УИД: 50RS0008-01-2022-000869-85 Дело № 2-737/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
06 сентября 2022 года
Дубненский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Лозовых О.В.,
при секретаре Карповой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Дубна Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г.о. Дубна обратилась в суд с иск к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и неустойки и просила суд взыскать в ее пользу со ФИО1 задолженность по договору аренды земельного участка № от 29.10.2021 г. за период с 01.12.2021 г. по 17.01.2022 г. в размере 241 178,88 руб., неустойку по договору за период с 10.12.2021 г. по 09.06.2022 г. в размере 18 864,51 руб.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на те обстоятельства, что 29.10.2021 г. между Администрацией г.о. Дубна (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по которому арендатор принял, а арендодатель передал земельный участок площадью 1057 кв.м с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет с 29.10.2021 г. по 28.10.2041 г. Договор зарегистрирован, а земельный участок передан по акту приема-передачи. 22.12.2021 г. между Администрацией г.о. Дубна и ФИО1 заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка №, который был представлен Администрацией г.о. Дубна в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности и на основании которого 18.01.2022 г. за ФИО1 зарегистрировано право собственности. 14.02.2022 г. ФИО1 передано соглашение о расторжении договора аренды с даты регистрации права собственности на земельный участок. У ответчика образовалась задолженность по оплате за период с 01.12.2021 г. по 17.01.2022 г. в размере 390 700,29 руб. Ответчик частично оплатил задолженность на сумму 149 521,42 руб. С учетом внесенных платежей у ответчика перед истцом имеется задолженность в размере 241 178,88 руб., а также образовалась неустойка (пени) за период с 10.12.2021 г. по 09.06.2022 г. в размере 18 864,51 руб. В адрес ответчика направлялась досудебная претензия, в связи с неисполнением которой он был вынужден обратиться в суд с данным иском.
Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме. Указала, что обязанность по представлению документов в регистрирующий орган для регистрации права собственности договором возложена на покупателя, который должен был их представить в течение 7 дней, но только с 10.01.2022 г. он мог их подать на регистрацию. Документы ФИО1 не передавались и были представлены на регистрацию Администрацией. Именно ФИО1 должен был забрать документы и представить их для государственной регистрации.
Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, реализовав свое право на участие в судебном разбирательстве через адвоката Глазова С.М. Представитель ФИО1 адвокат Глазов С.М., действующий на основании ордера, в судебное заседание явился, полагал, что исковые требования в части, превышающей задолженность по арендным платежам 56 317 рублей 52 копейки, по неустойке – в части, превышающей 5 124 рубля 89 копеек, должны быть оставлены без удовлетворения по тем основаниям, что договор купли-продажи земельного участка был заключен 22.12.2021 г. и должен был быть представлен Администрацией г.о. Дубна в регистрирующий орган не позднее 5 рабочих дней со дня его заключения, т.е. не позднее 29.12.2021 г., тогда как документы были представлены на государственную регистрацию только 12.01.2022 г. на 9 рабочий день. В связи с тем, что дата регистрации права собственности на земельный участок прекращает его обязанность по внесению арендных платежей, то подача Администрацией документов на государственную регистрацию с нарушением сроков повлекло для него обязанность по внесению платежей в большем размере. Ссылка Администрации города на положения договора о регистрации права собственности после оплаты по договору купли-продажи и об обязанности ФИО1 по подаче документов в регистрирующий орган являются необоснованными, т.к. условия договора должны соответствовать федеральному закону. подачи документов в установленный срок, т.е. документы на государственную регистрацию могли быть представлены начиная с 23.12.2021 г. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок была осуществлена на 4 рабочий день. Соответственно, при подаче документов на государственную регистрацию 23.12.2021 г. право собственности было бы зарегистрировано 29.12.2021 г. В это случае арендная плата по договору аренды начислялась бы по 28.12.2021 г. (день предшествующий дню государственной регистрации права собственности). Сумма арендной платы за период с 29.12.2021 г. по 28.12.2021 г. составила 554 226 рублей 48 копеек. ФИО1 перечислил в счет оплаты по договору аренды 497 908 рублей 96 копеек. Таким образом, задолженность по арендной плате составит 56 317 рублей 52 копейки, а в остальной части должно быть отказано в связи со злоупотреблением права. По этим же основаниям и неустойка может быть начислена только на указанную сумму задолженности и составит 5 124 рубля 89 копеек.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив исковое заявление и другие материалы гражданского дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Судом установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка № от 29.10.2021 г., заключенным между Администрацией г.о. Дубна Московской области (арендодателем) и ФИО1 (арендатором), арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1057 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (далее – земельный участок), а арендатор обязался принять земельный участок по акту приема-передачи.
