РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 ноября 2022 года Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Хайретдиновой Н.Г., при секретаре фио, с участием представителя истца по доверенности Мирон Л.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4119/2022 по исковому заявлению ФИО1 к адрес центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой», Департаменту городского имущества адрес о признании предварительного договора купли-продажи основным договором и признании права собственности на машиноместо,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 13.05.2016 на основании заключенного договора уступки права требования (цессии) цедент фио передал ей право требования на заключение основного договора купли-продажи машиноместа № 32, расположенного в подземном этаже жилого комплекса по адресу: адрес стоимостью сумма, которая полностью ею оплачена, что подтверждается распиской цедента, принявшего на себя в отношении машиноместа все принадлежащие по предварительному договору купли-продажи № MPC-132/03к-32-15 от 25.05.2004 между продавцом ГУП «Мосреалстрой» и покупателем фио права и обязанности последнего в соответствии с трехсторонним договором № МРС-132/03к-32-15-1 от 17.10.2005 о замене участника и уступке права требования, при том, что заключая и исполняя Предварительный договор, она полагала, что фактически заключает договор купли-продажи машиноместа, в результате чего должна стать собственником машиноместа, вместе с тем в настоящее время в отношении спорного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности Правительства Москвы, тогда как фактически данный объект находится в её владении и она несет ежемесячные расходы по его содержанию, при этом, являясь добросовестным приобретателем, лишена возможности зарегистрировать в установленном законом порядке свое право собственности на машиномест, распоряжаться и использовать его по своему усмотрению.
Просила суд признать названный предварительный договор с учетом договора уступки от 17.10.2005 и договора цессии от 13.03.2016 основным договором купли-продажи, признать за ней право собственности на машиноместо № 32 по указанному адресу и указать в решении суда, что последнее является основанием для регистрации её права собственности на указанный объект недвижимости в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Представитель истца ФИО1 по доверенности Мирон Л.Г. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь, в том числе на то, что заключенный предварительный договор содержит в себе не характерные для данного вида договоров условия, а именно условия по передаче машиноместа, о его содержании и другие условия, при этом истец, оплатив стоимость машиноместа еще до заключения основного договора купли-продажи, фактически выкупила право на получение машиноместа.
Ответчики адрес центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой» и ДГИ адрес в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.
Третьи лица фио, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом, возражений на иск не представили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ решение по делу постановлено при данной явке.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела видно, что согласно протоколу № 15/2 от 20.05.2004, предложивший цену в размере сумма фио был признан победителем аукциона по продаже машиноместа № 32 для машины «среднего» класса в подземном гараже-стоянке на 78м/м, общей площадью 36,51 кв.м., в том числе площадь машиноместа 20,19 кв.м., по адресу: адрес и 1-й Кадашевский пер., 12, адрес.
25.05.2004 между продавцом ГУП адрес городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой» и покупателем фио был заключен предварительный договор купли-продажи № МРС-132/03к-32-15.
Стоимость машиноместа по предварительному договору была оплачена фио платежным поручением № 3088 от 24.05.2004 на сумму сумма и № 3189 от 01.06.2004 на сумму сумма
В силу п. 2.1 предварительного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять, оплатить на условиях и в срок, определенный настоящим договором указанное машиноместо № 32, стоимость которого в соответствии с названным решением аукционной комиссии составила сумма
Пунктом 2.5 предварительного договора продавец подтвердил, что приватизируемый объект не является предметом долга и на него не обращено взыскание на дату заключения настоящего договора. Однако обязательства по заключению основного договора купли-продажи до настоящего время не выполнил.
В соответствии с п. 4.2 предварительного договора машиноместо передавалось покупателю при полной строительной готовности после проведения ПК (І полугодие 2005 года) и регистрации прав собственности города.
Разделом 6 предварительного договора предусмотрено, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ в 3-х месячный срок после приемки объекта в эксплуатацию в составе указанного гаража-стоянки по Акту приемочной комиссии и регистрации права городской муниципальной собственности, при условии выполнения покупателем статьи 3 настоящего договора, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи с уточнением технических характеристик объекта по данным обмеров БТИ и подписывают передаточный акт (п. 6.1)
Заключение договора купли-продажи является обязательным для сторон (п. 6.2).
