Решение по делу № 2-3718/2023 от 15.12.2023 - о защите прав потребителя (о признании договора № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» с <дата> расторгнутым).

Дело № (УИД №RS0№-№

Решение

Именем Российской Федерации

15 декабря 2023 года <адрес>

Московский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи ФИО7 при секретаре судебного заседания ФИО2, с участием:

представителя ЖСК «Ходынинские дворики» ФИО3, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Ходынинские дворики» о защите прав потребителя (о признании договора № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» с ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым),

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Жилищно-строительному кооперативу «Ходынинские дворики», в котором просила:

признать договор № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» с ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым;

взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Ходынинские дворики» в свою пользу оплаченные денежные средства по договору № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» от ДД.ММ.ГГГГ в размере 52 500 рублей, а также компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, судебные издержки, штраф в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником земельного участка, площадью 1 027 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Данный земельный участок находится на территории жилой застройки микрорайона «Ходынинские дворики-1» в <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ней и ЖСК «Ходынинские дворики» был заключён договор № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного поселка «Ходынинские дворики-1». По условиям указанного договора собственник, являясь владельцем недвижимого имущества на территории жилого комплекса, оплачивает кооперативу денежные средства в размере, порядке и в сроки, предусмотренные договором, а кооператив обязуется оказывать предусмотренные договором услуги по своему выбору своими силами либо силами третьих лиц. Стоимость оказываемых собственнику услуг устанавливается кооперативом, указанная стоимость подлежит оплате до 10 числа каждого текущего месяца. Начальная стоимость услуг кооператива составила 1 500 рублей за один месяц. Имущество, используемое для предоставления услуг жителям коттеджного поселка, в частности водопроводные сети, магистральные электросети, газовые магистральные сети, земельный участок общего пользования – находятся в собственности третьих лиц. Между тем, затраты на содержание, аварийный и текущий ремонт имущества, необходимого для оказания услуг по водоснабжению и водоотведению, услуг по электроснабжению, газоснабжению, контроль несанкционированных подключений и врезок входят в состав тарифов по водоснабжению и водоотведению, тарифов и цен на электрическую и тепловую энергию. Кроме того, на принадлежащем ей земельном участке отсутствуют жилые строения, коммуникации (газ, свет, вода), соответственно потребителем данных услуг она не является. Таким образом, оснований для возложения на нее обязанности по оплате услуг на проведение регламентных и аварийных ремонтных работ по обслуживанию магистральных водопроводных сетей и инверторной, проведение работ по текущему обслуживанию магистральных электросетей, проходящих по территории поселка, трансформаторного хозяйства и реклаузеров, проведение текущего и аварийного ремонта и обслуживание газовых магистральных сетей, проходящих по территории поселка, не имеется. Уличное освещение на территории кооператива отсутствует, территория жилищно-строительного кооператива не огорожена ни с одной из сторон. Охранники ЧОП находятся исключительно в помещении, отведенном для их местонахождения, то есть на въезде на территорию кооператива, обход не совершают, шлагбаум всегда открыт, автомобилями, въезжающими на территорию, никто не интересуется. Договором между собственником и кооперативом не предусмотрена ответственность кооператива за причинение вреда имуществу собственника. Оказание ответчиком услуг по соблюдению миграционного законодательства, пресечение появления на строительной площадке лиц в состоянии алкогольного и наркотического опьянения, недопущение нарушения скоростного режима автотранспорта не может относиться к полномочиям жилищно-строительного кооператива. Ограждающие конструкции дорог на территории кооператива отсутствуют, покос травы на территории, прилегающей к земельным участкам собственников, осуществляется собственниками земельных участков своими силами. С момента заключения договора по настоящее время общее собрание жильцов не проводилось. Затраты, предусмотренные договором, по организации вывоза и утилизации твердых бытовых отходов не могут быть включены в предмет договора, так как вывоз и утилизация твердых бытовых отходов с ДД.ММ.ГГГГ осуществляется региональным оператором «Эко-Пронск». Согласно условиям договора при возникновении необходимости подключения к магистральным коммуникациям собственник обращается с письменным заявлением в кооператив, который, в свою очередь, выдаёт технические условия на подключение. Данное условие договора ответчиком не выполняется. Истец неоднократно обращался с данным требованием, но в выдаче технических условий было отказано. В связи с включением в условия договора услуг, которые ответчиком не исполняются либо заведомо не могут быть исполнены ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику с требованием о снижении ежемесячной оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и подписания дополнительного соглашения к договору. Данное требование ответчиком было проигнорировано. ДД.ММ.ГГГГ истец также направил уведомление о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, однако, данное требование также осталось без ответа, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО4 отказалась от исковых требований к ЖСК «Ходынинские дворики» в части взыскания:

компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей;

судебных издержек (почтовых расходов в размере 701,55 рублей);

штрафа в размере 50% от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.

Отказ от иска судом принят, производство по делу в данной части прекращено.