Договор был заключен на основании протокола о результатах аукциона № от 12.10.2021 г. на срок 20 лет с 29.10.2021 г. по 28.10.2041 г. Земельный участок передан Администрацией г.о. Дубна ФИО1 по акту приема-передачи земельного участка от 29.10.2021 г.
В соответствии с договором купли-продажи земельного участка № от 22.12.2021 г., заключенным между Администрацией г.о. Дубна (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями данного договора вышеуказанный земельный участок.
Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО1 18.01.2022 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
В соответствии с соглашением от 17.01.2022 г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 29.10.2021 г. в связи с предоставлением в собственность вышеуказанного земельного участка на основании договора купли-продажи земельного участка № от 22.12.2021 г. расторгнуть договор аренды с 18.01.2022 г. При этом п. 2 соглашения установлена обязанность арендатора уплатить арендную плату в размере и в сроки, указанные в прилагаемом расчете.
Согласно расчету размера оплаты по соглашению о расторжении договора аренды земельного участка № от 29.10.2021 г. ФИО1 надлежит уплатить 392 794,19 руб., в том числе неустойка 2 093,90 руб., в срок до 10.02.2022 г.
Согласно заявлению ФИО1 от 14.03.2022 г. от подписания указанного соглашения он отказался, полагая, что договор аренды прекратился в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка с 22.12.2021 г., в связи с чем период начисления арендной платы должен быть ограничен 21.12.2021 г., по которое он в полном объеме оплатил арендную плату.
В соответствии с досудебной претензией Администрации г.о. Дубна от 13.04.2022 г. ФИО1 было предложено в тридцатидневный срок погасить задолженность по арендной плате и выплатить неустойку.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Как указано в п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Положениями п. 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Анализируя вышеуказанные положения гражданского и земельного законодательства в их системной взаимосвязи, суд приходит к выводу, что арендная плата за пользование земельным участком подлежит начислению до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (по день, предшествующий дню государственной регистрации права собственности).
Между тем, заслуживают внимания доводы ответчика о наличии со стороны истца злоупотреблением правом
Согласно условиям договора купли-продажи земельного участка покупатель обязуется полностью оплатить цену участка в размере, порядке и сроки, установленные договором (п. 4.1.1.); в течение 7 (семи) календарных дней после полной оплаты стоимости участка представить продавцу документы, подтверждающие оплату (п. 4.1.3.); в течение 14 (четырнадцати) календарных дней после получения от продавца документов, указанных в п. 4.2.1. договора, направить их в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В свою очередь продавец обязался в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения документов, указанных в п. 4.1.3. договора, и поступления в бюджет денежных средств за участок в полном объеме передать покупателю договор купли-продажи и документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке.
Согласно платежному поручению № от 23.12.2021 г. ФИО1 полностью оплатил стоимость земельного участка по договору купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 18 настоящего Федерального закона.
Таким образом, нормами федерального закона обязанность по представлению документов для государственной регистрации перехода права собственности возложена на орган местного самоуправления. Указанная норма носит императивный характер и не может быть изменена по соглашению сторон, в том числе по возможности изменения заявителя при государственной регистрации перехода права собственности и момента представления таких документов в регистрирующий орган.
