№ 2-545/2025
36RS0027-01-2025-001710-57
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Павловск
Воронежская область 26 декабря 2025 г.
Павловский районный суд Воронежской области в составе
председательствующего судьи Михина Д.А.,
при секретаре Косиловой С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к СХА «Племенной завод «Дружба» о признании предварительного договора договором купли-продажи жилого дома и признании права собственности,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к СХА племенной завод «Дружба» о признании предварительного договора договором купли-продажи жилого дома и признании права собственности, указав в обоснование заявленных требований, что 09.09.2025 между ней и Ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома, По условиям предварительного договора купли-продажи Продавец (СХА племенной завод «Дружба») продаёт жилой дом и хозяйственные постройки, расположенные по адресу: <адрес>, а покупатель покупает недвижимое имущество за 130000 (сто тридцать тысяч) рублей. При этом стоимость дома составляет 90000 руб., что подтверждается актом от 07.11.2024. Жилой дом был передан по акту приёма-передачи от 09.09.2025. Обязанность Покупателя по оплате выполнена. 08.09.2025 Ответчик выдал справку о том, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> числится на балансе СХА племзавод «Дружба». Жилой дом на кадастровом учёте не стоит, о чём сообщается в уведомлении № КУВИ- 001/2025-173599733 от 17.09.2025 об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений. Тем не менее, кадастровым инженером <ФИО>5 28.10.2025 подготовлен технический план здания, площадь которого составляет 56,8 кв. м., материал наружных стен здания: кирпичные, деревянные, номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости: <№>, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание: <№>. К техническому плану приложена копия выписки № 6 от 28.10.2025 из похозяйственной книги № 1 администрации Покровского сельского поселения Павловского муниципального района Воронежской области, заложенной в 1997 году, лицевой счёт № 74, из которой усматривается, что по данным похозяйственного учёта гр. <ФИО>2 принадлежал на праве частной собственности жилой дом, находящийся <адрес>, расположенный на земельном участке размером 1400 кв. м, находящимся в собственности гр. <ФИО>2. По состоянию на 12.09.2025 право собственности на земельный участок кадастровый <№>, площадью 1400 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: для ведения личного подсобного хозяйства, ни за кем не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ей известно о том, что <ФИО>2, <ДД.ММ.ГГГГ> года рождения, умерла примерно 5-6 лет назад, а дом, расположенный по адресу: <адрес> СХА племенной завод «Дружба» купила у неё лет 15 назад, договор купли-продажи не сохранился, право собственности не регистрировалось, зарегистрировать его не представляется возможным, поэтому и невозможно заключить с ней основной договор купли-продажи. Таким образом, сложилась ситуация, в которой она, фактически проживая по адресу: <адрес> сентября 2019 года, то есть уже более шести лет, оплачивая коммунальные услуги, зарегистрировать право собственности и зарегистрироваться по месту жительства не может по изложенным причинам. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 56,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> заключённый ею 09.09.2025 с СХА племенной завод «Дружба» договором купли-продажи жилого дома; признать за ней право собственности на жилой дом площадью 56,8 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости: <№>, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание: 36:20:4900002:38.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом. Предоставила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика – СХА племенной завод «Дружба» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены надлежащим образом. Предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Исковые требования признают, не возражают против их удовлетворения.
Представитель третьего лица – межмуниципального отдела по Павловскому, Богучарскому и Верхнемамонскому районам Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены надлежащим образом. Возражений относительно заявленных требований не представили.
В соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пп 1).
Согласно положениям статей 421 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или будут производиться частями. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие взаимоотношения, обычаи, последующее поведение сторон.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в собственность покупателя) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Согласно п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом, на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В судебном заседании установлено, что жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> числится на балансе СХА племзавод «Дружба» (л.д. 14).
Согласно Уведомлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в Едином государственном реестре недвижимости сведения о жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> отсутствуют (л.д. 15).
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 36:20:4900002:38, расположенный по адресу: <адрес>, имеет площадь 1400 кв. м. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные». Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют (л.д. 26).
Согласно свидетельству о праве собственности на землю, выданному на основании решения главы Покровского сельского Совета Павловского района Воронежской области № 19 от 05.12.199 <ФИО>2 предоставлен в собственность земельный участок площадью 1400 кв. м. по адресу: <адрес> (л.д. 32 оборот - 33).
По сведениям СХА племенной завод «Дружба» жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> был куплен около 15 лет назад, однако договор купли-продажи не сохранился. 09.09.2025 между ФИО1 и СХА племенной завод «Дружба» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: <адрес>. Жилой дом был передан по акту приема-передачи от 09.09.2025. Обязанность по оплате дома ФИО1 выполнена, претензий нет. На кадастровом учете жилой дом не стоит, т.к. СХА не имеет возможности зарегистрировать право собственности на него за собой. <ФИО>2, которая являлась правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, умерла (л.д. 37).
Решением оценочной комиссии от 07.11.2019, образованной СХА племенной завод «Дружба» установлена продажная цена недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> в размере 130000 руб., в том числе: жилой дом – 90000 руб., сараи – 20000 руб., подвал – 20000 руб. (л.д. 10).
09.09.2025 между СХА племенной завод «Дружба» и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость вышеуказанного недвижимого имущества сторонами оценена в 130 000 руб. (л.д. 8).
Дом передан по акту приема-передачи от 09.09.2025 (л.д. 9).
ФИО1 уплачено СХА племзавод «Дружба» по предварительному договору купли-продажи по квитанции к приходно-кассовому ордеру № 416 от 16.09.2019 – 10000 руб. (л.д. 11), по квитанции к приходно-кассовому ордеру № 383 от 01.11.2024 – 80000 руб. (л.д. 12), по квитанции к приходно-кассовому ордеру № 173 от 02.09.2025 – 40000 руб. (л.д. 13).
По смыслу статей 433, 224, 456 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи жилого дома является реальной сделкой, право собственности на жилой дом у покупателя возникает с момента получения товара, и в данном случае наименование договора, оформленного в письменной форме, как предварительного, а также отсутствие государственной регистрации жилого дома на СХА племзавод «Дружба», являющейся административным актом, носящим разрешительный характер, не имеет значения и не влияет на квалификацию фактически сложившихся между сторонами правоотношений.
Предварительный Договор между сторонами был совершен в надлежащей форме. Предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Из материалов дела усматривается, что договор сторонами был исполнен, поскольку была произведена передача жилого дома истцу, и истец оплатила ответчику стоимость недвижимого имущества.
В силу ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
В соответствии с разъяснением, содержащимся в абз. 2 п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В связи с тем, что обязательства по предварительному договору купли-продажи 09.09.2025 сторонами исполнены, однако зарегистрировать право собственности на приобретенное недвижимое имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним во внесудебном порядке истцу не представляется возможным ввиду отсутствия правообладающих документов продавца по сделке, суд находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 197,199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 56,8 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> заключённый ФИО1 09.09.2025 с СХА племенной завод «Дружба» договором купли-продажи жилого дома.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 56,8 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости: <№>, кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположено здание: <№>.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Д.А. Михин
Мотивированное решение принято в окончательной форме 30.12.2025
Председательствующий Д.А. Михин