В судебном заседании представитель ЖСК «Ходынинские дворики» ФИО3, действующей на основании доверенности возражала против удовлетворения исковых требований, считая их необоснованными.

В судебное заседание не явились истец ФИО4, представитель третьего лица администрации Муниципального образования – Рыбновский муниципальный район <адрес>, представитель ООО «Раменское», о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От истца ФИО4 и третьего лица администрации Муниципального образования – Рыбновский муниципальный район <адрес> имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, причины других лиц, суду неизвестны.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика ЖСК «Ходынинские дворики», суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно пункту 1 статьи 782 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичное положение содержится в статье 32 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путём принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об учреждении Жилищно-строительного кооператива «Ходынинские дворики» в целях реализации прав членов кооператива для удовлетворения их потребностей в недвижимости путем инвестирования в строительство комплекса жилой застройки микрорайона «Ходынинские дворики» в <адрес>, а также для последующей эксплуатации и управлением приобретенной недвижимостью, ее содержания, обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего совместного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц были внесены сведения о создании Жилищно-строительного кооператива «Ходынинские дворики», основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий; дополнительными видами деятельности являются: подготовка строительной площадки, управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе, управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе, управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

С ДД.ММ.ГГГГ истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 027 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>

Указанный земельный участок расположен на территории жилищной застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ЖСК «Ходынинские дворики» был заключён договор № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного поселка «Ходынинские дворики-1».

Согласно условиям указанного договора ФИО1, являясь владельцем недвижимого имущества на территории комплекса жилой застройки микрорайона «Ходынинские дврики-1» в <адрес>, обязалась оплачивать денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а ЖСК «Ходынинские дворики» обязался после полной уплаты указанной в договоре суммы оказывать услуги по обслуживанию и содержанию территории поселка.

В соответствии с разделом 2 договора об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного поселка «Ходынинские дворики-1», ответчик жилищно-строительный кооператив «Ходынинские дворики» обязался осуществлять следующие действия:

охрана общей территории, организация пропускной системы;

проведение регламентных и аварийных ремонтных работ по обслуживанию магистральных водопроводных сетей и инверторной;

проведение работ по текущему обслуживанию магистральных электросетей, проходящих по территории поселка, трансформаторного хозяйства и реклаузеров;

проведение текущего и аварийного ремонта и обслуживание газовых магистральных сетей, проходящих по территории поселка, и ШГРП;

организация функционирования системы уличного освещения и его обслуживание;

контроль несанкционированных подключений и врезок в газовые, водопроводные и электрические магистральные сети поселка;

контроль проведения строительных работ на территории поселка с точки зрения соблюдения миграционного законодательства, надзор за предоставлением застройщиками необходимого комплекта документов на строительство, технические средства, на бригады и физических лиц, находящихся на строительной площадке;

пресечение появления на строительной площадке посторонних лиц, лиц в состоянии алкогольного и наркотического опьянения, а также недопущение нарушения строительными бригадами санитарных норм, норм противопожарной безопасности, скоростного режима передвижения автотранспорта и технических средств по территории поселка;

осуществление уборки дорог и проездов, ремонт ограждающих конструкций дорог;

уборка снега в зимний период в местах общего пользования и покос травы вдоль дорог внутри поселка;

организация эксплуатации посёлка «Ходынинские дворики-1», организация сбора эксплуатационных платежей, организация общих собраний жильцов;

содержание АУП и необходимого технического персонала;

координация с собственниками сетей, проходящих по территории коттеджного поселка «Ходынинские дворики-1», и заключение с ними соответствующих договоров;

вывоз и утилизация твердых бытовых отходов (кроме негабаритных и небытовых).

В соответствии с п.п. 4.2, 4.3 договора собственник оплачивает в кассу кооператива стоимость предоставляемых по договору услуг до 10 числа каждого текущего месяца. Начальная стоимость услуг кооператива за один месяц составляет 1 500 рублей.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждаются протоколом № общего собрания учредителей № от ДД.ММ.ГГГГ, уставом ЖСК «Ходынинские дворики», выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ № ЮЭ№, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, схемой планировочной организации строительной площадки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики», договором № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1», уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, почтовым уведомлением и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ, почтовым уведомлением и кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ и другими доказательствами.