В связи с этим, подлежат отклонению доводы Администрации о том, что документы для государственной регистрации должен был представить ФИО1, а также об исчислении срока для подачи документов от момента оплаты стоимости земельного участка.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи земельного участка был заключен сторонами 22.12.2021 г., в связи с чем Администрация г.о. Дубна обязана была в течение пяти рабочих дней представить документы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности, т.е. в срок до 29.12.2021 г.
Судом установлено, что документы для государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи земельного участка № от 22.12.2021 г., были представлены Администрацией г.о. Дубна 12.01.2022 г. на девятый рабочий день, т.е. с нарушением срока, установленного законом о государственной регистрации недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В соответствии с п. 1, 2, 4, 5 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Как указано в ст. 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В связи с тем, что по общему правилу начисление арендной платы производится до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок за покупателем, то нарушение истцом срока подачи документов в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности влечет для покупателя неблагоприятные последствия (убытки) в виде начисления арендной платы за больший период, чем мог бы ожидать и разумно предполагать покупатель при надлежащем исполнении своих обязательств со стороны продавца.
Действуя разумно и добросовестно, Администрация г.о. Дубна имела возможность представить документы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на следующий день после заключения договор купли-продажи земельного участка, т.е. 23.12.2021 г. Доказательств невозможности представления документов в указанный срок истцом не представлено.
С учетом фактически состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности на четвертый рабочий день со дня подачи документов государственная регистрация перехода права собственности была бы осуществлена не позднее 29.12.2021 г.
Суд отклоняет доводы истца об обязанности ФИО1 по представлению документов для государственной регистрации перехода права собственности, в связи с тем, что данная обязанность возложена федеральным законом на истца. Кроме того, суд учитывает, что Администрацией г.о. Дубна не принимались меры по передаче документов ответчику согласно условиям договора купли-продажи земельного участка.
Таким образом, суд находит обоснованным требование Администрации г.о. Дубна о взыскании арендной платы за период с 01.12.2021 г. по 28.12.2021 г. В удовлетворении иска о взыскании арендной платы за период с 29.12.2021 г. по 17.01.2022 г. надлежит отказать.
Согласно расчету, представленному ответчиком, сумма арендной платы за период с 29.10.2021 г. по 28.12.2021 г. составляет 554 226,48 руб. Суд находит данный расчет арифметически верным, соответствующим условиям договора, истцом контррасчета не представлено.
За период действия договора аренды ФИО1 перечислил арендную плату в сумме 497 908,96 руб., в связи с чем задолженности по арендной плате составит 56 317,52 руб.
Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 5.3. договора аренды земельного участка за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,05 от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с тем, что исковые требований о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворяются частично, то пени подлежит начислению на сумму фактически взысканной задолженности по арендной плате.
Согласно расчету, представленному ответчиком, сумма неустойки за период с 10.12.2021 г. по 09.06.2022 г. составляет 5 124,89 руб. Суд находит данный расчет арифметически верным, соответствующим условиям договора, истцом контррасчета не представлено.
Оснований для уменьшения неустойки (ст. 333 ГК РФ) судом не установлено.
Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 5 124,89 руб.
В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
С учетом вышеуказанных норм, суд, считает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета города Дубны Московской области государственную пошлину по имущественному требованию в размере 2 043 рубля.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Администрации городского округа Дубна Московской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и неустойки – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации городского округа Дубна Московской области задолженность по договору аренды земельного участка № от 29.10.2021 г. за период с 01.12.2021 г. по 28.12.2021 г. в размере 56 317 рублей 52 копейки, неустойку по договору за период с 10.12.2021 г. по 09.06.2022 г. в размере 5 124 рубля 89 копеек.
В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Дубна Московской области о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в большем размере – отказать.
Взыскать со ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 043 рубля.
Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: подпись
Решение суда изготовлено в окончательной форме 13 сентября 2022 г.
Судья: подпись