Право собственности на объект приватизации подлежит государственной регистрации (п. 6.3).
В силу п. 7.1 предварительного договора покупатель имеет право передавать обязательства по выполнению изложенных условий приобретения объекта на весь период действия каждого из них, а также настоящее обязательство, правопреемнику любых имущественных прав покупателя, вытекающих из его прав собственника.
На основании договора № МРС-132/03к-32-15-1 от 17.10.2005 между продавцом ГУП адрес городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой», выбывающим участником фио и вступающим участником фио была произведена замена участника фио на участника фио с уступкой прав (требований) и обязанностей (перевод долга) по упомянутому предварительному договору.
Согласно п. 1.2 договора уступки вступающий участник полностью принимал на себя обязательства по предварительному договору на машиноместо № 32.
Продавец подтвердил свое согласие на замену участника по предварительному договору и включение вступающего участника стороной в указанный предварительный договор со всеми правами и обязанностями, принадлежащими до заключения настоящего договора уступки выбывающему участнику (п. 3.1 договора уступки).
При этом с момента заключения настоящего Договора и при условии получения компенсации согласно акту о взаиморасчетах и передаче технической документации, выбывающий участник лишился каких-либо имущественных прав на предмет предварительного договора (п. 3.2 договора уступки).
Договор уступки являлся основанием для продолжения работ между продавцом и вступающим участником по предварительному договору (п. 3.3 договора уступки).
С момента заключения договора уступки вступающий участник вступает полноправной стороной в предварительный договор со всеми вытекающими из него правами и обязанностями (п. 3.4 договора уступки).
Одновременно с заключением договора уступки между фиоВ и ГУП адрес городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой» 17.10.2005 было заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору с внесением в последний вытекающих из договора уступки изменений, в том числе в преамбулу и в п.3.1 предварительного договора купли-продажи; изменен покупатель, вместо фио указан фио
В соответствии с актом к договору о замене участника и уступке прав требований № МРС-132/03к-32-15-1 от 17.10.2005 вступающий участник принял всю имеющуюся в наличии строительно-техническую документацию на объект приватизации, подлинный экземпляр предварительного договора и оригинал протокола, при этом стороны подтвердили, что финансовые взаиморасчеты по компенсации затрат выбывающего участника, произведенных по предварительному договору купли-продажи № MPC-132/03 к-32-15 от 25.05.2004 вступающим участником выполнены и завершены.
Объект капитального строительства, по вышеуказанному адресу построен и сдан в эксплуатацию. ГУП адрес «Управление инвестиционными проектами городских строительных программ «Москва-Центр» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU77224000-004281. Жилому комплексу присвоен адрес: адрес, о чем свидетельствует Адресный реестр зданий и сооружений.
На основании договора от 13.05.2016 уступки права требования (цессии) между цедентом фио, действующим с нотариально удостоверенного 05.04.2016 согласия серии 77АБ № 9646898 супруги фио, и цессионарием ФИО1 последняя приняла права по упомянутому договору уступки в отношении спорного машиноместа № 32 с выплатой цеденту денежных средств в размере сумма, что подтверждается составленной им распиской от 13.05.2016.
С момента заключения указанного Договора, истец несет расходы по охране, содержанию техническому и коммунальному обслуживанию машиноместа.
Справка по лицевому счету № м1110320 удостоверяет, что ФИО1 в отношении машиноместа № 32 по адресу: адрес по состоянию на 28.02.2022 задолженности по оплате за жилищные и коммунальные услуги, а также за капитальный ремонт не имеет.
Вместе с тем согласно выписке ЕГРН № КУВИ-001/2022-52526762 от 09.04.2022 на спорное машиноместо зарегистрировано право собственности адрес.
Из регистрационного дела следует, что строительство данного объекта недвижимости осуществлялось на основании заключенного договора от 04.03.2003 между Правительством Москвы в лице Департамента инвестиционных программ строительства адрес и ООО «Пирс-технолоджи» в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.01.2001 № 96-ПП.
