УИД 61RS0006-01-2025-002721-34

Дело №2-2549/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Борзученко А.А.,

при секретаре Савинковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Ростова-на-Дону, Управлению Росреестра по Ростовской области, ГСК «Буран-2», Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ГБПОУ РО «Ростовский колледж металлообработки и автосервиса», Министерство имущественных и земельных отношений финансового оздоровления предприятий, организаций РО, Министерство образования Ростовской области, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с настоящим иском, в обоснование которого указал, что на основании постановления главы администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону от 24.06.1992 № 212/9 «Об изменении в списочном составе а/кооператива «Буран-2» ФИО1 был включен в состав членов данного автокооператива и с этой же даты владеет на праве собственности гаражным боксом (гаражом), расположенным по адресу: <адрес> общей площадью 13 кв.м.

В соответствии с решением Первомайского райисполкома г.Ростова-на-Дону №212/9 от 24.06.1992 ФИО1 выдан ордер от 24.06.1992, согласно которому он является владельцем гаражного бокса № в автокооперативе «Буран-2». Согласно справкам ГСК «Буран-2» от 27.03.2025 паевой взнос выплачен ФИО2 в полном объеме, задолженности по членским взносам и электроэнергии нет.

С 24.06.1992 и до настоящего момента ФИО1 эксплуатирует гаражный бокс в соответствии с его целевым назначением, кроме того спорный гараж возведен до 2004 за счет денежных средств членов кооператива на выделенном для этих целей земельном участке.

Истец указывает, что гараж расположен на территории земельного участка ГСК «Буран». С целью оформления права собственности на спорный гараж ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о регистрации права собственности на гаражный бокс №, в чем ему было отказано.

На основании изложенного, с учетом уточнений исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просил признать за ФИО1 право собственности на гаражный бокс №, общей площадью 13.0 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельных участков: кадастровый № кадастровый № в пределах координатных характерных точек в государственной системе координат (МС К 61 зона 2).

Обозначение

Координата Х,м

КоординатаY, м

1

429066.86

2206647.51

2

429066.55

2206650.49

3

429062.13

2206650.04

4

429062.43

2206647.06

В судебном заседании представитель истца, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дав объяснения аналогичные изложенным в иске.

Представители ответчиков: Управления Росреестра по РО, Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону в судебном заседании возражали относительно удовлетворения заявленных исковых требований.

Представители ГСК «Буран-2» не возражали относительно удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся в судебное заседание участников в порядке ст.167 ГПК Российской Федерации.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Статьей 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи (ст. 41 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Из содержания указанной нормы следует, что условием приобретения права собственности на то или иное имущество в результате совершения различных гражданско-правовых сделок является наличие у лица, отчуждающего соответствующее имущество, права собственности на него.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.ч. 1 - 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с решением Первомайского райисполкома г.Ростова-на-Дону №212/9 от 24.06.1992 ФИО1 выдан ордер от 24.06.1992, согласно которому он является владельцем гаражного бокса № в автокооперативе «Буран-2». Согласно справкам ГСК «Буран-2» от 27.03.2025 паевой взнос выплачен ФИО2 в полном объеме, задолженности по членским взносам и электроэнергии нет.

С целью оформления права собственности на спорный гараж ФИО1, обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о регистрации права собственности на гаражный бокс №. Уведомлениями от 17.07.2023, от 29.11.2024 ФИО1 отказано в регистрации права собственности.

Согласно заключению кадастрового инженера №89 от 08.09.2025 исследуемый объект недвижимости гараж бокс № расположен в границах трех земельных участков с кадастровыми номерами: КН №, площадью 9 117 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- для эксплуатации гаражей; КН №, площадью 6 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации гаражей; КН №, площадью 15 574 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация профессионального училища. Площадь земельного участка, занимаемого гаражным боксом №, составляет 13,4 кв. м. Площадь строения, расположенная на земельном участке КН № - 8,8 кв.м., земельном участке КН № - 3,2 кв.м., земельном участке КН № - 1,4 кв.м.

Указанные данные согласуются с актом обследования земельного участка № 3274, проведенного 12.09.2025 специалистом ДИЗО г. Ростова-на-Дону совместно с представителем истца ФИО3

Как следует из материалов дела, земельный участок с КН №, площадью 6 387 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Для эксплуатации гаражей; расположенный по адресу: <адрес> б, предоставлен в собственность за плату собственникам гаражей (л.д.116-143).

Земельный участок с КН №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в собственности субъекта РФ-Ростовской области, предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования ГБПОУ РО «Ростовский колледж металлообработки и автосервиса».

Земельный участок с КН №, площадью 9 117 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования-для эксплуатации гаражей, расположенный по адресу: <адрес>, относится к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена, в отношении которого ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Принимая во внимание, что земельные участки, на которых расположен спорный гаражный бокс, не принадлежат на одном из видов прав ГСК «Буран-2», сведений об обращении кооператива в установленном законом порядке за оформлением прав на земельный участок материалы дела не содержат, учитывая единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, суд считает, что при переходе права собственности на гаражный бокс к истцу будут затронуты права и законные интересы собственника земельного участка. Доказательств предоставления истцу в установленном порядке земельного участка, на котором расположен спорный гаражный бокс, в материалах дела не имеется.

