РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
гражданское дело № 2 - 2026/2025 УИД 56RS0008-01-2024-002084-08
г. Бузулук 05 августа 2025 года
Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе судьи Быковой Н.В.,
при секретаре Бажуткиной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 А к администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО Бузулукский район Оренбургской области, в котором просит сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание – <адрес> и признать за ней право собственности на указанный объект недвижимости.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником земельного участка <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. На этом земельном участке расположено одноэтажное нежилое здание № которое принадлежит истцу на основании договора дарения от ** ** ****. В ** ** **** была произведена реконструкция магазина, которая заключалась в расширении площади с сохранением части прежнего строения без соответствующего разрешения. При обращении в регистрирующий орган по вопросу оформления документов на самовольно произведенную реконструкцию магазина, ей рекомендовано обратиться в суд.
Определением Бузулукского районного суда Оренбургской области от ** ** ****, исковое заявление ФИО1 оставлено без рассмотрения на основании статьи 222 ГПК РФ.
На основании определения Бузулукскеого районного суда от ** ** **** определение суда от ** ** **** об оставлении иска без рассмотрения отменено, возобновлено производство по делу.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщила.
Представитель ответчика администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области, в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства, в представленном суду заявлении просил рассмотреть дело без его участия.
На основании статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.
На основании статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос - при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Пунктом 3.2 ГК РФ установлено, что лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Применение указанных норм закона разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в пункте 1 которого указано, что правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).
Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
Согласно пункту 2 указанного Постановления, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).
Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ).
Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.
Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
В пункте 25 указано, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Согласно положениям пункта 29, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
В пункте 39 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Как следует из пунктов 40, 43 Постановления, признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).
Как следует из представленных документов, ФИО1 принадлежит по праву собственности земельный участок <адрес>
Также ФИО1 принадлежит по праву собственности нежилое здание - магазин №
Сравнительный анализ представленных документов технической документации указанного нежилого помещения указывает на то, что в магазине произведена реконструкция, изменились его технические характеристики, в том числе площадь что свидетельствует о реконструкции магазина, следовательно, при разрешении данного спора следует применять нормы статьи 222 ГК РФ.
Согласно письма Отдела архитектуры и градостроительства администрации МО Бузулукского района Оренбургской области № от ** ** ****, на заявление представителя истца об оформлении документов на самовольную постройку (магазин) по адресу: <адрес> в связи с завершением его реконструкции без получения разрешительной документации, которая была завершена в ** ** ****, согласно технического плана от ** ** ****, подготовленного кадастровым инженером, право собственности на самовольное строение может быть признано судом.
Из сообщения Управления градообразования и капитального строительства г. Бузулука Оренбургской области от ** ** **** следует, что в соответствии с правилами землепользования и застройки МО Красногвардейский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области, утвержденными постановлением администрации СО Красногвардейский сельсовет Бузулукскоп района Оренбургской области от ** ** **** № участок находится в территориальной зоне, допускается размещение испрашиваемого объекта недвижимости.
Как следует из заключения специалиста ООО «Эксперт безопасности» от ** ** ****, на момент обследования нежилое здание - магазин <адрес>, соответствует требованиям пожарной безопасности ФЗ от 22.07.2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
Согласно заключению санитарно-эпидемиологической экспертизы от ** ** ****, результаты исследований дозиметрического, радонометрического контроля, уровней искусственной освещенности в нежилом здании – магазине по реализации смешанных товаров по адресу: <адрес>, соответствуют СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности (НРБ-99/2009)»; СанПиН 2.1.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
Согласно техническому заключению, при обследовании объекта недвижимости – нежилого здания – магазина, <адрес> установлено, что строительство выполнено в соответствии с действующими строительными нормами и правилами: СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия», и не противоречит безопасности для жизни и здоровья граждан.
Для разрешения вопросов наличия или отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил, наличия или отсутствия угрозы жизни или здоровью людей, по ходатайству стороны истца, по делу была назначена судебная строительно- техническая экспертиза.
Согласно экспертному заключению ФГЮУ «Оренбургская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» от ** ** ****, экспертом на основании натурного осмотра, результатов производства необходимых измерений, в целом соответствует строительным нормам и правилам
В границах специальных строительно-технических знаний, исследуемое здание <адрес> не создает угрозу жизни и здоровью граждан в случае устранения несоответствия исследуемого объекта действующим строительным и противопожарным нормам и правилам. Определение возможных нарушений прав и законных интересов третьих лиц не входят в компетенцию эксперта строителя.
В результате исследования по первому и второму вопросам экспертом установлены отступления от установленных норм и правил.
Исследуемое здание <адрес> не соответствуют требованиям СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (Приказ МЧС России от 19.03.2020 N 194 (ред. от 21.11.2023) «Об утверждении свода правил СП 1.13130) в части отсутствия автоматической пожарной сигнализации.
Расстояние (минимальное) от исследуемого объекта до близ-расположенного одноэтажного деревянного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не соответствует требованиям СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты.
Размещение нежилого здания <адрес> с фактическим назначением не соответствует.
После проведения данной экспертизы, истцом произведены строительные работы по устранению нарушений указанных в экспертном заключении.
На основании постановления администрации МО Красногвардейский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.
Таким образом, из материалов дела следует сделать вывод, что спорное нежилое здание - магазин, обладающий признаками самовольности, отвечает критериям безопасности недвижимого имущества, индивидуально определен, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, расположено на земельном участке, принадлежащем истцу по праву собственности, выстроен с соблюдением градостроительных, строительных и других обязательных норм и правил.
При таких обстоятельствах заявленные требования являются обоснованными и подлежащими полному удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 222 ГК РФ,194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 А к администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области о сохранении в реконструированном состоянии нежилого здания, признании права собственности - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание – магазин <адрес>
Признать за ФИО1 А право собственности на нежилое здание – магазин <адрес>
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
судья Бузулукского районного суда Быкова Н.В.
Решение в окончательной форме принято 19 августа 2025 года.
Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2 - 2026/2025 в производстве Бузулукского районного суда с УИД 56RS0008-01-2024-002084-08.