Согласно Акту от 27.04.2015 о результатах реализации инвестиционного проекта по Договору от 04.03.2003 (реестровый номер 13-009004-5001-0012-00000-03) в части строительства и распределения общей нежилой площади и машиномест в гараже-стоянке по рассматриваемому адресу в собственность адрес в лице Комитета адрес по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства передается 60 машиномест площадью 1 093,6 кв.м, в том числе машиноместо № 32 (комн. 51).
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылалась на то, что заключенный предварительный договор содержит в себе не характерные для данного вида договоров условия, а именно условия по передаче машиноместа, содержании его и другие условия.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ и 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности путем признания права.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Из положений ст. 384 ГК РФ следует, что кредитор может передать право, которым сам обладает.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ определено, что требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Право владеть и пользоваться имуществом согласно ст. 209 ГК РФ, принадлежит собственнику имущества. Положения, которые регулируют отношения между сторонами предварительного договора, не предусматривают передачи имущества.
В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст.130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, так же по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ в том случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Пленум ВАС РФ в постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в пункте 8 указал, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Согласно п. 61 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 08.12.1998 № 937 «О создании государственного унитарного предприятия адрес городской центр реализации нежилых помещений» было создано ГУП «Мосреалстрой», которое осуществлял полномочия по реализации конечным приобретателям, в том числе машиномест в строящемся объекте, входящих по результатам реализации инвестиционного проекта в долю адрес.
ГУП «Мосреалстрой» реорганизован в ОАО «Мосреалстрой» в соответствии с распоряжением Департамента имущества адрес от 15.04.2010 № 1193-р «О приватизации ГУП адрес городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой».
Из не опровергнутых ответчиков доводов стороны истца, согласующихся с письменными материалами дела следует, что ФИО1 оплатила стоимость машиноместа еще до заключения основного договора купли-продажи, поэтому в рассматриваемых отношениях речь фактически идет о продаже, только предметом выступает не машиноместо, а право на его получение. Права переходят от инвестора, имеющего право на объект недвижимого имущества. Таким образом, стороны, достигнув соглашения по всем существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по уступке права требования на машиноместо, то есть фактически произошла смена лиц в обязательстве.
Вместе с тем после исполнения своих обязательств истец на законных основаниях пользуется и владеет указанным машиноместом, является добросовестным приобретателем, условия договора выполнила полностью.
При таких данных, учитывая, что заключенный между сторонами содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, предварительный договор является смешанным, к отношениям сторон по которому применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в таком договоре, а соглашение сторон об ином отсутствует, тогда как материалами дела с достоверностью и бесспорностью подтверждена и ответчиками не опровергнута оплата объекта недвижимости как по предварительному договору, так и по названным договорам уступки прав требования, что обязывает квалифицировать именованный предварительным договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, принимая во внимание, что спорный объект недвижимости возведен и находится в фактическом владении истца, которая также несет бремя содержания данного имущества, при этом ФИО1 по не зависящим от нее обстоятельствам лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на указанное машиноместо в установленном законом порядке, в связи с чем у неё отсутствует возможность распоряжаться и использовать машиноместо по своему усмотрению, при том, что она вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчиков, а при их неисполнении ответчиками - требовать защиты своих прав, в том числе путем признания права собственности на машиноместо, заявленные требования истца о признании названного предварительного договора основным договором купли-продажи и права собственности за ней на машиноместо № 32 по указанному адресу суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Признать Предварительный договор купли-продажи № МРС-132/03к-32-15 от 25.05.2004 г., с учетом Договора № МРС-132/03к-32-15-1 о замене участника и уступке права требования от 17.10.2005 г., Договора уступки права требования (цессии) от 13.03.2016 г., заключенный между ОАО «Мосреалстрой» и гр. ФИО1 – основным договором.
Признать за ФИО1 право собственности на машиноместо №32, расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер: 77:01:0002016:3068.
Решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение N 32, общей площадью 20,2 к.м., с кадастровым номером 77:01:0002016:3068, расположенное по адресу: : адрес
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 24.11.2022 г.