Таким образом, гаражный бокс не может быть признан строением, возведенным истцом для себя с соблюдением закона.

Истцу земельный участок не выделялся, спорный гаражный бокс не является отдельно стоящим строением, а входит в комплекс гаражных боксов, в связи с чем положения, в частности, статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ и пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применимы.

Право собственности на гаражные боксы возникнет у членов ГСК, полностью выплативших паевые взносы, после получения необходимой разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию (при их необходимости). Фактическое строительство гаражей без необходимых разрешений само по себе не свидетельствует о приобретении гаражно-строительным кооперативом либо его членами права собственности на гаражи.

При этом право собственность на гаражный бокс не зарегистрировано, он не поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости.

Кроме того, каких-либо сведений о том, что лицо, создавшее постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, материалы дела не содержат.

В силу статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; 3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Возведение строения с нарушением правил принадлежности и целевого использования земли, в силу статьи 222 ГК РФ является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку.

С учетом приведенных правовых норм, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за ФИО1 права собственности на гаражный бокс, расположенный по адресу: <адрес> б, возведенный без законных оснований на земельных участках, не относящихся к землям ГСК «Буран-2».

Доказательств обратного материалы дела не содержат, несмотря на то, что судом неоднократно предлагалось истцу представить дополнительные документы, подтверждающие размещение спорного гаражных боксов в пределах границ земельного участка, предоставленного ГСК «Буран-2» для строительства гаражей, а также соответствия строения требованиям строительных, градостроительных, пожарных и иных обязательных норм и правил, в том числе путем заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы. Между тем, от представления дополнительных доказательств, в том числе путем заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, представитель истца фактически отказался.

Наличие же членства ФИО1 в ГСК «Буран-2» и выплата им паевых и членских взносов в полном объеме не является доказательством, подтверждающем расположение спорного гаражного бокса на земельных участках, предоставленных автокооперативу для строительства капитальных гаражей, и, как следствие, не свидетельствует о наличии оснований для признания за истцом права собственности на гаражные боксы в порядке п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

По смыслу приведенной нормы, для возникновения права собственности в силу приобретательной давности недостаточно просто пользоваться имуществом, необходимо соблюсти предусмотренные законом условия, а именно: добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение 15 лет. Тогда как отсутствие какого-либо из них исключает признание за лицом права собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Определение добросовестного приобретателя вытекает из содержания ст. 302 ГК РФ, из которой следует, что добросовестным приобретателем является лицо, которое, приобретая имущество, не знало и не могло знать о правах других лиц в отношении этого имущества.

В приобретательной давности добросовестность проявляется в том, что, даже если владение было незаконно, давностный приобретатель в момент начала владения не только не знал, но и не мог знать о незаконности своего владения.

Из разъяснений, изложенных в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010, следует, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него, права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, по настоящему делу истец должен доказать совокупность приведенных выше условий и обстоятельств, на которые он ссылается как на основание своих требований.

Приведенные выше условия приобретательной давности, а именно добросовестность владения имуществом как своим собственным в течение 15 лет, материалами дела не подтверждаются, допустимых, относимых доказательств этому не представлено. Кроме того, суд полагает, что нельзя признать также, что истец владел имуществом добросовестно, так как ему было известно о том, что права на гаражный бокс не оформлены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ после завершения строительства объектов капитального строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в данном случае такого разрешения получено не было, что позволяет квалифицировать проведенные работы как самовольные.

Кроме того, само по себе отведение ГСК «Буран-2» земельного участка под строительство гаражей не подтверждает факт строительства спорного гаражного бокса на территории земельного участка, предоставленного для этих целей в установленном законом порядке.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК Российской Федерации условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных данной нормой следует учитывать положения пунктов 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия землепользования (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.; пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г.; определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2019 г. N 69-КГ19-7), что следует, в том числе, и из недопустимости введения в гражданский оборот, в том числе посредством применения оснований пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещи, не отвечающей условиям ее легализации, установленным законодателем, вытекающей из пунктов 1, 2, 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на вновь возведенный объект недвижимости исходя из положений статей 309, 310, пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации может иметь место только тогда, когда истец свои обязательства выполняет в полном объеме, надлежащим образом, не только оплатив паевой взнос, не допустив при возведении строения существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, условий землепользования, создания сохранением постройки угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о соответствии объекта требованиям строительных, градостроительных, пожарных и иных обязательных норм и правил, оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суд не усматривает, поскольку возможность признания права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности законом не предусмотрена.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к администрации г. Ростова-на-Дону, Управлению Росреестра по Ростовской области, ГСК «Буран-2», Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, ГБПОУ РО «Ростовский колледж металлообработки и автосервиса», Министерство имущественных и земельных отношений финансового оздоровления предприятий, организаций РО, Министерство образования Ростовской области, о признании права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Борзученко

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 октября 2025 года.