дело № 3а-316/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000165-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 24 июня 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Красносельское» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Красносельское», действуя через представителя по доверенности ФИО2 обратилось в Ставропольский краевой суд с настоящим административным иском, указывая, что обществу с ограниченной ответственностью на праве аренды принадлежит земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 386 041 185,84 руб. по состоянию на 01.01.2022, однако административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика по договору аренды, поскольку реальная рыночная стоимость объекта недвижимости, гораздо ниже кадастровой стоимости установленной АОКС. Административный истец оспаривает только кадастровую стоимость, утвержденную 14.01.2025 на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» №<данные изъяты>, дата применения которой определена с 20.12.2024, при этом, ранее установленная кадастровая стоимость истцом не оспаривается.

В связи с чем, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке частнопрактикующего оценщика «ФИО1» от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 19 644 000 руб.

Представитель административного истца ООО «Красносельское» - ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила уточнение административных требований в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО3 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Представитель административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Грачевского муниципального округа Ставропольского края, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали, письменных возражений в суд не направляли.

При обсуждении вопроса о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованных лиц сособственников долей спорных земельных участков суд пришел к выводу об отсутствии необходимости в таком привлечении. Установлено, что согласно договорам аренды спорных земельных участков при множественности лиц на стороне арендодателей на арендаторе ООО «Красносельское» лежит обязанность уплачивать денежную сумму земельного налога за долю в праве общей собственности на земельный участок, переданный в аренду, подлежащую уплате в текущем году каждым арендодателем. При этом суд учитывает, что ООО «Красносельское» опубликовало сведения в периодическом издании «Вперед» о наличии настоящего спора в суде с датой судебного разбирательства.

Согласно постановлению <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п «Об определении перечня периодических печатных изданий, в которых публикуются сообщения и извещения, подлежащие опубликованию в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями, внесенными Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п) газета «Вперед» утверждена в качестве периодического печатного издания, в котором подлежат публикации сообщения и извещения, подлежащие опубликованию в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в Грачевском муниципальном районе.

В газете «Вперед» № (№ от ДД.ММ.ГГГГ опубликовано уведомление всех правообладателей земельного участка с кадастровым номером № о дате судебного заседания настоящего административного дела по административному иску ООО «Красносельское».

Учитывая изложенное выше, требования действующего законодательства, характер спора, суд приходит к выводу о соблюдении прав иных сособственников спорных земельных участков при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с требованиями, ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ неявка участников процесса в судебное заседание не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО «Красносельское» на праве аренды договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит земельный участок с КН №, площадью № кв.м/, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №, запись о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № в размере 386 041 185,84 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ п. 3.2 в качестве арендной платы в том числе предусмотрена компенсация собственникам налоговых платежей, которые определяется ежегодно из расчета ставок земельного налога и НДФЛ сторонами при подписании ведомости о начислении и выдаче арендной платы.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке частнопрактикующего оценщика «ФИО1» от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 644 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта <данные изъяты> ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объекта недвижимости с КН № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 282 552 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №-№ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Экспертом запрашивались и исследовались дополнительные материалы о функционале земельного участка, а именно какая площадь земельного участка используется под пашню, под пастбища и/или иной функционал.

Согласно представленному ответу генерального директора <данные изъяты> - ФИО6, по состоянию на 14.05.2025г., общая площадь земельного участка с кадастровым номером №, составляет 42 703 671 кв.м. ( в том числе пашни 29 533 000 кв.м. пастбища 13 170 671 кв.м.).

Дополнительная идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования земельного участка, приведены общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объекта недвижимости, а именно – земли сельскохозяйственного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты для расчета, выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/.

Объектом аналогом может выступать объект сопоставимый с оцениваемым по сегменту рынка, общей площади, местоположению, назначению и пр. Именно эти критерии легли в основу выбора аналогов в рамках настоящего исследования. При сборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено всего 3 предложения продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, назначение, площадь и прочим.

Обоснование корректировок на торг, местоположение, подъездные пути, функциональное назначение (пашня/пастбище), площадь земельного участка и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам были выявлены уникальные предложения объектов сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: разрешенное использование объектов-аналогов, местоположение, дата продажи.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся сравнительны подход (метод сравнения продаж) – 50% и доходный подход (метод капитализации земельной ренты) – 50%.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, а именно отражено, что учитывая ограничения и условия применения методов затратного подхода, установление рыночной стоимости объекта в рамках данного подхода невозможно.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Проанализировав выводы экспертного заключения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке частнопрактикующего оценщика «ФИО1» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости с КН № на 26,8 % в отношении по сравнению с его рыночной стоимостью, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ для земельного участка установленной в соответствии с заключением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 21.03.2025.

При этом суд полагает необходимым указать в решении суда дату применения установленной судом кадастровой стоимости с ДД.ММ.ГГГГ (акт ГБУ СК «<данные изъяты>), поскольку период действия ранее утвержденной кадастровой стоимости административным истцом не оспаривается.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Красносельское» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере – 282 552 000 руб., по состоянию на 01.01.2022, определив дату применения с 20.12.2024.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 21.03.2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 07.07.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная