена с нарушением правила преимущественной покупки сособственником, срок для обращения в суд за защитой нарушенного права, установленный ст. 250 ГК РФ, не пропущен.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения извещался своевременно надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, настаивая на удовлетворении иска.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала позицию истца, настаивала на удовлетворении заявленного тем требования, пояснив, что истец не получал уведомления продавца в целях реализации его права преимущественной покупки доли жилого дома и земельного участка. Более того, таковое было направлено нотариусом не по месту регистрации истца, а по месту его настоящего проживания, тогда как на момент направления уведомления истец фактически проживал по месту регистрации. Никакой корреспонденции в связи с возникшими правоотношениями он не получал. Полагает, что права истца на преимущественную покупку доли жилого дома и земельного участка нарушены.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных исковых требований истца, полагая их незаконными и необоснованными, указав, что с момента приобретения долей спорного жилого дома земельного участка со стороны истца постоянно имеют место противоправные действия в его адрес, в связи с чем он даже вынужден был обратиться с заявлением в правоохранительные органы. ФИО4 является сестрой истца, на протяжении длительного периода времени тот всячески над ней издевался, та вынуждена была уехать. При продаже долей ФИО4 соблюла право преимущественной покупки истца, однако, тот этим правом не воспользовался, да и денежных средств для приобретения долей у него не было и нет. Утверждает, что права и законные интересы ФИО3 как долевого собственника жилого дома и земельного участка не нарушены. Истец постоянно проживает в <адрес>, никуда не выезжал и с тем он постоянно видится. Корреспонденцию ФИО3 не получает намеренно систематически. Длительное время на заборе дома висел баннер о продаже доли дола и земельного участка ФИО4 неоднократно истцу говорила о продаже своей доли, реакции с его стороны никакой не было.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте его проведения извещалась своевременно надлежащим образом, не ходатайствовала об отложении рассмотрения дела, при этом в адресованном суду сообщении возражала относительно удовлетворения заявленных истцом требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета иска нотариус ФИО5, нотариус ФИО6 нотариус ФИО7 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Поскольку реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать права и законные интересы иных лиц, с учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд считает необходимым рассмотреть дело при имеющейся явке, так как полагает возможным разрешить спор по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ч.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

В постановлении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-П разъяснено, что Гражданский кодекс Российской Федерации, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3). Закрепляя общие положения о праве собственности на землю, Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает в пункте 2 статьи 260, что земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются на основании закона и в установленном им порядке; пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с п.2 ст.246 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным, образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно положениям п.п.1-3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (п.14).

Судом достоверно установлено, не оспаривается сторонами, что ФИО3 и ФИО4 принадлежит по 1/2 доли каждому в праве общей долевой собственности на жилой дом и на земельный участок по адресу: <адрес>, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.

На основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продала принадлежащие ему по 1/2 доли в праве общей долевой собственности в данном жилом помещении и земельном участке ФИО2 Договор купли-продажи удостоверен нотариусом ФИО6, зарегистрирован в реестре за №.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Из представленных нотариусом <адрес> ФИО7 на запрос суда документов следует, что ФИО4 в соблюдение положений ст.250 Гражданского кодекса РФ через нотариуса <адрес> ФИО7 Е,В. направлялось сособственнику ФИО3 уведомление в форме заявления о намерении продать принадлежащие ей доли в спорном жилом помещении и земельном участке по цене 500000 рублей.

Также нотариусом засвидетельствовано, что заявление о намерении выкупить принадлежащие ФИО4 доли от ФИО3 не поступало, документы тому вручены не было в связи с неоднократной неудачной попыткой вручения истечением срока хранения.

В силу положений п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из абзаца 5.3 Письма ФНП от ДД.ММ.ГГГГ № «О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имуществом постороннему лицу, утвержденного Решением Правления ФНП (протокол от ДД.ММ.ГГГГ №) следует, что отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли в праве общей долевой собственности в жилое помещении и земельный участок по адресу: <адрес> продавцом ФИО4 проданы ФИО2, о чем произведена запись регистрации права.

Исходя из изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, поскольку обязанность ФИО4 надлежащим образом уведомить остальных участников о намерении продать долю в общем имуществе и об условиях продажи доли была исполнена, доля в праве собственности не была продана до истечения установленного срока, то есть ответчиком ФИО4 соблюдены требования, установленные законодательством для указанной категории сделок, истец своим преимущественным правом на покупку доли в жилом помещении и земельном участке не воспользовался.

В данном случае выбор условий, на которых имущество могло быть отчуждено, принадлежал ответчику ФИО4 как собственнику, истец вправе был соглашаться либо не соглашаться с заявленными ответчиком условиями продажи. Не изъявив желание приобрести долю на условиях ответчика, истец предоставил ответчику право продать доли другому лицу.

По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам располагал денежной суммой, в размере стоимости реализуемой доли.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление для этих лиц доказательств затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В силу приведенных выше норм и согласно разъяснениям, приведенным в пп. «в» п. 1-2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (введенного Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом», при предъявлении участником долевой собственности иска в связи с нарушением его преимущественного права покупки доли имущества, истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Такое внесение денежных средств в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения и гарантирует защиту прав покупателя.

Так в ходе рассмотрения данного гражданского дела истцу было предложено представить доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для приобретения спорной доли квартиры.

Вместе с тем, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств достоверно подтверждающих свою платежеспособность, истцом представлено не было.

При этом довод стороны истца в обоснование занятой позиции об отсутствии доказательств направления уведомления ответчиком истцу о намерении продать принадлежащий той долю в жилом доме и на земельный участок по месту его регистрации на момент совершение юридически значимого мероприятия, а именно <адрес>, ул. ФИО2 Лазо, <адрес> опровергается совокупностью доказательств по делу. В частности, при обращении в суд с настоящим иском истец указал место фактического проживания именно <адрес>. Более того, из содержания представленной стороной ответчика световой копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что опрошенный в рамках проверки сообщения о преступлении ФИО3 проживает именно по указанному выше адресу фактически, должностному лицу тот пояснял, что является собственником 1/2 доли спорного жилого дома и земельного участка вместе с родной сестрой. Более того, сам истце в ходе подготовительных действий по рассмотрению настоящего гражданского дела суду пояснял о том, что постоянно длительное время проживает по адресу: <адрес> с сособственником ФИО4, являющейся его сестрой, у них имеют место длительные конфликтные отношения.

С учетом совокупности изложенного выше, суд пришел к убеждению об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований истцу.

На основании изложенного выше, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение по настоящему гражданскому делу в окончательной форме изготовлено 01.11.2022 года.

Судья Волкова Е.С.