Ответчиком ЖСК «Ходынинские дворики» в подтверждение исполнения обязательств по заключённому с истцом договору № от ДД.ММ.ГГГГ суду представлены следующие документы: договоры аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ с актами приёма-передачи; договор оказания услуг по чистке дорог и косьбы травы от ДД.ММ.ГГГГ; договор оказания услуг по вывозу мусора от ДД.ММ.ГГГГ; договор об организации сбора и транспортированию отходов № от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ; договор об оказании охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ; договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами от ДД.ММ.ГГГГ; договор на техническое обслуживание газопроводов и газового оборудования от ДД.ММ.ГГГГ; акты приёма-сдачи работ по договору об оказании услуг по чистке дорог и косьбы травы от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ; договор на техническое обслуживание оборудования объектов электросетевого хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ; акты выполненных работ по договору на техническое обслуживание оборудования объектов электросетевого хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ; договор по техническому обслуживанию инженерных сетей холодного водоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ; платёжные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на 80 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 80 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 80 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 357 144 рубля 84 копейки, № от ДД.ММ.ГГГГ на 200 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 300 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 34 847 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 26 487 рублей; договоры на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ; лицензионные договора от ДД.ММ.ГГГГ; агентский договор от ДД.ММ.ГГГГ; договор подряда на выполнение работ от ДД.ММ.ГГГГ; расходные кассовые ордера № от ДД.ММ.ГГГГ на 500 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 300 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 300 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 500 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 500 рублей; договор электроснабжения от ДД.ММ.ГГГГ; счёт-фактуры от ДД.ММ.ГГГГ на 5 931 рубль, от ДД.ММ.ГГГГ на 1 738 рублей 30 копеек, от ДД.ММ.ГГГГ на 681 рубль, от ДД.ММ.ГГГГ на 1 760 рублей 40 копеек, от ДД.ММ.ГГГГ на 19 245 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на 1 379 рублей 60 копеек, от ДД.ММ.ГГГГ на 14 рублей 40 копеек, от ДД.ММ.ГГГГ на 1 759 рублей 20 копеек; платёжные поручения № от ДД.ММ.ГГГГ на 70 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 70 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 70 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на 70 000 рублей; акт сверки взаимных расчётов за период ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Эко-Пронск»; акт сверки расчётов по договору энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ за электроэнергию с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ПАО «РЭСК»; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № об утверждении списка сотрудников имеющих право получать подотчётные суммы от ДД.ММ.ГГГГ; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; авансовым отчётом № от ДД.ММ.ГГГГ; приказом № о выдаче денег под отчёт от ДД.ММ.ГГГГ; расходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ; актами об организации сбора и транспортирования отходов № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и другими доказательствами.

Судом установлено, что ФИО1 не является членом ЖСК «Ходынинские дворики». Также она не является пользователем магистральных сетей (водопроводных, электрических и газовых сетей), проходящих по территории коттеджного посёлка, на земельном участке отсутствует какое-либо строение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ЖСК «Ходынинские дворики» уведомление о заключении дополнительного соглашения к заключённому договору с условием о снижении ежемесячной оплаты по договору до 300 рублей в связи с ненадлежащим оказанием услуг ответчиком. Указанное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ЖСК «Ходынинские дворики» уведомление о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1». Ответа на данное уведомление ответчиком представлено не было.

Сторона ответчика не отрицалось получение уведомления о расторжении с ДД.ММ.ГГГГ договора №.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 декабря 2021 г. № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО5» указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Как указал в своём определении Конституционный Суд Российской Федерации, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определённому лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечёт возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 г. № 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла своё действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, при том, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понёсших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счёт справедливого (с учётом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 г. № 9-П, от 10 апреля 2003 г. № 5-П и др.).

Исходя из приведённой правовой позиции в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключённый ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок её изменения.

Обозначенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путём предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что - при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг - нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из её предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственниками имущества общего пользования и собственником земельного участка в коттеджном посёлке должно быть основано на договорных отношениях.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 62:13:1160601:1778 находится на территории коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1», пользование земельным участком невозможно без использования мест общего пользования данного жилого комплекса (контрольно-пропускного пункта, дорог, освещения и т.п.); часть общего имущества жилого комплекса не может быть выделена отдельно для обслуживания одного земельного участка, поскольку объекты инфраструктуры предназначены для обслуживания всего жилого комплекса.

В связи с этим, при отказе от исполнения договора и его расторжении не будет достигнута цель расторжения договора – прекращение правоотношений по предоставлению истцом услуг по управлению объектами инфраструктуры коттеджного посёлка, что противоречит требованиям статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также требованиям разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора, предусмотренным статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ.

Несогласие собственника с объёмом оказываемых ему услуг и тарифами является основанием для изменения условий договора. Споры, возникшие относительно условий договора управления, при недостижении между сторонами соглашения, в силу ст. ст. 451, 452 ГК РФ, могут быть переданы на рассмотрение суда. Однако таких требований истец ФИО4 не заявляет.

Одновременно судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО4 не является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, участок 5а, что следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании пункта 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Принимая во внимание, что истец ФИО4 прекратила быть собственником недвижимого имущества на территории жилого комплекса микрорайона «Ходынинские дворики-1» в <адрес>, то обязательства сторон по отношению к друг другу по договору № «Об оказании услуг по обслуживанию и управлению территорией жилого застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» прекратились с момента, когда ФИО4 перестала быть собственником земельного участка с кадастровым номером №

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4 к Жилищно-строительному кооперативу «Ходынинские дворики-1» о признании договора № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» с ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 192 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Ходынинские дворики» о защите прав потребителя (о признании договора № об оказании услуг по обеспечению и управлению территорией жилой застройки коттеджного посёлка «Ходынинские дворики-1» с ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым) отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья подпись ФИО8

ФИО8